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3，廣州二手樓市反價(jià)風(fēng)重現(xiàn)

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樓市有回暖跡象——廣州二手樓市“反價(jià)風(fēng)”重現(xiàn) 二手樓市回暖了？近期記者發(fā)現(xiàn)廣州二手市場(chǎng)人氣回升，市場(chǎng)人士對(duì)樓市的“回暖”比較樂觀，有房地產(chǎn)中介甚至表示市場(chǎng)“反價(jià)風(fēng)”又有重現(xiàn)的“苗頭”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)相對(duì)樂觀，70個(gè)大中城市中，5月份二手樓價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量比4月份增加一倍。市場(chǎng)案例：筍盤減少令買家心焦張靜最近一個(gè)月以來都在看房子，隨著加息、首套房利率打折等利好房市的政策不斷推出，她的心也一天比一天急。她在4月把自己位于遠(yuǎn)郊的一套大面積的房子賣掉后，打定主意在市區(qū)中心買一套小戶型單位，所以買家付了首付后她就開始四處看房。四月底五月初的時(shí)候，張靜還比較淡定，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還有一些新樓盤推出特價(jià)單位，所以她不緊不慢地希望找到一個(gè)既合自己心意又便宜的房子。不過最近市場(chǎng)的變化讓她有點(diǎn)始料不及。她之前在海珠區(qū)的一個(gè)樓盤看到了一個(gè)特價(jià)單位，覺得還不錯(cuò)，只是希望價(jià)格能再降點(diǎn)，但是最近幾天，她卻獲悉那些特價(jià)單位均已售罄。張靜不得已轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。此前她曾在客村看中一套88平方米的樓梯房，當(dāng)時(shí)價(jià)格為80萬元，但昨日再去時(shí)才知道早已賣出，目前同類型單位價(jià)格接近90萬元。市場(chǎng)突然出現(xiàn)的變化讓張靜不知所措：“如果再遇到折扣比較多的一手房或者比較筍的二手房，我是不是就得趕緊下手了？”觀點(diǎn)一：買家入市意愿增強(qiáng)樓市回暖“二手業(yè)主的反應(yīng)速度很可能比開發(fā)商更快?！迸d業(yè)地產(chǎn)住宅部總監(jiān)金忠男透露，最近二手業(yè)主的反價(jià)行為明顯增加，“不過，看樓客也是靜觀其變，一旦遇到賣家反價(jià)，買家還是不太愿意追漲?！币虼耍质袌?chǎng)的成交價(jià)格和成交量還是沒有出現(xiàn)明顯回升。據(jù)興業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月份上半月，廣州中心六區(qū)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)較五月份有所上漲，但漲幅僅在2%~6%左右。中原地產(chǎn)海珠區(qū)東北區(qū)區(qū)域經(jīng)理謝文海也告訴記者，一些買家購(gòu)買的意愿有所增強(qiáng)，以一套100萬元的房子為例，之前買家還價(jià)幅度都很大，很多人會(huì)還價(jià)90萬元，現(xiàn)在可能就還價(jià)95萬元，如果賣家堅(jiān)決不肯賣的話，買家可能還會(huì)加2萬元至97萬元成交。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明舉例說，廣州雅居樂目前市場(chǎng)價(jià)140多萬元左右的物業(yè)，業(yè)主在放盤時(shí)開價(jià)一般都會(huì)定在150萬元甚至150多萬元，不過，從4、5月該盤二手房最終成交價(jià)來看，基本都在1.3萬~1.4萬元/平方米價(jià)位段達(dá)成交易，與市場(chǎng)價(jià)基本持平。觀點(diǎn)二：根本還算不上“回暖”根據(jù)2011年5月至2012年5月廣州市十區(qū)二手住宅登記宗數(shù)表，2012年前三個(gè)月的月平均成交只有2550多宗。而每月的成交宗數(shù)可達(dá)7000宗以上的才可稱“旺市”，而去年月均成交也能達(dá)到5882宗,卻已經(jīng)算是“大調(diào)整年”，滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為:“所以如果月均成交低于5000宗,根本不能說是回暖?！绷硪粋€(gè)支持周峰觀點(diǎn)的是目前二手市場(chǎng)“盤客比”的大小。據(jù)了解，目前廣州市區(qū)二手市場(chǎng)的“盤客比”維持在1∶4.7左右。市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前的“盤客比”暫時(shí)還算平衡。那么，什么“盤客比”才是正常？據(jù)了解，該比例在1∶6附近都比較正常，而目前1∶4.7左右的比例只能算是勉強(qiáng)平衡。在2009年和2010年樓價(jià)上漲最快的年份,“盤客比”一般保持在1∶9左右,顯示市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求,從而導(dǎo)致二手市場(chǎng)價(jià)格快速飆升。當(dāng)然，他并沒有否認(rèn)近期看樓客戶確實(shí)有所增多，成交速度也加快：“這得益于銀行信貸的適度放松?！鳖A(yù)測(cè)：下半年漲7%~10%周峰判斷，樓價(jià)在未來的兩三個(gè)月內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大漲：“目前包括發(fā)展商和業(yè)主在內(nèi)的賣方，都是繼續(xù)以出貨回籠資金為目標(biāo)。”但到了9月之后，假如政策面沒有大的變化，樓價(jià)便會(huì)在成交量逐步增加的情況下出現(xiàn)明顯上漲。9月之后,樓價(jià)或比目前漲7%~10%。“樓市不會(huì)重現(xiàn)暴漲。”謝文海認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，積累了大量剛需，因此當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)利好政策的時(shí)候剛需爆發(fā)推動(dòng)了市場(chǎng)回暖。但市場(chǎng)回暖，一些“筍盤”已經(jīng)消化完畢，而剩下的盤源價(jià)格與買家的心理價(jià)位依然有一定的距離，因此成交量并沒有出現(xiàn)明顯的放大。買房方面，周峰建議，如果投資客要買房投資,只要還有購(gòu)房名額,目前是可以入市的時(shí)機(jī)，否則年底購(gòu)房成本會(huì)增加。而如果要賣房的話,兩個(gè)月前就應(yīng)該開始賣了，而年底是買家重新進(jìn)入思考期短于看樓期的階段,在那個(gè)時(shí)間段賣房,價(jià)格相對(duì)更高一些。

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