房價如何形成正向預(yù)期，如何才能使房價更趨合理

來源：整理時間：2023-03-20 00:07:46 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，如何才能使房價更趨合理

關(guān)鍵在于制止炒地皮.

如何才能使房價更趨合理

2，中國房價分析

請努力找出下跌的原因告訴我！ 00:00 / 03:3170% 快捷鍵說明空格: 播放 / 暫停Esc: 退出全屏 ↑: 音量提高10% ↓: 音量降低10% →: 單次快進(jìn)5秒 ←: 單次快退5秒按住此處可拖拽不再出現(xiàn) 可在播放器設(shè)置中重新打開小窗播放快捷鍵說明

中國房價分析

3，明年的房價將如何起伏

肯定是穩(wěn)中有漲啊！我指的是均價啊！愿你能買上滿意的房子

明年的房價將如何起伏

4，房價泡沫怎么形成的

房價的泡沫是如何產(chǎn)生的？如果把泡沫刺破了，房價就能下跌嗎？ 00:00 / 03:0670% 快捷鍵說明空格: 播放 / 暫停Esc: 退出全屏 ↑: 音量提高10% ↓: 音量降低10% →: 單次快進(jìn)5秒 ←: 單次快退5秒按住此處可拖拽不再出現(xiàn) 可在播放器設(shè)置中重新打開小窗播放快捷鍵說明

5，影響房價的因素有哪些

1. 經(jīng)濟(jì)因素。主要是指國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等。 2. 社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費(fèi)心理預(yù)期等。 3. 行政與政治因素。主要是國家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對房價的影響。 4. 房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)生產(chǎn)成本、質(zhì)量、品位、房型、結(jié)構(gòu)、朝向等內(nèi)在因素，體現(xiàn)房地產(chǎn)自身的價值和使用價值，會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生決定性影響。

6，影響房價的因素有什么

一、需求增加的積極因素土地供應(yīng)如今“面粉比面包貴”已經(jīng)見怪不怪，這種現(xiàn)象也給大家?guī)砹宋磥矸績r大漲的預(yù)期，帶動了當(dāng)下的購房熱潮，促成了土地價格的上漲，從而推動了房價的上漲。城市規(guī)模化2018年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，即將進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期階段。預(yù)計(jì)到2030年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，城鎮(zhèn)化仍然具有較大的發(fā)展空間和潛力，隨著越來越多的農(nóng)村人口涌向城市、進(jìn)駐城市，農(nóng)村老房子的居住者開始老齡化和幼兒化。大量青壯年離開農(nóng)村，在城市落腳，刺激了對住房的需求。人口因素人口年齡結(jié)構(gòu)看，1982-2018年間，我國14歲以下兒童比重減少了16.7%，65歲以上人口比重增加了7%，綜合兩者我們可以計(jì)算出，中間段的人口比重增加了9.7%，也就是青壯年人口比例增多（人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2019》）。1.青壯年正是對住房需求最多的一個人群，因此，人口年齡結(jié)構(gòu)變化也影響著住房需求。2.家庭規(guī)模大小隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購房的家庭中2-3人的居多，家庭戶數(shù)越來越多，所需要的住房套數(shù)也越多，對住房的需求也增加3.2018年80后、90后離婚率高達(dá)51%，離婚后需求房產(chǎn)會多一套出來。國內(nèi)生產(chǎn)總值，國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系,國內(nèi)生產(chǎn)總值，即GDP,是指為中國消費(fèi)指數(shù)值，就是指一個國家在一定階段內(nèi)消費(fèi)的價錢總金額。當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人們會加大對生活必需品的消費(fèi)，在解決好溫飽問題后，人們開始注重對住房的改善。生活的改善證明各類城市公共設(shè)置、配套、服務(wù)都很完善，許多大型企業(yè)愿意留下，企業(yè)多高素質(zhì)人才就多，城市人口和就業(yè)人口隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而上升，從而住宅需求增加。二、需求減少部分客觀因素未來小孩有多套房產(chǎn)，未來家庭人口是421的倒金字塔結(jié)構(gòu)，90后、00后根本不缺房子，這個事實(shí)就是爺爺奶奶姥姥姥爺，加上父母，留給孩子3套是最低標(biāo)準(zhǔn)，造成房產(chǎn)需求下降。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年上半年居民收入數(shù)據(jù)顯示，全國人民可支配收入15666元，比上年同期增長2.4%，但是扣除價格因素，實(shí)際反而下降1.3%，收入減少面對買房這個家庭支出里的大頭，自然要深思熟慮，購房需求自然有所下降。人口流出：簡單舉個例子：56平米的房子只要2萬元，從去年黑龍江鶴崗到現(xiàn)在的阜新，一個地級市的房子只要幾萬塊，他們是典型的資源型城市，拿鶴崗來說1917年第一個煤礦，曾經(jīng)是我們?nèi)珖拇竺旱V之一，鶴崗因煤礦而興也因煤而困，同時人口2010年常駐人口105.8萬人，到了2017年總?cè)丝谑?00.9萬人，是名副其實(shí)收縮城市，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)，沒有就業(yè)年輕人就會離開這些房產(chǎn)知識我都是在宅貓找房APP上看到的，您也可以下載試試。

