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買商鋪如何提高房價，商鋪買賣問題

來源：整理 時間：2023-03-17 14:57:17 編輯：今日頭條 手機版

1，商鋪買賣問題

你好：你購買的商鋪是使用權(quán)、承租權(quán)還是產(chǎn)權(quán)？如果是產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商無權(quán)收回，你可以拒絕。如果是使用權(quán)、承租權(quán)則要看合同約定，商家可以收回商鋪，但是需要承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任或者你為此產(chǎn)生的實際損失。主要看你當(dāng)初購買的是什么權(quán)利。 使用權(quán)有點麻煩，你可以堅持要求履行原來的合同，以此作為談判的籌碼。如果商場鐵了心要違約，稱你不備，強行將商鋪整體出租，你只能要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。你們合同中有約定違約責(zé)任嗎？或者約定違約責(zé)任沒有你實際損失高的話，你可以要求賠償實際損失。你高利貸損失屬于你的實際損失，可以要求對方進(jìn)行賠償，不過你要提供這方面的證據(jù)。而且法院一般支持的高利貸最高不超過銀行同期貸款利率的4倍。 一般欠條可以起到證明作用，如果對方提出異議，還可以找到出借人，讓他作個證明也可以。

商鋪買賣問題

2，想買個商鋪投資保值幫我出出注意什么地方有回報率高的商鋪

其實買商鋪投資的要點不是地點越好，也不是房價越貴的越好。 本人對南京不熟，沒法給你具體投資的地段。我說下普遍規(guī)律吧。 商鋪投資普遍收益是8-15年的總租金=購房款。 普遍認(rèn)為12年租金達(dá)到購房款就算是合理的投資了。 建議不要選擇太過黃金的地段（估計黃金地段貸款也買不到幾平米），建議找相對較新的開發(fā)區(qū)之類的地方，切有明確的未來發(fā)展預(yù)期的地段。 另外建議適當(dāng)貸款，這樣可以增加你的資金量，如果你選擇的地點較合理，貸款的利息不是問題，投資的收益遠(yuǎn)高于貸款利息。 另外近年家庭汽車飽有量逐步增加，很多小區(qū)的車庫也是不錯的投資選擇，尤其是相當(dāng)離市區(qū)較遠(yuǎn)的小區(qū)，車庫或車位都有較好的投資價值（個別小區(qū)出口附近的車庫還可能出租作為商用，這樣收益會更高。）另外，我覺得你的10幾萬和車庫的價格較接近。 就說這些了，希望對你能有點幫助。

想買個商鋪投資保值幫我出出注意什么地方有回報率高的商鋪

3，購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣

據(jù)優(yōu)鋪網(wǎng)了解，目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)格外注意。要注意公用分?jǐn)偯娣e。要注意返租承諾。要注意貸款風(fēng)險。要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。
購買商鋪需要注意事項：1、房屋用途看是否確實為商用，并在合同中注明;2、公用分?jǐn)偯娣e商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法;3、物業(yè)管理許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié);4、交房條件商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時注意驗收。5、房產(chǎn)商的承諾需注意相當(dāng)一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。6、貸款與其他稅費方面商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)格，因此，購房者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力;購買商鋪應(yīng)繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅等。

購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣

4，怎樣選購商鋪

1、地段：　　地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區(qū)域內(nèi)相比也要選擇相對繁華的地段。而如果經(jīng)濟(jì)條件允許，則應(yīng)選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成正比的。　 　2、流量：　　在這里，流量指的是在單位時間內(nèi)經(jīng)過你的店鋪門前的人數(shù)。足夠的客流量是商鋪盈利的根本。可以在觀察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細(xì)觀察一下附近小孩的數(shù)量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。　 　3、購買力：　　通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也蔥一個側(cè)面反映了購買力的重要性。　 　4、競爭度：　　詳細(xì)了解店鋪附近與自己產(chǎn)生競爭關(guān)系的店鋪數(shù)量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經(jīng)形成多年，經(jīng)營成熟、渠道穩(wěn)定、與客戶之前關(guān)系良好。這些都是你不得不考慮到的對手的優(yōu)勢。　 　5、出售或出租的簡易度：　　很多朋友在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應(yīng)該認(rèn)真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區(qū)周圍，適合開超市、發(fā)廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。　　 6、增值能力：　　商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強、競爭度低、轉(zhuǎn)手方便的商鋪當(dāng)然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環(huán)境的整潔度、安防設(shè)施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內(nèi)，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進(jìn)去。大家要根據(jù)自己將要經(jīng)營的行業(yè)、所處的具體位置對將要購買的商鋪首先有個正確的認(rèn)識，然后才談得上投資。　　 一點個人看法僅供參考：　　完美的商鋪是沒有的，十全十美的商鋪往往價格超高。而超高的價格往往又是大多數(shù)人所不能接受的。所以我們要做的是從以上幾點中進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜∩幔x擇出與我們的自身狀況相吻合的一個平衡點。這樣才是一個良好的投資心態(tài)，也不會因為過多的貸款而對以后的經(jīng)營產(chǎn)生過大的負(fù)擔(dān)。最后預(yù)祝大家投資成功！

