重慶市土地增值稅清算后成本，捐贈收據做土地增值稅清算時是否可進成本

來源：整理時間：2023-01-31 20:10:21 編輯：重慶生活手機版

1，捐贈收據做土地增值稅清算時是否可進成本

可以作為成本項目扣除，并且可以作為建安成本加計20%扣除。

捐贈收據做土地增值稅清算時是否可進成本

2，土地增值稅清算后發生成本可否扣除

土地增值稅清算后發生有效發票成本不能扣除，可以在年度所得稅調整扣除。

紅線外修建道路，屬于開發成本--前期費用--臨時道路，計算土地增值稅時可以扣除。

土地增值稅清算后發生成本可否扣除

3，土地增值稅清算時在建工程購入成本能否

對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分（即繼續建設投入部分）加計扣除。　　由于在整體轉讓時，計算轉讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

土地按實際轉讓土地面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，土地面積還要扣除公共設施等，不是一兩句話說的清楚的，相關的文件給我郵箱，我發給你。。。

土地增值稅清算時在建工程購入成本能否

4，合作建房土增稅清算時成本如何確認

【問題】在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。依據《財政部、財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。（1）對于提供土地的一方，我公司內部有兩種意見：一種觀點認為，在整個過程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時，視同銷售部分土地，按換房屋的公允價值確認轉讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按轉讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。另一種觀點認為，在整個過程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時的土地增值稅，按實際售價確認收入，賬面的土地成本確認成本。一種觀點認為，該種合作方式的實質是以物易物，在計算分得房屋再銷售的計稅本應該按換出去房屋的公允價值確認再加上分得房屋的建安成本確認。另一種觀點認為，在計算分得房屋再銷售的計稅本為建設該合作項目發生的所有建安成本支出。依據為《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）中的第三十一條的規定。這種觀點認為，在成本確認方面，各稅種確認的原則應該保持一致。2、對于出資方而言，是以房產抵償出地方的土地款項，在計算土地增值稅時應以分出房屋的公允價作為取得土地使用權的價值，另外加上發生的各項成本費用作為土地增值稅的扣除項目。應當適用《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件第六條一款規定：房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

沒看懂什么意思？

5，土地增值稅清算后發生的支出如何處理

土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對后續發生的支出應當按該房地產開發項目的建筑面積占總建筑面積或其他合理的方法進行分攤。但《土地增值稅暫行條例實施細則》第8條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；國稅發〔2006〕187號文件規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個清算單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除的。所以，在一個清算單位的土地增值稅清算之后發生的后續支出，如果是屬于該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料，申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。

土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對后續發生的房地產開發成本應當按該房地產開發項目的建筑面積占總建筑面積或其他合理的方法進行分攤。但《土地增值稅暫行條例實施細則》第8條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；國稅發〔2006〕187號文件規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個清算單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除的。所以，你公司在一個清算單位的土地增值稅清算之后發生的后續支出，如果是屬于該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料，申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。

1、土地增值稅清算后發生的支出，如果是屬于該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料，申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。2、土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對后續發生的房地產開發成本應當按該房地產開發項目的建筑面積占總建筑面積或其他合理的方法進行分攤。但《土地增值稅暫行條例實施細則》第8條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；國稅發〔2006〕187號文件規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個清算單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除的。

土地增值稅清算是需要具備一定條件才能夠進行清算的，《土地增值稅清算管理規程》規定如下：第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。　　（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；　　（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　　（三）直接轉讓土地使用權的。　　第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。　　（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；　　（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。從上述規定可以看出，進行土地增值稅清算的項目通常是已完工或已轉讓的房地產，因此，就清算的這一項目而言，后續發生成本和費用的可能性不大。如果稅務機關對不符合上述條件的項目進行了土地增值稅清算，你可以據此力爭。

6，土地增值清算后出售房屋如何計算土地增值稅

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬于同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位，所以，對一個開發項目清算后，剩余的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。　　其次，國稅發〔2006〕187號文件中還規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算后期銷售部分，盡管單位建筑面積成本是相同的，但由于先后銷售房屋的房價不一，一般來說，后期銷售的房高于前期銷售的房屋，而土地增值稅又不是適用比例稅率，而是根據增值率確定適用不同稅率，即超率累進稅率，其稅率為30%至60%不等。　　土地增值稅本身應當是在房地產開發項目全部竣工、完成銷售后進行土地增值稅清算，只不過考慮到等到全部銷售后進行土地增值稅清算，不僅跨期時間長，并且很容易讓納稅人鉆稅收空子，所以，國稅發〔2006〕187號文件作出規定，對達到規定條件的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但未全部銷售之前的土地增值額的計算是根據已銷售開發產品與相應的扣除項目確定的，并按已銷售開發產品確定的適用稅率。　　雖然已銷售開發產品的增值額只能代表部分，清算單位實際實現的增值額及應適用的稅率要等到全部銷售后才能準確計算。但是，文件對土地增值稅清算后再銷售的開發產品，只能按清算時確定的單位建筑面積成本費用計算相應的扣除項目金額，不重新啟動土地增值稅清算。

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。[1]2征管方式編輯《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。3清算條件編輯納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；土地增值稅清算[2]（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。4清算期限編輯對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。5清算單位編輯土地增值稅清算應該以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。如果開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。6清算資料編輯納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。7最新政策編輯京版細則“十五條”(五)實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。(六)加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查。對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查8土地增值稅編輯土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅稅率是土地增值稅的計算份額，土地增值稅稅率表是關于各種不同情況制定的相關表格指引，另外，土地增值稅預征率則是在還沒有正確計算出,房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，而采取的預先征收的辦法，通常按銷售收入的一定比例征收[1]。征收方法（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；(5)房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定。其計算公式為：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數征收辦法。稅率土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。[1]

7，重慶關于土地增值稅清算的文件有哪些

國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3.直接轉讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4.省稅務機關規定的其他情況。三、非直接銷售和自用房地產的收入確定（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。五、土地增值稅清算應報送的資料符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。六、土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。八、清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則文號:財法[1995]6號1995-01-27財政部第一條根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第十四條規定，制定本細則。第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。條例第二條所稱個人，包括個體經營者。第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為: (一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 (二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征