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3，廣州二手樓市反價風重現

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樓市有回暖跡象——廣州二手樓市“反價風”重現二手樓市回暖了？近期記者發現廣州二手市場人氣回升，市場人士對樓市的“回暖”比較樂觀，有房地產中介甚至表示市場“反價風”又有重現的“苗頭”。國家統計局公布的數據相對樂觀，70個大中城市中，5月份二手樓價環比上漲的城市數量比4月份增加一倍。市場案例：筍盤減少令買家心焦張靜最近一個月以來都在看房子，隨著加息、首套房利率打折等利好房市的政策不斷推出，她的心也一天比一天急。她在4月把自己位于遠郊的一套大面積的房子賣掉后，打定主意在市區中心買一套小戶型單位，所以買家付了首付后她就開始四處看房。四月底五月初的時候，張靜還比較淡定，因為當時還有一些新樓盤推出特價單位，所以她不緊不慢地希望找到一個既合自己心意又便宜的房子。不過最近市場的變化讓她有點始料不及。她之前在海珠區的一個樓盤看到了一個特價單位，覺得還不錯，只是希望價格能再降點，但是最近幾天，她卻獲悉那些特價單位均已售罄。張靜不得已轉向二手市場。此前她曾在客村看中一套88平方米的樓梯房，當時價格為80萬元，但昨日再去時才知道早已賣出，目前同類型單位價格接近90萬元。市場突然出現的變化讓張靜不知所措：“如果再遇到折扣比較多的一手房或者比較筍的二手房，我是不是就得趕緊下手了？”觀點一：買家入市意愿增強樓市回暖“二手業主的反應速度很可能比開發商更快。”興業地產住宅部總監金忠男透露，最近二手業主的反價行為明顯增加，“不過，看樓客也是靜觀其變，一旦遇到賣家反價，買家還是不太愿意追漲。”因此，二手市場的成交價格和成交量還是沒有出現明顯回升。據興業地產的數據顯示，6月份上半月，廣州中心六區監測數據較五月份有所上漲，但漲幅僅在2%~6%左右。中原地產海珠區東北區區域經理謝文海也告訴記者，一些買家購買的意愿有所增強，以一套100萬元的房子為例，之前買家還價幅度都很大，很多人會還價90萬元，現在可能就還價95萬元，如果賣家堅決不肯賣的話，買家可能還會加2萬元至97萬元成交。合富置業市場經理梁燕明舉例說，廣州雅居樂目前市場價140多萬元左右的物業，業主在放盤時開價一般都會定在150萬元甚至150多萬元，不過，從4、5月該盤二手房最終成交價來看，基本都在1.3萬~1.4萬元/平方米價位段達成交易，與市場價基本持平。觀點二：根本還算不上“回暖”根據2011年5月至2012年5月廣州市十區二手住宅登記宗數表，2012年前三個月的月平均成交只有2550多宗。而每月的成交宗數可達7000宗以上的才可稱“旺市”，而去年月均成交也能達到5882宗,卻已經算是“大調整年”，滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為:“所以如果月均成交低于5000宗,根本不能說是回暖。”另一個支持周峰觀點的是目前二手市場“盤客比”的大小。據了解，目前廣州市區二手市場的“盤客比”維持在1∶4.7左右。市場人士認為，目前的“盤客比”暫時還算平衡。那么，什么“盤客比”才是正常？據了解，該比例在1∶6附近都比較正常，而目前1∶4.7左右的比例只能算是勉強平衡。在2009年和2010年樓價上漲最快的年份,“盤客比”一般保持在1∶9左右,顯示市場嚴重的供不應求,從而導致二手市場價格快速飆升。當然，他并沒有否認近期看樓客戶確實有所增多，成交速度也加快：“這得益于銀行信貸的適度放松。”預測：下半年漲7%~10%周峰判斷，樓價在未來的兩三個月內，不會出現大漲：“目前包括發展商和業主在內的賣方，都是繼續以出貨回籠資金為目標。”但到了9月之后，假如政策面沒有大的變化，樓價便會在成交量逐步增加的情況下出現明顯上漲。9月之后,樓價或比目前漲7%~10%。“樓市不會重現暴漲。”謝文海認為，樓市調控已經持續一年多，積累了大量剛需，因此當市場出現利好政策的時候剛需爆發推動了市場回暖。但市場回暖，一些“筍盤”已經消化完畢，而剩下的盤源價格與買家的心理價位依然有一定的距離，因此成交量并沒有出現明顯的放大。買房方面，周峰建議，如果投資客要買房投資,只要還有購房名額,目前是可以入市的時機，否則年底購房成本會增加。而如果要賣房的話,兩個月前就應該開始賣了，而年底是買家重新進入思考期短于看樓期的階段,在那個時間段賣房,價格相對更高一些。

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