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1，上海房產糾紛謝謝大家

上海律師劉羽從事房地產法律服務工作多年，具有深厚的法學理論功底及豐富的執業經驗擅長代理房屋買賣合同,房屋租賃,房屋動拆遷,婚姻房產分割,房產繼承等各類房產糾紛案件,勝訴率高,經驗豐富. 同時劉律師擔任多家內、外資公司及企業集團的常年法律顧問.敬請咨詢 ============================================================= qnndepgbmb2022821375

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2，房地產十佳營銷案例

　　在這里要和大家一起分享房地產界在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例,看看他們是怎么做的。以茲參考。那么接下來我跟讀者一起來了解一下房地產十佳營銷案例吧。　　房地產十佳營銷案例一　　北大資源大講堂讓重慶市民零距離接觸北大　　營銷事件：7月29日,《北大資源大講堂》正式拉開帷幕。重慶北大資源地產有限公司每期邀請北京大學著名專家教授到重慶講學，并由重慶電視臺現場錄制，在重慶電視臺科教頻道及新財經頻道播出。來講課的專家教授，個個都是學界大腕。主題涵蓋經濟、企業管理、傳統文化等多個方面。　　社會效應：北大資源集團肩負著弘揚北大精神、傳播北大文化的使命。以北大雄厚專家團隊為依托，以大講堂的方式，讓重慶市民可以零距離接觸北大，更好地弘揚先進文化思想，推進了重慶文化教育事業的發展。　　房地產十佳營銷案例二　　保利：打響夏季樓市降價跑量“第一槍” 　　事件：2015年5月，在其他樓盤借樓市各項利好政策醞釀漲價的過程中，保利地產出其不意的使出“殺手锏”：保利重慶公司旗下所有住宅項目，全線大幅降價，降幅均價高達1000元左右，可以說是打響了夏季促銷的“第一槍”。　　當時，一則“保利周一見!”的信息首先在朋友圈傳播。過后，傳聞真相曝光，保利重慶讓利3億元，旗下住宅項目套內均價降幅達1000元的力度，讓業內大吃一驚：在各項政策普遍向好的背景下，普惠全城，讓出3個億的利潤，讓更多購房者享受保利實惠。　　獲獎理由：打響夏季樓市降價跑量“第一槍”，領跑行業當季營銷動態。整季的全城普惠讓利活動，讓購房者獲得實惠，也在“跑量”戰術上贏得佳績。　　房地產十佳營銷案例三　　同景地產：出資千萬請業主看演唱會　　事件：今年11月，是同景地產在渝發展10周年，同景地產感恩回歸重慶市民，出資1000萬舉辦“同景十周年感恩夜”，邀請知名歌手齊秦、齊豫、萬芳三位實力唱匠登臺演唱。演唱會當晚，吸引了上萬人前往奧體中心觀看演出。　　借助“同景10年感恩夜”的周年慶，同景地產在重慶掀起了一系列營銷活動，11臺寶馬車、童樂世界VIP全年暢玩卡、加油卡、電影票、安琪兒攝影套餐等豪禮，吸引了眾多市民參與，有效的帶動了項目的人氣和銷量。　　獲獎理由：借助于公益性的感恩回饋活動，同景地產在全城掀起了“同景”關鍵詞，同景的“萬人演唱會”家喻戶曉。無論是業主還是市民，通過參與同景地產的活動，使得其營銷推廣得到了最大化的傳播，有效的將營銷與公益活動實現完美結合。　　房地產十佳營銷案例四　　融匯半島：“女神”再次代言自家樓盤　　事件：2015年，雄踞巴濱核心，傾力打造300萬方濱江城市綜合體的融匯半島，迎來了9年成城的成熟時刻，繁華大城的生活畫卷已逐漸展現。融匯半島在2015年還推出全新的濱江組團江上公館與C公館，濱江城市生活盛裝登場。為了尋找一個既符合融匯半島風格，又能詮釋優雅品質濱江生活的代言人，最終一個“營銷總監自己做模特代言樓盤”的廣告再一次出街了。　　獲獎理由：繼去年“女神”事件后，融匯半島“女神”再度為自家樓盤代言，詮釋濱江品質生活，再一次引發了市場強烈關注。放眼整個重慶，這是獨樹一幟的經典創意，其具有品質感、優雅的畫面美感也與今年融匯半島推出的濱江生活主題相得益彰。　　房地產十佳營銷案例五　　事件：2015年11月8日，重慶首個長租公寓，萬科旗下的西九·萬科驛將正式迎來第一批租客。對于重慶市場來說，這無疑是個值得紀念的時刻——“用租金抵房款”，其中的800套只租不賣，引起全國樓市轟動。　　對于萬億市值平臺的領軍人物來說，意味著萬科在去年底確定的長租公寓項目，在2015年開始真正進入實施與擴張階段。　　