7，房價泡沫的成因

關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，主要有以下三個方面： 1、投資者過度投機(jī) 買房是用來住的，不是來囤房炒價的，炒房者過度投機(jī)，短買短賣，利用房價暴漲的時間差，倒手后就有幾十萬乃至上百萬的收入，這向來是投機(jī)炒房的傳統(tǒng)手法，炒房者過度的投機(jī)，讓樓市進(jìn)入了虛熱的狀態(tài)，變相導(dǎo)致房價過度膨脹。 2、消費(fèi)者及投資者對未來價格的預(yù)測偏高現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，不是沒有市場，不是缺乏剛需，大量剛需人群買不起房，根本的原因是房價太高，剛需的收入買不起，房價收入比差距太大。造成這個矛盾的根本也不是房子成本高，不是建設(shè)不了價格讓剛需收入買得起的房子，而是開發(fā)商和中間商的投機(jī)惡炒行為所致所害。調(diào)控中房地產(chǎn)市場成交疲弱是剛需購買力不足，不是對未來漲跌的預(yù)期。投機(jī)客才會以價格的變化與預(yù)期為抉擇因素，投機(jī)客追漲殺跌為了謀利賺錢，剛需用戶追求的是消費(fèi)得起解決需求。 3、銀行信貸非理性擴(kuò)張銀行作為高杠桿經(jīng)營的金融機(jī)構(gòu)，最主要的業(yè)務(wù)是吸收存款和發(fā)放貸款，目前的信貸投放偏快情況，在一定程度上折射出我國商業(yè)銀行貸款中的一些非理性行為，不少商業(yè)銀行在資本充足之后，為了用足經(jīng)濟(jì)資本、提高資本率，加大了信貸投放力度，投資者可以利用信貸進(jìn)行囤房，造就樓市虛熱，所以也是導(dǎo)致點(diǎn)投資者過度投機(jī)，不管原因有多種，其最后的結(jié)果就是房價過高，讓剛需這不得已買不起房。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會危機(jī)。

