建安成本是4000元\\平米規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)，規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)是必須規(guī)定要上交的，這個(gè)呢，一般占整個(gè)比例大概是15%左右，這樣折算的話。如果開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不足，前期購(gòu)買土地的錢也是通過(guò)民間借貸或者是銀行貸款，那么這個(gè)價(jià)格就做不到了，在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊，特別是市政園林精裝修，都是看不到的東西，他給你電梯好一點(diǎn)，電梯用差一點(diǎn)，瓷磚用好點(diǎn)，瓷磚又差一點(diǎn)，對(duì)這個(gè)建安成本差距會(huì)很大。

1、地價(jià)300萬(wàn)一畝，容積率2.8，四線城市，房?jī)r(jià)大概會(huì)是多少？

本人造價(jià)領(lǐng)域，為大家計(jì)算：1畝地是667平米，折算一畝地最多可以建設(shè)667*2.8=1868平米！推算每個(gè)平米樓面價(jià)就是3000000/1868=1605元\\平方。接下來(lái)就是建安成本，造房子不是以前要講品質(zhì)，所以整個(gè)靜安成本應(yīng)該包括土建加安裝加市政加園林加電梯公區(qū)精裝修部分，土建1500，安裝500，市政500，園林500，公區(qū)精裝修1000。

所以建安成本是4000元\\平米規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)，規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)是必須規(guī)定要上交的，這個(gè)呢，一般占整個(gè)比例大概是15%左右，這樣折算的話：（4000 1605）*0.15=840元通過(guò)推算，保證開(kāi)發(fā)商資金不是銀行貸款借來(lái)的利息與借貸后，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的成本=1605 4000 840=6445元\\平米，考慮后期營(yíng)銷費(fèi)用5%，利潤(rùn)10%開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格6445*1.15=7400元。

那么，開(kāi)發(fā)商最終銷售的均價(jià)應(yīng)該是在7500元左右，上下幅度不會(huì)超過(guò)300元，如果開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不足，前期購(gòu)買土地的錢也是通過(guò)民間借貸或者是銀行貸款，那么這個(gè)價(jià)格就做不到了。如果涉及到的地塊很大，需要分三年到五年建設(shè)的話，那么開(kāi)發(fā)商一般采取的是首開(kāi)低價(jià)、中開(kāi)高價(jià)、尾開(kāi)處理的方式，就是說(shuō)在首開(kāi)的時(shí)候可能會(huì)給你弄一個(gè)6750起步，然后均價(jià)呢，大概在7100。

通過(guò)首開(kāi)的教法，提高了品質(zhì)，然后在第二次開(kāi)盤的時(shí)候呢，起步價(jià)可能就要提到了，7100而均價(jià)提到了7500，尾盤處理的時(shí)候可能在7300就會(huì)給賣掉。這種房子的計(jì)算主要看他要做的品質(zhì)，實(shí)際土建成本是差不多的，樓盤與樓盤之間的差距在哪里？在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊，特別是市政園林精裝修，都是看不到的東西，他給你電梯好一點(diǎn)，電梯用差一點(diǎn)，瓷磚用好點(diǎn)，瓷磚又差一點(diǎn)，對(duì)這個(gè)建安成本差距會(huì)很大，

如果說(shuō)他這個(gè)盤6800均價(jià)賣給你們，那么它在園林上肯定就會(huì)給你做的很差，水泥澆筑一下就可以了，然后再給你種上香樟、桂花就可以。而且樹(shù)矮小！羊毛是出在羊身上，有的樓盤他可能他的樓面價(jià)很低，只有1000元，但是他那15000也有他賣15000的道理，比如她在精裝修這一塊做得的非常好，瓷磚給你用的都是品牌的，然后安裝的管道給你用的都是正品的，那這個(gè)房子肯定也值15000，

也不能單單只看樓面價(jià)，也要也要看它的裝修標(biāo)準(zhǔn)，他設(shè)計(jì)的一個(gè)品質(zhì)，像浙江省有一個(gè)企業(yè)叫綠城，他做的房子要比別的房子要貴的多，貴在哪里？就是貴在它的細(xì)節(jié)上，同地段的房子，綠城要比人家貴3000起步。但是別人的房子不好賣，綠城的房子就要搶光，為什么大家買的是這個(gè)品牌？買的是這個(gè)品質(zhì)，它的園林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一個(gè)不堵塞，第二個(gè)呢，通過(guò)時(shí)間長(zhǎng)了，管道沉降也不會(huì)裂管，后期你也不用維修。