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1，商鋪買賣問題

你好：你購買的商鋪是使用權、承租權還是產權？如果是產權，開發商無權收回，你可以拒絕。如果是使用權、承租權則要看合同約定，商家可以收回商鋪，但是需要承擔合同約定的違約責任或者你為此產生的實際損失。主要看你當初購買的是什么權利。使用權有點麻煩，你可以堅持要求履行原來的合同，以此作為談判的籌碼。如果商場鐵了心要違約，稱你不備，強行將商鋪整體出租，你只能要求對方承擔違約責任。你們合同中有約定違約責任嗎？或者約定違約責任沒有你實際損失高的話，你可以要求賠償實際損失。你高利貸損失屬于你的實際損失，可以要求對方進行賠償，不過你要提供這方面的證據。而且法院一般支持的高利貸最高不超過銀行同期貸款利率的4倍。一般欠條可以起到證明作用，如果對方提出異議，還可以找到出借人，讓他作個證明也可以。

商鋪買賣問題

2，想買個商鋪投資保值幫我出出注意什么地方有回報率高的商鋪

其實買商鋪投資的要點不是地點越好，也不是房價越貴的越好。本人對南京不熟，沒法給你具體投資的地段。我說下普遍規律吧。商鋪投資普遍收益是8-15年的總租金=購房款。普遍認為12年租金達到購房款就算是合理的投資了。建議不要選擇太過黃金的地段（估計黃金地段貸款也買不到幾平米），建議找相對較新的開發區之類的地方，切有明確的未來發展預期的地段。另外建議適當貸款，這樣可以增加你的資金量，如果你選擇的地點較合理，貸款的利息不是問題，投資的收益遠高于貸款利息。另外近年家庭汽車飽有量逐步增加，很多小區的車庫也是不錯的投資選擇，尤其是相當離市區較遠的小區，車庫或車位都有較好的投資價值（個別小區出口附近的車庫還可能出租作為商用，這樣收益會更高。）另外，我覺得你的10幾萬和車庫的價格較接近。就說這些了，希望對你能有點幫助。

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3，購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣

據優鋪網了解，目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。要注意公用分攤面積。要注意返租承諾。要注意貸款風險。要注意內、外銷商鋪未并軌。

購買商鋪需要注意事項：1、房屋用途看是否確實為商用，并在合同中注明;2、公用分攤面積商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法;3、物業管理許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節;4、交房條件商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。5、房產商的承諾需注意相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。6、貸款與其他稅費方面商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力;購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業稅、土地增值稅以及個人所得稅等。

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4，怎樣選購商鋪

1、地段：　　地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區域內相比也要選擇相對繁華的地段。而如果經濟條件允許，則應選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成正比的。　　2、流量：　　在這里，流量指的是在單位時間內經過你的店鋪門前的人數。足夠的客流量是商鋪盈利的根本?？梢栽谟^察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細觀察一下附近小孩的數量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助?！? 　3、購買力：　　通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也蔥一個側面反映了購買力的重要性?！? 　4、競爭度：　　詳細了解店鋪附近與自己產生競爭關系的店鋪數量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經形成多年，經營成熟、渠道穩定、與客戶之前關系良好。這些都是你不得不考慮到的對手的優勢。　　5、出售或出租的簡易度：　　很多朋友在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應該認真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區周圍，適合開超市、發廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租?！　? 6、增值能力：　　商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強、競爭度低、轉手方便的商鋪當然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環境的整潔度、安防設施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進去。大家要根據自己將要經營的行業、所處的具體位置對將要購買的商鋪首先有個正確的認識，然后才談得上投資?！　? 一點個人看法僅供參考：　　完美的商鋪是沒有的，十全十美的商鋪往往價格超高。而超高的價格往往又是大多數人所不能接受的。所以我們要做的是從以上幾點中進行適當的取舍，選擇出與我們的自身狀況相吻合的一個平衡點。這樣才是一個良好的投資心態，也不會因為過多的貸款而對以后的經營產生過大的負擔。最后預祝大家投資成功！

