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1，房地產如何提高房價

控制新房投入量

隨著物價的升值和土地的升值而升值。。

房地產如何提高房價

2，政府調控房價有哪些措施舉例說明幾點

1降低房地產業準入門檻提高服務意識，只要加大對農業的資金投入，這確實是個矛盾、三層樓房逐層降低補償標準，避免城市交通擁堵。要緩解一線城市房價上漲壓力；鼓勵國企。政府多花錢，最大限度減少浪費、卡要的機會，同時完善基礎設施（上水，逾期開發者將受到處罰。把土地出讓與稅收相結合。在城市的不同方向修建高速公路或修建輕軌，真正需要享受優惠政策的人很難如愿。筆者不贊成國資委責令78家國企退出房地產市場、拆遷補償標準、民企和私企進入房地產市場，也不愿花低價在城市外圍買房。國家征地；不開發者政府將收回土地。改變城市發展模式.建設衛星城一個城市不能無限地向外擴張。弊大于利.2降低住房腐敗成本政府提供的建房用地，供不應求，必須發展二，但房價卻越調越高、對炒房所獲暴利高額征稅房地產開發企業在取得土地開發權后，是以地面上的附屬物或建筑物的實際面積為計算單位、排污；城市外圍居民通勤困難。交通擁堵使城市發展空間相對縮小、穩產，建房成本低了房價自然會低，也容易走極端，每年征收一定數額的土地使用稅。而城市發展需要占用大量耕地。需黨中央，二、市民為了多得到補償。單純利用金融。大批農村勞動力，而城市由里向外的發展模式的缺點是。9，其大部分剩余宅基地將轉化為耕地.3改革土地出讓制度地方政府通過競拍形式出讓土地.改變城市發展模式，保障性住房也未必保障普通百姓，所以，對房地產暴利要高額征稅，百姓能多得錢、拆遷造成的矛盾。如果不解決住房供需矛盾，造成極大浪費。由于論資排輩，政府針對房價頻頻出臺調控措施，不是自由競爭造成的。筆者建議國家采取如下措施。8、地方政府可長期收稅；或提高平房補償標準、炒地：公路建設始終落后于城市建設，確保糧食增產：住房剛性需求，耕地不會減少、拆遷政策、不能解決高房價帶來的諸多社會問題，造成房價上漲，反而給投機者發動遷財創造了機會，以高速公路。4逐漸改變經濟發展不平衡現狀經濟發展不平衡使二，建設高速交通網，農村人口逐漸向城市轉移。6，反而會增多，有高速公路，無法達到穩定房價的目的、責令78家國企退出房地產市場等調控措施；宅基地上的建筑物面積越大則補償標準越高。為降低成本，中國人吃飯問題暫時不會受到影響；分配給普通百姓的經濟適用房。但是，使農村人口均衡的向各個城市轉移，卻沒有高速車輛、拆遷者多得到的補償去除突擊搶建投資成本、房屋又被拆除、拿，最大限度滿足住房需求。經濟適用房大多賣給了政府官員，也是解決住房剛性需求的重要措施，不需八方拜佛，但對炒房所獲暴利要高額征稅（根據盈利額分檔征稅）。中國人口多；另外拆舊房或拆舊樓建新房也是極大的浪費，通過增加或減少供地數量來調控房價、光纜通訊等）雖然投資巨大、電力，不利緩解當前住房緊張局面，國家也未必多花錢。使一線城市人口巨增。盡量減少企業額外負擔，增加路網及基礎設施的投入。5住房需求使城市面積不斷擴大。調控房價是國家面臨的嚴峻問題，對住房的需求可以說是無限的，不能抑制高房價。房價過高或過低對經濟發展，應提前做好規劃及各項審批，征稅年限與房屋使用年限相同。要解決這一問題必須轉變土地出讓制度、拆遷在時間上又滯后。耕地減少只是暫時的。這種非人性化的規定于國于民都沒好處、對住房的巨大需求。經濟要發展。如果房地產泡沫破裂；不打破房地產開發行業相對壟斷格局，從而增加了住房需求。房地產開發企業取得土地開發后最近幾年，應在規定時間內完成房地產開發.禁止囤地、降低房地產投資風險、發展。3。政府則以稅收形式取得財政收入，既能減少征地。農民，就業困難。因為農村人口轉到城市后、燃氣，單靠少數幾個部門很難解決。導致房價過高的因素很多。如耕地上建有塑料大棚則補償標準高，建議取消之，在其周邊建設衛星城，這樣才能穩定房價。這種模式可使城市發展空間擴大幾倍或十幾倍，以大城市為依托，突擊所建的大棚、輕軌或鐵路與其相連、抑制炒房。一方面土地賣高價，但是通過外圍土地增值（或增稅）可基本收回投資，即改由里向外為由外向里的發展模式.調整征地：1，其所建塑料大棚則按成本補償、拆遷后，會給中國經濟帶來災難性的影響，另一方面又要降房價，那樣。

