如何合理評(píng)估房?jī)r(jià)趨勢(shì)，房產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

來源：整理時(shí)間：2022-12-10 02:03:11 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，房產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3．所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對(duì)于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格所經(jīng)常使用的方法

房產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法

2，如何評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法有哪些

我自己也在做房產(chǎn)評(píng)估一下我是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估中幾種實(shí)用方法的總結(jié)一般在周邊相類似的房產(chǎn)較多的時(shí)候使用：市場(chǎng)比較法周邊只有這一種類型房產(chǎn)使用：收益法、成本法對(duì)于在建、將建房產(chǎn)使用：假設(shè)開發(fā)法還有一種不常用的：長(zhǎng)期趨勢(shì)法它適用于：價(jià)格無明顯季節(jié)變化的房地產(chǎn)，或變化有規(guī)律可尋。以上相對(duì)比較好理解，想書上一大段一大段的我就不抄書了

估價(jià)程序一般包括：　　1、接受估價(jià)委托；　　2、明確估價(jià)基本事項(xiàng)；　　3、擬定估價(jià)作業(yè)方案；　　4、搜集估價(jià)所需資料；　　5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；　　6、選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；　　7、確定估價(jià)結(jié)果；　　8、撰寫估價(jià)報(bào)告；　　9、估價(jià)資料歸檔。

如何評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法有哪些

3，二手房房屋價(jià)格評(píng)估怎么評(píng)考慮哪些因素

解決的辦法有五個(gè)：　　一、找中介；　　二、找專門的評(píng)估人員；　　三、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心里有個(gè)數(shù)，總是好的。　　四、平均估價(jià)法，把同類型房子成交價(jià)格，取平均值得到估價(jià)。　　五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法，通過網(wǎng)絡(luò)渠道，收集最新房?jī)r(jià)狀況估價(jià)。　　房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的[7]，在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。　　決定地價(jià)的有以下八大因素：　　1位置、面積　　地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。　　一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價(jià)格才會(huì)比較高，房子的價(jià)格也會(huì)比較高。　　2地形、地質(zhì)　　不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮，因而地價(jià)較低。例如，在山坡上已建有一個(gè)工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格還要低。　　3形狀、用途　　一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。　　而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。　　4交通、環(huán)境　　土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會(huì)影響土地的價(jià)格。　　5 朝向、樓層　　良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙耄欣谕L(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心健康有益。　　6采光、通風(fēng)　　房屋門窗的方向與設(shè)計(jì)對(duì)于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅的通風(fēng)要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動(dòng)，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。　　7建設(shè)質(zhì)量　　質(zhì)量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個(gè)重要標(biāo)志。　　8物業(yè)管理狀況二手房咨詢安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時(shí)還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時(shí)的舒適的方便。　　土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。　　對(duì)于居住用地來說，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價(jià)格自然會(huì)比較高。　　另外，政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會(huì)影響土地價(jià)格。

我是房地產(chǎn)評(píng)估師，我試著說一下啊，二手房評(píng)估中采用的主要方法是市場(chǎng)比較法，就是用需要評(píng)估的二手房周圍已經(jīng)成交的三個(gè)以上的同等檔次、面積相當(dāng)?shù)亩址孔鳛榘咐Y(jié)合被評(píng)估的二手房的具體情況進(jìn)行修正，對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)施、建筑質(zhì)量、剩余年限都有考慮的，比如選用的案例如果是新房那么就會(huì)對(duì)案例的價(jià)格進(jìn)行向下的修正。由于二手房本身價(jià)格很高，選用的案例價(jià)格是高的，因此評(píng)估出來的價(jià)格也是高的。房?jī)r(jià)高是由于大家已經(jīng)炒上去了并不關(guān)評(píng)估的問題的。

基本信息如下：小區(qū)位置建成年代樓層朝向裝修情況建筑面積成交價(jià)格歷史成交價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 基本考慮上面一些因素，有些特殊性質(zhì)的房子評(píng)估價(jià)也比較特殊，但大致按照上面這幾個(gè)條件。特殊情況如下：學(xué)區(qū)房，經(jīng)濟(jì)適用房等

同檔次同地段新房市場(chǎng)價(jià)格-2%*同地新房市價(jià)*已使用年限

二手房房屋價(jià)格評(píng)估怎么評(píng)考慮哪些因素

4，二手房怎么評(píng)估

二手房評(píng)估的定義采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。二手房評(píng)估方法目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括: 1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格 2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格 3．所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì) 4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對(duì)于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價(jià)格。影響二手房?jī)r(jià)格的因素 1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響 2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內(nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。 3、居住環(huán)境及物業(yè)管理傳統(tǒng)二手房評(píng)估二手房評(píng)估手續(xù) ① 法定依據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》等 ② 辦理程序 1.業(yè)務(wù)接洽 2.對(duì)委托項(xiàng)目進(jìn)行初步了解 3.確定評(píng)估目的 4.簽訂評(píng)估委托書 5預(yù)收評(píng)估費(fèi) 6.提供相關(guān)資料 7.現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí) 8.資產(chǎn)初步評(píng)定估算 9.雙方交流意見 10評(píng)估報(bào)告定稿 11.出具評(píng)估報(bào)告 12.付清評(píng)估費(fèi)余額 13.提交評(píng)估報(bào)告