獲獎理由：只租不賣的營銷手段，不僅對市場上的公寓產品出路給出了方向，更精準的鎖定了自己的目標客戶群。同時，也激發起重慶租賃市場乃至重慶樓市的改革浪潮。　　房地產十佳營銷案例六　　美林香檳小鎮:邀約《思想者》　　房地產是一個缺乏文化的行業，老一輩的房地產商基本都有革命家的精神，一不怕死，二不怕苦，三不怕沒文化。但是由于房地產的資金流量大，利潤高，一旦有了錢，就什么都有了，包括文化。美林香檳小鎮就是一個典型的例子，也是一個比較成功的例子。　　在今年的春季房展會上，一直宣揚七宗(罪)醉的美林香檳小鎮讓消費者認識到什么叫做大手筆：花費百萬城巴黎專程借來思想者的塑像模子，在房展會上依樣畫葫蘆的弄了個思想者，讓為但丁《神曲》里受苦的人們悲憫的思想巨人，見證這樓市的名利場。作為一個房地產項目到底有沒有必要將羅丹的名作拿來附庸風雅?這樣的揮金如土難道最后不還是羊毛出在羊身上?觀眾議論紛紛了半天，但是美林香檳小鎮這么個東西，也在心中抹不掉了。而這就是開發商追求的效果。　　只要有知名度，就會有銷售量，這是毫無疑義的。這樣的營銷手腕，已經用不上什么道德標準或者名實一致的這樣的觀念來衡量的了。無論多么牽強，但是在房地產這樣一個區域性市場，擁有知名度就意味著成功的一半。而思想者也確實讓美林香檳小鎮一舉成名。從這個意義上來說，美林香檳小鎮是個勝利者。　　房地產十佳營銷案例七　　龍湖源著天街里開重慶樓市包銷先河　　營銷事件：2012年5月30日，龍湖源著天街里的廣告在晨報獨家投放，標志著龍湖與晨報的包銷合作正式啟動，龍湖與晨報的強強聯手也開重慶樓市包銷合作的先河。　　社會效應：6月17日，龍湖源著天街里開盤，一舉實現銷售380套。加上后續銷售，晨報經營收入進賬80萬元左右，成功實現了經濟效益和社會效益的雙豐收。　　房地產十佳營銷案例八　　東原首推童夢童享社區成長系統　　營銷事件：11月中旬，東原地產正式推出蓄勢已久的東原住宅優配系統之———“童夢童享”四心優配兒童社區成長系統。　　這一系統工程，主要從兒童的安全、娛樂、教育三大領域，系統性解決兒童在社區中的成長困惑。在具體實踐過程中，將根據各樓盤地形地貌，實行標準化模塊配置,滿足兒童健康成長所需　　社會效應：東原“童夢童享”系統工程的推出，將助推房地產行業進一步向精細化方向發展，更加關注客戶的細分需求。　　房地產十佳營銷案例九　　英利IFC吸引3萬人云端瞰重慶　　營銷事件：5月26日-7月25日，“英利IFC云端瞰重慶摩天觀光”活動，免費向市民開放約250米高的53層觀光。在解放碑目前摩天大樓暫無高層觀光旅游項目的背景下，該活動吸引了近3萬人參與。　　社會效應：英利IFC寫字樓充分利用其得天獨厚的地理位置，為重慶市民提供了免費高層觀光的機會。從80高齡的老人到幾歲孩童，從解放碑老居民到周邊各大寫字樓白領，都積極參與到該活動中，收到了良好的社會反響。　　房地產十佳營銷案例十　　陽光上東：富人區的締造者　　如果說締造是一種物質行為，這話大錯特錯。溫榆河沿岸，京湯河沿線，西山、香山一線的別墅群，朝陽公園一帶的高檔公寓，都是貨真價實的富人區。但是富人區的概念在房地產界卻是陽光上東第一次坦坦蕩蕩的提出來。今年年初以來，首創集團宣布將在東四環北路綠化帶以東、酒仙橋路電子城以西、壩河與亮馬河之間的地塊上建一個北京的"富人區"。　　這個名為"北京上東區"的項目，占地面積100公頃，總建筑面積將超過220萬平方米，預計總投資超過100億元。項目由首創集團旗下的首創置業和陽光股份具體負責。其全部項目將于2008年完工，售價在每平方米1萬元以上,10月17日第一期盛大開盤。　　在中國，財富曾經被當作罪惡的代名詞，但是托改革的福，現在追求財富已經成為一種光榮的行為，正如原來參軍是一種光榮的行為一樣。但是由于在意識形態上還沒有得到明確，所有的媒體輿論的表達都還羞人答答的，典型的例子就是將幾乎所有關于財富的美德都賦予在國外體現為中庸保守的中產階級。首創置業卻正式將這塊面紗剝去，從而吸引了社會的關注。陽光上東一開盤就銷售1億元，富人區宣傳達到了傳播效果功不可沒。　　首創置業的做法表明：在宣傳上不必要真正意義的創造，能夠將一種在事實上成型的東西完美的體現出來同樣是一種創造。在傳播學意義上，誰說得最早誰就是創造者。　　對于首創置業打造上東區這樣的宏偉計劃，一兩個小聰明、小花招不足以支撐如此大的體量的銷售。在富人區的旗幟下，各種關于高品質的概念終于得到了一個眾望所歸的統帥，為項目的宣傳提供了取之不盡的資源。