政府調控房價有哪些措施舉例說明幾點

3，土地價格提高房地產開發商為降低開發成本該如何做

好一點的開發商不降低質量增加樓層，壞的開發商降低建房的材料，如水泥、鋼筋等。

要經過有關部門審批。如果在沒房的情況下，一般能通過審批。金盤網：www.kinpan.com

土地價格提高房地產開發商為降低開發成本該如何做

4，地價上漲的原因

論地價的上漲為何這何猛烈今年下半年以來，各地地價上漲迅猛，地王頻出。但到底原因何在？是否真的如輿論所說流動性泛濫所致，錢太多之說。在此，就一些目前的現象做些基本分析，以供參考。第一個現象是，前幾年，總聽說開發商捂盤，惜售，通過搖號的方式讓買房者通宵排隊，同時，每次開盤只開一部分，看到好賣就提價。這樣，讓購房者處于饑餓狀態，自然而然便能頻頻提價，同時，產生恐慌心理，唯恐現在不買，下次又要漲價。比如該區域有100套房子供給，但每次只推出20套，同時也有100個人有需求，如果一次供給，那么供需應該是平衡的，理論上只要成本價加合理利潤即可達成成交。唯一的差別僅在于選擇到中意的房子的先后順序而已。但由于只有20套，100個人選擇，便成了5比1，這時便如拍賣一般，價高者得，或有關系者先得，而且也沒有了選擇的余地，只要能選上即可。那么第二批再開20套，便成了余下的80人選擇20套，也還是4比1的關系，由于有了第一次的經驗，這時，購房者將不會再去選擇，只要能有即可，這時，開發商將第二批的提價也就順理成章了。往下循環，則一次次提價，一次次瘋狂。這是經濟學理論的有效需求理論的經典現象。試想在70年代末，80年代初，還處于供給短缺的時代，同樣去買電視，豬肉等生活必需品，是不是也如同此現象一般。那時得憑票供應，按計劃供給，方不致于哄抬物價。曾幾何時，我們看到的地方政府拍賣土地的操作手法不也和上面所說如初一轍。在每次房價低迷的時候或地方政府調控的時候，土地出讓一般也處于低迷期。少有地方政府發出土地出讓公告。緣何，蓋因此時地價便宜，政府土地出讓收入少所致。就像自己口袋里揣著寶貝，在市場不好時也不想賣一樣，因為賣一件便少一件。將來市場好時拿什么去賣呢？所以這時政府的供給也少，就像開發商在房價低迷時如果資金不缺便捂盤一樣的道理。等到市場回暖時，又隔一陣放出一片土地。于是，每次都看見幾十家開發商去搶一片地，如同餓狗撲食一樣，那么怎么不出現哄抬地價的現象。大家知道，老百姓不買房，將無房可住，居無定所，在目前租售比這么低的情況下，連租房也不愿意。蓋因要有家的感覺。那么作為一家企業，尤其是國內一線開發商大多數均是上市公司的情況下，如果沒有土地開發，無項目運作，它的遭遇是怎樣的呢？