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1，買房怎么談價(jià)格

買房子注意事項(xiàng)：（一）如何砍價(jià)，怎么談優(yōu)惠，阿悅跟你簡單聊聊！ 00:00 / 05:3470% 快捷鍵說明空格: 播放 / 暫停Esc: 退出全屏 ↑: 音量提高10% ↓: 音量降低10% →: 單次快進(jìn)5秒 ←: 單次快退5秒按住此處可拖拽不再出現(xiàn) 可在播放器設(shè)置中重新打開小窗播放快捷鍵說明

買房怎么談價(jià)格

2，如何炒房

怎么炒房時下很多人介入了房市，就跟進(jìn)入股市一樣，屬于什么都不懂，還想不勞而獲的由此成為億萬富翁的那種。這兩年，你還別說，這批人還真發(fā)了！于是，就有越來越多的人懷揣著全家人的活命錢投入了風(fēng)險(xiǎn)極大的房地產(chǎn)市場，美其名曰---投資。其實(shí)，你問他，什么叫投資，絕對一問三不知！這里我寫這篇短文的目的，首先告訴你房子是怎么炒作的；其次提醒你如何規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)。這里我不是叫大家不去投資房產(chǎn)，而是善意提醒現(xiàn)在買房子的人注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。股市與房市是有區(qū)別：股市投資，你用的是你自己的資金，這里不包括那些操盤手和基金經(jīng)理。房市投資，大家都已經(jīng)達(dá)成了一種共識，就是通過銀行的資金，把自己的資金放大了來投資。順帶點(diǎn)評一下現(xiàn)在的基金經(jīng)理，我給他們大部分人的定義為：一批拿著別人的錢坐莊不負(fù)責(zé)任但卻合法化了的機(jī)構(gòu)投資人。現(xiàn)在股市行情好了，這些基金經(jīng)理簡直變成了神，到處搞講座，到處做演講。你們還記得2003-2004年那時候嗎？那時候你們誰敢說自己從事的是基金投資行業(yè)？這里有一棒子把所有的基金經(jīng)理打死的意味，我也相信在基金經(jīng)理人隊(duì)伍里也有不少既專業(yè)又敬業(yè)的老師。有點(diǎn)跑題了哦，現(xiàn)在我來告訴你炒房怎么炒，其實(shí)大家都可以來炒的。何謂炒？為了讓大家都能明白，咱們還是從股票的角度來簡單解釋一下：比如一支股票別人賣給你時是9元，現(xiàn)在在市場的作用下，你掛單11元成交了。于是你就賺了2元。股市上進(jìn)進(jìn)出出非常方便。首先參與的人多，單位價(jià)值的股票金額較小，成交非常方便，所以，從交易的情況來看，這是個活躍的市場。正是這個活躍的市場，讓你的股票買入賣出顯得非常方便，從而將投資與最終轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的過程變得非常簡單。而房產(chǎn)往往單位價(jià)值較大，成交速度慢。炒房最大的難題就是怎么讓買入的房子很快的賣出去，形成一個活躍的交易過程。而銀行提供的按揭貸款正好提供了這個能使市場活躍的工具，炒房過程如下：第一步：建立炒房小組，最好能在5人以上，這樣資金量也能大一些，準(zhǔn)備資金一百萬。我們給5人編號為A、B、C、D、E。第二步：A通過銀行按揭貸款買入房產(chǎn)，比如：房產(chǎn)價(jià)格一百萬，那么二成按揭需要首付二十萬，貸款八十萬元?，F(xiàn)在規(guī)定好像已經(jīng)到了三成，那么首付需要三十萬，貸款七十萬元。