5，如何購置相對穩定升值的房業

慎重選擇是基礎　　房地產是最具唯一性的商品，每一個小區都有它的個性，同一小區中的每一套房均不相同，也具有獨特的個性，因此每一套房的保值與升值的空間均不相同。例如位于禾祥西路的臨街商鋪可賣15000元/平方米，但位于金尚路臨街商鋪只賣8000元/平方米，而金尚路不臨街的商鋪只賣5000元/平方米，這顯示了巨大的差異性。因此，購買物業時應慎重選擇，才能達到保值升值的目的。　　首先，要對小區整體進行詳細的研究，包括環境、周邊配套、交通、小區配套、質量、價格等等，就像炒股票一樣，我們只有充分研究了解的基礎上，才能決定是否可以購買。　　其次，切記要避免沖動型消費。我的朋友買房經常請我去參謀，但每次我都會先他看過多少個物業，如果他只看過2－3個，我就會建議他多看幾個物業再決定，因為這是避免沖動型消費的最佳方法。　　最后，法律文件要慎重處理。法律文件中要體現很多對業主的保障條款，業主要注意自己的權利如何受到保障，因此對法律文件要慎重研究，盡量完備。如要注意：預售證及內容、合同上的入伙條款、付款條款、維護條款、面積、價格、各項費用的交納等等。重點在這里：　　哪種物業會升值　　物業的升值主要是土地的升值，土地是一種無法再生的資源，正由于土地資源的有限性和人們對土地資源需求的無限性的矛盾導致了房屋的升值。那么如何評價物業的升值潛力，建議您從以下方面考慮：　　⒈看區位地價的升值潛力，即所購房產的區位條件如何，而區位條件又與該地區的市政建設規劃直接相關。區位條件是決定房地產價格變動的主要因素。因此，要把握物業的區位價格變動的趨勢，必須認真了解未來的大的市政建設規劃，用長遠的眼光注意研究市政規劃建設開發將可能給所購房產帶來升值機會。例如白鷺洲公園的建成給附近物業帶來了新的機遇，新的升值潛力。而火車鐵路沿附近的物業樓價不斷下滑，均為因市政建設配套設施的不同，給物業價值產生影響的實例。　　注意購買時的市場價格。注意整體和區域的市場價格的浮動，盡量低位入市。　　注意物業附加價值的大小。簡單看一個物業是難以判斷其附加值的，須從房產的怎樣設計、市政規劃、環境條件、質量品位、基礎設施、物業管理、社區功能等狀況全方位地判斷其附加價值。附加價值高的物業會有較好的市場，從而較大的升值空間。　　注意物業管理水平。物業管理水平隨著人們的生活水平的提高而漸趨重要，也是決定二手房轉讓價格的重要因素之一，現已成為大家選擇物業重點。　　哪種物業升值快　　物業投資主要分住宅、寫字樓、商鋪三種?？傮w上投資回報率為商鋪>住宅>寫字樓，但也有特例，我們分析一下購買各類物業應注意的事項：　　商鋪——人流量大為首選。人流代表商業機會，代表著生意，也代表租金的高低。此外有一類商鋪，如大型住宅小區的架空層商鋪，因其價格低，實用率高，投資回報也相當不錯。　　住宅——現投資住宅較成功的范例為有較好前景位置新開發的小區和某些地段的小戶型住宅，回報率較高。　　寫字樓——要注意交通便利和商業氣氛濃厚。　　據統計，投資時經計算10－15年能收回成本的物業，投資風險較小。由于銀行存款多次降息，投資房產成為一種好的投資手段，但購置房產時應多走一走、看一看、一，使所購置物業可能產生的風險控制最小。　　現階段廈門房地產形勢下，如何購買置業安全性高的物業，應考慮以下幾點：　　1、位于市區或市區邊緣，規劃較大，配套齊全的樓盤。　　2、交通方便、人氣暢旺，尤其是商業氣氛較濃厚地段。　　3、價格與同地段二手樓相差不大。　　4、做15年按揭時月供不高于同地段、同類型房屋月租。　　5、盡量選擇樓層、朝向較好的單位等等。最主要因素，還是地段的升值潛力。此外，政府的發展重點也是我們關注的方向

6，怎么計算商鋪投資回報率

今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達到8%,好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算。第一種方法,主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為:(稅后月租金-每月物業管理費)×12 = 年租金收入年租金收入 ÷購買商鋪總價 = 年投資收益率反之,用購買商鋪總價 ÷ 年租金收入 = 投資回收年限第二種方法,主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為:(稅后月租金-按揭月供款-每月物業費)×12 = 年租金收入(首期房款 + 按揭貸款)÷ 年租金收入 = 投資回報年限反之,用年租金收入 ÷ (首期房款 + 按揭貸款) = 年投資收益率投資,當然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。投資專家告訴我們,上面所列的投資收益計算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略:首先,在商鋪的前期購買環節中的支出:1.購買商鋪應交的契稅,為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元,僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面,商鋪的貸款利率也相對較高,為5.76%,這樣,貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售,還要繳納總房價的5%的綜合稅。比如,轉手出售50萬元的商鋪,就要繳納2.5萬元的稅費。其次,在商鋪后期使用過程中的支出:1.商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用,都是按商業市政標準繳費,大大高于普通住宅標準。2.商鋪的裝修、維護、修繕的費用和支出,也要考慮在內。所以,在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。原來這投資回報率是這么算出來的呀!您學會了嗎?今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算?？磥?這商鋪投資真是大有前途啊!不過,任何投資都是有風險的,同樣投資商鋪,有的人賺了大錢,而有的人可能連本都收不回來。所以,一定要注意避免投資風險。

