穩定、橫盤遠城區房價持續向下波動將會成為濟南這樣城市的常態圖上所示是濟南過去一年的新房均價走勢圖，可以看到進入2019年下半年后濟南房價向下波動趨勢明顯，不過持續下行的情況很難在濟南這樣的城市存在，目前的情況大家可以理解為“價格回歸理性”畢竟濟南除去主城區外，遠城區的人口、資源配套等確實承擔不起這么高的房價。

1、濟南今年的房價降了不少，還能降多少呢？

老破舊沒有拆遷機會的基本就套在手里了，有錢的好多套沒錢的六個錢包癟，都說出租當包租婆，但一年二萬多的租金還不夠簡裝修空調損耗費。核心地段隔幾年就循壞一次，現在的新城新房十年后又不知道淪落到什么樣了，最關鍵的還是外來高端人口數量，山東內陸魯西南西北的來濟南，膠東沿海去青島，該來的都來了吧看看周圍的老鄉們二胎孩子都小學了，老家還有多少年輕后備接盤俠啊。

2、濟南2020年及未來三年房價走勢會怎樣？

根據國家統計局2019年10月份的數據來看，濟南新房價格同比上漲4.6%，二手房同比價格下跌0.1%；這樣的數據說句實話對于濟南這樣的省會城市來說不是什么好消息，甚至已經有不少坊間傳聞濟南房價出現了向下波動的趨勢，雖然我在文章中也提到這些區域基本集中在遠城區，但是不可否認的是從2020年開始，濟南這樣的省會城市也要為穩定房價開始忙碌了。

借此機會簡單談談我的觀察，2020年后濟南這樣的省會城市也要為穩定房價、穩定房地產市場開始奔波關注房產新聞的朋友應該知道，12月份已經開始有不少省會城市開始出臺政策試圖為2020年房產打氣，比如：“武漢取消落戶積分人數限制”“鄭州公積金貸款額度提高到80萬”等，其實都可以理解為2020年房產市場提前吹風。

畢竟從實際情況來看2019年很多省會城市的房產市場走勢都很一般，比如提到的河南省會鄭州無論是新房還是二手房房價上漲基本上都是與“橫盤”無疑，包括濟南也同樣存在這樣的問題，那么這樣現實情況下，哪怕有“房住不炒”的尚方寶劍懸在頭頂，但是因城施策這樣的微調將會成為成為2020年的普遍現象。幾點觀察：第一、“因城施策”2020年將成為地方穩定房價、穩定房地產市場采取的普遍手段，濟南肯定不會例外，

放松（或放開）落戶條件、對于符合條件的人才進行物質獎勵（甚至購房補貼）、提高公積金貸款額度等手段會成為2020年很多城市的主基調，濟南跟進基本上是板上釘釘的。這些政策究竟對于房產市場到底有多少幫助我們無法判斷，但是可以肯定的是絕對是好消息，第二、2020年土地流拍、底價成交等情況會更加普遍，雖然說2019年已經有不少苗頭。

開發商拿地還是購房者買房，再也不會出現過去那種盲目了，拿地、買房都可以，但是配套先好將會成為一種新的需求，比如：地鐵、公交、學校等。對于土地財政依賴度過高的城市未來幾年將會感覺到愈發困難，畢竟在融資端調控背景下房企資金鏈緊張將會成為常態，穩定、橫盤遠城區房價持續向下波動將會成為濟南這樣城市的常態圖上所示是濟南過去一年的新房均價走勢圖，可以看到進入2019年下半年后濟南房價向下波動趨勢明顯，不過持續下行的情況很難在濟南這樣的城市存在，目前的情況大家可以理解為“價格回歸理性”畢竟濟南除去主城區外，遠城區的人口、資源配套等確實承擔不起這么高的房價。

幾點觀察：第一、濟南雖然2019年兼并了萊蕪，但是預想中的火熱并沒有出現，這也與萊蕪本身購買力有限、對于人口吸引力不足有很大關系，僅僅以萊蕪過去一年的房價來看，基本也是走勢平穩始終維持在均價7400元左右，這點也足以說明一個問題“當一個城市本身的產業結構驅動力不足，導致對于人口吸引力有限的時候，哪怕再多的兼并其實也是徒勞”。

濟南2018年常住人口流入為約14萬人，這樣的數據看似不錯，但是在同類型城市中，比如中部的武漢、鄭州等熱門城市來說無疑差距還是很明顯的，所以，未來濟南其實穩定房產的重心其實還是應該在人才引進上。第二、沒有大的政策刺激背景下，未來濟南房產市場基本以穩定或微張為主，這里說的刺激指的是國家級刺激，比如：國家級城市群得到批復，濟南成為區域中心城市等，如果沒有這樣的刺激背景下，僅僅依靠山東省的力量很難支撐得起濟南房價進一步上漲。