5，如何購置相對穩(wěn)定升值的房業(yè)

慎重選擇是基礎(chǔ) 　　房地產(chǎn)是最具唯一性的商品，每一個小區(qū)都有它的個性，同一小區(qū)中的每一套房均不相同，也具有獨特的個性，因此每一套房的保值與升值的空間均不相同。例如位于禾祥西路的臨街商鋪可賣15000元/平方米，但位于金尚路臨街商鋪只賣8000元/平方米，而金尚路不臨街的商鋪只賣5000元/平方米，這顯示了巨大的差異性。因此，購買物業(yè)時應(yīng)慎重選擇，才能達(dá)到保值升值的目的。 　　首先，要對小區(qū)整體進(jìn)行詳細(xì)的研究，包括環(huán)境、周邊配套、交通、小區(qū)配套、質(zhì)量、價格等等，就像炒股票一樣，我們只有充分研究了解的基礎(chǔ)上，才能決定是否可以購買。 　　其次，切記要避免沖動型消費。我的朋友買房經(jīng)常請我去參謀，但每次我都會先他看過多少個物業(yè)，如果他只看過2－3個，我就會建議他多看幾個物業(yè)再決定，因為這是避免沖動型消費的最佳方法。 　　最后，法律文件要慎重處理。法律文件中要體現(xiàn)很多對業(yè)主的保障條款，業(yè)主要注意自己的權(quán)利如何受到保障，因此對法律文件要慎重研究，盡量完備。如要注意：預(yù)售證及內(nèi)容、合同上的入伙條款、付款條款、維護(hù)條款、面積、價格、各項費用的交納等等。 重點在這里： 　　 哪種物業(yè)會升值 　　物業(yè)的升值主要是土地的升值，土地是一種無法再生的資源，正由于土地資源的有限性和人們對土地資源需求的無限性的矛盾導(dǎo)致了房屋的升值。那么如何評價物業(yè)的升值潛力，建議您從以下方面考慮： 　　⒈看區(qū)位地價的升值潛力，即所購房產(chǎn)的區(qū)位條件如何，而區(qū)位條件又與該地區(qū)的市政建設(shè)規(guī)劃直接相關(guān)。區(qū)位條件是決定房地產(chǎn)價格變動的主要因素。因此，要把握物業(yè)的區(qū)位價格變動的趨勢，必須認(rèn)真了解未來的大的市政建設(shè)規(guī)劃，用長遠(yuǎn)的眼光注意研究市政規(guī)劃建設(shè)開發(fā)將可能給所購房產(chǎn)帶來升值機會。例如白鷺洲公園的建成給附近物業(yè)帶來了新的機遇，新的升值潛力。而火車鐵路沿附近的物業(yè)樓價不斷下滑，均為因市政建設(shè)配套設(shè)施的不同，給物業(yè)價值產(chǎn)生影響的實例。 　　注意購買時的市場價格。注意整體和區(qū)域的市場價格的浮動，盡量低位入市。 　　注意物業(yè)附加價值的大小。簡單看一個物業(yè)是難以判斷其附加值的，須從房產(chǎn)的怎樣設(shè)計、市政規(guī)劃、環(huán)境條件、質(zhì)量品位、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理、社區(qū)功能等狀況全方位地判斷其附加價值。附加價值高的物業(yè)會有較好的市場，從而較大的升值空間。 　　注意物業(yè)管理水平。物業(yè)管理水平隨著人們的生活水平的提高而漸趨重要，也是決定二手房轉(zhuǎn)讓價格的重要因素之一，現(xiàn)已成為大家選擇物業(yè)重點。 　　哪種物業(yè)升值快 　　物業(yè)投資主要分住宅、寫字樓、商鋪三種。總體上投資回報率為商鋪>住宅>寫字樓，但也有特例，我們分析一下購買各類物業(yè)應(yīng)注意的事項： 　　商鋪——人流量大為首選。人流代表商業(yè)機會，代表著生意，也代表租金的高低。此外有一類商鋪，如大型住宅小區(qū)的架空層商鋪，因其價格低，實用率高，投資回報也相當(dāng)不錯。 　　住宅——現(xiàn)投資住宅較成功的范例為有較好前景位置新開發(fā)的小區(qū)和某些地段的小戶型住宅，回報率較高。 　　寫字樓——要注意交通便利和商業(yè)氣氛濃厚。 　　據(jù)統(tǒng)計，投資時經(jīng)計算10－15年能收回成本的物業(yè)，投資風(fēng)險較小。由于銀行存款多次降息，投資房產(chǎn)成為一種好的投資手段，但購置房產(chǎn)時應(yīng)多走一走、看一看、一，使所購置物業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險控制最小。 　　現(xiàn)階段廈門房地產(chǎn)形勢下，如何購買置業(yè)安全性高的物業(yè)，應(yīng)考慮以下幾點： 　　1、位于市區(qū)或市區(qū)邊緣，規(guī)劃較大，配套齊全的樓盤。 　　2、交通方便、人氣暢旺，尤其是商業(yè)氣氛較濃厚地段。 　　3、價格與同地段二手樓相差不大。 　　4、做15年按揭時月供不高于同地段、同類型房屋月租。 　　5、盡量選擇樓層、朝向較好的單位等等。 最主要因素，還是地段的升值潛力。此外，政府的發(fā)展重點也是我們關(guān)注的方向

