上海市房屋居改非條例，業主在上海擅自改變物業使用性質或擅自變更物業用途的應該怎么處理百

來源：整理時間：2023-05-23 03:26:20 編輯：上海生活手機版

1，業主在上海擅自改變物業使用性質或擅自變更物業用途的應該怎么處理百

1、業主或者使用人“應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質”2、業主或使用人違反上海市住宅物業管理規定或者業主臨時公約、業主公約，有擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，相關業主、使用人可以依法向法院提起民事訴訟。3、物業公司發現業主或使用人有擅自居改非的行為時，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。物業公司沒有盡到勸阻、制止或及時報告的，區（縣）房地產管理部門可處一千元以上一萬元以下的罰款。即物業公司將必須對居改非負有監督責任。物業對其不作為應當承擔責任。4、業主擅自居改非的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。5、房主應當承擔責任，承租房也負有責任，物業公司不作為有責任，你可以起訴任何一方，也可以將三人作為共同被告。

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這屬于居改非的行為。不合法?！熬痈姆恰笔侵笜I主擅自將居住房屋改變為非居住使用，從事辦公、商業、旅館、倉儲，甚至生產等經營活動的行為。各個地區規定不一，在上海、北京等一線城市是違法的，但在一些小城市并未相關的規定。無論城市是否有支付寶，“居改非”都會對居民生活、居住環境帶來眾多不利影響，同時也給消防和社會治安帶來諸多隱患。由于房租、物業費較低，水、電、寬帶等費用至少比辦公樓低一半以上，近年來，“居改非”的違法勢頭呈逐年上升趨勢。當事者可以向物業投訴，但因物業不是執法機構,住戶居改非,物業只能向有關部門（當地工商管理部門、規劃管理部門）舉報。附文為國務院法制辦公室的一篇文章供參考：對房屋屬性的要求雖然不屬于行政許可本身，但卻是有固定經營場所經營行為行政許可的必要條件。各地方性法規、規章往往區分了居住用房與非居住用房，并把經營場所控制在非居住用房之中。以上海市為例，2003年上海市人大常委會修訂通過的《上海市城市規劃條例》第五十條規定“建筑物的使用應當符合建設工程規劃許可證核準的使用性質。需要變更建筑物使用性質的，必須報原審批的市或者區、縣規劃管理部門批準?！?004年施行的《上海市住宅物業管理規定》第二十八條則規定“業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。”這表明經營場所只能設在非居住用房中，如果想改變房屋性質，即“居改非”，必須得到規劃管理部門的批準。那么，在什么情況下“居改非”才能獲得規劃管理部門的批準？2002年上海市房地局、物價局聯合出臺的《上海市關于居住房屋改變使用性質若干問題的通知》規定，業主和使用人申請“居改非”必須符合八個條件，它們包括1）屬于沿街底層住宅；2）符合城市規劃要求；3）符合房屋使用安全；4）不造成居住使用苦難；5）不影響相鄰房屋使用；6）不影響文物和優秀近代建筑保護；7）相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明；其中，改作經營餐應和娛樂業的，須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明；改作其他用途的，須提交相鄰的上、左、右業主或使用人的書面同意證明；8）承租人要求改變住宅使用性質的，已征得出租人書面同意證明。政府之所以要區分居住用房和非居住用房，是因為 “居改非”常常伴隨許多現實弊端。未經許可的“居改非”不僅一定程度上破壞了城市規劃，更重要的是它會對周圍居民正常生活以及環境問題帶來很多負面影響。但是從上海市房地局、物價局出臺的《上海市關于居住房屋改變使用性質若干問題的通知》來看，政府對“居改非”現象還是采取了區別對待的原則。即商品房樓宇住宅的“居改非”一律禁止，而沿街底層住宅的“居改非”則可以酌情批準。這種規定的出發點主要在于在防止居住用房商業化的同時，適當照顧居民區日常生活的基本需求，因此《通知》為沿街底層住宅通向合法經營之路開了一個小口子。不過據我們的初步調查，在實際執行過程中沿街底層住宅能夠獲得“居改非”審批通過的機會依然非常小。房地部門可能會從城市總體規劃角度出發，對一些區域進行整體性的“居改非”，如上海市泰康路“田子坊”的整體改造，但一般不太可能批準個別經營申請人提出的“居改非”申請，即便申請人能夠提供周圍居民同意的證明。政府嚴格控制“居改非”申請的原因應該與“居改非”過程中利益格局的改變有關。因為在目前的規劃體制下，居住用房與非居住用房的價格與收益均存在較大差別，房地部門可能會因此認為，如果政府部門推行“居改非”的法定化，會導致相關房屋市場的混亂與利益格局的重新洗牌。但是，盡管政府從法律文件上，以及具體審批執行上對“居改非”進行了限制，但未經許可的“居改非”現象依然大量存在。從房屋性質來看，它們大致可以分成兩種。一種是商品房樓宇中的“居改非”經營，一種是沿街底層住宅的“居改非”經營。這兩種未經許可的“居改非”經營各有其特點。一般而言，在商品房住宅樓宇中的“居改非”大都出于節省經營成本的考慮。其經營內容包括商務辦公、加工生產、休閑娛樂、教育培訓等多種形式。這些“居改非”經營既有可能是完全沒有辦理各種經營行政許可的無證經營，也有可能是在經濟園區注冊的“異地經營”。而沿街底層住宅未經許可的“居改非”經營現象，則有可能出于節約經營成本的考慮，也有可能是滿足居民區日常生活的自然需求。后者所從事的主要是與居民生活息息相關的商品銷售與服務。而且，這一類未經許可的“居改非”經營基本上都是無證經營。據我們對上海市楊浦區的調查，在該區有固定經營場所的無證經營中，約有一半以上屬于房屋屬性不符合經營許可要求。它們不僅包括大量未經許可的“居改非”用房，還包括違章建筑、臨時建筑、待動遷房屋、軍隊房屋以及農民宅基地等。以及多個鋪面共用一個門牌號碼，從而導致各個鋪面無法同時辦理經營許可的情形。應該看到，對于具備一定經濟實力的經營者來說，購置或者租賃商業用房只是從事經營活動的基本前提。行政許可部門對房屋屬性的前提性要求并未對他們構成市場進入的實質障礙。但是，對于另一些規模較小、實力較弱的經營者來說，房屋屬性則往往成為困擾他們成功申請經營許可的大問題。

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