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1，房產評估的評估方法

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格3．所在小區和所在板塊的房價走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學的統計理論和數學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。此外成本法和收益法也是求取房地產市場價格所經常使用的方法

房產評估的評估方法

2，如何評估房地產價格評估房地產價格的方法有哪些

我自己也在做房產評估一下我是對房產評估中幾種實用方法的總結一般在周邊相類似的房產較多的時候使用：市場比較法周邊只有這一種類型房產使用：收益法、成本法對于在建、將建房產使用：假設開發法還有一種不常用的：長期趨勢法它適用于：價格無明顯季節變化的房地產，或變化有規律可尋。以上相對比較好理解，想書上一大段一大段的我就不抄書了

估價程序一般包括：　　1、接受估價委托；　　2、明確估價基本事項；　　3、擬定估價作業方案；　　4、搜集估價所需資料；　　5、實地查勘估價對象；　　6、選定估價方法進行計算；　　7、確定估價結果；　　8、撰寫估價報告；　　9、估價資料歸檔。

如何評估房地產價格評估房地產價格的方法有哪些

3，二手房房屋價格評估怎么評考慮哪些因素

解決的辦法有五個：　　一、找中介；　　二、找專門的評估人員；　　三、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心里有個數，總是好的。　　四、平均估價法，把同類型房子成交價格，取平均值得到估價。　　五、網絡調查法，通過網絡渠道，收集最新房價狀況估價。　　房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的[7]，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質區別。　　決定地價的有以下八大因素：　　1位置、面積　　地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。　　一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。　　2地形、地質　　不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風口的平坦地的價格也許要比處于其上風口處的山坡地價格還要低。　　3形狀、用途　　一般來說，三角形等不規則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。　　而商業用地價格高于工業用地；工業用地價格高于住宅用地。　　4交通、環境　　土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否，都會影響土地的價格。　　5 朝向、樓層　　良好的房屋朝向和適當的樓層有利于陽光的射入，有利于通風，可以改善住宅室內環境，對居住者的身心健康有益。　　6采光、通風　　房屋門窗的方向與設計對于保持充足的光線和良好的通風有很大影響。住宅的采光要求符合節能標準，住宅的通風要求開啟門窗可以保證室內外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風。　　7建設質量　　質量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質量合格證書》是衡量其質量好壞的一個重要標志。　　8物業管理狀況二手房咨詢安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業管理公司，以保證居住時的舒適的方便。　　土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。　　對于居住用地來說，公共服務設施齊全、基礎設施完備，遠離污水處理設施的土地，價格自然會比較高。　　另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制，也會影響土地價格。

我是房地產評估師，我試著說一下啊，二手房評估中采用的主要方法是市場比較法，就是用需要評估的二手房周圍已經成交的三個以上的同等檔次、面積相當的二手房作為案例，結合被評估的二手房的具體情況進行修正，對房屋內的設施、建筑質量、剩余年限都有考慮的，比如選用的案例如果是新房那么就會對案例的價格進行向下的修正。由于二手房本身價格很高，選用的案例價格是高的，因此評估出來的價格也是高的。房價高是由于大家已經炒上去了并不關評估的問題的。

基本信息如下：小區位置建成年代樓層朝向裝修情況建筑面積成交價格歷史成交價格發展趨勢基本考慮上面一些因素，有些特殊性質的房子評估價也比較特殊，但大致按照上面這幾個條件。特殊情況如下：學區房，經濟適用房等

同檔次同地段新房市場價格-2%*同地新房市價*已使用年限

二手房房屋價格評估怎么評考慮哪些因素

4，二手房怎么評估

二手房評估的定義采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。二手房評估方法目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括: 1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格 2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格 3．所在小區和所在板塊的房價走勢 4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學的統計理論和數學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。影響二手房價格的因素 1、地段及交通對房價的影響 2、相同地段二手房與商品房價格的對比處于同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上并不落后，有時由于五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也并不大。 3、居住環境及物業管理傳統二手房評估二手房評估手續 ① 法定依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《國有資產評估管理辦法》等 ② 辦理程序 1.業務接洽 2.對委托項目進行初步了解 3.確定評估目的 4.簽訂評估委托書 5預收評估費 6.提供相關資料 7.現場勘查核實 8.資產初步評定估算 9.雙方交流意見 10評估報告定稿 11.出具評估報告 12.付清評估費余額 13.提交評估報告

