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1，中國房價分析

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中國房價分析

2，決定房價的根本因素是人口你贊同這句話嗎

中國樓市經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在平均房價已經(jīng)破萬。一些一線城市的房價甚至達到了五六萬一平米，十萬元一平米的房子也存在。這對普通賣房人來說價格太高了。但即使這樣，也沒有人說一線城市房價不合理，只要資金足夠，很多人還是去一線城市買房。這是為什么呢？普通買房人該去哪里買房？哪些城市比較靠譜呢？從國家政策來看，目前樓市已經(jīng)進入了穩(wěn)定期，樓市存量房時代已經(jīng)來臨，未來炒房對房價的影響會越來越小，買房人會變的越來越理智，我來去哪里買房，只有一個因素，就是人口。在任何時候，人口和城市的發(fā)展是密不可分的，現(xiàn)在一線城市，比如長三角，珠三角，京津冀等，在這二十多年中一直都是人口流入的城市，也是經(jīng)濟發(fā)展最快的城市。雖然目前為全國的人口出生率在下降，但整體上來說，這些區(qū)域的人口還在持續(xù)增加。進入2020年年末，各個一線城市開始了搶人大戰(zhàn)，放寬落戶限制和條件，這會形成巨大的虹吸效應(yīng)，有了強大的人口做支撐，一線城市的樓市得到進一步的發(fā)展。但對一些三四線城市來說，這種影響是巨大了，三四線城市本來規(guī)模比較小，產(chǎn)業(yè)布局比較小，除了少數(shù)三四線城市有吸引人口的能力之外，很多人口都在外流，未來房價很難支撐下午。所以買房一定要考慮到人口因素，在未來10年之內(nèi)，人口因素決定了房價的高低。對買房人來說，如果實力允許，最好去一二線城市買房，三四線城市最好不建議去。除非是為了自住。總結(jié)：樓市普漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，買房一定要看城市的發(fā)展，人口的多少。未來誰也不敢說房價漲或跌，買房一定要平衡人口之后再做決定，不要大量持有房產(chǎn)，買房穩(wěn)賺不賠的時代已經(jīng)結(jié)束。

