重慶市城區(qū)商業(yè)用地修正系數(shù)，三級商業(yè)用地容積率不大于08的修正系數(shù)為多少

來源：整理時間：2022-12-02 09:07:24 編輯：重慶生活手機版

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1，三級商業(yè)用地容積率不大于08的修正系數(shù)為多少
2，請問有關基于樓面地價的土地基準地價系數(shù)修正法
3，成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法的使用年限修正系數(shù)為什么不同
4，這個征地補償標準中的修正系數(shù)是什么意思比如一畝地36000征地
5，土地估價容積率修正沒有給修正系數(shù)如何修正啊5555
6，資產(chǎn)評估中地價指數(shù)修正怎么計算
7，在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的

1，三級商業(yè)用地容積率不大于08的修正系數(shù)為多少

1.338

三級商業(yè)用地容積率不大于08的修正系數(shù)為多少

2，請問有關基于樓面地價的土地基準地價系數(shù)修正法

這樣算是可以的。主要是采集數(shù)據(jù)的準確性決定房地產(chǎn)估價的準確。我認為你采用模擬開發(fā)法評估地價及其房屋重置成本價格，再和你用的方法綜合一下是比較準確的。呵呵！不知道具體情況僅供參考，我也是同行業(yè)人員，是一名價格鑒證師。

請問有關基于樓面地價的土地基準地價系數(shù)修正法

3，成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法的使用年限修正系數(shù)為什么不同

成本逼近法的年限系數(shù)一般是從無限期修正到委估宗地的剩余使用年限，比如從無限期修正到45年。但是基準地價要看基準地價本身的內(nèi)涵，現(xiàn)在一般政府公布的基準地價都是有限期，比如工業(yè)50年、商業(yè)40年，住宅70年，這樣在年限修正的時候，就必須從基準地價的有限期年限修正到委估宗地的實際年限，比如工業(yè)用地從50年修正到45年。

成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法的使用年限修正系數(shù)為什么不同

4，這個征地補償標準中的修正系數(shù)是什么意思比如一畝地36000征地

我的理解： 0.35就是35%。

我是0.35畝地征地是45000一畝怎么算

4.64畝×33880元×0.7系數(shù)=110042.24元。

補償標準修正系數(shù)是什么意思

4.64畝水田，征收補償為33880元，征地系數(shù)為0.7，應收到補償費多少

5，土地估價容積率修正沒有給修正系數(shù)如何修正啊5555

沒有通用的系數(shù)表，因為各地規(guī)劃、相關政策、土地地質(zhì)狀況不一致，平均容積率也不一致。容積率，是土地利用程度的技術經(jīng)濟指標。容積率增大，則表明土地利用程度高，相應會帶來較高的效益，地價隨之增高；另一方面而言，由于土地報酬遞減規(guī)律的作用，隨容積率不斷升高過程中，土地利用的邊際效益最終會出現(xiàn)遞減趨勢，也相應影響地價的高低。容積率修正系數(shù)的制定，目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格，為基準地價評估建立基礎。容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平容積率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地，工業(yè)對容積率敏感性較弱，故不予考慮。根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點，本次容積率修正方法主要從當?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā)，利用市場實際成交備案案例，先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響，再進一步分析地價－容積率對應關系。

價格應該在600以上，1200以下。在選擇項中找。

6，資產(chǎn)評估中地價指數(shù)修正怎么計算

(1)基準地價修正法基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系數(shù)∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和K2——年期修正系數(shù)(2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益(3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

1997年1月至1998年1月地價上漲4%，平均每月上漲幅度為4%/12=0.333%，1998年9月地價指數(shù)為100+0.333%×21=106.993（1997年1月至1998年9月為21個月），同理1998年10月為100+0.333%×22=107.326（1997年1月至1998年9月為22個月）

1、先說一下1997年1月到1998年1月上漲4%，月漲率是怎么算出來的。這期間是12個月，假設月漲率是x，則（1+x)12=1.04% 則X=0.327%2、1997年1月到1998年9月為20個月，則1998年9月的地價指數(shù)為：100*（1+0.327%)20=106.755同樣，1998年10月的地價指數(shù)為：100*（1+0.327%)21=106.755=107.096注：21是在指數(shù)的位置上。可能取位數(shù)的不同有些許誤差

7，在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的

公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當前城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：　　（一）特爾菲測定法：　　在基準地價評估過程中確定修正系數(shù)時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。　　此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映；　　（二）樣點地價法：　　通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數(shù) 　　此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學表達式為：　　p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。　　此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場的供求關系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。