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1，什么叫類住宅為何要進行監管

類住宅特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產品，包括酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。類住宅產品的產權大多數分為40年、50年兩種期限。與北京市場俗稱的“商住房”概念相近。由于類住宅地塊沒有辦法單獨統計，綜合多家第三方機構提供的數據可見，自2012年上海房地產市場開啟限購模式以來，上海全市出讓的691塊經營性用地中，商辦地塊有359塊，超過5成。上述業內人士透露，在郊區的辦公產權用地出讓，往往由于郊區人氣不足很難銷售或者出租，以往房企拿了這種地以后往往會改成商住兩用或者辦公產權的公寓產品，通過類住宅與純住宅的價差，推動銷售，從而加快資金回籠。這從一定程度表明在上述359幅地塊中，用于建造類住宅產品的地塊占據較大比例。12月26日，上海市房地產主管部門已開始著手上海各區排查類住宅情況，摸底類住宅整體情況。“包括無論任何形式產權的類住宅的供應量、銷售量、存量等基本情況都成為此次摸底的內容。”上海市主管部門當天已明確表態，今后對于類住宅產品的審批將會加強管控。一名資深業內人士評價稱，這表明上海有可能率先對類住宅進行整頓，以后房企要想借類住宅打住宅概念的擦邊球將會面臨阻力。“相關部門摸底調研，或許為進一步加深市場調控的信號。市場調控整體是一盤棋，不能只看某些方面，或從某些角度解讀。”（以上回答發布于2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為準）點擊領取看房紅包，百元現金直接領

居民住宅小區物業費房管局監管，物業費分前期物業管理收費和正式物業管理收費，前期物業費的收費標準由房管部門負責對物業收費標準進行初審和批準。正式物業管理費由業主委員會、物業公司協商制定標準，或經過物業招投標形式來確定物業收費標準，并由業主大會表決通過。經業主大會通過的收費標準，由物業企業和業委會簽訂物業管理協議后，分別報房管部門和物價管理部門備案批準。根據〈物業管理條例〉物業公司的責任主要有：（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區域的保潔；（四）公共區域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳務管理；（八）物業檔案資料的保管；（九）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。對小區物業的服務不滿的，可以去房管局物管處投訴小區物業。

什么叫類住宅為何要進行監管

2，閔行區房價

閔行作為一個涉及到中外環的板塊，各板塊的房價都有著明顯的區分。古美、金虹橋、古北、龍柏、莘莊占據了房價的第一梯隊，房源以改善為主，其價格的變動極易影響區域的價格走勢。而浦江鎮、馬橋、華漕等則作為第二梯隊的中堅力量，“剛改”作為主力。江川、顓橋、吳涇則是第三梯隊，以剛需類型為主。從成交結構上來看，閔行區的新房成交主要還是以改善為主，這也是區域房價相對于其他外環板塊價格較高的原因之一。以馬橋為例，板塊的房價較高，主要由區域內的高端別墅所帶動，比如中星紅廬、御濤園等項目，而區域內的公寓項目目前僅剩萬科公園大道。另外，不少中環外、外環內的項目配套完善，交通便利，價格也逼近市中心區域，成為推動區域房價上漲的關鍵因素。根據CRIC提供的數據顯示，2月閔行公寓平均成交均價51212元/平，其中古美、梅隴板塊成交均價最高，達72265元/平。成交量最高的是位于古美的萬源城，成交均價82741元/平，帶動板塊的均價上漲。目前古美社區已非常成熟，享蓮花路商圈配套以及部分龍柏的商配，房價處于高位，對于剛需購房者來說，貸款壓力較大，且板塊內在售的新房項目也較少，多以大面積戶型為主，比較適合自住改善型購房者。表中顯示，莘莊板塊公寓成交均價4.8萬/平，36.8%的漲幅亦是年后的一波補漲。相比板塊未來的前景而言，目前的成交均價處于合理區間內。莘莊區域在去年受到Todtown綜合體、交通樞紐等利好，漲勢兇猛，其漲幅的情況可以將大寧的房價走勢作為參考模板，然而由于其自身地段仍處于外環沿線的原因，在今年政策限制的情況下，暫無新房推出。板塊二手房均價維持在5-6萬/平左右，較去年持平，部分房價泡沫被擠出，價格也回歸理性。從長遠來看，莘莊的發展必然會越來越好，在目前的價位入手，是較為合理的。閔行區域內2月僅6個板塊有成交，半數出現了小幅下跌。在調控背景下，新房市場房價止漲，并呈現小幅下跌，保持了穩定局面。另外，另根據上海各區域公寓成交均價顯示，閔行區環比降幅達31.04%。受過年的因素影響，板塊1月成交量較少，有成交的多為高價盤，而2月成交銳減，區域均價也就逐漸還原其真實價格，出現大幅的下跌現象。雖然目前閔行區域內的主力產品仍以改善盤為主，但一季度的待推項目將彌補剛需的空缺，區域的整體均價還會有進一步下跌的趨勢。閔行新房市場變化明顯，房價持續趨穩回落。對此中原地產分析師張大偉認為，本輪樓市出現變化的主要原因是樓市政策調控，在政策抑制影響下，市場走勢與政策執行力度密切相關。類住宅整治后價格止漲下跌閔行區域不但公寓類房源受嚴格調控，酒店式公寓等商住房源也被集中篩查、整治。《閔行區“類住宅”分類處置總體工作方案》文件要求閔行區內15個“類住宅”項目整改恢復商辦用途，在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線。這樣的措施也就意味著該類型的項目將會失去居住的功能，同時也體現了閔行區域對政策的響應。事實上，商辦類型的產品被作為類住宅進行出售的現象已在上海持續多年，由于其不限購不限貸的特點，受不少限購人群和投資客的熱捧。