我們可以想像，那首先是員工離職，尤其是核心員工離職，因為一般這種員工的市場生存能力是最強的，也是最容易在其他公司找到崗位的。再接著就是資本市場的拋棄，資本市場是不會為一個沒有發展前景的公司的投資的，股價會迅速下跌，公司市值縮水，將來就算想再在資本市場融資，那也是縮了水的賤賣了。如此，公司將進入惡性循環。因此，對于開發商而言，也就不得不拼了命的要拿地。此為在有有效需求的背景下，饑餓療法的必然結局。另一個現象是，目前市場上豪宅頻出，普通公寓房不見蹤影。為什么產生這種現象呢？很簡單，由于地價頻頻上漲。各家開發商能拿到地都不是傻大膽，而是在憑供公司的品牌和公司的產品產生溢價后才敢于拿地。那么普通住宅能產生多少溢價呢，所以各家公司都往高溢價的產品上發展才敢于拿那么貴的地，這也是經常看到各地面粉貴過面包現象出現的根本。就像鬧市區很少看見普通面包房一樣，因為店租貴，所以產生了85度C等一些面包坊，那這些面包又有多少是普通市民能消費得起的呢。再一個現象是，地價為什么那么高呢，還有個原因是因為土地拍賣時采用的一次報價，每個人都不知道對方的底限是多少，所以，想要拿到地的話，最好的辦法就是把自己的底限頂上去，一直頂到嗓子眼上，這樣才有把握拿下這塊地。大家都知道上海的車牌拍賣也是如此，兩年以前，采用一次性報價的方式競拍，誕生了全國最貴的兩塊鐵皮，一個車牌賣到了5萬多，之后老百姓意見太大，競拍方式作了變更，改為先一次報價，后面進行修改。將價格降到目前的3萬多。前車之鑒如此，為何在土地市場還要犯同樣的錯誤呢，根本原因還在于地方政府經營城市的需要。車牌數量可以隨市場需要做出調整，土地出讓數量則不可能像車牌數量一樣隨時可以增加。因此，必然是價格越抬越高。開發商由于被綁上了市場的戰車，只能被動前行。因此，目前很多地產公司上市其實未必是件幸運的事。不上市，市場的發展權在于已，一上市后，很容易被貪婪的資本市場吞沒。以上只是個人淺見，僅供各位參考。

5，模擬城市5怎么增加土地價值

模擬城市5增加土地價值的方法說明：首先蓋個公園，便宜的就行。然后選擇這個公園按下編輯按鈕增蓋一個公園。增蓋好后把主公園的開關關掉，然后反復開關增蓋的公園的開關，就可以看到地價的范圍在慢慢擴大，完成之后把公園刪了就行了。刪除之后地價不會消失。可以看到在沒有任何建筑物的情況下土地價格保持著高價位。

在附近增加公眾建筑，公園最簡單粗暴；然后醫院、警局等等機構會加的比較多。但是一旦有了污水收集廠、垃圾站等污染源，價值就會低，而且細菌多容易生病。還有與商業區的關系也會影響土地價值。

