五年后房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，五年后房子是貴還是便宜

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-12-06 11:08:09 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，五年后房子是貴還是便宜

便宜。相較于年初的房?jī)r(jià)而言，如今國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)整體下跌了15.22%，房?jī)r(jià)已經(jīng)回落至2019年的水平。據(jù)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)一旦形勢(shì)，就很難逆轉(zhuǎn)，大家在2022年要做好“御寒”的準(zhǔn)備。而對(duì)于國(guó)內(nèi)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，還是有部分的專(zhuān)家持比較樂(lè)觀的態(tài)度。北師大教授董藩，前不久在接受采訪時(shí)就建議全面放開(kāi)限購(gòu)、限售、限價(jià)，并將首付比例降低至15%，房貸延長(zhǎng)到40年或者50年。與此同時(shí)，房產(chǎn)專(zhuān)家李鐵也認(rèn)為。未來(lái)至少有2億農(nóng)民進(jìn)城，這也就意味著房地產(chǎn)至少還有15年的黃金發(fā)展周期。另外，還有不少人看多未來(lái)房產(chǎn)，認(rèn)為現(xiàn)在正是“炒底”房?jī)r(jià)的好機(jī)會(huì)。對(duì)此，我們認(rèn)為，即使是現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)肯定也要遠(yuǎn)比“金價(jià)”貴得多：未來(lái)5年房?jī)r(jià)雖然不會(huì)像“蔥價(jià)”那樣便宜，但大幅調(diào)整的概率非常大。首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)飽和，房地產(chǎn)金融杠桿已經(jīng)用到極致，已經(jīng)不可能再大漲了。資料顯示，我國(guó)已經(jīng)有96%的城鎮(zhèn)家庭擁有一套房產(chǎn)，有41.5%的家庭持有2套房產(chǎn)，有10.5%的家庭擁有3套及以上。與此同時(shí)，房產(chǎn)已經(jīng)占國(guó)內(nèi)居民總資產(chǎn)的77%，另外只有23%才是國(guó)內(nèi)金融資產(chǎn)。目前，國(guó)內(nèi)居民在房地產(chǎn)上的金融杠桿已經(jīng)用到了極限，繼續(xù)大幅加杠桿的空間已經(jīng)并不大。所以，未來(lái)5年之內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的空間已經(jīng)沒(méi)有，但是調(diào)整的空間已經(jīng)很大。

五年后房子是貴還是便宜

2，未來(lái)五年內(nèi)房地產(chǎn)是漲還是會(huì)跌

未來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是跌的，只是一二線城市受到限購(gòu)、限售政策的影響，會(huì)緩慢下跌，逐步與當(dāng)?shù)氐膭傂枋杖霋煦^。而三四線城市，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)大跌，因?yàn)槿木€城市因?yàn)槿丝诹鞒龃笥诹魅耄I(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、棚改貨幣化安置退出。所以，很可能出現(xiàn)大起大落，原因如下：1、并非中國(guó)房?jī)r(jià)不能漲，但是泡沫實(shí)在太大。目前中國(guó)房地產(chǎn)總市值達(dá)到450萬(wàn)億，這相當(dāng)于美國(guó)、日本、歐洲的房地產(chǎn)總市值。在這種情況下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)泡沫越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。中國(guó)房?jī)r(jià)再漲下去與全球房地產(chǎn)總市值相媲美。可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)不能再繼續(xù)吹的程度了。2、中國(guó)居民不是不想貸款買(mǎi)房，但是杠桿額度已經(jīng)用盡。中國(guó)有50%的家庭銀行沒(méi)有存款，中國(guó)有80%的家庭欠著銀行的房貸。更要命的是，中國(guó)家庭總額產(chǎn)中有77%是房地產(chǎn)，只有23%才是金融資產(chǎn)。顯然，房?jī)r(jià)連續(xù)漲了四年，全民杠桿已經(jīng)用盡，再加杠桿難度相當(dāng)大了。3、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)調(diào)控在繼續(xù)，投機(jī)炒房者將逐步退出，這無(wú)疑給了房地產(chǎn)回歸居住屬性的契機(jī)。過(guò)去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，政策鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，各種購(gòu)房需求助推了樓市繁榮，房?jī)r(jià)一天天被炒上去。現(xiàn)在，各種形勢(shì)都不利于購(gòu)房者，房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末，下半年房地產(chǎn)將進(jìn)入調(diào)整期。4、7月底，中央政治局會(huì)議重申了“房子是用來(lái)住人的，不是用來(lái)投機(jī)的”。而且決策層也在全力推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。未來(lái)除了房產(chǎn)稅的推出，還要通過(guò)發(fā)展租房市場(chǎng)、保障房市場(chǎng)等，通過(guò)多主體供給，多渠道保障，來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。總結(jié)：未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)面臨較長(zhǎng)時(shí)間的大調(diào)整。從目前情況看，房?jī)r(jià)再大漲已經(jīng)是不可能，因?yàn)榫用窀軛U已經(jīng)用盡。而且目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)調(diào)控又在下半年密集出臺(tái)，這樣資產(chǎn)泡沫很容易被擠破，所以一二線城市實(shí)現(xiàn)了限價(jià)和限售令。而當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步完成歷史使命后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將全面推出，長(zhǎng)效機(jī)制不僅包括房產(chǎn)稅，而且還包括了除商品房外的其他保障房體系。未來(lái)商品房根本炒不上去，只能回歸居住屬性。所以，未來(lái)房?jī)r(jià)是下跌的。