二手房購買評估注意事項：　　首先，必須進行二手房地產保險時需要房地產評估房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。　　其次，對二手房必須針對二手房東申請抵押貸款時需要房地產評估；如果向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。然后對買賣雙方認為有必要時隨時可以需要評估；交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。　　最后，發生房地產糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

5，如何評估房產

評估方法成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

可以找專業的評估團體，來進行評估。評估費按面積收錢

1接受估價委托2明確估價基本事項3擬定估價作業方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進行計算7確定估價結果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。　　　怎樣選擇評估機構根據有關規定，“申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本”。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。由于各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委托信譽較好的機構。

涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當地人民政府房地產行政主管部門的估價機構承辦。其他房產評估，可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。房產評估流程：1、當事人申請估價，與估價機構簽訂委托協議書；2、估價機構審查證件、資料等，受理估價申請；3、制訂估價方案，現場勘估；4、估價機構或估價事務所簽署意見、蓋章簽字，書面通知當事人。房產評估方法：房產評估人員運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。《城市房地產市場評估管理暫行辦法》第六條房地產市場估價，當事人可委托房地產估價機構或房地產估價事務所進行。但涉及國家征收稅費、由政府給予當事人補償或賠償費用的房地產買賣、租賃、贈與和拆遷補償，其估價必須由當地人民政府房地產行政主管部門的估價機構承辦。第八條委托的房地產市場估價，委托人應和估價機構或估價事務所簽訂房地產估價委托協議書。第九條房地產市場估價，必須遵守有關的法律、法規、規章和政策規定，嚴格執行價格標準和估價程序，實行現場評估，按質論價。第十條房地產市場估價應當依照下列程序進行：（一）申請估價。當事人應當依照本辦法第六條的規定，向估價機構或估價事務所遞交估價申請書。估價申請書應當載明下列內容：1．當事人的姓名（法人代表）、職業、地址；2．標的物的名稱、面積、座落；3．申請估價的理由、項目和要求；4．當事人認為其它需要說明的內容。估價申請書應當附有標的物的產權證書和有關的圖紙、資料或影印件。（二）估價受理。估價機構或估價事務所收到估價申請書后，應當對當事人的身份證件、標的物產權證書及估價申請書進行審查。對符合條件者，交由估價人員承辦。每個估價項目的承辦，不得少于兩名估價人員。（三）現場勘估。承辦人員應當制訂估價方案。到標的物進行實地勘丈測估，核對各項數據和有關資料，調查標的物所處環境狀況，并做好詳細記錄。（四）綜合作業。承辦人員應綜合各種因素進行全面分析，提出估價結果。書面估價結果應包括以下內容：1．估價的原因，標的物名稱、面積、結構、地理位置、環境條件、使用情況，所處區域城市規劃及發展前景，房地產市場行情；2．標的物及其附著物質量等級評定；3．估價的原則、方法、分析過程和估價結果；4．必要的附件。包括估價過程中作為估價依據的有關圖紙、照片、背景材料，原始資料及實際勘測數據等；5．其它需要說明的問題。估價結果書應由承辦人員簽名。第十一條估價結果書由承辦估價業務的估價機構或估價事務所簽署意見并加蓋單位公章后，書面通知當事人。按本辦法第六條規定由房地產估價機構承辦的估價業務，其估價結果是國家和地方政府有關房地產稅費、確定房地產損失補償或賠償金額的依據。估價結果書應制成若干副本分送有關部門。《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》5．1 估價方法選用5．1．1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5．1．3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5．1．5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。5．1．6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。5．1．7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。5．2市場比較法5．2．l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5．3收益法5．3．1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5．4成本法5．4．1運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。5．5假設開發法5．5．l 運用假設開發法估價應按下列步驟進行： l調查待開發房地產的基本情況； 2選擇最佳的開發利用方式； 3估計開發建設期； 4預測開發完成后的房地產價值； 5估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費； 6進行具體計算。5．6基準地價修正法5．6．1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關基準地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準地價； 3進行交易日期修正； 4進行區域因素修正； 5進行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。