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1，長沙市土地價格怎樣確定

聘請有資質的土地估價機構，根據宗地具體情況估算土地價格。

長沙市土地價格怎樣確定

2，怎么看房價漲跌情況

看房價漲跌情況方法：1、多加中介，看微信朋友圈動態最直接最簡單的就是看看中介的朋友圈，一般來說，中介或者是銷售人員會在朋友圈發廣告，一天好幾條的那種，可以從中介發的廣告內容來判斷房價走勢。比如一段時間里，中介全是降價賣房的消息，要警惕中介的套路，買了可能就虧了，所謂的降價，其實沒有便宜多少。2、多走走售樓處，銷售火熱房價上漲的可能性大每個地方的樓市肯定不一樣，可以多關注當地的售樓處，多看看別人買房的動態，如果一個售樓處排隊買房的多，可能房價還會上漲；反之，如果樓市冷清，中介生意也不好，所處的城市的樓市可能真的要降溫了，買房還可以再等等。3、關注土地市場，房價和土地價格分不開當地的土地拍賣情況可以多看看，一般來說都是有數據可以查詢到的。土地市場冷清，房價多半是要下跌，說明房企拿地謹慎了；土地市場火熱，說明房企拿地熱情很高，房價還有進一步的上漲的可能。土地市場和房地產市場是分不開的，這一點一定要注意。4、查詢樓市備案價這也是一個比較簡單直接的方法，一般樓市在賣房子之前都會先備案，實際銷售價格是不能超過備案價的，想買房可以還價，這不是樓層差所導致的，而是整個項目可能就整體降價了。5、當地樓市政策走向當地的政策是最能反映今后房價走向的，現在一城一策的實行，每個城市的樓市發展方向可能都不太一樣，有的政策還是限購，有的政策開始穩房價，總之，看看當地樓市政策走向，就能判斷今后房價是否會下跌了。

怎么看房價漲跌情況

3，房產價格怎么評估

若需對房產的市場價格作出較為準確的評估，需要通過委托專業評估機構進行評估，一般的流程為：1、選定具有資質的房產評估機構，并辦理相關的委托手續；2、應評估機構的要求，提供產權證明復印件等相關資料；3、評估機構到房屋實地勘察、搜集并固定相關資料；4、根據搜集的資料及信息，作出專業判斷，并出具房產市場價格的評估報告。其中，房屋所處的區域、使用年限、小區管理、配套設施、房屋的朝向以及結構、房屋內部裝修等都會影響房屋的評估價格。

房產價格怎么評估

4，土地價格和房價有何關系

開發商建房前期拿地的時候會有一個地價，在建設房屋后出售的時候也需要考慮到地價和房屋建設成本等得出最后的房價，那么樓面地價與房價什么關系呢?樓面地價與房價是包含關系，房價包含樓面地價。樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面地價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費成本，營銷成本等，根據這些成本費用，我們基本上就可估算出一個項目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發商利潤。一般樓面地價和建筑成本價都是相對透明的，購房之前，以你的預期價格與售樓部給出的房價做一個對比，就能更加明確該項目的房子是否值得購買。影響房價的基本因素房價=土地成本+建設成本+稅費成本+銷售管理成本+開發商利潤。影響房價構成的因素的很多，按照重要程度可以歸結為三類，分別是基礎因素、增值因素以及不確定因素。其中基礎因素是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那么，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自占比就可以計算出一個新樓盤的房價。需要說明的，由于各個城市關于房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。開發商建房子首先要有土地，這就構成房價的第一部分，也是重要組成部分，即土地成本，約占房價的30%-40%;其次是建安成本，從打地基到最后全裝修綠化，包括人工成本，大約占房價的30%-40%;然后開始交稅，營業稅、契稅、所得稅、印花稅等各種稅費，加起大約占12%-15%;最后一塊就是給到開發商的利潤，一般占房價8%-15%。1、土地購買成本：建房子第一要素便是土地，開發商往往需要繳納一筆費用，及土地出讓金，來獲得土地的使用權。2、房屋建設成本：建設成本大約占房價的30%40，是指房子建筑成本、設施設備安裝成本，包括：鋼筋、水泥、磚瓦、管線、電梯、人工費等等。3、房地產相關稅費。4、銷售管理成本：各開發商水平不一，銷售管理成本占10-15%，包括開發商經營成本、廣告宣稱、營銷代理、其他費用等。5、開發商利潤：一般來說，開發商利潤占房價8-19，與開發商操盤能力及規模有關。據統計顯示，2017上半年80家上市房企平均凈利潤達到11.5%。

