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近日，昔日明星李亞鵬豪擲7.8億元買了江西贛州四塊地，打算再次大干一番。在房價高企、政策高壓的大環境下，諸多房企大佬紛紛減少拿地，各自轉型。而從演藝界退圈從商又屢戰屢敗的李亞鵬，卻還在鍥而不舍地追逐房地產，這是圖個啥？2019年10月15日，江西贛州成功出讓榕江新城4宗地塊，競得人均為贛州中書資源置業有限公司（簡稱贛州中書），總成交價7.8億元，總面積約330.6畝，折合樓面均價2300元/平方米。在宗地出讓規則中設定了嚴苛的條件。例如宗地須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業書院等。李亞鵬雖然曾在麗江做房地產血虧，這次還是照買不誤。至此，“李亞鵬對房地產的執念最深，也最為上心”這句傳聞，站長是真信了。江西省土地使用權網上交易系統顯示，4宗土地位于贛州市蓉江新區，包括2宗商住用地、2宗商業用地，總面積為220402平方米。DBA2019076地塊需建設擁有自主品牌、以跨界藝術及文創為核心的主題街區商業，引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創項目代理及運營授權的文創產業項目，以及多業態融合的圖書集合商業體等。街區商業由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進行銷售，且須定向引入相應的文化、藝術主力商戶。DBA2019077及DBA2019078兩宗地塊應集中配建不少于住宅用地計容總建筑面積10%的人才住房，與商業住宅項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用，并按照精裝房的標準建成后無償移交人才住房運營平臺。據悉，上述地塊將用于建設贛州中國文谷項目，該項目占地面積800畝，主要開發建設書院小鎮版塊、藝術小鎮版塊、Wonteddy奇萌泰迪城等。這是李亞鵬繼麗江雪山藝術小鎮之后，將要打造的又一個文旅項目。贛州官方對這個項目頗為重視，但專家對其未來不是很樂觀。綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受“鎂刻地產”記者采訪時表示，贛州具有一定的文化基礎，但本身是三線城市，而發展旅游地產一個重要的理由是“把房子賣給具有度假需求的大城市居民”，贛州距離大的二線城市都有一定的距離，“不是特別看好”。在江西的旅游目的地中，廬山、上饒等比較火熱，且有一定知名度，消費人群也比較多。顯然，贛州不是大多數人關注的文化旅游熱門區域。“明星做文旅地產，大眾是要打個問號的。這個生意沒有幾十億的投入不可能成，更何況他還不懂。或許靠他的名氣能和開發商進行合作，否則我不看好。”一名不愿具名的旅游地產研究人士告訴站長。看來影視明星轉行房地產也不是那么容易，有對文旅地產的理想是好的，但是現實非常的骨感。剖析李亞鵬以前的投資行為，也有點像《笑傲江湖》里的令狐沖。在小說里。令狐沖不僅擁有眾多跟隨者，關鍵是一到重要時刻就能解鎖各大絕世武功。不過，令狐沖武功倒是學得不少，卻沒有一個練到極致。小說外，李亞鵬的投資野心曾被前妻王菲形容為“八爪魚”。站長帶大家回顧一下李亞鵬的投資足跡：1998年，開創專門為婚禮服務的網站“喜宴”，因為擴張過度，3個月后失敗。1999年，創辦雜志《婚禮》，后因刊號出問題，雜志收購被迫中止，又失敗了。2000年，和哥哥合作創辦北京美麗春天文化傳播公司，結果公司被人實名舉報，公司經紀人涉嫌違規。2004年，再次成立影視文化公司，5年后公司注銷。2007年，成立麗江旅游有限公司，結果之后的10年來，除了投資的一部電影保本，其他電影全部虧本。其間，李亞鵬還在北京、上海、深圳等地開酒吧，結果這些酒吧涉黃的涉黃，倒閉的倒閉，沒有一個存活超過3年。2008年11月3日在麗江古城區市場監督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責任公司，后來被解讀為李亞鵬藝術夢想和商業理想的萌芽。從那以后的每年秋天，李亞鵬都會在麗江束河古鎮辦一次“COART藝術節”，邀請明星好友和粉絲參加。2012年，麗江雪山投資正式以1.635億元的價格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）的土地，用作住宿餐飲用地。在旁人眼中，這算是塊半賣半送的地。而在李亞鵬看來，卻是第一次能夠將自己藝術商業夢具化的地方。因此，也下了一番心血。拿下這408畝土地后，李亞鵬豪擲35億元在麗江開發雪山藝術小鎮，意圖打造一個非常理想化的，以藝術為核心理念，集酒店、公寓、別墅等產品為一體的旅游度假地產項目。