6，怎么計算商鋪投資回報率

今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%,好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算。第一種方法,主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12 = 年租金收入年租金收入 ÷購買商鋪總價 = 年投資收益率反之,用購買商鋪總價 ÷ 年租金收入 = 投資回收年限第二種方法,主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為:(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12 = 年租金收入(首期房款 + 按揭貸款)÷ 年租金收入 = 投資回報年限反之,用年租金收入 ÷ (首期房款 + 按揭貸款) = 年投資收益率投資,當(dāng)然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。投資專家告訴我們,上面所列的投資收益計算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略:首先,在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出:1.購買商鋪應(yīng)交的契稅,為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元,僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面,商鋪的貸款利率也相對較高,為5.76%,這樣,貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售,還要繳納總房價的5%的綜合稅。比如,轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪,就要繳納2.5萬元的稅費。其次,在商鋪后期使用過程中的支出:1.商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用,都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費,大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2.商鋪的裝修、維護(hù)、修繕的費用和支出,也要考慮在內(nèi)。所以,在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。原來這投資回報率是這么算出來的呀!您學(xué)會了嗎?今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!不過,任何投資都是有風(fēng)險的,同樣投資商鋪,有的人賺了大錢,而有的人可能連本都收不回來。所以,一定要注意避免投資風(fēng)險。
下面小編為您介紹幾種商鋪投資回報率計算的方法。 一、商鋪投資回報率計算的方法： 1、租金回報率法 公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)。 優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2、租金回報率分析法 公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3、內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費)=內(nèi)部收益率。 上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。 優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。 4、簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 二、進(jìn)行商鋪投資要考慮的因素： 1、位置 與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。 2、規(guī)模 具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規(guī)模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有;其次，才能引來大商家進(jìn)駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已逐步向“大而全”方向發(fā)展。如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營方式無法展開，同時也限制了人流量。 3、價格 多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業(yè)區(qū)買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要。 4、回報 投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風(fēng)險前三年由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。 5、使用率 使用率是根據(jù)開發(fā)商對于商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%。