閔行區那么大，地段補貼、房型不同，房價就相差很多，少則1.5w/平米，多的3w也不稀奇。

平均約50000元

閔行區房價

3，上海限購令小戶型老學區房尷尬使用權房或被追捧

2012上海高考自主招生重點高中本科率排名重點高中"陰盛陽衰" 上海中小學競賽項目幼升小進入名校途徑小升初對口招生范圍過去在二手房產市場上最搶手的小戶型老學區房，最近陷入了尷尬。因為大多數欲買學區房的客戶都已經有房，如果要買學區房，就必須把手頭的房子先賣掉。可誰愿意賣了現住的房子，換購一套小戶型的老房子呢？市中心的小戶型老學區房正從過去的“香餑餑”變成“冷山芋”。不過目前，持有學區房的房東暫未降價銷售，仍在觀望中。學區房買家打退堂鼓在楊浦區鞍山路上的一家中介公司里，許多業務員都在打電話給客戶，可是得到的答復基本都是“再等等看”之類的回答。盡管業務員年初三就來上班了，但是到現在還沒有一單成交的。一名業務員說，以前學區房是他們的“大買賣”，而現在卻已經碰到了因限購令而“擱淺”的買賣。上海市居民楊先生在長寧、虹口兩區已各有一套房屋，今年他的兒子將上小學，他希望讓兒子就讀楊浦區的打虎山路第一小學，并已于去年12月中旬多次看房，并將目標鎖定在學校附近的鞍山一村。一月底，他終于看中了一套鞍山一村30平方米的一房，總價約為75萬元，但限購令的推出，楊先生失去了新購第三套房源的可能，最終他只能無奈放棄買這套學區房的計劃。 21世紀上海銳豐靜安區域經理李棟說，由于限購令的影響，好多本想買學區房的購房者，卻因手上已有數套房子，而不能再買房。在能買房的兩類人中，首次置業者寧可一步到位買稍大點的房子，也不愿買四五十平方米的老公房。而本來手上已有2套房的，也必須要把以前的房子賣掉一套才可以買。以李棟所在的靜安區為例，以往對口“靜教院”的老式小區——海防村，盡管房齡挺大，還是很受歡迎。節前新政出臺前剛賣了套33平方米的房子，總價140萬元。但是節后，已經有人來咨詢過海防村的房子，遺憾的是他們手上基本都有兩套或以上的房子了，不能再買房了。依然有人愿“博一下” 不過，并非市中心老學區房就陷入一潭死水了。有中介透露，有些家長還是愿意“博一下”，做中長線投資。劉先生手頭已有兩套中環房，盡管孩子還不到兩歲，但是近一年來他一直在徐匯、盧灣等中心城區看學區房，這些區的學區房，哪怕房齡已有幾十年，掛牌價往往也都在4萬元/平方米左右。年前“新國八條”出臺，意味著劉先生必須得先賣才能買。不過他打定主意一定要買學區房，因為在他看來市中心的學區房還是有投資價值的。上海中原研究咨詢部高級經理馬冀表示，這類愿意“博一下”的客戶肯定還是有的。因為買學區房從買入到小孩最終入學往往有3-5年的時間，是中長線投資，而他們“博”的就是限購令不會持續那么長時間。如果限購令取消，而且自己有實力的話，還可以再買新一點的房子自住。使用權房或被追捧盡管市中心老學區房會面臨尷尬，但有類房子反而可能會吃香。王女士手頭有套使用權房，這套建于解放前的“新式里弄房”面積僅11平方米，廚衛合用，盡管居住條件不佳，但是因為對口的是虹口區“三中心小學”，盡管現在限購令已經出臺，可這套房還是很受歡迎，現在這套房已以42萬元的價格售出了。業內人士透露，就是因為沒有房產證，所以使用權房暫時不受限購令和房產稅影響的，使用權房可以掛戶口。因此，對口好學校的使用權房在未來一段時間內，可能會成為陷入學區房困境的購房者的一個選擇。不過，使用權房交易畢竟存在更多的不確定性，法律依據不夠嚴謹、不規范，容易留下一些隱患。而且買使用權房不能商貸或公積金貸款，只能全款付清。