他先是請專業的操盤團隊，為雪山藝術小鎮量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，2012年，190平方米的戶型總售價達400萬～500萬元，更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。為了促銷，小鎮每個月都有小規模的營銷活動。該項目在對外的招商引資宣傳中號稱“趙薇的致青春客棧”“李亞鵬和楊坤的中國好機友俱樂部聯盟”“喬小刀消失的光年的樹屋咖啡”以及“馬格鮮釀啤酒館”等明星店入駐。同時陽光100鳳凰工社、優客工場、黑馬會、少創派等共同打造了創客交流工作平臺。憑借李亞鵬在娛樂圈的深厚人脈，雪山小鎮開盤時眾星云集，星光璀璨，一時風光無限。雖然有高大上的藝術理念，明星助陣，有山有水環境好，但好景不長，很多小鎮商家表示“李亞鵬不專業，看不懂報表，成本預算意識也不強，砸錢搞營銷看起來很高大上，但慢慢會感覺不太好”。做地產門道很多的，不能光有理想。文旅商業項目既不同于文化旅游地產，也與傳統商業地產有別。以麗江為代表的旅游城市經濟結構的特殊性，也對企業開發運營能力提出了更高的要求。隔行如隔山，做房地產不像明星拍拍廣告，擺擺造型，就能賺個幾百上千萬。當明星效應帶來的號召力散去，兩年后，雪山小鎮遭遇銷售危機，不得不割肉求生存。這個打著保護和傳承文化的特色文化小鎮，實際上是吸引投資的商業項目。雖然每年的雪山藝術節和麗江本身的知名度確實吸引來了很多人，但那些畢竟都是游客，商業地產變現依然有嚴重問題。而2014年之后隨著麗江旅游的過度開發，人流量出現了下滑的趨勢。于是那些動輒售價幾百萬甚至上千萬的商業院落，很多也成了爛尾樓。2015年6月10日，雪山小鎮被陽光100中國執行董事兼董事會主席易小迪宣布收購。李亞鵬、北京中書控股以及麗江雪山投資持有的雪山藝術小鎮51%股權，作價1.938億元，介入產品的規劃、開發和運營。據了解，雪山藝術小鎮開盤幾年內，銷售單價腰斬了一半以上，項目始終沒有盈利。因對投資方欠債4000萬，李亞鵬在2018年10月末，被中國執行信息公開網列為“被執行人”，即俗稱的“老賴”。面對鋪天蓋地的負面評論，終審敗訴的李亞鵬在微信朋友圈發文稱：“乃商業合同糾紛，尚在高院申訴司法程序之后，何談失信……唯余乃華山派弟子，必謹遵禮信之道爾。”在站長看來，李亞鵬以前并沒有房地產的經歷，并不是很擅長房地產，還一下子弄個35個億這么大的投資額，失敗并不足為奇。由于在麗江血虧，李亞鵬和中書控股的地產開發能力受到外界質疑。而試水云南的第一個項目失敗后，中書控股開始選擇另謀新的合作伙伴，他們曾向碧桂園輸出“中國文谷”這一產品，不過并無下文。懷揣藝術商業夢想的李亞鵬對于自己的投資有著不一樣的想法。哪怕曾經成功塑造過令狐沖、郭靖等經典武俠小說角色，又在轉戰地產業后不斷折戟碰壁，他也不后悔自己的選擇。李亞鵬說過：“做演員不是我的人生方向”。言下之意，投資才是。于是是李亞鵬還沒死心，又開了新公司。據查，贛州中書于2018年7月成立，注冊資本僅為490萬元。中書投資自詡為“一家為地區發展提供內容增值服務的文化產業資源整合運營商”，其以自主文化品牌“中國書院”與“COART藝術”形成主題IP產品體系。但它自成立伊始就伴隨著李亞鵬的地產魅影。另據官網介紹，李亞鵬的“中書系”旗下公司主要有文化產業和建設發展兩大業務板塊，形成文化藝術與商業共生的經營模式，并落地于中國北京、鄭州、南昌、贛州、麗江等地。進入文旅地產已有8年之久的李亞鵬，至今仍未拿出一個運作成功的地產項目。幾經波折后，回頭再看李亞鵬當初那句“文化產業不是快活，整合資源找到商業模式需要一定的過程。做文化，十年一點都不長”。但對于競爭對手來說，10年足夠了。雖然李亞鵬沒賺錢，不過文旅產業是有人賺了大錢的。截至目前，全國各地已經組建了100多個文旅集團，以推廣本地的文化和旅游。在產業投資方面，文旅跨界合作的格局也已形成，很多文化產業的巨頭紛紛跨界投資旅游產業。文旅產業涌現出了一批佼佼者，如烏鎮、古北水鎮、華僑城、華強方特、宋城等，在各自領域摸索出文化和旅游的結合點，收獲了良好的經濟效益和社會效益。2018年以來，包括富力、碧桂園、保利地產在內的各大房企紛紛加大對文旅產業的布局力度。文化的基因優勢在資源，而旅游的基因優勢在流量。對資金雄厚的大企業和知名的旅游點，文旅有很大的潛力。但如果文化的保護和傳承無資金的支持、無人員的參與，就只能是“養在深閨”。也就是說，中小企業很難大有作為。行業已經成為了強者恒強、富者更富的格局，市場份額逐漸往強制聚焦。但中國地大物博，再知名的好景點也是有細分市場的。不過，機會只留給膽大又有資源整合能力的人。李亞鵬這次出手前景如何？拭目以待吧。

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