5，房價如何確定

房價收入比、住房可支付性指數和房價租金比是國際上用于評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標準，目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處于正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。

我國規定商品房價格的構成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。開發成本費包括：土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行政事業性收費。開發商將開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上，再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較，就確定出了具體的商品房價格

6，如何準確判斷房價漲跌五招即可輕松判斷

隨著樓市調控的不斷升級，高漲的房價終于得到了遏制，但同時也讓房價走勢變得不明朗了，這對于購房者來說可就頭疼了！因為這樣一來壓根就不知道什么時候買房才是最合適的。因此問題也來了：如何準確判斷房價漲跌？隨著樓市調控的不斷升級，高漲的房價終于得到了遏制，但同時也讓房價走勢變得不明朗了，這對于購房者來說可就頭疼了！因為這樣一來壓根就不知道什么時候買房才是最合適的。因此問題也來了：如何準確判斷房價漲跌？對此，我要說的是，其實房價走勢不難判斷，你只需多留意以下這5大方面就行了！一、分析地價走勢熟知樓市的人都知道，土地與房子的關系就跟面粉與面包的關系一樣，為什么一樣？即面粉貴了，面包自然也會漲價。因此要判斷房價走勢，不妨先分析一下地價走勢，如果你看到地價呈走高趨勢，那么房價的大概率也是有可能會上漲的。二、觀察人口流動對于樓市而言，供需關系一直都是決定價格的一大因素。當樓市庫存一定的情況下，購房者越多，那么房價就會越高，因此要判斷房價走勢，不妨先觀察一下人口流動情況，如果當地人口呈凈流入趨勢，那么房價很有可能要上漲了。總的來說就是，人口流動直接反映了這個城市未來發展前景，也決定了該城市的房價走勢。某城市人口流入量大，意味著該城市對于人才具有較大的吸引力，該城市發展勢頭良好、前景可觀，房子漲價的空間大，而人口大量流入也意味著給該城市房地產市場帶來了大量的需求。一線城市房價居高不下的一個重要原因就是外來人口的大量流入，房子是外來人口在新城市立足的基礎，房地產市場供不應求，房價上漲合情合理。反之，如果該城市人口凈流失量大，該城市經濟發展必然不景氣，房價下跌可以預見。三、銀行網點多少在通常情況下，銀行網點的數量是由當地居民的收入情況來決定的。也就是說，當當地居民收入較多時，那么他們的理財意愿就會比較強烈，而銀行自然就會多開網點。換言之，當銀行網點比較多的時候，就意味著當地居民收入比較多，那么此時買房的人也就會增加，而房價自然也就會上漲了。四、城市交通規劃正所謂“地鐵一響，黃金萬兩”，這是樓市行內的一句俗話，但同時也是正理。如果當地有建設地鐵的規劃，那么房價必然會迎來一波大漲，而且地鐵沿線的房價也將會漲得特別快。五、中小房企動向一般來說，房企對于房價的敏感性要遠高于普通購房者，因此，從房企的動向就可以判斷房價的走勢。如果房企熱衷于在當地建房，那么就意味著他們看到當地的房地產市場，此時房價也就很可能會上漲。對于購房者來說，最讓人頭疼的事情就是判斷房價走勢，因為如果房價走勢判斷錯誤，那么很可能要花許多冤枉錢！因此，我建議大家在判斷房價走勢時，不妨多留意以上這5大方面，也許可以輕松判斷房價走勢了！

