土地?zé)崤倪@種現(xiàn)象不是杭州有，全國(guó)其他地方也是一樣。只要土地一直控制在國(guó)家手里，拍賣熱度這個(gè)現(xiàn)象目前就不會(huì)消減，-180元/平；20.上交國(guó)家稅費(fèi)（契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、建設(shè)稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等），簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬(wàn)/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用。

1、杭州9宗土地將進(jìn)行拍賣，土拍市場(chǎng)熱潮不斷,你怎么看？

土地?zé)崤倪@種現(xiàn)象不是杭州有，全國(guó)其他地方也是一樣。只要土地一直控制在國(guó)家手里，拍賣熱度這個(gè)現(xiàn)象目前就不會(huì)消減，因?yàn)樗鼤?huì)根據(jù)房子銷售比和存量做調(diào)控。有些人指望著房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，目前來看不會(huì)有這種情況發(fā)生，房?jī)r(jià)估計(jì)會(huì)在一個(gè)平緩的狀態(tài)或者是緩慢的上升，大概率沒有暴漲。想想早年ZF隨便畫個(gè)學(xué)校，公園或者某某條地鐵就能圈一波錢，那時(shí)候真的是傻子太多騙子明顯不夠用，

好多人都被忽悠去郊區(qū)買了房，結(jié)果坐兩小時(shí)的公交車到不了市中心。現(xiàn)在人們比較理性，一個(gè)掛名頭的學(xué)校再也沒那么有吸引力，你說的熱潮無非是一個(gè)表面的事件。就我目前對(duì)房地產(chǎn)的觀察，這個(gè)熱度也就能維持兩年吧，那些打著清華大學(xué)附屬XX學(xué)校的學(xué)校基本沒有優(yōu)勢(shì)，如今共享信息那么多，教育這一塊，名校的光環(huán)會(huì)消退。

你往后也會(huì)知道家庭的教育其實(shí)才是最重要的，還有那些漂亮的公園你想想看上一次去公園玩是什么時(shí)候？我猜晚上下班回來多數(shù)人會(huì)拿著手機(jī)刷各種各樣的信息也不會(huì)去公園玩了吧。還有地鐵，你確定在你家門口了嗎？要不是市中心沒有停車位誰(shuí)會(huì)坐地鐵去，如今的購(gòu)物中心也是遍地開花，也沒必要往市內(nèi)擠。城鄉(xiāng)一體化加速，城鄉(xiāng)設(shè)施，衣食住行同步，熱潮將退，

2、土地拍賣價(jià)320萬(wàn)一畝，容積率2.5，建成房后至少可以賣多少錢一平？

做過一段時(shí)間的住宅造價(jià)工程，所以對(duì)開發(fā)商的各項(xiàng)成本還是比較熟悉的。先說明一下，建設(shè)住宅的費(fèi)用總體可以劃分為四大塊，一是樓面價(jià)格，這是主要成本；二是開工建設(shè)中的材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)用；三是稅費(fèi)；四是營(yíng)銷策劃費(fèi)用和銷售費(fèi)用，需要特別說明一點(diǎn)的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是與住宅的“高檔”程度有很大關(guān)系，越高檔則所花費(fèi)的材料費(fèi)和設(shè)計(jì)、策劃成本費(fèi)越高；二是地區(qū)間在費(fèi)用核算上也有差異，三四線城市用人成本低，材料費(fèi)用也相對(duì)較低，而一二線等大中城市的用人成本高，且材料費(fèi)微高。

因此我們?cè)谟?jì)算成本費(fèi)用的時(shí)候給出的是成本區(qū)間，這樣算是科學(xué)合理的，首先，核算每平米成本區(qū)間：在核算成本前我們首先先說一下“容積率”：簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬(wàn)/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用：2.樁基工程：70-100元/平；3.鋼筋：160-300元/平；3.砼：100-165元/平；4.砌體工程：60-120元/平；5.抹灰工程：25-40元/平；6.外墻工程：50-100元/平；7.室內(nèi)水電：60-120元/平；8.層面工程：15-30元/平；9.門窗工程：90-300元/平；10.煙道及公共區(qū)間裝飾：30-150元/平；11.地下室：40-100元/平；12.電梯：40-200元/平；13.人工費(fèi)：130-200元/平；14.室外配套：70-100元/平；15.腳手架、模板等各種支撐：70-150元/平；16.人貨電梯等施工機(jī)械：60-90元/平；17.臨時(shí)設(shè)施：30-50元/平；18.檢測(cè)、手續(xù)、交通：10-30元/平；19.承包商管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用：90-180元/平；20.上交國(guó)家稅費(fèi)（契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、建設(shè)稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等）：100元/平；21.設(shè)計(jì)費(fèi)：15-100元/平；22.監(jiān)理費(fèi)：3-30元/平；23.廣告營(yíng)銷、銷售費(fèi)（或銷售代理費(fèi)）：500元/平；以上2-23項(xiàng)合計(jì)最低成本1818，合計(jì)最高成本3255，再加上“1”的樓面價(jià)格1920元，合計(jì)成本在3738元/平-5157元/平之間。