從你所說的信息來看，你的商鋪是一個小區門口的沿街底商，又是輻射學校的，那么這樣的地段是不錯的。~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，并且能夠抗通脹，最重要的就是地段和租金回報率，地段的話盡量購買一線、新一線、強二線這樣的城市，因為人口流入非常高，優勝劣汰和創業的機會更多，商鋪的價值就越高。

1、學校對面小區門口的商鋪，總價二百二十多萬，年租金十五萬，這樣的鋪子值得投資嗎？

我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，可以給你一些建議。從你所說的信息來看，你的商鋪是一個小區門口的沿街底商，又是輻射學校的，那么這樣的地段是不錯的，從價格來看，總價為220萬一定是屬于一線、新一線、甚至強二線的鋪子了。年租金為15萬，回報率為6.8%，也可以算勉強合格的，這樣的鋪子如果還是到手價格220萬，是新鋪子，我覺得是可以投資的。

但是是老鋪子的話，你要注意一點，那就是去實地考察！！因為這個年租金15萬的回報率可能是中介告訴你的，也有可能是目前租客的租金，但不代表是一個市場價，所以，你一定要實地考察。多去看看，打聽打聽周圍的情況，看看租金回報率是不是有偏差，還有就是得看看產證是否清晰，出租的合同是否有什么“麻煩或者問題”。如果以上都沒有，那的確是可以考慮投資的，

對于商鋪投資來說，買的好一鋪養一代，買的不好就是一鋪坑三代，而過去的一鋪養三代的黃金投資周期已經一去不復返，所以商鋪投資一定要擦亮眼睛。最重要的就是地段和租金回報率，地段的話盡量購買一線、新一線、強二線這樣的城市，因為人口流入非常高，優勝劣汰和創業的機會更多，商鋪的價值就越高，那么對于租金回報率來看，可以大致分為以下三個層次：第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。

這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可，但是租金收益非常低，不值得投資，屬于不合格商鋪。第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，并且能夠抗通脹，不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。

需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資，第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中于強一線和新一線的市中心地帶，并且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的，如果你有這樣的關系可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。