按照住宅設計規范，房屋設計使用壽命為50年，40年房齡的老房子只剩10年不到，能否繼續使用到70年恐怕有很大的疑問。房齡40年的老房子，土地使用權僅剩不到30年，貌似還能住好多年，物業水平差住在“老破小”小區的業主都知道，一般來講房齡超過20年的小區，基礎設施較差不基本沒有成熟的物業體系，有的小區連一個保安都沒有。

1、多少年的房子算是老舊小區？

從房產交易市場來看，一般購房者買二手房更青睞于10年內-5年內的房產，適宜居家，房屋保持情況也比較好。所以超過10年的小區都算老小區，超過20年以上的小區算是老舊小區了，小區保持狀況比較差了，購房時銀行貸款也很困難，超過30年的小區都拿不到銀行貸款了，從這個角度講，真正意義上的老舊小區可以看做是超過30年存在的小區。

當然，同時還要看小區具體的保持情況，越破舊，越影響市容市貌，越容易被拆遷，需要注意的是，考慮到近幾年瘋狂飆漲的房價。現在拆遷小區，政府和開發商更愿意拆遷多層或7層左右的小高層小區或棚戶區，因為相對應的住戶數不多，拆遷成本會相對低一些，同一塊地皮上，如果是高層塔樓，住戶太多，拆遷成本就會很高，開發商也會望而生畏的，而且重新開發出來的房價在限價政策情況下也不可能高得太離譜。

2、房齡40年的老房能買嗎？

房齡40年的老房能不能買，我們可以從使用和投資價值以及產權角度做個分析：一、從房屋的使用價值和投資價值角度，可根據房屋實際和自身需求決定房齡40年的房子，也就是1980年之前建的房子，應屬于單位的房改房，這類房子一般位于街區中，開放式，戶型格局差、居住環境差、管線老化維修難度大、停車困難，單從房屋本身來看，顯然不具有自住或投資價值，

但是，如果房屋具有以下特征，則可以根據自身需求考慮購買：1、房屋有極好的學區，且房屋落戶后可以入學，而自己又有這方面的需求。2、房屋坐落地段好，短期內（3～5年）有進行城市更新的預期，根據預判值得一博，可以考慮，一旦拆遷，便可獲利，這屬于賭博靠運氣，二、從房屋產權角度看，會面臨很大風險按照現行法律規定，房屋本身具有永久產權，但房屋所占用的建設用地只有70年產權，住宅建設用地使用權到期后自動續期，也就是說，理論上，如果房屋一直在，土地使用權到期后就會自動續期；反之，如果房屋沒了，土地使用權也將不復存在（假如沒到70年，房屋就滅失了，倒是個問題）。

房齡40年的老房子，土地使用權僅剩不到30年，貌似還能住好多年，問題是這樣的老房子基本上是磚混結構的，多數采用的是預制樓板，房屋的實際使用壽命與框架結構房屋的使用壽命完全不可同日耳語。按照住宅設計規范，房屋設計使用壽命為50年，40年房齡的老房子只剩10年不到，能否繼續使用到70年恐怕有很大的疑問，一旦房屋成了危房，將是一筆巨大的損失。

3、20年的老房子可以買嗎？

中國有句老話說的好：金窩銀窩不如自己的狗窩，可見幾千來年中國人對于自己房子的執著，在國人的概念中，家里除了有家人，還必須有屬于自己的房屋，租的房子永遠都不會叫做家，猶如一根浮萍四處漂泊。目前剛需面臨的是相對較高的房價，想直接購買各方條件都滿意的新房基本不可能，無奈只能將目光轉向房齡較老的二手房，就是人們口中常說的“老破小”，

為什么會出現這種情況呢？關于購房這件事，人人都喜歡新房，好處有什么大家都知道，自然不用多說，但是新房的價格兩極分化嚴重，好地段的新房價格偏高，大部分預算都不足，而性價比較高的新房地段偏遠，很多人又看不上。在這種前提下，購房者想購買地段離市中心不遠的房子，資金準備又有限，想擁有自己的一套房，唯一的選擇只有處于市區、房齡較老的二手房，

但是根據業內人士良心透露：二手房可以買，但是要謹慎，一旦房齡超過20年，再便宜也別買。為什么會有這種說法呢？1房子質量不好這里先說明一點，肯定有人認為老房子的質量比現在修的房子在用材和質量上要好些，小川對這個看法不做評價，但哪怕質量再好，房子還是由鋼筋水泥建造的，不管之前用材再好，使用年限超過20年還是會出問題，比如會出現墻體滲水、管道破裂、線路老化、電閘勉強維持等麻煩，不僅住得不開心，還會留下安全隱患。