房地產十佳營銷案例

3，房產銷售案例幫助解答一下

張: 印花稅0.05%*180萬=900元營業稅5.55%*180萬=99990元(產權滿5年可免) 個稅50萬*20%=10萬或180萬*1%=18000元總共是118890元李: 印花稅0.05%*180萬=900元契稅1.5%*180萬=27000元土地增值稅1%*180萬=18000元監證費6*90=540元房本80元測繪200元貼花5元總共是46725元(貸款的保險和評估等費另計)

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4，經濟學案例分析

　　第一個是股票漲跌.攝及到如下原理.　　1、股票漲跌是二級市場的操作。　　2、簡言之，買的人多就漲，賣的人多就跌。（舉例表述，因為我剛才的形容有偏差，例一只股票當前10元價位，有人賣有人買則10元，如有人出11元買，卻無人賣，則為11元，依次類推，是為上漲，反之下跌）　　3、個人感覺，公司業績好壞對股票漲跌影響不大，股票漲跌主要由題材及政策消息面主導。例如，奧運會前可買北京旅游。熊市時絕大多數都跌，牛市時，絕大多數都漲。政府一個信號就能主導股市漲跌。　　股票的漲跌有宏觀面及基本面的原因，主要的還是資金面或者受主力的關照程度。　　第二個是經濟恢復理論.股票板塊輪動規律.　　第三個是宏觀調控規律,分解如下.　　在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。　　我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會采取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關政策建議。　　一、房地產產業政策分析　　產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業政策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府采取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。　　由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。　　我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸于房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯后，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落后。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。　　我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在于它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精于管理的房地產公司并不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而借助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。　　二、房地產稅費分析　　根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費占39％，建安成本占51％，其他費用占10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關系到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。　　<一> 房地產稅費總量分析　　稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的征收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或準公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。　　從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來，從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動后，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。　　從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利于經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大于本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額并不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬于資金密集型產業，并且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，并進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。　　<二> 部分規費分析　　從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。　　如政府代行市場職能收取的建筑工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。　　工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所占的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以采取邊際成本定價，也可以采取平均成本定價。無論采用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最后由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等于消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建筑成本不能分攤到房價中，待以后公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。　　三、經濟適用房的經濟學分析　　經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基于我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對于經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。　　經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施后卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標準上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩余和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩余。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標準后，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。　　用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠后，出于自身利益考慮有可能進行違規操作。由于政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會愿意從事這種回報率低于同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標準，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中并沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利后再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。　　由于經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：　　用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, 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5，房地產市場營銷案例分析

