年前，500萬(wàn)可以在深圳買到福田中心區(qū)177平、4房的中旅國(guó)際公館，南山區(qū)半島城邦220平米的豪華海景4房。在500萬(wàn)的剛需盤選擇中，可以買西鄉(xiāng)片區(qū)康達(dá)爾山海上城89平米的2房，滿京華云曉公館的2房，天福華府的3房，福永懷德峰景的3房等等，前500萬(wàn)可以買到寶安區(qū)領(lǐng)航城大三居，秒殺龍華區(qū)當(dāng)年最貴的樓盤中海錦城的任何戶型。

1、500萬(wàn)的預(yù)算，在深圳買房有什么推薦嗎？

500萬(wàn)，對(duì)于深圳樓市來(lái)說(shuō)，是什么概念？10年前，500萬(wàn)可以在深圳買到福田中心區(qū)177平、4房的中旅國(guó)際公館，南山區(qū)半島城邦220平米的豪華海景4房。5年前500萬(wàn)可以買到寶安區(qū)領(lǐng)航城大三居，秒殺龍華區(qū)當(dāng)年最貴的樓盤中海錦城的任何戶型，而到了今天，500萬(wàn)已經(jīng)變成了上不了臺(tái)面的數(shù)字，如果你想在福田買房，不好意思，新房現(xiàn)時(shí)單價(jià)，基本超過(guò)9萬(wàn)/㎡，要買只能買到65平米的小兩房。

建面65平米的小兩房非常擁擠，如果未來(lái)有了孩子，或者接老人來(lái)住，幾乎沒(méi)有任何幸福感，如果買在南山區(qū)，更是尷尬。11萬(wàn)/平米的新房均價(jià)，讓500萬(wàn)顯得異常渺小，如果你想買，只能買到紅花雅筑47平米的小單間，小單間作為結(jié)婚都不是合適的選擇，更何況成立了一個(gè)家庭，10年時(shí)間，深圳均價(jià)從1.09萬(wàn)漲到現(xiàn)在的5.7萬(wàn)，翻了5.21倍，成為中國(guó)房?jī)r(jià)漲速最快的城市，把漲了4.9倍的北京，漲了3.42倍的上海，穩(wěn)穩(wěn)甩在身后。

而當(dāng)年可購(gòu)豪宅的500萬(wàn)巨資在今天也只能勉強(qiáng)算得上剛需盤門檻，不必驚嘆于深圳房?jī)r(jià)的漲幅，因?yàn)樵谶@個(gè)充滿的奇跡的城市，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還將繼續(xù)延續(xù)。所以作為深圳的購(gòu)房者，如果你的工資收入跑不過(guò)房?jī)r(jià)漲速，就一定想辦法抓住當(dāng)下快點(diǎn)上車，否則深圳再與你無(wú)緣，那么深圳剛需們?nèi)绾斡?00萬(wàn)去找到最有價(jià)值的盤，這正是今天我們要研究的話題。

我先從新房市場(chǎng)來(lái)講，2新房選擇說(shuō)起剛需盤，其實(shí)每個(gè)地方的定義都不同。在三四線城市，可能120平米以上是剛需盤，在二線城市可能就是80-100平，在香港可能20-30平米就是剛需盤，而對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，由于常年施行9070政策，所以剛需房也基本有了定義，不超過(guò)90平米，再加上以三口之家的基本人均面積，底線則是70平米。

我們從深圳現(xiàn)有的平均面積可以看到，大部分地區(qū)平均面積也都在90平米以下，所以我們以2-3室、總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)做濾網(wǎng)直徑，看看深圳目前在售或者即將開盤的新盤究竟在哪些地方。通過(guò)貝殼數(shù)據(jù)顯示，可以看到目前符合500萬(wàn)剛需條件的，大部分集聚在寶安的西鄉(xiāng)、沙井、松崗、光明、坂田、觀瀾、羅湖、布吉、龍崗中心城、坪山等區(qū)域，

這么看來(lái)除了核心區(qū)福田和南山外，可選擇的廣度還是較大的。如果再加上70-90平米的剛需面積，做篩選，羅湖因6.9萬(wàn)/平米最低的價(jià)格而被淘汰，那么符合條件密集度最高的，首先是羅湖北面的布吉地區(qū)。當(dāng)然在選擇新盤的時(shí)候，雖然500萬(wàn)買的是剛需盤，但在考慮地段因素時(shí)，我們務(wù)必把投資因素放在首要位置，所以，在這幅500萬(wàn)的新房地圖上，布吉地區(qū)并不是好的選擇標(biāo)的。

因?yàn)樗土_湖性質(zhì)相同，屬于深圳的老城區(qū)，擁擠，拆舊改新難度大，道路規(guī)劃很難有效改善，新盤的容積率還普遍較大，而且不在深圳的主要發(fā)展軸上，所以不做選擇，除了布吉區(qū)域外，其他區(qū)域在售的500萬(wàn)剛需盤的密度相差不大。在這個(gè)范圍內(nèi)，根據(jù)投資價(jià)值的梯度排列，我認(rèn)為寶安的西鄉(xiāng)屬于第一梯度，沙井、坂田屬于第二梯隊(duì)，光明、觀瀾和龍崗中心城屬于第三梯隊(duì)，坪山屬于第四梯隊(duì)，

基本是由西向東的走勢(shì)。雖然坂田這幾年房?jī)r(jià)增幅空間透支有些嚴(yán)重，但是作為深圳核心區(qū)首批外溢地區(qū)，其價(jià)值還是有一定的蓄力，尤其華為的加持，讓坂田成為炙手可熱的洼地板塊，目前坂田500萬(wàn)以內(nèi)的剛需樓盤也有選擇：光明區(qū)，雖然目前配套還跟不上，但是它處于深圳的主要發(fā)展軸上，向西是未來(lái)價(jià)值潛力區(qū)寶安，東南是深圳早期價(jià)值沿溢區(qū)龍華，向北是深圳主要產(chǎn)業(yè)外溢的東莞松山湖。