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1，商鋪買賣問題
2，購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣
3，怎樣選購商鋪
4，新開盤的商鋪購買要注意什么呢
5，如何選擇商鋪
6，怎么計算商鋪投資回報率
7，如何判斷一間商鋪購買后會升值購商鋪有啥巧法

1，商鋪買賣問題

你好：你購買的商鋪是使用權、承租權還是產權？如果是產權，開發商無權收回，你可以拒絕。如果是使用權、承租權則要看合同約定，商家可以收回商鋪，但是需要承擔合同約定的違約責任或者你為此產生的實際損失。主要看你當初購買的是什么權利。使用權有點麻煩，你可以堅持要求履行原來的合同，以此作為談判的籌碼。如果商場鐵了心要違約，稱你不備，強行將商鋪整體出租，你只能要求對方承擔違約責任。你們合同中有約定違約責任嗎？或者約定違約責任沒有你實際損失高的話，你可以要求賠償實際損失。你高利貸損失屬于你的實際損失，可以要求對方進行賠償，不過你要提供這方面的證據。而且法院一般支持的高利貸最高不超過銀行同期貸款利率的4倍。一般欠條可以起到證明作用，如果對方提出異議，還可以找到出借人，讓他作個證明也可以。

商鋪買賣問題

2，購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣

據優鋪網了解，目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。要注意公用分攤面積。要注意返租承諾。要注意貸款風險。要注意內、外銷商鋪未并軌。

購買商鋪需要注意事項：1、房屋用途看是否確實為商用，并在合同中注明;2、公用分攤面積商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法;3、物業管理許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節;4、交房條件商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。5、房產商的承諾需注意相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。6、貸款與其他稅費方面商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力;購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業稅、土地增值稅以及個人所得稅等。

購買商鋪需要注意哪些問題如何簽訂商鋪買賣

3，怎樣選購商鋪

1、地段：　　地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區域內相比也要選擇相對繁華的地段。而如果經濟條件允許，則應選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成正比的。　　2、流量：　　在這里，流量指的是在單位時間內經過你的店鋪門前的人數。足夠的客流量是商鋪盈利的根本。可以在觀察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細觀察一下附近小孩的數量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。　　3、購買力：　　通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也蔥一個側面反映了購買力的重要性。　　4、競爭度：　　詳細了解店鋪附近與自己產生競爭關系的店鋪數量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經形成多年，經營成熟、渠道穩定、與客戶之前關系良好。這些都是你不得不考慮到的對手的優勢。　　5、出售或出租的簡易度：　　很多朋友在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應該認真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區周圍，適合開超市、發廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。　　 6、增值能力：　　商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強、競爭度低、轉手方便的商鋪當然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環境的整潔度、安防設施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進去。大家要根據自己將要經營的行業、所處的具體位置對將要購買的商鋪首先有個正確的認識，然后才談得上投資。　　一點個人看法僅供參考：　　完美的商鋪是沒有的，十全十美的商鋪往往價格超高。而超高的價格往往又是大多數人所不能接受的。所以我們要做的是從以上幾點中進行適當的取舍，選擇出與我們的自身狀況相吻合的一個平衡點。這樣才是一個良好的投資心態，也不會因為過多的貸款而對以后的經營產生過大的負擔。最后預祝大家投資成功！

怎樣選購商鋪

4，新開盤的商鋪購買要注意什么呢

物業管理一定要問仔細，別買的商鋪交的物業費、管理費比租房少不了多少。

騙你的，這個返租是商業管理公司定的。開發商出具的沒法律效應。

買商鋪注意事項：1要挑人流量大的地段；2街角或街邊是好位置，不要買中間地段；3外街式商鋪看客流量，內街式商鋪看管理經營；4低層商鋪人流量更充足；5一定要買獨立產權的商鋪；6警惕開發商返租承諾；7租金回報率在8％以上可以考慮投資。

(一)業主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。2.付款方式購買商業用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年;最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。3.首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長。4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。(二)客戶要注意的三大問題1.產權購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等。2.商鋪本身結構不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。

買商鋪有哪些注意事項　　一、購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發商是否具備土地開發到房產銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。　　二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：　　1、房屋用途。看是否確實為商用，并在合同中注明；　　2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；　　3、物業管理。許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節；　　4、交房條件。商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。　　三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現的可能性有多大。　　四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業稅、土地增值稅以及個人所得稅

5，如何選擇商鋪

國美選擇商鋪的兩個重要標準：1、繁華商圈范圍2、有巴士站如果想了解更多網上找本書或看看上面其它大佬的回答，看你記性有多好了。

做生意店鋪位置非常重要，選置應注意幾點，一，選位置應在人流量大的地方。二，人流量大的地方應注意那邊的場合引人注目，就選那邊。三，天時，地利，人和，生意人明白這些你的生意就好做啦！慢慢體驗吧，祝你生意興隆…