點(diǎn)評：其實(shí)真需要買房的話，這個小組是有一百萬，不需要貸款的，這不是在炒房嘛。第三步：兩個月后A將房產(chǎn)賣給B，這是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。A將房價(jià)提高到一百三十萬，那么B也需要貸款買房，首付需要二十六萬，貸款一百零四萬。按照三成計(jì)算，需要三十九萬，貸款玖拾一萬元。點(diǎn)評：通過這個虛擬交易，A拿到了B給的130萬，其中80萬還了銀行的貸款，26萬用于支付給B的首付款。這樣A手里剩余了24萬，拿出原來啟動時小組共同出資的20萬后，剩下4萬元。通過這一筆交易，這個小組就已經(jīng)將炒房的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了銀行。三成按揭貸款的在這個過程里面算法是一樣的，但是，風(fēng)險(xiǎn)還沒有完全轉(zhuǎn)移給銀行。第三步：又過兩個月后B將房產(chǎn)賣給C，這也是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。B又將房價(jià)提高到了170萬，那么C也需要貸款買房，首付需要34萬，貸款136萬。按照3成計(jì)算，需要51萬，貸款119萬元。點(diǎn)評：道理跟上面是一樣的，兩成按揭以后這個小組將剩余36萬元，風(fēng)險(xiǎn)更大的轉(zhuǎn)嫁給了銀行。三成按揭在這個步驟以后，我們也可以計(jì)算出來這個小組將剩余19萬元了，風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行了。第四步：繼續(xù)向下交易給C和D，每次都要漲價(jià)賣出，商量好的反正有人買。點(diǎn)評：經(jīng)過幾次按揭以后，剩余的資金會越來越多。上面是舉例了一套房子的交易過程，其實(shí)炒房小組都是很多套房子同時在操作的。記得2005年的時候溫州的一個炒房人從10萬元一年之內(nèi)炒到了1個億。第五步：拋給銀行或者從這個小組賣給真實(shí)需求的購房者。點(diǎn)評：當(dāng)這個房子的價(jià)格脫離當(dāng)?shù)胤績r(jià)太離譜的時候，D就會選擇不會償還貸款了，讓銀行來把房子收走。另外，就是賣給真實(shí)需求的購房者，你會問，這么高的價(jià)格人家誰買??？呵呵，朋友你多慮了，沒看到現(xiàn)在飛蛾投火的人大有人在嗎？這些人就認(rèn)定了房價(jià)還會一直漲下去的。現(xiàn)在不買更待何時??？正是這種人為的制造了交易過程，才讓我們的房價(jià)一漲再漲，因?yàn)椴粷q就沒有錢賺了，必須讓它一直漲下去！所以，不論國家出臺什么樣的土地政策那都是沒有用的。因?yàn)椴皇峭恋卣叱隽藛栴}，也不是房產(chǎn)市場供求存在矛盾，只因?yàn)橛辛说桶唇屹J款買房的政策存在。我做過一個簡單的測算：兩成按揭大約需要炒房小組把價(jià)格抬高約20%，就可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行了；而三成按揭則需要炒房小組把價(jià)格抬高約43%，才能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；而現(xiàn)在傳言國家將準(zhǔn)備把二手房貸款提高到四成，那對房地產(chǎn)行業(yè)將會是致命的打擊，如果真的有這個政策出臺的話，炒房的風(fēng)險(xiǎn)就來臨了，朋友，你暫時先從房產(chǎn)市場退出吧！