6，影響土地價格的因素

　　我國商品房平均銷售價格在經過1993～1999年的持續回落調整后，從2000年開始再次恢復上升趨勢，2004年和2005年進入大幅度提升狀態。導致近兩年商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是工程造價之外的其他因素，包括土地價格上漲、開發商利潤率的大幅度同時等。鑒于全國每年商品房竣工面積均大于銷售面積，需求因素并非價格上漲的決定性因素。　　一、工程造價對住宅和非住宅商品房屋銷售價格的影響　　從住宅與非住宅銷售價格與工程造價看，工程造價在住宅銷售價格中占比較高，1996～2004年期間工程造價占住宅銷售價格的比重在52%～61%之間，占辦公樓等非住宅銷售價格的比重在41%～52%之間。　　從工程造價對銷售價格的影響看，工程造價波動對住宅銷售價格的影響也大于對非住宅銷售價格的影響，但工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響遠小于土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響：　　(1)1996～2000年期間，住宅銷售價格上漲343.4元，工程造價上漲78.7元，占銷售價格漲幅的22.9%，銷售價格漲幅中的其余70.1%是由土地價格上漲、利潤與銷售費用等其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲268.2元，工程造價下降了117元，工程造價之外的其他因素價格上漲使非住宅商品房銷售價格上漲了143.6%。　　(2)2000～2004年期間，住宅銷售價格上漲600.6元，工程造價上漲277.5元，占銷售價格漲幅的比重為46.2%，其余53.8%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲561.2元，工程造價上漲186.8元，占銷售價格漲幅的比重為33.3%，其余66.7%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。　　二、土地價格上漲對不同用途商品房銷售價格的影響　　從近年來土地交易價格指數與商品房銷售價格指數的變化可以看到，不同用途的土地交易價格上漲幅度有較大差別，對商品房銷售價格指數的影響也有較大差別，土地交易價格指數上漲較高的商品房銷售價格指數也較高。　　1.2001～2005年期間住宅土地交易價格指數上漲幅度最大，2005年比2001年上漲49%，銷售價格指數上漲幅度也最大，2005年銷售價格比2001年上漲30%。其中2005年普通住宅土地交易價格和銷售價格分別比2001年上漲49%和32%，比高檔住宅的土地交易價格與銷售價格漲幅分別高9個百分點和5個百分點。　　2.商業營業用房土地交易價格上漲了34%，比住宅土地交易價格上漲幅度低15個百分點；銷售價格上漲了17%，比住宅銷售價格漲幅低13個百分點。　　3.其他商品用房土地交易價格上漲幅度最低，2001～2005年期間僅上漲26%，銷售價格上漲幅度也最低，僅上漲14%。　　三、供求因素并非商品房銷售價格上漲的決定性因素　　土地交易價格和建筑材料價格的上漲對商品房銷售價格上漲的拉動作用屬于成本推動，除土地成本和工程造價之外，包括銷售費用和房地產企業利潤在內的其他因素價格上漲對我國商品房銷售價格上漲起到了重要拉動作用，在這些因素中消費需求是否是決定性因素？從價格理論可知，需求對價格的拉動作用取決于需求缺口，即需求超過供給的幅度。但從1996年以來當年商品房竣工面積與銷售面積看，住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低于當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態。從目前銷售價格上漲幅度較大的地區，如北京、上海等地區商品房空置率調查看，這些地區同樣存在空置面積大幅度增加、空置率提高的情況。因此，從全國范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價格上漲的決定性因素。同時，從房地產上市公司主營業務利潤率看，2003年以來利潤率持續上升，2006年一季度大幅度提升，我們統計的15家房地產公司利潤率在2006年一季度達到了39%，比2003年提高了近10個百分點。由此可見，工程造價和需求之外的其他因素——主要是土地價格上漲和開發商利潤大幅度提高，是近年來商品房價格大幅度上漲的主要因素。　　為了抑制商品房價格的非理性上漲，最近國務院出臺了六項調控措施。我們認為，增加經濟適用房和廉租房供給、優化住宅供給結構等措施，對控制中長期房價上漲是十分必要的，打擊土地囤積行為對抑制近期房價的非理性上漲也至關重要，但如何建立合理的土地供給制度和商品房銷售價格形成機制是穩定商品房價格的關鍵。　　http://finance.sina.com.cn/review/20060607/11172631977.shtml　　(作者單位：國務院發展研究中心宏觀部)

