簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用。0元/平；以上2-23項(xiàng)合計(jì)最低成本1818，合計(jì)最高成本3255，再加上“1”的樓面價(jià)格1920元，合計(jì)成本在3738元/平-5157元/平之間。

1、2250元的樓面價(jià)，開發(fā)商要賣多少錢才保本？

開發(fā)商的成本主要包括以下幾方面:一、土地成本1、土地價(jià):2250元/m2；2、交易手續(xù)費(fèi)（支付拍賣行的拍賣擁金）:1%計(jì)22.5元/m2；3、契稅:67.5元/m2;土地成本為:2340元/m2。二、建造成本(建筑密度按0.3，綠化率按0.3）1、建造費(fèi)用:小高層1200~1300元，高層一般為1400~1500元，本次按1450元計(jì)算，

2、綠化工程:按綠化率0.3計(jì)，種植草皮、喬木、灌木綜合按80元/m2，綠化造價(jià)為24元/m2；3、道路、排水排污等市政配套工程，（400*0.4）為160元/m2；4、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):方案設(shè)計(jì)一般在5元左右，施工圖設(shè)計(jì)一般在10~12元，極個(gè)別達(dá)到20元，本次計(jì)算暫按18元綜合價(jià)計(jì);5、監(jiān)理費(fèi):一般在5~8元之間，我們按8元計(jì)；6、造價(jià)咨詢費(fèi):按工程造價(jià)全過程控制，主要包括施工圖預(yù)算、進(jìn)度款審核、竣工結(jié)算審定，按文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之四，計(jì)7.4元；7、建設(shè)單位管理費(fèi):一般為工程造價(jià)的2%,計(jì)2.9元；8、預(yù)備費(fèi)按文件計(jì)算為5%，計(jì)7.25元；9、檢測(cè)費(fèi)應(yīng)該在20元/m2以內(nèi)；建造費(fèi)小計(jì):1693.55元/m2.。

暫且按1700元計(jì)算，三、各種規(guī)費(fèi)1、城市設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、道路監(jiān)時(shí)占用費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等，總費(fèi)用合計(jì)應(yīng)該在90元/m2；2、各種稅收（含交易費(fèi)）:二三線城市在300元/m2以內(nèi)，上述兩項(xiàng)暫按400元/m2計(jì)算；四、其他1、財(cái)務(wù)費(fèi)用:按建造成本的60%加土地價(jià)，年利息支出按8%計(jì)，約270元/m2；2、廣告費(fèi)及銷售費(fèi)用按建造費(fèi)用10%計(jì)為170元/m2；3、合理利潤(rùn):按上述全問費(fèi)用的10%計(jì)約為480元/m2；上述小計(jì)為920元/m2；綜合價(jià)為5360元。

2、土地拍賣價(jià)320萬一畝，容積率2.5，建成房后至少可以賣多少錢一平？

做過一段時(shí)間的住宅造價(jià)工程，所以對(duì)開發(fā)商的各項(xiàng)成本還是比較熟悉的，先說明一下，建設(shè)住宅的費(fèi)用總體可以劃分為四大塊，一是樓面價(jià)格，這是主要成本；二是開工建設(shè)中的材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)用；三是稅費(fèi)；四是營(yíng)銷策劃費(fèi)用和銷售費(fèi)用。需要特別說明一點(diǎn)的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是與住宅的“高檔”程度有很大關(guān)系，越高檔則所花費(fèi)的材料費(fèi)和設(shè)計(jì)、策劃成本費(fèi)越高；二是地區(qū)間在費(fèi)用核算上也有差異，三四線城市用人成本低，材料費(fèi)用也相對(duì)較低，而一二線等大中城市的用人成本高，且材料費(fèi)微高，

因此我們?cè)谟?jì)算成本費(fèi)用的時(shí)候給出的是成本區(qū)間，這樣算是科學(xué)合理的。首先，核算每平米成本區(qū)間：在核算成本前我們首先先說一下“容積率”：簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用：2.樁基工程：70-100元/平；3.鋼筋：160-300元/平；3.砼：100-165元/平；4.砌體工程：60-120元/平；5.抹灰工程：25-40元/平；6.外墻工程：50-100元/平；7.室內(nèi)水電：60-120元/平；8.層面工程：15-30元/平；9.門窗工程：90-300元/平；10.煙道及公共區(qū)間裝飾：30-150元/平；11.地下室：40-100元/平；12.電梯：40-200元/平；13.人工費(fèi)：130-200元/平；14.室外配套：70-100元/平；15.腳手架、模板等各種支撐：70-150元/平；16.人貨電梯等施工機(jī)械：60-90元/平；17.臨時(shí)設(shè)施：30-50元/平；18.檢測(cè)、手續(xù)、交通：10-30元/平；19.承包商管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用：90-180元/平；20.上交國(guó)家稅費(fèi)（契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、建設(shè)稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等）：100元/平；21.設(shè)計(jì)費(fèi)：15-100元/平；22.監(jiān)理費(fèi)：3-30元/平；23.廣告營(yíng)銷、銷售費(fèi)（或銷售代理費(fèi)）：500元/平；以上2-23項(xiàng)合計(jì)最低成本1818，合計(jì)最高成本3255，再加上“1”的樓面價(jià)格1920元，合計(jì)成本在3738元/平-5157元/平之間。