二手房購買評(píng)估注意事項(xiàng)：　　首先，必須進(jìn)行二手房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。　　其次，對(duì)二手房必須針對(duì)二手房東申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估；如果向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。然后對(duì)買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)隨時(shí)可以需要評(píng)估；交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。　　最后，發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

5，如何評(píng)估房產(chǎn)

評(píng)估方法成本法（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。（2）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。假設(shè)開發(fā)法對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。基準(zhǔn)地價(jià)法針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

可以找專業(yè)的評(píng)估團(tuán)體，來進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估費(fèi)按面積收錢

1接受估價(jià)委托2明確估價(jià)基本事項(xiàng)3擬定估價(jià)作業(yè)方案4搜集估價(jià)所需資料5實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算7確定估價(jià)結(jié)果8撰寫估價(jià)報(bào)告9估價(jià)資料歸檔。　　　怎樣選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本”。具有經(jīng)營資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本評(píng)出不同等級(jí)。不同等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價(jià)值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，除了要查驗(yàn)其經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求評(píng)估事務(wù)所出示等級(jí)資質(zhì)證書，根據(jù)等級(jí)可以對(duì)該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個(gè)大概了解。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)。

涉及國家征收稅費(fèi)、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償，其估價(jià)必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦。其他房產(chǎn)評(píng)估，可委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行。房產(chǎn)評(píng)估流程：1、當(dāng)事人申請(qǐng)估價(jià)，與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂委托協(xié)議書；2、估價(jià)機(jī)構(gòu)審查證件、資料等，受理估價(jià)申請(qǐng)；3、制訂估價(jià)方案，現(xiàn)場(chǎng)勘估；4、估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所簽署意見、蓋章簽字，書面通知當(dāng)事人。房產(chǎn)評(píng)估方法：房產(chǎn)評(píng)估人員運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》第六條房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)，當(dāng)事人可委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行。但涉及國家征收稅費(fèi)、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償，其估價(jià)必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦。第八條委托的房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)，委托人應(yīng)和估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所簽訂房地產(chǎn)估價(jià)委托協(xié)議書。第九條房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)，必須遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，按質(zhì)論價(jià)。第十條房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依照下列程序進(jìn)行：（一）申請(qǐng)估價(jià)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第六條的規(guī)定，向估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所遞交估價(jià)申請(qǐng)書。估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：1．當(dāng)事人的姓名（法人代表）、職業(yè)、地址；2．標(biāo)的物的名稱、面積、座落；3．申請(qǐng)估價(jià)的理由、項(xiàng)目和要求；4．當(dāng)事人認(rèn)為其它需要說明的內(nèi)容。估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書和有關(guān)的圖紙、資料或影印件。（二）估價(jià)受理。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所收到估價(jià)申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的身份證件、標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)證書及估價(jià)申請(qǐng)書進(jìn)行審查。對(duì)符合條件者，交由估價(jià)人員承辦。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的承辦，不得少于兩名估價(jià)人員。（三）現(xiàn)場(chǎng)勘估。承辦人員應(yīng)當(dāng)制訂估價(jià)方案。到標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)地勘丈測(cè)估，核對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，調(diào)查標(biāo)的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)記錄。（四）綜合作業(yè)。承辦人員應(yīng)綜合各種因素進(jìn)行全面分析，提出估價(jià)結(jié)果。書面估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括以下內(nèi)容：1．估價(jià)的原因，標(biāo)的物名稱、面積、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)境條件、使用情況，所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；2．標(biāo)的物及其附著物質(zhì)量等級(jí)評(píng)定；3．估價(jià)的原則、方法、分析過程和估價(jià)結(jié)果；4．必要的附件。包括估價(jià)過程中作為估價(jià)依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料，原始資料及實(shí)際勘測(cè)數(shù)據(jù)等；5．其它需要說明的問題。估價(jià)結(jié)果書應(yīng)由承辦人員簽名。第十一條估價(jià)結(jié)果書由承辦估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)事務(wù)所簽署意見并加蓋單位公章后，書面通知當(dāng)事人。按本辦法第六條規(guī)定由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦的估價(jià)業(yè)務(wù)，其估價(jià)結(jié)果是國家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額的依據(jù)。估價(jià)結(jié)果書應(yīng)制成若干副本分送有關(guān)部門。《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5．1 估價(jià)方法選用5．1．1估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。5．1．2對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。5．1．3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。5．1．4有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5．1．7在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。5．2市場(chǎng)比較法5．2．l運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個(gè)別因素修正；8求出比準(zhǔn)價(jià)格。5．3收益法5．3．1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運(yùn)營費(fèi)用；5估算凈收益；6選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。5．4成本法5．4．1運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3估算折舊；4求出積算價(jià)格。5．5假設(shè)開發(fā)法5．5．l 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6進(jìn)行具體計(jì)算。5．6基準(zhǔn)地價(jià)修正法5．6．1運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； 2確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； 3進(jìn)行交易日期修正； 4進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5進(jìn)行個(gè)別因素修正； 6求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。