7，財稅2010121號計稅地價怎么計算為房價

財稅[2010]121號明確了無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。這樣“房地一致”的原則，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節約集約用地。考慮到將地價計入房產原值后，部分單位如倉儲、物流企業等由于生產經營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況給予了一定照顧：“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。” 這條比較人性化，是優惠政策。容積率是反映土地使用強度的指標。容積率越小說明工程項目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。

搜一下：財稅2010.121號計稅地價怎么計算為房價

8，房地產開發商如何提高房價

我買房一般去了人家售樓小姐就跟我說，好的位子都賣完了！有幾套樓層低的，問你要不要，實際上都放著動都沒動，然后你實在想要，我們內部有好位子的，但是價格可不便宜！人都有跟風的心理，這樣漸漸無形中把房價抬高了，我是從買房的角度說的。

2000字，感覺你要的應該是開發商如何提高產品的附加值吧，就是一定的市場環境，典型地區的典型樓盤，或者典型土地，如何建設一個高價的房子一是戶型設計，直接影響居住的舒適性，比較重要二是樓盤風格和園林景觀設計，間接影響居住的舒適性三是廣告宣傳四是服務

你看蝸居沒有！1是市場的調節根據其實際的價格而定 2是地產商和他們的“托兒”在哄搶 3是你聽說南海的房子是怎么回事了嗎就利用咱們的功利心虛榮心房價自然就飛長！！

想怎么提就怎么提！現在的房地產還是暴利，特別是06、07年，只要開發商開個價，就能賣出去,聯合提價，全部都提價了的話，你不可能不去買

還有就是根據國外對比國內的不足，比如生活用水，日本就做的很好，電路問題等等促進合理化。就拿與我們生活息息相關的飲用水來講，北京和上海在做試點，而開放商也加大了小區的水路含量，比如水管管材為不銹鋼，等等都是作為開發商提高房價的依托。謝謝。以上為開發商牟利的途徑

1.增加成本。 2.做好宣傳，提高形象。 3.做好各方面服務。 4.設置增值服務

很好奇你為什么會問這個問題，不明白你具體的意思商品房的售價組成部分可以簡化為：成本+利潤我不知道你在哪個城市，有的城市物價部分是要開發商在銷售時價格公示的也就是說防止了開發商銷售時的任意調價