決定房價的根本因素是人口你贊同這句話嗎

3，人口因素對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)，是拉動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。影響房地產(chǎn)市場的因素是多樣的，經(jīng)濟增長速度、國家宏觀調(diào)控政策、人口特征、城市化進程、開發(fā)成本等因素的變化都會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動。其中人口因素是影響住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方面，關(guān)注人口特征對引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展具有重要意義。人口是一個具有多邊關(guān)系的復(fù)雜總體，它通過以下幾個方面對住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，我們以威海市為例來進行說明。　　　　一、人口總量與人口增長　　　　人口總量與住宅的需求成正比。地區(qū)人口總量決定了住宅房地產(chǎn)市場需求的最大容量。人口的增長對于住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍。　　一方面，人口增長速度快,會導(dǎo)致該地區(qū)的恩格爾系數(shù)上升,削弱居民住房消費的支付能力，減少或延緩對住房消費的需求。同時，人口增長也加劇了資源的稀缺性，使各種資源（包括工作、受教育機會）的人均占有量下降，影響地區(qū)經(jīng)濟增長速度，使人均收入水平下降，從而對房地產(chǎn)需求和投資產(chǎn)生影響。人口相對減少，則作用相反。據(jù)2006年威海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2006年末全市戶籍總?cè)丝?49.83萬人，比上年末僅增加7395人，人口出生率為5.94‰，人口死亡率7.79‰，人口自然增長率-1.85‰，實現(xiàn)負增長。同時，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1368.53億元，按可比價格計算，比上年增長15.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2006年達到13975元，比上年增加1520元，增長12.2%，居民消費價格比上年上漲0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同時實行嚴格的計劃生育政策，很好地控制了人口的增長,使居民消費的恩格爾系數(shù)處于下降狀態(tài)。這意味著,居民的住房支付能力在逐步上升,住房需求也越來越強烈。數(shù)據(jù)顯示2006年威海商品房銷售額51.99億元，增長40.2%，其中住宅銷售額占到97.2%。　　另一方面，人口的增長伴隨著城市化的進程。城市人口的增長引發(fā)住房需求上漲，從而拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價上升。國際經(jīng)驗表明，城市化程度在30%－60%之間，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。　二、人口結(jié)構(gòu)　　　　1.人口年齡結(jié)構(gòu)　　區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致需求主體變化。不同年齡結(jié)構(gòu)的購房者的對房屋的支付能力、對房屋面積、房型的需求及購房動機有很大的差異。這些都要求在開發(fā)住宅前對目標購買者做出明確的定位。　　(1)婚齡人口。處于婚姻年齡段的輕年人口其主要購房需求為婚姻購房。據(jù)第五次人口普查資料顯示，2000年，威海全市18歲～25歲年齡段人口總數(shù)為28.58萬人，占全市人口比例的11%。他們中的絕大多數(shù)在2002年～2010年中完婚。從影響產(chǎn)生的時間上看，由于大部分準備結(jié)婚的年輕人購房時間比結(jié)婚時間平均要提前一年至兩年，因此，即將到來的結(jié)婚人口數(shù)量變動對住宅房地產(chǎn)市場需求的影響將提前一年至兩年產(chǎn)生。因此威海市于2001年、2002年開始進入結(jié)婚購房需求的膨脹期。需求的膨脹會直接導(dǎo)致房價上漲等問題的出現(xiàn)。從2001年起威海市住宅房地產(chǎn)價格從不足1500元起迅速攀升，達到2006年末的4000元左右。這種需求膨脹將持續(xù)到2009左右，在未來的幾年內(nèi)，這部分人群仍是房產(chǎn)市場住宅需求的有生力量。　　(2)中年人口。相對于婚齡人口，大部分中年人口有較穩(wěn)定的生活來源，手中掌握一定的資金。因此中年人口中有購房需要的人群更注重住房質(zhì)量，強調(diào)舒適性、房型、裝潢等，需求類型屬于改善購房。此外，近幾年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債券市場不穩(wěn)定，民間的大量閑散資金無處可投，不少高收入者把目光鎖定在房地產(chǎn)行業(yè)，把購房作為投資方向。據(jù)城市居民調(diào)查資料顯示，目前威海市有11%的城市家庭擁有兩套及兩套以上的住房，多余的住房中60%用于對外出租。　　(3)老齡人口。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，威海市在21世紀進入一個典型的老年型人口社會。根據(jù)聯(lián)合國劃分人口年齡結(jié)構(gòu)類型的指標:截止2005年11月1日，威海市1%人口抽樣調(diào)查共登記0歲～14歲人口為32.43 萬人，占總?cè)丝?1.69%；65歲及以上的人口為35.34萬人，占12.75%；全市老少比為108.97。與第五次全國人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02個百分點2.人口戶籍結(jié)構(gòu)。　　隨著城市化的進程，流動人口對城鎮(zhèn)住宅的影響越來越大。一般說來，流動人口與住宅需求成正相關(guān),但流動人口增長過快也會加大人口與用地、公共設(shè)施之間的矛盾，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來負面影響。三、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)　　　　家庭是住房需求的最小單位，因此,家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模是影響和決定住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的直接因素。受多種因素影響,現(xiàn)代社會的家庭結(jié)構(gòu)正模趨于小型化。據(jù)第五次人口普查，威海市平均家庭戶規(guī)模為2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口總量不變的情況下，家庭規(guī)模小型化導(dǎo)致總戶數(shù)的增加,從而引起對住房總需求的增加。家庭人口數(shù)減少，中小戶型住宅成為威海市住宅需求的主要部分，這些都增加了房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Α！　　　∷摹⒔Y(jié)語　　　　人是市場的主體，人口因素的動態(tài)變化影響到住宅房地產(chǎn)市場的需求和經(jīng)濟生活的各個方面。通過人口總量、人口增長、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化可以了解到住宅房地產(chǎn)市場的規(guī)模及容量的變化。通過對市場規(guī)模的預(yù)測，以調(diào)整住宅的供給量，達到供求平衡，從而保持房價穩(wěn)定。對人口結(jié)構(gòu)進行研究可以明確不同消費者的需求偏好，有利于進一步對住宅房地產(chǎn)市場進行細分，滿足各層面上消費者的需求。關(guān)注人口因素的變動對于房地產(chǎn)企業(yè)做出正確決策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展具有深遠影響。

人口因素對房地產(chǎn)價格的影響