謝邀，作為祖?zhèn)靼岽u人士，這次來回答一個(gè)低端一點(diǎn)的樓面價(jià)問題，記得去年回答了一個(gè)1.5萬一平樓面價(jià)類似的問題，當(dāng)時(shí)回答其成本到了2萬多一點(diǎn)點(diǎn)。此答案一出，好多熱心網(wǎng)友留言來留言，和我扯容積率，什么他們當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)只3-4k一平米，開發(fā)商那不是在學(xué)雷鋒等一系列奇葩問題，今天趁這個(gè)機(jī)會(huì)，咱們來扯一扯2000一平的樓面價(jià)其賣多少價(jià)格才能保本。

1、樓面價(jià)2000一平，開發(fā)商大概賣多少錢一平才能保本？

謝邀，作為祖?zhèn)靼岽u人士，這次來回答一個(gè)低端一點(diǎn)的樓面價(jià)問題，記得去年回答了一個(gè)1.5萬一平樓面價(jià)類似的問題，當(dāng)時(shí)回答其成本到了2萬多一點(diǎn)點(diǎn)！此答案一出，好多熱心網(wǎng)友留言來留言，和我扯容積率，什么他們當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)只3-4k一平米，開發(fā)商那不是在學(xué)雷鋒等一系列奇葩問題，今天趁這個(gè)機(jī)會(huì)，咱們來扯一扯2000一平的樓面價(jià)其賣多少價(jià)格才能保本！本來不想多說廢話，但是想到自己既然是磚家，還得湊點(diǎn)字?jǐn)?shù)，可能有部分人不知道樓面價(jià)是什么意思，就來點(diǎn)評(píng)，為避免這種情況發(fā)生，我還啰嗦一句：以上是度娘上的說法，其實(shí)更精確一點(diǎn)的說法為土地出讓價(jià)格除以計(jì)容面積（很多建筑面積是不計(jì)算容積率的，比如地下室面積，但是算建筑面積）=樓面價(jià)。

搞清楚這個(gè)概念后咱們來看成本組成：1、樓面價(jià)：2000元；2、契稅：2000*4%=80元；3、交易服務(wù)費(fèi)：2000*0.5%=10元（這個(gè)概估）；4、規(guī)費(fèi)：150元（各地政策不同，有高有低）；5、土建：1550元（估算，含土石方、基礎(chǔ)工程，含總包施工單位的利潤(rùn)、稅金、管理費(fèi)；含監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘探等，各城市稍有不同，各企業(yè)也有不同）；6、安裝及附屬配套：500元（估算，含水電氣消防、裝修、園林綠化附屬工程、電梯等設(shè)備，這個(gè)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)高低有一定關(guān)系）；7、財(cái)務(wù)成本：（1 5）*5%=177.5元（估算，這個(gè)財(cái)務(wù)成本算得比大部分開發(fā)公司的要低，其財(cái)務(wù)成本和自有資金和資金回籠有很大的關(guān)系）。

8、稅金：（1 2 3 4 5 6 7）*10%=4467.5*10%=446.75元（暫估，如果算上土地增值稅可能還高一點(diǎn)，稅和銷售價(jià)格等因素有關(guān)系，）9、綜上1—8得4467.5 446.75=4914.25元好了，以上部分值是估算的（有的稍低，有的稍高），畢竟物價(jià)是動(dòng)態(tài)的，人工工資是上漲的，各個(gè)城市的建設(shè)成本及標(biāo)準(zhǔn)是不同的。

2、房屋建成后，一般會(huì)在樓面價(jià)加多少錢一平銷售？

開發(fā)商是很黑心的，肯定能報(bào)多高的價(jià)格就報(bào)多高的價(jià)格，而一般來說開發(fā)商的報(bào)價(jià)會(huì)是樓面價(jià)的3倍左右，這還是限價(jià)政策實(shí)施后的結(jié)果，一般來說，如果拿地價(jià)格是5000元，那么開發(fā)商至少也要賣到15000元，不要罵開發(fā)商黑心，畢竟開發(fā)商也是要賺錢的，要不然干嘛從事這一行？我一個(gè)在房地產(chǎn)開發(fā)商公司做管理層的朋友曾經(jīng)跟我說過，開發(fā)商的成本中大概只有40%來自于拿地價(jià)格，其他60%都是其他成本，例如繳稅、材料、人工，這些才是開發(fā)商建造成本的大頭。

3、面樓價(jià)1.5萬建高層，樓房?jī)r(jià)估計(jì)是多少一平呢？

除了地價(jià)之外，粗略估計(jì)（二線城市）建安成本5000管理成本500財(cái)務(wù)成本1000稅費(fèi)1000綜合稅后利潤(rùn)按照10%，是1500也就是說按照目前房企普遍能夠?qū)崿F(xiàn)的利潤(rùn)10%合計(jì)銷售價(jià)格24000元/平米如果按零利潤(rùn)考慮，銷售均價(jià)不超過22500元/平米那么開盤價(jià)格不應(yīng)低于20500元/平米，再低項(xiàng)目虧損將不可避免。