下面小編為您介紹幾種商鋪投資回報率計算的方法。一、商鋪投資回報率計算的方法： 1、租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2、租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。 3、內部收益率法房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。 4、簡易國際評估法基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。二、進行商鋪投資要考慮的因素： 1、位置與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。 2、規模具備優越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有;其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展。如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式無法展開，同時也限制了人流量。 3、價格多數商場位于繁華鬧市區，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業區買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉手都無人敢要。 4、回報投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。 5、使用率使用率是根據開發商對于商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%。

7，如何判斷一間商鋪購買后會升值購商鋪有啥巧法

判斷一間商鋪購買后會升值，和購房時機可選用五率為指標，五率是：經濟增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率?！　?、經濟增長率它是國民經濟的景氣指標。經濟增長率高且持續增長，必然刺激房地產業的發展，使房屋成交量呈旺盛的走勢。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進行利益比較，用相對較低的收入買到較滿意的商鋪?！　?、按揭利率住宅消費離不開金融的支持。特別是對于工薪階層購房自籌款達到總房款的30％或50％時，利用銀行按揭籌足剩余款項，不但是明智之舉，而且是實現提前消費的前提。我國目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、優惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術問題?！　?、通貨膨脹率購房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進行綜合比較，抓住入市時機?！　?、銷售率指預售房和成房的銷售率。一般來說，若銷售率達不到30％，發展商的資金便收不回來，當銷售率在一定時期內沒有改觀時，發展商會被迫降價；若銷售率達50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內一段時間；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，發展商的開發成本已基本收回，房價就會上升。　　5、空置率空置率是與銷售率相反的指標。當空置率為90％時，價格比較合適，但也要付出一定的代價如：裝修噪音、裝修垃圾、服務不配套、服務不完善、交通不便利等諸多不便。當空置率為50％時，您購房置業既能獲得較好的價格，又能享受發展商、物業管理公司努力提高居住品質的成果，是最佳入市時機。當空置率為30％時，您應迅速購房置業以免發展商因提高居住品質的投入而提價。巧妙利用空置率指標，把握購房置業最佳機會才能買到您理想的空間?！　。ㄒ唬┮獙で笕菀咨岛鸵酌撌值匿伱娣?。這種建物一定要地段強、外觀好、大廈管理周嚴。同時選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面?！　。ǘ┮^察建筑公司或房屋公司以往的信譽，如財務結構、知名度以及過去完成建筑物的品質等?！　。ㄈ┰诤灱s時，要注意內容有沒有防礙轉讓的條款，以免在轉手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成?！　。ㄋ模┰趯ふ肄D手買主時，要通過房產管理部門來轉介。　　（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場等變化?！　。┝粜牟粍赢a買賣的相關稅款。　　投資房地產的經驗　?。ㄒ唬┳罾硐氲氖峭顿Y者能與業者密切配合，共同創造新的、成功的投資方法。　　（二）要注意部分不良業者的夸大不實的廣告。例如在報刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產生錯覺而盲目搶購，或者將過高的宣傳費用轉嫁到房地產價格上。　　（三）注意產權是否清楚，尤其是特定區的土地能否蓋房子，應事先調查清楚，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權，留下諸多“后遺癥”。　　（四）對業主主動所提供的“內部消息”，要注意是否有偏頗，或屬于同業惡性競爭的目的，以免誤信消息而判斷錯誤。　　（五）房地產投資不動產，好像是“植林投資”，需要長達10～15年的時間才能看到成果。將資金投入房地產時，應事先作好心理準備，以免因為地產價格長期低下，而拖垮投資人的財務?！　。┵I房子自己住，要留意周圍環境。購房用來投資，也不應忽略現場察看的工作?！　。ㄆ撸ο胭I公寓樓出租以賺取投資利潤的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設計圖的知識。因為，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家很難由外觀判斷建筑工程的優劣，而建筑物結構體的施工質量，與耐用年數息息相關，絕不容忽視。　?。ò耍┩顿Y房地產是否成功，應仔細分析價格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風險因素即不同。如果是作巨額投資，最好能考慮將來是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房價的風險?！　。ň牛┩顿Y房地產后要注意后續的維持管理費用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等?！　∧男┓坎荒苜I：　　根據國家規定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：　　一是違法或違章建筑；　　二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣；　　三是未經合法程序批準銷售的房屋；　　四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；　　五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣?！　≠彿繗r有哪些竅門：　　有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價　　買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。　　一要不動聲色、多方了解　　1 看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構，采光，保養周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。　　2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強?！　? 讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單?！　《纲u方心理：　　1 賣方多久內必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻?！　? 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候?！　? 定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商?！　r原理：　　1 暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的?！　? 拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價?！　? 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價?！　? 欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。　　總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。

任務占坑