年前，500萬可以在深圳買到福田中心區177平、4房的中旅國際公館，南山區半島城邦220平米的豪華海景4房。在500萬的剛需盤選擇中，可以買西鄉片區康達爾山海上城89平米的2房，滿京華云曉公館的2房，天福華府的3房，福永懷德峰景的3房等等，前500萬可以買到寶安區領航城大三居，秒殺龍華區當年最貴的樓盤中海錦城的任何戶型。

1、500萬的預算，在深圳買房有什么推薦嗎？

500萬，對于深圳樓市來說，是什么概念？10年前，500萬可以在深圳買到福田中心區177平、4房的中旅國際公館，南山區半島城邦220平米的豪華海景4房。5年前500萬可以買到寶安區領航城大三居，秒殺龍華區當年最貴的樓盤中海錦城的任何戶型，而到了今天，500萬已經變成了上不了臺面的數字，如果你想在福田買房，不好意思，新房現時單價，基本超過9萬/㎡，要買只能買到65平米的小兩房。

建面65平米的小兩房非常擁擠，如果未來有了孩子，或者接老人來住，幾乎沒有任何幸福感，如果買在南山區，更是尷尬。11萬/平米的新房均價，讓500萬顯得異常渺小，如果你想買，只能買到紅花雅筑47平米的小單間，小單間作為結婚都不是合適的選擇，更何況成立了一個家庭，10年時間，深圳均價從1.09萬漲到現在的5.7萬，翻了5.21倍，成為中國房價漲速最快的城市，把漲了4.9倍的北京，漲了3.42倍的上海，穩穩甩在身后。

而當年可購豪宅的500萬巨資在今天也只能勉強算得上剛需盤門檻，不必驚嘆于深圳房價的漲幅，因為在這個充滿的奇跡的城市，房價上漲的趨勢還將繼續延續。所以作為深圳的購房者，如果你的工資收入跑不過房價漲速，就一定想辦法抓住當下快點上車，否則深圳再與你無緣，那么深圳剛需們如何用500萬去找到最有價值的盤，這正是今天我們要研究的話題。

我先從新房市場來講，2新房選擇說起剛需盤，其實每個地方的定義都不同。在三四線城市，可能120平米以上是剛需盤，在二線城市可能就是80-100平，在香港可能20-30平米就是剛需盤，而對于深圳來說，由于常年施行9070政策，所以剛需房也基本有了定義，不超過90平米，再加上以三口之家的基本人均面積，底線則是70平米。

我們從深圳現有的平均面積可以看到，大部分地區平均面積也都在90平米以下，所以我們以2-3室、總價500萬以內做濾網直徑，看看深圳目前在售或者即將開盤的新盤究竟在哪些地方。通過貝殼數據顯示，可以看到目前符合500萬剛需條件的，大部分集聚在寶安的西鄉、沙井、松崗、光明、坂田、觀瀾、羅湖、布吉、龍崗中心城、坪山等區域，

這么看來除了核心區福田和南山外，可選擇的廣度還是較大的。如果再加上70-90平米的剛需面積，做篩選，羅湖因6.9萬/平米最低的價格而被淘汰，那么符合條件密集度最高的，首先是羅湖北面的布吉地區。當然在選擇新盤的時候，雖然500萬買的是剛需盤，但在考慮地段因素時，我們務必把投資因素放在首要位置，所以，在這幅500萬的新房地圖上，布吉地區并不是好的選擇標的。

因為它和羅湖性質相同，屬于深圳的老城區，擁擠，拆舊改新難度大，道路規劃很難有效改善，新盤的容積率還普遍較大，而且不在深圳的主要發展軸上，所以不做選擇，除了布吉區域外，其他區域在售的500萬剛需盤的密度相差不大。在這個范圍內，根據投資價值的梯度排列，我認為寶安的西鄉屬于第一梯度，沙井、坂田屬于第二梯隊，光明、觀瀾和龍崗中心城屬于第三梯隊，坪山屬于第四梯隊，

基本是由西向東的走勢。雖然坂田這幾年房價增幅空間透支有些嚴重，但是作為深圳核心區首批外溢地區，其價值還是有一定的蓄力，尤其華為的加持，讓坂田成為炙手可熱的洼地板塊，目前坂田500萬以內的剛需樓盤也有選擇：光明區，雖然目前配套還跟不上，但是它處于深圳的主要發展軸上，向西是未來價值潛力區寶安，東南是深圳早期價值沿溢區龍華，向北是深圳主要產業外溢的東莞松山湖。