小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會當(dāng)由兩種情況。一是業(yè)主聯(lián)合起來自行成立業(yè)主委員會，但成立后必須報辦事處備案并批準(zhǔn)，刻公章后方能正常開展工作(注，八至十二個業(yè)主聯(lián)名向城市辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，城市辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在二十天內(nèi)到小區(qū)成立“業(yè)主委員會籌備委員會或領(lǐng)導(dǎo)小組”。

1、如何有效發(fā)起成立業(yè)主委員會？

業(yè)主大會成立，看似簡單，實際上如果按照法律規(guī)定，有效成立，其實，很復(fù)雜。是根據(jù)小區(qū)業(yè)主的普遍意愿決定，如果業(yè)主之間矛盾眾多，就成立不起來。如果，發(fā)起人員法律意識淡泊，威信不高，也難以成立，如果發(fā)起團隊凝聚力不夠，組織力弱小，也成立不起來，因此，真正規(guī)范成立業(yè)主大會，是一個組織發(fā)起，凝聚，運行的過程。是業(yè)主代表服務(wù)，聯(lián)系業(yè)主的過程，

2、小區(qū)業(yè)主委員會如何成立？

小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會當(dāng)由兩種情況。一是業(yè)主聯(lián)合起來自行成立業(yè)主委員會，但成立后必須報辦事處備案并批準(zhǔn)，刻公章后方能正常開展工作(注:這種情況很少)，正常的成立業(yè)主委會《民法典》和《國務(wù)院物業(yè)管理條例》都有條款規(guī)定。八至十二個業(yè)主聯(lián)名向城市辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，城市辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在二十天內(nèi)到小區(qū)成立“業(yè)主委員會籌備委員會或領(lǐng)導(dǎo)小組”，

組織宣傳小區(qū)每一個業(yè)主，共同討論制定“業(yè)主議事規(guī)則”和“小區(qū)物業(yè)的管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)即【小區(qū)物業(yè)管理辦法】”經(jīng)全體業(yè)主反復(fù)修改后并經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上參加的業(yè)主大會通過(注:這兩種辦法業(yè)委會無權(quán)修改！業(yè)主大會也不能受權(quán)業(yè)委會。在這方面《北京市物業(yè)管理條例》中有嚴(yán)格而又名確規(guī)定)，在選舉業(yè)委會的過程中首應(yīng)當(dāng)選出各樓樓長和單元長，建立建全體業(yè)主話語權(quán)制度和辦法！選出業(yè)委成員組成業(yè)主委員會，業(yè)主大會還應(yīng)通過受權(quán)業(yè)委會的職能(注:業(yè)主大會沒有授權(quán)的部分，業(yè)委會不得行施)。

《民法典》有明確規(guī)定，業(yè)委會不得超越授權(quán)開展工作，《北京市物業(yè)管理條例》是根據(jù)《民法典》和《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定條款制定的，規(guī)定業(yè)委會公章的管理和使用辦法“必須由業(yè)委會成員半數(shù)以上同意”才能使用公章，通過授權(quán)的業(yè)委會可以決定招聘物業(yè)或?qū)嵭凶灾乒芾?。業(yè)委會必須對地下停車位和地上1%公共產(chǎn)權(quán)物業(yè)用房等方面的收益建立帳目，業(yè)主可隨時查閱并每個月公布收入和開支情況【注:三十萬平方米左右建筑面積】，年收入根據(jù)地區(qū)不同收益當(dāng)在幾百萬元到幾千萬元！由于小區(qū)的所有共公產(chǎn)權(quán)設(shè)施都計入業(yè)主的房價。