7，土地使用權出讓底價是怎樣確定的

一、土地使用權招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點土地使用權招標、拍賣、掛牌底價的實質是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格；主要根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、政府產業政策、開發商競投心態等確定的待出讓宗地的地價；它是政府招標、拍賣土地使用權時最重要的參考價格。土地使用權招標、拍賣底價是由政府內部掌握，嚴格保密的。土地使用權招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關系到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應充分考慮開發商利益和政府的產業政策。在我國，土地使用權招標、拍賣底價具有以下特點：1、土地使用權招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權談判時最重要的參考價格。由于政府壟斷了土地供應量，土地供應量大小和供應價格高低是作為政府調節市場的一種手段，為了進行有效的調控，底價必須由政府確定。2、土地使用權招標、拍賣的底價應依據評估地價確定。國有土地使用權招標、拍賣的標的價款巨大，由于土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行。3、土地使用權招標、拍賣由政府確定。招標拍賣底價與一般評估地價既有聯系又有區別，評估地價是由估價人員依據對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據土地評估結果，充分考慮政府產業政策和地價政策等因素綜合確定。

應該國土局來出

8，怎么看一塊土地有沒有購買價值

如果你指的僅是商業價值，主要靠地理位置了。處在開發待開發或商業區的價值較大。

兩個字：流轉

評估一宗土地的介值首先要確定他的用途，農用地有農用地的評估標準，建設用地有建設用地的評估標準，同是建設用地，不同的建設用途也會有不同的評估準。如果是城市土地，其基準地價有專門的評估規程，這是一門學科，不是三兩句講得清的。

查政策，相關周邊開發的信息，建設招投標文件等等吧，不過既然有能力買地，即使買下來一時半會沒有增值，放在那幾十年后說不定就漲起來了

計算公示為：土地面積×基準地價×容積率×容積率修正系數×使用年限修正系數×樓面修正系數。以上這些修正系數可以根據當地頒布的“土地級別基準地價和土地出讓金標準”計算，可以到當地的國土房管部門的網站上查詢。一、有形與無形在現代營銷觀念上，我們普遍會將產品分為三個層次：核心產品、有形產品以及附加產品，而相應的產品價值也包括了核心價值、有形價值和無形價值三個組成部分。在開放的市場，尤其是高度社會化的房地產市場，在同質化產品之間核心產品的成本以及核心產品的價值差異并不會太大，所以按照目前的價值評估方式——通過同質化產品的類比對核心產品進行評估，一般也不會出現太大的誤差。而產品的真正存在差異主要體現在有形價值和無形價值上，而有形的產品價值差異又主要體現在產品設計、空間規劃、社區環境等方面，無形價值的差異則主要體現在企業品牌、項目營銷、社區文化等方面，目前業內對于這兩種價值的差異商沒有一種具體量化的標準和方式。所以，目前的地產價值研究其實都是集中在核心產品價值上面，而在有形價值方面，主要是通過現有的、可比性較強的參考標準去類比和推測，而對產品的無形價值評估就更是很少涉及，在完全競爭的市場形態下，一方面，產品的有形方面的差異化程度對產品的市場價值表現有重大的影響，而另一方面，無形價值在產品總價值中的比重也越來越大，在這些價值差異的影響下，現在的價值評估較大的誤差自然就無可避免了。二、靜態與動態目前房地產可行性研究的方式側重于在現有市場環境中尋找可比性參考、通過類比的方式去評估區域的發展以及項目的銷售價格，然后通過反推的方法確定土地價格，這在很大程度上等于是用現在的標準去評估未來的市場，雖然這從操作上來說無疑是一種比較可行的方法，但市場發展的不確定性也為價值的評估帶來了巨大的挑戰。由于房地產項目的開發周期一般都比較長，使用年限更是長達數十年，并且項目開發銷售時間比土地獲取的時間往往有一定的延遲，而市場時刻處于動態的變化當中，尤其是中國的市場，還存在區域發展不平衡，整體變化規律不明顯等諸多較為特殊的特點，為市場變化趨勢的預測增加了更多的變數，因此要合理的把握市場變化的趨勢也就更加困難。雖然在當前的實際研究當中，對區域的發展規劃、產業構成、經濟發展趨勢、城市化進程、政策法規等相關市場變量也往往進行充分的研究和分析，但在實際的評估中，這些因素往往成了擺設，難以被具體的量化到價格表現上，又或者通過經驗判斷或定性分析，形成諸如升值潛力、發展前景等抽象的概念，對土地的交易價格幾乎沒有任何實際的指導意義。

地段+地段+地段+地下！