間接分銷----房地產生產者通過中間商銷售房地產的渠道. 優點:代理工公司的強強合作促進了房地產的穩定發展. 強強合作為放地產企業創造了較高的市場滲透度. 同時也促使代理物業與客戶進行良好的溝通有利于企業內部人員對放地產市場發展的趨勢,并能在第一時間得到有效的控制. 缺點:目標不一致任務和權利不明確溝通失敗知覺差異

這樣的銷售方式是擴大銷售網絡，上面也提到在上海房地產界的中介代理公司一直處于各自為政的混亂局面，1500多家的公司將市場分割得很小，行業競爭日趨激烈也造成了代理物業與客戶接觸面狹窄的矛盾。當強強合作后，銷售網絡無形中被拉大，從企業本身來說形成了一個統一規范的服務模式，對客戶來說是一種規范，嚴謹的服務模式。在市場競爭和市場份額上的有好處，在現在金融危機的高峰期，每一個企業都在想辦法度過這個難關，俗話說眾人石材火焰高！！！

6，求上海五角場地區住宅房產市場分析報告

一、房地產開發投資增幅和商品住房新開工面積下降作為受國家宏觀調控政策影響最大的地區，上海市的房地產市場止住了前幾季度的迅速發展態勢，發展趨緩。1-11 月，上海市共完成房地產開發投資1141 億元，同比增長11.3%，增幅比去年同期下降11.5個百分點；商品住房新開工面積為1979萬平方米，同比下降3.6%。二、商品住房交易量逐步回升趨穩上海市新建商品住房成交量8月起回升，8-11月，商品住房銷售面積分別為247 萬、339 萬、349 萬、382 萬平方米。可見宏觀調控政策穩定了部分觀望者的信心，促使他們開始購房，刺激了市場的需求，促使商品住房的交易量上升。1-11 月商品住房銷售面積2461 萬平方米，其中市場化商品住房銷售面積1608萬平方米。按上海市房地產交易中心統計，今年1—11月，上海普通住房占成交總量的76％，預計全年比重可達75％，超過年初確定的65％以上的目標。最新的11 月的中房指數顯示新建住宅價格已經回落到2005 年1月的水平，與去年同期相比下降了2%；與2005 年5月的最高水平相比，下降了10%。這是該指數自1999年以來首次出現年終同比下降。 05 年前三季度，國家對二手房交易征稅的政策使二手房交易活躍程度降低，但是本季度以來，在政府有步驟有計劃的調控下，上海市房地產市場基本比較穩定，二手房交易逐漸恢復，成交面積11月開始回升，為121 萬平方米。1-11 月累計成交面積1853 萬平方米，同比下降23.5%；成交金額同比增長1.2%。三、價格指數下降幅度逐月減小 05 年四季度，在宏觀政策的影響下，上海市的房價小幅上漲，但漲幅逐月減小。8-11月商品住房銷售價格指數月環比分別下降1.6%、1.3%、1.2%、0.8%，1-11月累計環比下降2.5%； 05 年11月，上海市的住房平均銷售價格為6655 元/平方米，比上年同期增長7.6%，增幅分別比一季度、上半年和前三季度回落9.8 個、5個、1.4個百分點。四、短期炒作行為得到控制房地產市場秩序更趨規范，短期炒作行為得到有效控制，外地人購房面積占總量的比例也由4月份的28％下降至11 月的14％左右。五、豪宅售價租金均有微調，區域差別明顯 2005 年第四季度的上海豪宅市場基本上顯現出一個比較平穩的態勢，雖然租金與售價均有所下降，但是降幅較小，租金微降0.67%，售價微降1.5%。由于市場觀望氣氛仍在延續，豪宅市場的平均售價也從2005 年第三季度的3132 美元／平方米，小幅下調約1.5%，目前市場均價為3084 美元／平方米。隨著新年來臨，跨國公司外派人員租賃豪宅物業的需求開始減少，豪宅租賃市場進入傳統淡季。