上海限購令小戶型老學區房尷尬使用權房或被追捧

4，上海保障房質量全面受控

工程上海保障房質量做得優秀的得獎杯，做得差勁的遭曝光、受行政處罰等；對使用建筑材料質量嚴重不合格的施工企業負責人和其生產廠家負責人將參加強制培訓班。近日，記者從上海市建設工程安全質量監督總站召開的全國建設工程質量安全及建筑市場監督執法檢查講評會暨2011年上海市建設工程“質量月”活動的動員會上獲悉，本市建設監管要“動真格”。會議通報了本市保障性住宅質量安全及建筑市場監督執法檢查、監理專項檢查的情況。這次檢查以保障房為主，實地檢查了在結構施工階段的50個工程，其內容包括勘察設計質量、現場施工質量安全、監理行為、承發包經營行為和混凝土強度實體檢測等。結果表明:本市保障性住宅工程質量總體處于受控狀態，大部分參建單位按照相關規范標準的要求施工，但是，通過檢查也暴露出部分工程的各類問題（鏈接一），亟待“亡羊補牢”。會議宣布，對這次專項檢查中成績優異的上海市第七建筑有限公司施工的奉賢大型社區動遷基地j4-2地塊工地31號樓，頒發2011年第二次上海市保障性住宅質量專項檢查優勝杯，并在全市通報表揚（詳見a09版）；對這次專項檢查中現場存在較多違規情況的閘北區348、349街坊就近動遷配套商品房3號房等四個工程項目和參建單位給予全市通報批評，同時記入保障性住宅建設質量誠信檔案中的不良記錄，并對其中嚴重違反法律、法規、規章和強制性標準的依法追究法律責任。市安全質監總站副站長潘延平在會上作了工作部署。他在講話中強調，一個主題:確保城市和工程質量安全，做到社會崇尚質量，企業追求質量、人人關心質量；兩次培訓：組織建筑材料質量問題嚴重的施工單位和生產企業負責人參加強化培訓班（鏈接二），組織發生重大安全事故單位負責人參加強化培訓班；三組觀摩：開展保障性住宅施工、設計、材料的質量綜合創優觀摩，節約型工地的綠色施工觀摩，優質安裝工程的質量觀摩；四類檢查：玻璃幕墻、建筑材料、保障性住房和軌道交通工程專項檢查；五項表彰：開展保障性安居工程優秀項目經理、優秀總監理工程師、優秀勘察設計項目負責人評選活動，表彰為本市工程質量提高做出顯著貢獻的質量先進單位和先進工作者；六大會議：召開本市在滬大型骨干勘察設計企業工作會議，本市在滬大型骨干施工企業總經理工作會議，本市建材上海保障房質量工作會議，在建軌道交通工程質量工作會議，組織施工和建材生產企業開展相關法律法規質量標準和質量管理制度的專題培訓會，組織對《預拌混凝土技術標準》、《混凝土結構工程施工驗收規范（2011修訂版）》等工程質量新規范標準的培訓學習會。以期通過諸如此類的抓手，讓方方面面相關人員多層次、多方位嚴把工程質量關，讓抓質量成為每個人的自覺行動。市質監總站站長黃忠輝主持了會議，他強調，要進一步加強保障性住房質量管理，強化現場監理，在建造中要有合理工期、合理造價，這樣才能確保工程質量。鏈接一專項檢查發現六大問題 ●勘察質量問題。部分勘察報告基坑圍護建議不完整；部分勘察報告對需補勘要求不明確；土層的液化判別不符合規范規定；鉆孔和原位測試孔的比例不符合規定。 ●設計質量問題。荷載取值不規范；新標準執行不夠及時；抗震計算和構造中仍然存在不少問題；個別項目設計違規情況較多；設計和審圖中未能利用勘察成果，導致違反規范要求。 ●實體施工質量問題。現澆混凝土結構施工質量有待提高；混凝土實體檢測強度偏低；鋼筋工程質量有待提高；二結構施工質量有待提高；混凝土模板支撐體系違規施工；混凝土試塊制作管理違規嚴重；工程技術資料制作不規范，收集不全。 ●施工安全問題。電梯井、采光井、伸縮縫部位的腳手架搭設及防護不到位等四方面問題。 ●監理質量行為問題。現場監理人員對材料報審后審核把關不嚴，盲目簽署同意的書面意見；總監施工現場職責履行不到位；現場監理人員任職條件不達標；監理資料填寫不規范；對施工現場上海保障房質量控制力度不夠；對監理報告制度執行力不夠。 ●市場行為問題。建設單位在承發包、履行建設程序等方面不足；總包單位現場項目管理機構設立、管理體系存在不足。鏈接二使用和生產劣質建材須參加強化培訓班上海市建設工程安全質量監督總站為加強建材質量監督管理，確保工程質量安全，對建筑材料質量問題嚴重不合格的施工單位和生產企業舉辦強化培訓班，以期促進建筑材料生產企業產品質量提高。近日，該站對抽查中發現使用和生產建筑材料上海保障房質量嚴重不合格的施工單位和生產企業予以曝光，長業建設集團有限公司等17家施工單位和上海昊城混凝土有限公司等72家生產企業列為參加強制培訓班。參加強化培訓班的對象為企業負責人、技術負責人、質量負責人、材料負責人等。強化培訓班將嚴格進一步落實相關企業人員的質量責任，規范材料采購、檢測、使用行為，從而推動建立施工現場質量保證體系。