俗話說，“一鋪養三代”，好商鋪的收益的確吸引著很多人的投資，但現在高密市面上在售的商鋪數不勝數，品質也是參差不齊。在大多數投資者對商業地產運作不熟悉的情況下，很容易走入購買的誤區。據“新貴坊”商業街銷售中心的張經理介紹，商鋪的選擇，位置很重要。一個相對成熟的發展地段，會為商鋪的含金量添上不小的一筆。另外還要考慮的就是周邊人群的消費能力以及是否有較大的人流、客流量，源源不斷的人流量是保證商鋪運行的前提。同時，投資商鋪最好選擇現鋪，這樣能夠最大化地降低投資風險。 “鳳城尚品”劉經理對于商鋪的選擇問題上表示，除了選擇地段好、人流量大的商鋪，投資者可以留心問一下，開發商會持有部分商鋪嗎？建議投資者在購買前一定要咨詢清楚，開發商是否有后續的服務，因為商鋪的成敗很大程度上需要開發商的持續扶持。據了解，目前市面上熟鋪比較受青睞。一些商業項目開發商采取“先招商后銷售”的模式，具體來說就是先按照整體項目定位來招租，然后再出售，這樣有利于提高整個物業品牌和口碑，二是在出售的時候可以賣個好價錢。文廣

1、地段：地段是商鋪的生命，是在選擇商鋪時第一要考慮到的問題。即使是在一個小區域內相比也要選擇相對繁華的地段。而如果經濟條件允許，則應選址在主要的繁華大街之上，相對高的房價也會帶來相對高的回報。在這一點上，投資與回報是成正比的。 2、流量：在這里，流量指的是在單位時間內經過你的店鋪門前的人數。足夠的客流量是商鋪盈利的根本。可以在觀察流量時注意觀察一下未來客戶所占的比例。如，想開家兒童用品店，可以仔細觀察一下附近小孩的數量。這種有的放矢的觀察對有效流量的確定有很大的幫助。 3、購買力：通俗一點的說，購買力指的是店鋪周圍人群的富裕程度。有個小故事說明了購買力的重要性：“一個服裝店老板對另一個服裝店老板說，我做窮人的生意，因為窮人比富人多10倍！另一個搖搖頭說，可我要做富人的生意，因為富人的衣服比窮人多100倍！”故事雖然有些偏頗，但也蔥一個側面反映了購買力的重要性。 4、競爭度：詳細了解店鋪附近與自己產生競爭關系的店鋪數量和實力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的實力比對手強，也建議盡量回避與老手的直接競爭。競爭的成敗往往不能只靠實力說話。有一些老店已經形成多年，經營成熟、渠道穩定、與客戶之前關系良好。這些都是你不得不考慮到的對手的優勢。 5、出售或出租的簡易度：很多朋友在購買商鋪（底商）的初衷就是用來出租或是出售。那么在購買之前就應該認真考慮該商鋪日后出售或出租的簡易度了。一般來講，在生活小區周圍，適合開超市、發廊、飯館、音像店、干洗店這樣的商鋪比較容易出售或出租。 6、增值能力：商鋪的增值能力取決于很多方面的因素。如地段好、流量高、購買力強、競爭度低、轉手方便的商鋪當然是保值、增值能力高的。但除此之外還有很多因素需要考慮，如周圍環境的整潔度、安防設施的完善度、道路交通的方便度都需要考慮在內，甚至門前是否有獨立的停車位都要考慮進去。大家要根據自己將要經營的行業、所處的具體位置對將要購買的商鋪首先有個正確的認識，然后才談得上投資。一點個人看法僅供參考：完美的商鋪是沒有的，十全十美的商鋪往往價格超高。而超高的價格往往又是大多數人所不能接受的。所以我們要做的是從以上幾點中進行適當的取舍，選擇出與我們的自身狀況相吻合的一個平衡點。這樣才是一個良好的投資心態，也不會因為過多的貸款而對以后的經營產生過大的負擔。最后預祝大家投資成功！

6，怎么計算商鋪投資回報率

今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達到8%,好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算。第一種方法,主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為:(稅后月租金-每月物業管理費)×12 = 年租金收入年租金收入 ÷購買商鋪總價 = 年投資收益率反之,用購買商鋪總價 ÷ 年租金收入 = 投資回收年限第二種方法,主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為:(稅后月租金-按揭月供款-每月物業費)×12 = 年租金收入(首期房款 + 按揭貸款)÷ 年租金收入 = 投資回報年限反之,用年租金收入 ÷ (首期房款 + 按揭貸款) = 年投資收益率投資,當然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。投資專家告訴我們,上面所列的投資收益計算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略:首先,在商鋪的前期購買環節中的支出:1.購買商鋪應交的契稅,為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元,僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面,商鋪的貸款利率也相對較高,為5.76%,這樣,貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售,還要繳納總房價的5%的綜合稅。比如,轉手出售50萬元的商鋪,就要繳納2.5萬元的稅費。其次,在商鋪后期使用過程中的支出:1.商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用,都是按商業市政標準繳費,大大高于普通住宅標準。2.商鋪的裝修、維護、修繕的費用和支出,也要考慮在內。所以,在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。原來這投資回報率是這么算出來的呀!您學會了嗎?今后考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!不過,任何投資都是有風險的,同樣投資商鋪,有的人賺了大錢,而有的人可能連本都收不回來。所以,一定要注意避免投資風險。