四季度，豪宅物業的空置率較之2005年第三季度略有上調，小幅回升至11.4%；平均租金則從2005年第三季度的25.50美元／平方米／月下降至25.33 美元／平方米／月。豪宅市場租賃價格的區域差別較大，其中尤其以盧灣區和靜安區表現突出。由于這兩個區域為服務式公寓集中地，因此區域平均租金表現很高，分別達到37.82 美元／平方米／月和31.39 美元／平方米／月。而徐匯區、長寧區及浦東新區陸家嘴板塊等地，租金水平明顯低于這兩個區，其中浦東新區陸家嘴板塊的市場平均租金只達到20.6美元／平方米／月。在過去的2005整年中，高端住宅和豪華住宅的租金分別上漲了7%和3%。由于價格下跌而租金上漲，此類投資的回報率會提高，為未來投資者提供機會。預計到2006年，由于豪宅新增供應量將達到較高水平，因此空置率將會上升至15%。雖然外資企業對于豪宅的租賃需求較為穩定，但由于未來市場的供應量較大，租金預計會向下調整，同時銷售市場也將延續2005 年下半年開始以來的盤整下調走勢。六、租賃業巨頭看好高端物業 04 年第四季度，高端服務式公寓和豪華服務式公寓的價格有微量上升。但是從整年來看，其價格還是有較大的增幅，其中最高端的服務式公寓的價格甚至上漲了近20%。這吸引了一部分機構投資者看好本類型物業的投資。摩根士丹利購買的錦麟天地逸蘭公寓于2005 年第四季度開始大規模的市場租賃推廣，并取得不錯成效。服務式公寓市場預期看好，其入住率普遍在85%到90%之間。威斯汀宣布將其服務式公寓部分轉回為酒店用途，因此降低了市場上服務式公寓的供應數量。七、寫字樓市場競爭激烈，乙級寫字樓市場堪憂作為商用物業，寫字樓的投資效能較之住宅更為突出。目前上海寫字樓市場的投資回報率基本在6%-8%之間，高于住宅，因此在住宅市場萎靡的背景下，寫字樓成為投資客們新的投資領域。2005年上海寫字樓的租金大幅上揚30%，各區空置率都保持在個位數。然而相對于上海的甲級寫字樓，乙級寫字樓的狀況只能說是差強人意了。乙級寫字樓市場無論從空置率、租金，還是投資前景上，都不容樂觀。上海中原數據顯示：目前上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為0.4 美元/平方米/天，空置率在20%左右。從目前來看，上海市全年甲級寫字樓累積新增供應將近200 萬平方米，供求矛盾將會有所緩解，租金水平繼續穩步上升；乙級寫字樓市場相對比較穩定，供略大于求。未來兩三年內，上海的寫字樓市場將會是一個穩步上升的過程。強勁的購買需求，勢必刺激上海的寫字樓市場的供應，使得更多的開發商趨向于出售所持有的新舊物業。甲級寫字樓由于基本處于統一管理，所受影響不大，但對于乙級寫字樓來說，由于小業主眾多，不利于統一管理，從而造成租金水平的參差不齊，嚴重時，甚至導致不同物業、同一物業間的惡性競爭，對于上海寫字樓市場的發展極其不利，會造成短時期內，寫字樓市場的供應過于集中，不利于市場的消化，更加不利于上海寫字樓銷售市場機制的建設和完善。八、城市改造改變了傳統區域地位上海近年來一直在進行城區的擴展和改造，市政規劃及市政建設的交叉作用，使得一些地區的價值得到提升，房地產傳統區域地位發生改變。如上海市政府規劃的12個現代服務集聚區（尤其是大連路沿線、蘇州河沿線、張江地區、五角場新江灣等地區）會形成新的房產概念高地，重塑一批文化內核板塊，從而帶動周邊樓宇的升值機會。由于市政規劃的密集投入及服務產業比重的加大，都將會給這些區域板塊帶來升值潛力。

你可以上中原地產網去看的！不過五角場和徐家匯那里的房價都很高很高的！