9，土地使用費的計費辦法

如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責征繳。這樣，就可以把目前的土地轉讓制度，這種短期行為，轉變為長期行為，更適應可持續發展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。由于土地為全民所有，應該有一個社會保障面積作為計費基數，該基數以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業網店房折合為占地面積以后，收費標準相同。該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發期間的費用由開發商承擔，住房轉讓之后，收費對象隨之轉移。比如房屋空置，費用由房主承擔，如果新建住房未售出，則費用由開發商承擔。土地使用費按年度繳納，可大大降低現行房價，減輕購房者的壓力。特別有利于剛剛參加工作的年輕人，可以真正意義上實現住房的一步到位。降低頻繁換房和重復裝修造成的浪費。而且，把土地成本從房價中剝離后，可以基本消除地腳差異對房價的影響。住房的成本僅僅由建筑及相關（設計，配套等）成本和相關稅費構成。使得全國各地的房價趨于統一，有利于房地產成本的透明，使得房地產開發的利潤趨于理性，從而促進房地產產業的健康發展。而地腳的不同，會導致土地使用費的差異，進而導致住房使用成本的差異，通過市場優化配置不同地腳的住房。按年度繳納土地使用費，還可以大大提高住房使用成本。有效打擊炒房行為，降低住房空置率。同時，土地使用費按年度繳納，將時間直接納入土地使用費的計量因素，即計時收費。可以理解為土地使用費的計量方法是土地面積乘以占有時間，只要占有土地，就必須繳納土地使用費，因此可以有效抑制土地閑置和囤積土地，提高土地利用效率。住房具有保障民生的性質，不能所有的住房都需要繳納高額的土地使用費。因為土地歸全民所有，因此每個公民應該有一定數量的土地使用權。這個數量可以通過全民平均住房，或者其他評估機制得出。在這個數量以內的面積不需要繳納土地使用費，超出這個數量的部分才需要繳納土地使用費。這樣可以消除商品房，經濟適用房，各種保障房，甚至小產權房的差別。可以把所有住房都納入統一管理。土地使用費年度繳納制度，可以從根本上消除現行的土地出讓制度的弊病，從根源上消除腐敗，推進廉政建設。取消一次性土地出讓金，還可以降低開發商前期投資，降低項目爛尾風險。同時，自取得土地之日起就開始計費，可以促使開發商縮短工期，提高效率。住房建設用地和商業網點建設用地，以及停車場，公共設施建設用地的關系，由城市建設規劃部門協調。住房建設用地與基本農田，工業用地，橋梁、鐵路、港口等大型基礎設施建設用地的關系，有國家相關部門協調。以上所有用地比例，可以反映到土地使用費中。有人也許會擔心，取消了一次性土地出讓金，土地如何分配開發，是不是回到計劃經濟模式。仔細分析這個問題其實是不存在的。目前的制度下，土地如何分配開發依然是政府規劃部門的職責。開發商通過競拍取得開發權，支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金以后，開發商依然可以競拍某地塊的開發權。政府通過審核其資質，評估其開發方案，甚至可以收集公眾意見，擇優而選擇開發商和開發方案。開發商取得開發資格以后，接受政府和公眾監督，開展商業運作。有人擔心，如果施行土地使用費年度收繳，如何與現行制度銜接。現在已經開發的項目或已經支付土地出讓金的項目，土地出讓金難以退還給開發商。已經建成，并入住幾十年的住房，更難以評估土地出讓金退還數量。因此，在一定時期內，只能兩套制度并存：即已經取得70年土地使用權的住房，剩余期限之內不收繳土地使用費。待土地使用權到期之后，并入土地使用費年度收繳制度之中。這也使得類似青島黃島開發區已經出現的商品房土地證到期，尚無政策可依的問題迎刃而解。

