業(yè)主大會(huì)會(huì)議按照下列程序召開(kāi):
(一)會(huì)議籌備工作;
(二)發(fā)布會(huì)議公告;
(三)征詢意見(jiàn)、投票表決;
(四)依據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果作出決定并公告。
業(yè)主推選代表參加以集體討論方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)于參加會(huì)議前,就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn);業(yè)主大會(huì)會(huì)議需投票表決的事項(xiàng),經(jīng)業(yè)主本人簽署同意、反對(duì)或棄權(quán)的意見(jiàn)后,由業(yè)主代表在會(huì)議中如實(shí)反映。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
第十九條 (公示)
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃顯著位置公告30日,并以本細(xì)則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主對(duì)公示結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定進(jìn)行處理。
第二十條 (特殊情形規(guī)定)
業(yè)主委員會(huì)未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履職,導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)會(huì)議不能召開(kāi)的,業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府申請(qǐng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十一條 (業(yè)主小組)
建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)立業(yè)主小組的,業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)參照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行法定職責(zé)。業(yè)主小組召集人一般由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表?yè)?dān)任。
業(yè)主小組依法作出的決定,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為業(yè)主小組的決定與業(yè)主大會(huì)作出的決定有抵觸的,應(yīng)當(dāng)在其認(rèn)為有抵觸之日起30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議予以討論,并作出決定。
第二十二條 (業(yè)主大會(huì)設(shè)立備案)
備案單位收到業(yè)主委員會(huì)報(bào)送的業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)備案資料,驗(yàn)證資料齊全后,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)登記表上簽署資料收訖。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)登記表一式兩份,一份由業(yè)主委員會(huì)保存,一份留備案單位存檔。
第二十三條 (選聘準(zhǔn)備)
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前做好以下準(zhǔn)備:
(一)查驗(yàn)物業(yè)共有部分檔案與實(shí)際狀況;
(二)根據(jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)類型及其附屬設(shè)施設(shè)備配置和物業(yè)使用性質(zhì)的不同,擬訂供業(yè)主選擇的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)及其質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資信、物業(yè)服務(wù)力量配備、服務(wù)期限等物業(yè)服務(wù)需求方案;
(三)根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求方案和當(dāng)前本地行業(yè)內(nèi)平均人工、材料、能源等費(fèi)用水平,擬訂相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用分擔(dān)標(biāo)準(zhǔn);
(四)根據(jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)管理實(shí)際,擬訂選聘方式及其費(fèi)用數(shù)額等的建議方案;
(五)提出由代理機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)作為具體實(shí)施者的建議方案;
(六)分別制作選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的表決票;
(七)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦理物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案及物業(yè)服務(wù)檔案、酬金制計(jì)費(fèi)方式的財(cái)務(wù)檔案等的交接手續(xù)和共有部分的查驗(yàn)手續(xù),并制定原物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交后新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前的臨時(shí)管理措施。
業(yè)主委員會(huì)可以委托代理機(jī)構(gòu)做好前款工作。
第二十四條 (收益分配與限制)
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)依法利用建筑區(qū)劃共有部分經(jīng)營(yíng)業(yè)主所得收益的分配項(xiàng)目、比例、使用等作出約定。
依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益,屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共有;并經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)或者相關(guān)建筑物內(nèi)雙過(guò)半數(shù)的業(yè)主通過(guò)后,可以按照下列范圍使用:
(一)補(bǔ)充相應(yīng)的專項(xiàng)維修資金;
(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主小組會(huì)議;
(三)業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作;
(四)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)彌補(bǔ)相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的不足;
(六)其他符合法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的方式。
依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)業(yè)主所得收益用于補(bǔ)充相應(yīng)專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將相應(yīng)資金交存于所在建筑區(qū)劃的專項(xiàng)維修資金監(jiān)管帳戶中。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃共有部分年度經(jīng)營(yíng)收益情況在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告并按本細(xì)則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主。
第二十五條 (印章刻制)
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)依法刻制業(yè)主大會(huì)及其財(cái)務(wù)專用印章、業(yè)主委員會(huì)印章,并于刻制之日起5個(gè)工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告印模,并函報(bào)所在街道辦事處、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門。
第二十六條 (檔案管理)
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號(hào)造冊(cè),并指定專人管理:
(一)建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)資料;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同;
(三)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決定等書面材料;
(四)業(yè)主大會(huì)備案材料和本建筑區(qū)劃內(nèi)其他有關(guān)制度;
(五)專項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益及工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊(cè);
(六)業(yè)主委員會(huì)選舉工作、印章使用登記、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等檔案;
(七)業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見(jiàn);
(八)各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;
(九)公告、業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決資料;
(十)其他有關(guān)材料。
因建筑區(qū)劃調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)解散的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案等資料移交給業(yè)主大會(huì)指定的機(jī)構(gòu)暫為代管,并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第二十七條 (滿意度調(diào)查)
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照使用相關(guān)示范文本,并按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則》及本細(xì)則等相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的約定,進(jìn)行活動(dòng)、開(kāi)展工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以定期組織業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行履職滿意度調(diào)查,并將調(diào)查結(jié)果予以建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
第二十八條 (不移交資料的法律責(zé)任)
業(yè)主委員會(huì)委員不按規(guī)定移交相關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物的,由區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門按照《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條的規(guī)定處理或者由業(yè)主按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十六條的規(guī)定解決。
第二十九條 (解釋機(jī)關(guān))
本細(xì)則由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 (施行時(shí)間)
本細(xì)則自2010年2月1日起施行。