未來(lái)五年內(nèi)房地產(chǎn)是漲還是會(huì)跌

3，再過(guò)五年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣一個(gè)走勢(shì)

眾所周知，從2000年開(kāi)始全國(guó)房?jī)r(jià)就進(jìn)入了快速上漲階段，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2000年初全國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)大多在2500元/㎡，可是僅僅過(guò)了20年時(shí)間，全國(guó)房?jī)r(jià)光是超過(guò)10000元/㎡的縣城都達(dá)到了38個(gè)，就更不要說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高的地級(jí)市了。而且目前全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍然處于上漲狀態(tài)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的調(diào)查顯示，2020年百城新建住宅均價(jià)同比2019年上漲3.46%，其中房?jī)r(jià)下跌的城市僅為19個(gè)，并且跌幅最大的是衡水也僅為2.72%，而漲幅最高的是東莞達(dá)到了9.5%。而且我認(rèn)為未來(lái)五年，全國(guó)商品房均價(jià)大概會(huì)漲到2萬(wàn)元/㎡。下面就來(lái)談?wù)勎业目捶āＮ磥?lái)五年，全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)怎樣的走勢(shì)？大概會(huì)是什么樣子？我先來(lái)說(shuō)一下結(jié)論，我認(rèn)為未來(lái)五年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，并且商品房均價(jià)有可能會(huì)漲到2萬(wàn)元/㎡。為了讓你能更好地理解這個(gè)問(wèn)題，下面我就從房屋空置率、人口變化、土地價(jià)格這三個(gè)方面進(jìn)行解釋?zhuān)旱谝弧⒎课菘罩寐试缭趦扇昵埃髂县?cái)經(jīng)大學(xué)就做相關(guān)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)的結(jié)論是全國(guó)房屋空置率保守估計(jì)在22%左右，而截止到2019年底，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人口數(shù)為8.2億，一共就是2.7億個(gè)家庭（按照一家三口的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)），此外根據(jù)統(tǒng)計(jì)局給出的戶(hù)均1.6套住房來(lái)說(shuō)，算下來(lái)全國(guó)城鎮(zhèn)共有4.3億套，然后再按照2017年房屋空置率22%計(jì)算，就能得出空置房屋至少有1億套，而且2019年房屋空置房還會(huì)更多。隨著房屋空置數(shù)量越來(lái)越多，市面流通的房子數(shù)量就會(huì)受到限制，尤其是比較優(yōu)質(zhì)的房子，比如樓層好、地段好、采光好、戶(hù)型好的房子大多沒(méi)有被拿出來(lái)賣(mài)，房?jī)r(jià)上漲也就不意外了。第二、人口變化可能在你的印象里，我們國(guó)家的人口就是在農(nóng)村和城市間流通，沒(méi)錯(cuò)，如果時(shí)間推移到五年前或者是十年前，人口的變化的確是這樣，但是現(xiàn)如今可能就不完全是這樣了。從區(qū)域來(lái)看，目前全國(guó)人口流動(dòng)主要以“南下”為主，尤其是南部沿海地區(qū)更是逐漸成為人口流動(dòng)的聚集高地；此外，城市群和都市圈的概念也在逐漸成熟，據(jù)悉，長(zhǎng)三角和珠三角以及京津冀已經(jīng)是我國(guó)吸納外地人口最多的地區(qū)了。而且從近幾年的房?jī)r(jià)也能看出，除了北上廣深這四個(gè)傳統(tǒng)的一線城市之外，還出現(xiàn)了“新一線城市”這個(gè)概念，隨著人口不斷增多，房?jī)r(jià)上漲也很正常。第三、土地價(jià)格公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)土地平均購(gòu)置價(jià)格約為6167元/㎡，并且每年還在以10%左右的速度增長(zhǎng)，而我們都知道房?jī)r(jià)往往是房?jī)r(jià)的兩倍，也就是說(shuō)如果地價(jià)是5000元/㎡，那么房?jī)r(jià)大約就是12000元/㎡。按照這個(gè)速度計(jì)算，2021年全國(guó)平均地價(jià)就是6783.7元/㎡，2022年就是7462.1元，2023年就是2808.3元/㎡，2024年就是9029.1元/㎡，2025年就是9932.1元/㎡，也就是說(shuō)按照目前土地價(jià)格的漲幅來(lái)計(jì)算，再過(guò)五年就會(huì)達(dá)到9932.1元/㎡。由此可得出未來(lái)五年全國(guó)平均房?jī)r(jià)也會(huì)漲到9932.1元/㎡x2=19864元/㎡。當(dāng)然房?jī)r(jià)很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，而且每個(gè)城市都有自己的情況，一二線城市的房?jī)r(jià)和三四線城市房?jī)r(jià)都是不同的情況，因此具體情況還需要具體分析，但是總的來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為未來(lái)五年全國(guó)房?jī)r(jià)還是會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。歡迎關(guān)注@巧談大樓市，帶你了解更多房產(chǎn)知識(shí)，讓你輕松放心買(mǎi)房！

再過(guò)五年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣一個(gè)走勢(shì)