這就是不建議投資公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金這一核心收益來源未來還存在不確定性，如果公寓沒選好，未來可能面臨還租不出去的風險。雖然廣州限制了流通，但不代表沒有了市場需求，從本廣州自身的需求而言，公寓產品還是可以長租或者用來商用辦公等。

1、投資小公寓前景如何？

目前，由于多地限購，特別是在一二線城市，控制嚴格，市場就推出公寓等形態的房產來滿足市場需求，就目前來看公寓的市場供應量充足，供大于需，一線城市的公寓部分限購，現在的二線城市公寓也是滿天飛，所以，對這種情況我做了些分析，希望對你有幫助。公寓一般分兩種：住宅、商業，住宅性質公寓，就是70年產權的，通氣的，一般情況這類公寓會消耗貸款名額。

之所以叫“公寓”，只是因為日照時間不足以達到住宅的標準，商業性質公寓，就是產權年限40年左右的居住用的房子。這種商業性質的產品，稱作類住宅，和真正的住宅有本質上的差異，為什么有人投資公寓？因為沒的房票了三，要不然就是沒有貸票了。看到租金高，品牌大，就想上車，公寓真的有這么好嗎？公寓，作為和住宅完全不同的產品，不能只看價格。

公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實際使用面積更小，而且公寓大都沒有陽臺，通風采光非常差。為了實現性價比，過道一般比較窄，一梯N戶，什么4梯12戶啊，6梯20戶啊，等等，密的很。公寓帶有商住兩用的屬性，也就是說，這類公寓可以用來注冊公司，也可以住家，如果買了公寓，你就要習慣每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在發貨，有人在打電話，有人西裝革履，總之就是復雜。

公寓不能落戶，也不帶學區，公寓增幅也比不過住宅，想要通過公寓大幅度增值，不太現實。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商業水電費參照商業標準，而且公寓不通氣，做飯靠電。最后，公寓的交易稅費也挺高，參照商鋪，這個我沒有買過，只能估算和商鋪差不多，交易稅費在15%-20%左右。公寓的貸款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基準，沒有優惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好賣，

公寓租金高嗎？前面說過，公寓增值比不過住宅，目前公寓和商鋪一樣，收益主要來自于租金。一個好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租嗎？答案是不好租。就目前的市場，住宅遍地都是，你覺得好租嗎？不要給我說什么地段哈！目前整體市場是公寓是過剩的，未來更多的公寓將入市，未來空置率會進一步提升，這就是不建議投資公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金這一核心收益來源未來還存在不確定性，如果公寓沒選好，未來可能面臨還租不出去的風險。

較高的交易成本，較低的流通性，收益與風險并不匹配，還有最重要的一點，城市的人口流入流出，凈流量都會對公寓和住宅產生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內陸的公寓就沒那么火了，所以投資公寓在當前環境下，我是不建議的，除非低于5折，我才會下手。我不是房產專家，但是僅把我這一年的學習分享給大家，希望能有所作用，

2、現在可以投資一線城市的公寓嗎？你覺得怎么樣？

謝邀。這是一個老生常談的問題，在中國目前階段，房地產投資可以說是一二線城市（筆者特質一二線）少有可以保值的投資之一（筆者不是說增值，是資產的保值）。所謂物以稀為貴，特別是一線城市的房地產，中心城區的住宅也好，商業地產也罷，都是一種稀缺的資源，再說說一線城市的公寓產品。以廣州為例（筆者長居的城市），自從2016年提供以來，廣州市內的公寓只能以“公司”的名義的購買，對于投資標的物的流通性來說，是負面的影響，這也是目前廣州很多公寓市場“有價無市”的主要原因之一，

其一，自身市場的需求。雖然廣州限制了流通，但不代表沒有了市場需求，從本廣州自身的需求而言，公寓產品還是可以長租或者用來商用辦公等，以筆者自身為例，今年年初筆者身邊幾個創業的朋友也在考慮出手購買公寓，原因有幾個，第一，公寓可以商用辦公，以商業貸款的形式，以貸換租，其實從租金角度來說，對部分創業者的壓力不會很大，而且隨著廣州的辦公樓的租金不斷攀升，自購辦公室也成了很多創業者或者企業主的選擇。