8，成都房價接近消費(fèi)者預(yù)期

11月交易創(chuàng)年內(nèi)新高，20歲至30歲年輕人成消費(fèi)主力，預(yù)計(jì)12月還將較大幅度回升昨日，成都市房管局公布了今年前11個月的成都市房產(chǎn)市場情況。統(tǒng)計(jì)顯示，11月份，該市成交商品房123萬平方米，環(huán)比回升10.4%；成交二手房27萬平方米，環(huán)比回升20%。這是成都市房地產(chǎn)市場在受到“5·12”大地震和全球金融危機(jī)雙重影響下，最顯著的一次市場交易量回升，創(chuàng)出今年內(nèi)市場交易量的新高。據(jù)預(yù)計(jì)，成都12月份商品房成交量還將有較大幅度回升。11月買房咨詢增四成降低房地產(chǎn)交易稅負(fù)，鼓勵合理住房消費(fèi)，連續(xù)5次降息……10月下旬以來，國家先后出臺多項(xiàng)政策扶持房市發(fā)展。“人們的購房熱情逐步顯現(xiàn)，觀望氛圍慢慢消散。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)對成都30個典型樓盤的銷售現(xiàn)場監(jiān)測，僅11月份，平均每個樓盤來電量就達(dá)523個，比10月份增長了近四成。而到政府部門咨詢購房優(yōu)惠政策的人更是絡(luò)繹不絕。對于成交量明顯回升，相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，成都住房剛性需求仍然非常巨大，據(jù)估算平均每年在2000萬平方米[url=http://newhouse.cd.soufun.com/house/3210563184.htm]左右[/URL]，其中絕大部分需通過房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)。銷售額歷史第二高位根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前11個月商品房銷售額雖然比去年同期要低，但仍高于2006年，處于迄今為止的歷史第二高位。其中11月份，全市成交商品房123萬平方米，環(huán)比回升10.4%；其中成交商品住房108萬平方米，創(chuàng)地震后新高，環(huán)比回升15.3%。房價接近消費(fèi)者預(yù)期對于眾多購房者關(guān)注的價格，自市場步入周期性調(diào)整以來，成都大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，理性調(diào)整銷售價格，加大促銷力度。“成都商品住房成交均價11月份已回調(diào)至每平方米4357元，其中中心城區(qū)商品住房成交均價11月份已回調(diào)至每平方米5297元。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房價從時間和空間兩方面均已進(jìn)行了較為充分的調(diào)整，逐漸接近消費(fèi)者的預(yù)期，近期環(huán)比降幅已逐漸減小。購房主力軍是年輕人由于受到首套住房或改善型住房政策的刺激，年輕人正在成為推動房地產(chǎn)市場回暖的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，20歲至30歲年輕人在中心城區(qū)購買商品住宅達(dá)17萬平方米，比10月份增長17.7%，購房面積占比為35.3%。作為一座宜居城市，成都市商品房一向都吸引著外地人的購買熱情。近兩個月以來，外地人在成都購房信心也明顯增強(qiáng)，購房占比不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外地人購房比例已經(jīng)從8月份的34%逐步攀升到11月份的41%，已恢復(fù)到去年水平。

9，二手房一房兩賣專家教您如何避免

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不甚健全，房地產(chǎn)市場機(jī)制也有不合理之處，導(dǎo)致“一房二賣”成為社會投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房價上漲的預(yù)期增強(qiáng)，二手房交易中出現(xiàn)業(yè)主反價的現(xiàn)象，令買方苦不堪言。媒體曾爆出一個新聞，一個二手房買家去年簽下合同，因公積金貸款遲遲未出同貸書而未遞件，結(jié)果到今年終于出同貸書可以遞件時，買家發(fā)現(xiàn)借故多次不露面的業(yè)主早已把房屋賣給其他買家，“一屋二賣”。交易期長達(dá)半年，業(yè)主收不到款窩火，但既然簽下合同了，也必須履行。若覺得樓價已狂升，希望悔約再售，至少要做好善后工作。有的需要雙倍退還訂金，有的則根據(jù)合同支付違約金(通常是賠償樓價10%的違約金)，這才能圓滿解除合同。根據(jù)媒體透露的信息，在此過程中，中介公司的服務(wù)明顯缺失，公司無法幫買家聯(lián)系業(yè)主，也無法協(xié)助買家解決業(yè)主“一屋二賣”后的殘局。從這個例子中總結(jié)出兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 一是二手房網(wǎng)簽是對買家的一大保護(hù)。若這位苦主在今年年初要求中介方與業(yè)主重簽網(wǎng)簽合同，借此來鎖定這個房屋的買賣，業(yè)主也絕對不可能“一屋二賣”。若中介公司膽敢配合業(yè)主單方面解除網(wǎng)簽合同，協(xié)助“一屋二賣”，公司的違規(guī)操作必然會被記錄在網(wǎng)簽系統(tǒng)上，無所遁形。二是中介雙邊代理的吊詭。買賣雙方是對立關(guān)系，一方得益則另一方受損，中介不可能做到代表雙方利益來談判，只能代表自己一方。若買賣合同有問題，則推搪為買賣雙方的責(zé)任，與己無關(guān)。避免“一房二賣”的建議措施對于購房者而言，應(yīng)重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。一、買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。二、購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