下面小編為您介紹幾種商鋪投資回報率計算的方法。一、商鋪投資回報率計算的方法： 1、租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2、租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。 3、內部收益率法房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。 4、簡易國際評估法基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。二、進行商鋪投資要考慮的因素： 1、位置與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。 2、規模具備優越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有;其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展。如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式無法展開，同時也限制了人流量。 3、價格多數商場位于繁華鬧市區，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業區買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區的一半，但因為保證不了人流量，顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉手都無人敢要。 4、回報投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。 5、使用率使用率是根據開發商對于商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%。

7，如何判斷一間商鋪購買后會升值購商鋪有啥巧法

判斷一間商鋪購買后會升值，和購房時機可選用五率為指標，五率是：經濟增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。　　1、經濟增長率它是國民經濟的景氣指標。經濟增長率高且持續增長，必然刺激房地產業的發展，使房屋成交量呈旺盛的走勢。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進行利益比較，用相對較低的收入買到較滿意的商鋪。　　2、按揭利率住宅消費離不開金融的支持。特別是對于工薪階層購房自籌款達到總房款的30％或50％時，利用銀行按揭籌足剩余款項，不但是明智之舉，而且是實現提前消費的前提。我國目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、優惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術問題。　　3、通貨膨脹率購房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進行綜合比較，抓住入市時機。　　4、銷售率指預售房和成房的銷售率。一般來說，若銷售率達不到30％，發展商的資金便收不回來，當銷售率在一定時期內沒有改觀時，發展商會被迫降價；若銷售率達50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內一段時間；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，發展商的開發成本已基本收回，房價就會上升。　　5、空置率空置率是與銷售率相反的指標。當空置率為90％時，價格比較合適，但也要付出一定的代價如：裝修噪音、裝修垃圾、服務不配套、服務不完善、交通不便利等諸多不便。當空置率為50％時，您購房置業既能獲得較好的價格，又能享受發展商、物業管理公司努力提高居住品質的成果，是最佳入市時機。當空置率為30％時，您應迅速購房置業以免發展商因提高居住品質的投入而提價。巧妙利用空置率指標，把握購房置業最佳機會才能買到您理想的空間。　　（一）要尋求容易升值和易脫手的鋪面房。這種建物一定要地段強、外觀好、大廈管理周嚴。同時選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面。　　（二）要觀察建筑公司或房屋公司以往的信譽，如財務結構、知名度以及過去完成建筑物的品質等。　　（三）在簽約時，要注意內容有沒有防礙轉讓的條款，以免在轉手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成。　　（四）在尋找轉手買主時，要通過房產管理部門來轉介。　　（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場等變化。　　（六）留心不動產買賣的相關稅款。　　投資房地產的經驗　　（一）最理想的是投資者能與業者密切配合，共同創造新的、成功的投資方法。　　（二）要注意部分不良業者的夸大不實的廣告。例如在報刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產生錯覺而盲目搶購，或者將過高的宣傳費用轉嫁到房地產價格上。　　（三）注意產權是否清楚，尤其是特定區的土地能否蓋房子，應事先調查清楚，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權，留下諸多“后遺癥”。　　（四）對業主主動所提供的“內部消息”，要注意是否有偏頗，或屬于同業惡性競爭的目的，以免誤信消息而判斷錯誤。　　（五）房地產投資不動產，好像是“植林投資”，需要長達10～15年的時間才能看到成果。將資金投入房地產時，應事先作好心理準備，以免因為地產價格長期低下，而拖垮投資人的財務。　　（六）買房子自己住，要留意周圍環境。購房用來投資，也不應忽略現場察看的工作。　　（七）對想買公寓樓出租以賺取投資利潤的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設計圖的知識。因為，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家很難由外觀判斷建筑工程的優劣，而建筑物結構體的施工質量，與耐用年數息息相關，絕不容忽視。　　（八）投資房地產是否成功，應仔細分析價格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風險因素即不同。如果是作巨額投資，最好能考慮將來是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房價的風險。　　（九）投資房地產后要注意后續的維持管理費用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等。　　哪些房不能買：　　根據國家規定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：　　一是違法或違章建筑；　　二是房屋使用權不能買賣，房屋產權有糾紛或產權未明確時，也不能買賣；　　三是未經合法程序批準銷售的房屋；　　四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；　　五是由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內的房屋，禁止買賣。　　購房殺價有哪些竅門：　　有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價　　買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。　　一要不動聲色、多方了解　　1 看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構，采光，保養周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。　　2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。　　3 讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。　　二要摸透賣方心理：　　1 賣方多久內必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。　　2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。　　3 定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商。　　殺價原理：　　1 暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。　　2 拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。　　3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。　　4 欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。　　總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。

任務占坑