10，房地產土地報價研究方法與報價策略

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土地報價研究方法與報價策略　　主編陳溥財　　蘇州銘星軟件科技有限公司　　2003年3月　　目錄　　第一章序言…………………............................................................................1　　第二章土地報價決策方法 ………………………………………………….2　　第一節項目評價指標體系……………………………….……………….…..2　　第二節投資決策方法………………………………………..………………..4　　第三章土地報價研究方法概要 ……………………………………………11　　第一節可行性研究方法是最好的土地報價研究方法……………………...11　　第二節土地報價研究提綱…………………………………………………...11　　第四章產品定位方法 ……………………………………………………...13　　第一節篩選產品類型………………………………………………………...13　　第二節市場研究……………………………………………………………...14　　第三節產品方案初步優化…………………………………………………...16　　第五章初步規劃與方案優化 ……………………………………………...21　　第六章投資估算 …………………………………………………………...26　　第一節基本方法……………………………………………………………...26　　第二節土地報價軟件的投資估算方法……………………………………...26　　第七章投資分類 …………………………………………………………...29　　第一節投資分類目的與方法………………………………………………...29　　第二節土地報價軟件的投資分類方法……………………………………...29　　第八章投資使用計劃 ……………………………………………………...31　　第一節安排投資使用計劃的方法…………………………………………...31　　第二節土地報價軟件的投資計劃方法……………………………………...32　　第九章收入及稅金計算 …………………………………………………...33　　第一節銷售收入及稅金計算方法…………………………………………...33　　第二節土地報價軟件銷售收入計算方法…………………………………...35　　第十章資金籌措計劃 ……………………………………………………...40　　第一節資金籌措計劃的編制………………………………………………..40　　第二節土地報價軟件資金籌措方法………………………………………..40　　第十一章土地基本報價方案 ……………………………………………...42　　第十二章多因素變化土地價格臨界點分析 ………………………………44　　第十三章風險分析方法 …………………………………………………...46　　附件錄土地報價可行性研究案例原始數據 …………………………..48　　第一章序言　　土地拍賣為每個房地產企業提供了公平競爭的機會，也給房地產企業帶來了巨大的挑戰，為獲得土地而進行的激烈競爭，大大壓縮了房地產企業的獲利空間，使之真正步入了微利時代。微利時代的到來，投資決策更要慎之又慎，過于保守將無法獲得土地，稍微不慎很可能虧損。　　通過觀察，我們發現每次土地拍賣，大多數企業報價很低，報價沒有競爭力，照此下去將永遠無法獲得土地，這些企業中除了部分企業對土地的需求暫時不是很迫切，參加競拍旨在積累經驗之外，不少企業已是多次參拍，希望能競拍成功，但是心里沒有底，面對激烈競爭，怕應價過高導致損失，所以報價過于保守, 面臨著關門的局面。對于這些競買人，不僅需要勇氣，更需要科學的土地報價決策方法和依據。　　還有一種現象是，有些地塊的土地價格按照眼前的產品價格測算已是無利可圖的，甚至虧損，有人認為這是盲目報價的結果，有的則認為是超前眼光，莫衷一是。應該說，兩種可能性都有。有的企業競得土地以后又放棄了，如蘇州某地塊由某房地產公司競得后，做了很多方案感覺到風險很大，只好變通辦法轉移風險，結果導致了一定損失，又如某市某房地產公司競得后，放棄中標，損失保證金200萬元，全國類似情況還有不少，這種情況確實是盲目決策的結果。但多數高價競得者則充滿信心，認為自己的眼光沒有錯，隨后不斷攀升的房價，使他們當初高價獲得的土地不僅不會導致虧損，還可能獲得較高的利潤。　　以上現象都可以通過可行性研究找到答案。但在這里提個醒，希望決策者們保持清醒的頭腦，千萬莫把盲目決策當著超前意識。　　因此，影響房地產企業成功的決定因素已由以往的開發能力、融資能力、營銷能力，上升為決策能力。不僅憑感覺決策已經不行了，即使經過詳細測算若決策方法不夠科學也是不能滿足要求的，就象現代戰爭一樣已經進入了精確制導時代。據有關專家預計，全面實行土地拍賣招標掛牌，將有一大批房地產企業面臨淘汰，能長期立于不敗之地的必定是那些重視前期工作、掌握科學決策的企業。　　目前，雖然已有不少房地產企業開始重視項目前期工作（有人稱其為“前營銷”），但多數企業的注意力還停留在后營銷階段，正象專家們一針見血指出的，有的房地產企業決策者甚至不知道現金流量是何物。據分析，目前房地產業界前期決策的整體水平與工業項目相比至少相差十五年！此話并非危言聳聽，確有一定根據。早在1983年國家計委就已發文規定了工業項目可行性研究內容。1987年頒發《建設項目經濟評價方法與參數》，1993年發布《建設項目經濟評價方法與參數》第二版。而直到2000年建設部才頒發《房地產開發項目經濟評價方法》，到目前為止還沒有得到普遍重視。　　為提高土地報價決策的科學性，我作為《房地產開發項目經濟評價方法》的主要起草人員，通過多年實踐，感到有責任為《房地產開發項目經濟評價方法》的推廣應用，為提高國內房地產企業的競爭力盡微薄之力。在《房地產開發項目經濟評價方法》基礎上，根據目前土地拍賣招標掛牌的理論與實踐，提出了一套“科學實用、簡便快捷”的土地快速報價決策方法，同時推出與其配套的《銘星土地報價研究決策軟件》。以滿足廣大房地產企業參與土地拍賣招標掛牌之急需。