7，如何判斷一間商鋪購買后會升值購商鋪有啥巧法

判斷一間商鋪購買后會升值，和購房時機可選用五率為指標(biāo)，五率是：經(jīng)濟(jì)增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。　　1、經(jīng)濟(jì)增長率 它是國民經(jīng)濟(jì)的景氣指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長率高且持續(xù)增長，必然刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房屋成交量呈旺盛的走勢。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進(jìn)行利益比較，用相對較低的收入買到較滿意的商鋪。　　2、按揭利率 住宅消費離不開金融的支持。特別是對于工薪階層購房自籌款達(dá)到總房款的30％或50％時，利用銀行按揭籌足剩余款項，不但是明智之舉，而且是實現(xiàn)提前消費的前提。我國目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、優(yōu)惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術(shù)問題。　　3、通貨膨脹率 購房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進(jìn)行綜合比較，抓住入市時機。　　4、銷售率 指預(yù)售房和成房的銷售率。一般來說，若銷售率達(dá)不到30％，發(fā)展商的資金便收不回來，當(dāng)銷售率在一定時期內(nèi)沒有改觀時，發(fā)展商會被迫降價；若銷售率達(dá)50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內(nèi)一段時間；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，發(fā)展商的開發(fā)成本已基本收回，房價就會上升。　　5、空置率空置率是與銷售率相反的指標(biāo)。當(dāng)空置率為90％時，價格比較合適，但也要付出一定的代價如：裝修噪音、裝修垃圾、服務(wù)不配套、服務(wù)不完善、交通不便利等諸多不便。當(dāng)空置率為50％時，您購房置業(yè)既能獲得較好的價格，又能享受發(fā)展商、物業(yè)管理公司努力提高居住品質(zhì)的成果，是最佳入市時機。當(dāng)空置率為30％時，您應(yīng)迅速購房置業(yè)以免發(fā)展商因提高居住品質(zhì)的投入而提價。巧妙利用空置率指標(biāo)，把握購房置業(yè)最佳機會才能買到您理想的空間。　　（一）要尋求容易升值和易脫手的鋪面房。這種建物一定要地段強、外觀好、大廈管理周嚴(yán)。同時選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面。　　（二）要觀察建筑公司或房屋公司以往的信譽，如財務(wù)結(jié)構(gòu)、知名度以及過去完成建筑物的品質(zhì)等。　　（三）在簽約時，要注意內(nèi)容有沒有防礙轉(zhuǎn)讓的條款，以免在轉(zhuǎn)手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成。　　（四）在尋找轉(zhuǎn)手買主時，要通過房產(chǎn)管理部門來轉(zhuǎn)介。　　（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場等變化。　　（六）留心不動產(chǎn)買賣的相關(guān)稅款。　　投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗　　（一）最理想的是投資者能與業(yè)者密切配合，共同創(chuàng)造新的、成功的投資方法。　　（二）要注意部分不良業(yè)者的夸大不實的廣告。例如在報刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產(chǎn)生錯覺而盲目搶購，或者將過高的宣傳費用轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上。　　（三）注意產(chǎn)權(quán)是否清楚，尤其是特定區(qū)的土地能否蓋房子，應(yīng)事先調(diào)查清楚，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權(quán)，留下諸多“后遺癥”。　　（四）對業(yè)主主動所提供的“內(nèi)部消息”，要注意是否有偏頗，或?qū)儆谕瑯I(yè)惡性競爭的目的，以免誤信消息而判斷錯誤。　　（五）房地產(chǎn)投資不動產(chǎn)，好像是“植林投資”，需要長達(dá)10～15年的時間才能看到成果。將資金投入房地產(chǎn)時，應(yīng)事先作好心理準(zhǔn)備，以免因為地產(chǎn)價格長期低下，而拖垮投資人的財務(wù)。　　（六）買房子自己住，要留意周圍環(huán)境。購房用來投資，也不應(yīng)忽略現(xiàn)場察看的工作。　　（七）對想買公寓樓出租以賺取投資利潤的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設(shè)計圖的知識。因為，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家很難由外觀判斷建筑工程的優(yōu)劣，而建筑物結(jié)構(gòu)體的施工質(zhì)量，與耐用年數(shù)息息相關(guān)，絕不容忽視。　　（八）投資房地產(chǎn)是否成功，應(yīng)仔細(xì)分析價格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風(fēng)險因素即不同。如果是作巨額投資，最好能考慮將來是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房價的風(fēng)險。　　（九）投資房地產(chǎn)后要注意后續(xù)的維持管理費用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等。　　哪些房不能買：　　根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：　　一是違法或違章建筑；　　二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；　　三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋；　　四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；　　五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。　　購房殺價有哪些竅門：　　有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價　　買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。　　一要不動聲色、多方了解　　1 看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)，采光，保養(yǎng) 周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。　　2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。　　3 讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家， 一可賣得高價，再者比較簡單。　　二要摸透賣方心理：　　1 賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。　　2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。　　3 定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。　　殺價原理：　　1 暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達(dá)到殺價的目的。　　2 拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。　　3 合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。　　4 欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。　　總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。
任務(wù)占坑
文章TAG：買商鋪如何提高房價商鋪如何提高

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