“一房二賣”的房子到底歸誰？如果購房者遇見了“一房二賣”的情況，并不能因?yàn)樽约菏窍扔喠⒑贤娜耍阒鲝埛孔託w自己所有，具體還要分以下情況進(jìn)行討論：1、當(dāng)事人中的一方已辦理過戶根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。2、當(dāng)事人均未辦理過戶且未交房按照《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。所以，如果當(dāng)事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已辦理預(yù)告登記的一方所有。3、當(dāng)事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，那么房屋便歸先行實(shí)際占有房屋的人所有。4、當(dāng)事人均未辦理過戶及預(yù)告登記手續(xù)且未交房如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸先支付了房屋價款的人所有。遇此情況，購房者如何維權(quán)？這需要根據(jù)出售方是開發(fā)商還是二手房業(yè)主來進(jìn)行討論，具體如下：如果出售方是開發(fā)商，那么根據(jù)《解釋》的規(guī)定，買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息，并要求出賣人賠償其損失，承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。而且，如果開發(fā)商是惡意串通第三方買賣房屋的話，出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同會被視為無效。如果出售方是二手房業(yè)主，則不能按照《解釋》的規(guī)定進(jìn)行處理，需按照《合同法》的規(guī)定處理。根據(jù)規(guī)定，守約方可向違約方主張違約責(zé)任，但不能主張懲罰性賠償。shzyqiyu88

案例一：甲某與乙某簽訂了《房屋買賣合同》，從乙某手中購置了一套二手房。由于購買時整棟房子的大產(chǎn)權(quán)證尚未分割，因此甲某實(shí)際并未取得該房的小產(chǎn)權(quán)證。之后，乙某又將該房屋出售給丙某，并且丙某取得了該房的小產(chǎn)權(quán)證。案例二：a和b簽訂了《房屋買賣合同》，從b手中購置了一套二手房。由于購買時b的房產(chǎn)證再過一個月就要滿五年，為節(jié)省大筆營業(yè)稅，雙方約定待一個月后房產(chǎn)證滿五年時再進(jìn)行房產(chǎn)過戶。此一個月期間，房價上漲，b又將同一房屋賣給他人，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。上述兩個案例都是“一房二賣”的典型情況。原房主分別簽訂了兩份《房屋買賣合同》，因我國施行不動產(chǎn)登記制度，房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，因此第一份合同中的買受人都因未進(jìn)行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，在房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，無法取得房屋的買受人可以通過請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補(bǔ)買受人在合同上的損失，但無法實(shí)現(xiàn)買受人最終的目的，即能夠取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)該解釋第十條的規(guī)定，只有在買受人以出賣人與第三人惡意串通，通過另行訂立房屋買賣合同的方式使得買受人無法取得房屋的情況下，法院才能支持確認(rèn)出賣人與第三人訂立的房屋買賣合同無效，買受人才有機(jī)會據(jù)此確認(rèn)自己所簽合同的唯一效力。但如何證明出賣人與第三人惡意串通，這在實(shí)踐中會對買受人造成很大的證明責(zé)任壓力。律師建議一、買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。二、購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的 “一房二賣”行為加以防范。

10，為什么房地產(chǎn)部門實(shí)際利率大幅上升主要因?yàn)榉績r漲幅預(yù)期大幅下降

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過快增長和房地產(chǎn)價格的大幅度上漲，已經(jīng)發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的不健康因素，因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產(chǎn)投資的資金來源及變化情況進(jìn)行了專題調(diào)查分析。基本情況長期以來，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運(yùn)作，信托資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。目前，由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源。國內(nèi)銀行貸款占比情況從國內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個顯著特點(diǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時，個人消費(fèi)信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達(dá)到30.1%，提高了6個百分點(diǎn)。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國家對房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金，特別是近兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實(shí)際來自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。社會資金積極參與房地產(chǎn)投資

一、銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。二、銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結(jié)果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價過快增長。三、銀行利率變動對開發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0．27個百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。四、銀行利率變動對購房消費(fèi)者的影響加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費(fèi)者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進(jìn)入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費(fèi)剛開始，購房者從沒有體驗(yàn)過利息波動對個人消費(fèi)的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費(fèi)者購房支出陡然上升，會導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個經(jīng)濟(jì)增長放緩。目前，房價并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費(fèi)者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

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