如何炒房

3，與房主談房價(jià)技巧

一、談判的基本原則談判初期務(wù)必不能告知房東和客戶的底價(jià)，比如一套135平的房子，房東底價(jià)240萬，我們給客戶報(bào)260萬，客戶看完房出價(jià)230萬，我們給房東說客戶出220萬，那么我們要用260萬來斡旋客戶從230加價(jià)，用220萬來說服房東從240萬降價(jià)。這樣，同時降低雙方的心理預(yù)期，雙方其實(shí)只有10萬的差距，現(xiàn)在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。（如果是給客戶報(bào)的底價(jià)240萬，那么客戶出230萬或更低，同理也要談出差價(jià)，告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價(jià)。 2、軟柿子原則談判過程中，沒有到底是談客戶還是談業(yè)主一說，哪一方好談就談哪一方，也就是柿子就撿軟的捏！如果房東一分不降，我們就死談客戶加價(jià)，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價(jià)，如果兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價(jià)。總之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。 3、和諧原則整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象，談判很容易出現(xiàn)僵局，這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇，那么我們千萬不能附和雙方的話語，因?yàn)橐坏╇p方交惡，談判根本無法進(jìn)行下去，雙方都開始賭氣了！即使成交了，后期做單也會帶來無限麻煩！所以，我們必須告訴房東客戶人不錯很喜歡您的房子只是因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況確實(shí)緊才談價(jià)的，而且他說了如果他錢多根本不會談您的價(jià);跟客戶說房東人不錯，如果不是因?yàn)閷Ψ孔佑懈星椴幌胭v賣，而且這個價(jià)格是讓價(jià)很多次后的價(jià)格所以沒法再讓了，房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好????總之要讓雙方建立良好的印象，創(chuàng)造和諧的簽單氛圍！ 4、信任原則以上三個原則，其實(shí)都有一個重要的前提在做支撐，那就是房東、客戶對經(jīng)紀(jì)人的信任。如果房東和客戶對我們一點(diǎn)信任都沒有或信任度很低，那單子談起來就很費(fèi)力了。不論是在帶看中還是在談判中，我們務(wù)必要取得雙方的信賴和認(rèn)可，比如在帶看中表現(xiàn)自己沒有吃飯的給客戶找房或花了很多時間找了多少業(yè)主去陌拜找房，來取得客戶對我們服務(wù)的認(rèn)可。在談判過程中，不斷強(qiáng)調(diào)我們一直在做對方工作，打了多少才爭取到現(xiàn)在的價(jià)位，讓他們感覺到現(xiàn)在這個價(jià)格來的不容易?？傊?，一定要提高雙方對我們的認(rèn)可，客戶業(yè)主越是信任我們，談判就越順利進(jìn)行。 5、次數(shù)要大于時長好多經(jīng)紀(jì)人都有一個誤區(qū)，總是希望通過一個就想把問題全部解決，殊不知這樣做的后果是一個問題都解決不掉。因?yàn)?，一個中你拋出去的談價(jià)理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解，在他們對你的理由正在思考的時候?，你又拋出了第二個理由以及多個理由，結(jié)果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛了事。而且，你的理由一個就說完了，下個就不好再找理由了，增大了談判難度。正確的做法是，把你的談判理由分解，一個過去主要說一到兩點(diǎn)，讓對方思考，聽他的反饋！然后，結(jié)合他的反饋在組織話術(shù)打第二個，然后聽他的反饋再組織其他理由打下次的。通過這樣每隔20到30分鐘的一個，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。一句話，我們要靠次數(shù)來讓雙方讓價(jià)，而不是單個的時間長短！畢竟，次數(shù)打得多了，就能刺激雙方的緊感和拱起雙方的熱度。 6、中立原則好多經(jīng)紀(jì)人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經(jīng)常有房東怒道："到底是你買房還是客戶買房，你憑什么說我的房子不好，我不賣了"！然后客戶又對他說："你要是覺得我應(yīng)該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧"！結(jié)果，把自己搞得里外不是人，誰都不說好！原因很簡單，就是沒有保持中立！我們要記住：我們談房東價(jià)格讓他降的任何理由都是客戶說的是客戶的意思，我們談客戶價(jià)格讓他加價(jià)的任何理由都是房東說的是房東的意思，我們不買房我們不能去以自己的名義去讓房東客戶降價(jià)加價(jià)。每次我們都要以房東的嘴談客戶，就說"客戶說了大哥您的房子是北向的，朝南的才賣2萬一平，結(jié)果您賣2.2萬，實(shí)在太貴了，所以客戶想讓你價(jià)位落一些！"同理，我們要以房東的嘴談客戶時就說"房東說了，大哥這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點(diǎn)都不貴，他希望您能加上來"！這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責(zé)怪我們站著說話不腰疼了！才能更好地接受我們的說服！只有，當(dāng)房東和客戶真的是征詢我們的意見時我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議！讓他們讓價(jià)！否則，一直要保持中立！ 7、傾聽原則在整個談判過程中，我們切記不能再中滔滔不絕說個沒完，我們在拋出一個理由后要注意傾聽房東和客戶說什么，聽他們的反饋，讓他們說！然后繼續(xù)我們的談話，這樣通過交流我們就能真正把握房東和客戶的真實(shí)意思了。經(jīng)常有經(jīng)紀(jì)人，給雙方打了3、4個了，還不明白房東和客戶的不讓步的原因。其實(shí)，就是因?yàn)闆]有認(rèn)真傾聽只顧自己說，灌輸給雙方東西，忽略了最關(guān)鍵的反饋和溝通！ 8、敢于要求在到了談判的后期，雙方的差距很小的時候或是談判真到了無法進(jìn)行下去的時候，我們可以大膽的要求房東"大哥，我覺得您也別堅(jiān)持240萬了，235萬賣了絕對值，您就信我的吧！"，同樣對客戶"大哥，都談到這份上了，您別230萬了，235買了絕對值！"?

與房主談房價(jià)技巧