如何拍賣房價，司法拍賣房產的費用怎么算法院拍賣房價格低

來源：整理時間：2022-12-09 01:47:16 編輯：今日頭條手機版

1，司法拍賣房產的費用怎么算法院拍賣房價格低

除個人所得稅按3%算，其它與一般房產過戶費用是一樣的。稅費約為房產拍賣成交價的10%（賣方：個人所得稅3%（房產證大于5年的免）、營業稅5.5%（房產證大于2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小于144平方米的普通住宅計算）。

法院委托拍賣的房產一般第一次拍賣以評估價為保留價，第一次流拍后可以按規定下浮，所以是否比市場價格低要看評估價是多少。200萬元以下按最高法院規定收取成交額5%的傭金。

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2，法院拍賣房子價格

法律分析：人民法院司法拍賣房產一拍結束后的規定是（1）競買人應當向人民法院交納保證金。保證金的數額一般不低于評估價或者市價的百分之五。（2）競買人憑銀行進賬單及人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續；交納保證金人數不足兩人的，不得舉行拍賣會；拍賣成交后，買受人交納的保證金充抵價款，其他競買人交納的保證金在三個工作日內退還法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十七條財產被查封、扣押后，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適于拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委托有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

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3，法院拍賣房產流程怎么走

1.評估價格評估價格是拍賣的前置程序。法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。2.確定和委托拍賣機構對拍賣機構的選定，應依照相關規定和最高院作出的統一由法院技術處委托的規定辦理。3.發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委托嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。4.確定拍賣保留價在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價并告知拍賣機構。拍賣保留價應等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。5.舉行拍賣會舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。

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4，怎樣能買到法院拍賣的房子

　　“我們每個月大概賣出10多處受法院委托進行拍賣的房產。”北京天問國際拍賣有限公司（下稱“天問公司”）總經理季濤告訴記者。在日益有價無市的房地產市場，每月10多處的銷售額無疑是很多專門做二手房交易的房地產中介都希望達到的目標，而天問拍賣公司在北京并不算是規模最大的房地產拍賣公司。　　法院委托拍賣房地產是法院在執行過程中委托拍賣公司對相關房產進行強制拍賣。在拍賣前，法院會委托獨立的專業評估機構對該房產價值做出評估，確定拍賣底價后，由拍賣公司具體負責拍賣過程。　　然而，作為一種非主流的房地產交易模式，房地產拍賣對于大部分普通購房者來說還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場交易新寵呢？記者在走訪中發現，為我們大部分業外人所不了解的是，拍賣房在交易成本和銷售價格上具有得天獨厚的優勢。　　低至七折的價格　　13800元/平方米！這是上個月天問公司受法院委托在拍賣北京朝陽區高檔樓盤棕櫚泉國際公寓兩處房產時的成交價格。某網站房產頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時，該樓盤均價為19500元/平房米，其2003年開盤時的均價已是11000元/平米。　　照此計算，該拍賣價格僅為市場價格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產價格整體上漲的因素。　　“拍賣房的價格都會比市場價格低一些。目前北京的拍賣房價格相當于市場價的8.5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟，而且人們對于二手房沒有偏見，拍賣房價已高達市場價的9折或以上。”天問拍賣公司的負責人季濤向記者分析說，在兩三年前，由于對二手房消費觀念沒有轉變，加上房源比較差，在北京法院拍賣房的價格甚至會低至7折以下。　　不過，隨著目前房地產市場的水漲船高，法院拍賣房交易正日漸活躍。　　“現在房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多個人買家。”季濤說，目前參與競買的買家主要是中介公司和個人買主。　　房地產市場的強勁走勢，讓很多中介公司在參與競拍時都帶有一種明顯的“收房”心態，“不論地段，不論戶型，基本上覺得價格合適就出手了。”一位拍賣師告訴記者，中介公司的競拍者往往比較看重價格因素，一旦覺得“轉手就有得賺”，就會豪氣出手，因為他們有龐大的營銷網絡和營銷隊伍，所以地段、戶型等缺點他們都可以自行克服。　　而個人買主往往是有實際需求的，一旦覺得房子合適，即使價格高一點，立馬也會出手。不過在已成交的交易中，個人買家卻比較少，“因為一般的拍賣房都是一次性付清款項，這讓很多個人買家望而卻步。”季濤分析說。　　3%的成本差　　與銷售價格低廉緊密相連的是賣家的利益。賣家為何同意以折扣價格賣房子呢？　　“法院強制執行是一方面因素。”一位拍賣公司的人士告訴記者，由于無力償債等因素遭法院對其資產的強制執行。這種情況比較容易發生在房地產市場不景氣的時候，但是在目前如日中天的房地產市場，很多人之所以情愿被法院“強制執行”是出于成本的考慮。　　今年6月1日，國家稅務總局所發的《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》開始生效。　　這意味著，如果房主選擇通過市場化的手段比如選擇中介把房子轉手出去，在繳納5%的營業稅和1%的轉讓收入的個人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務費，此外，房主還需要不厭其煩地承擔“散戶”看房的打擾。　　“法院拍賣的房產是不用繳納營業稅的，嚴格來說，也不用繳納個人所得稅。”季濤說，對于賣家來說，盡管要承擔法院訴訟費和評估公司和拍賣公司的相關服務費用，但是這所有的費用加起來遠遠低于房屋交易價格的5%，季濤表示。　　相比之下，即使在價格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產仍不失為一種極好的避稅方式。　　“這樣很可能會導致一些炒房者故意有錢不還債，讓債權人起訴后由法院將其房地產拍賣，從而避開政策的限制。”一位分析人士認為。

5，房屋拍賣技巧

不少人對于房產拍賣都很感興趣，但是由于不太清楚相關拍賣的方法和技巧，所以很容易錯過自己中意的拍品。以下就是在拍賣前后以及拍賣時值得關注的幾個技巧：　　第1招，參加拍賣的人必須要對市場行情有所了解，可以事先做做功課。　　分析：據了解，目前不少競拍者都比較理智，如果超出自己心理價位的都不會出手，寧愿等待下一次機會。對此，業內人士表示，如果是司法強制性拍賣的房產在價格上彈性較大，會出現適當降價的情況；但是某些由個人委托的房產，很容易出現流拍一次之后，委托人取消委托的情況。　　建議：如果感到拍賣價格合適的，應該在適當的時候出手。所以，建議競拍者還是事先做好功課，對拍賣的房產有一個全面的認識，免得錯過了中意的房屋。　　第2招，希望能夠在拍賣場上淘到物美價廉的房屋的購房者，應該要多多留意一下相關信息。　　分析：按照慣例，在房產交易行情普遍比較清淡的時期，拍賣行內很容易出現不少價格較低的房產拍品。　　建議：平時多多關注各個拍賣行的公告。　　第3招，在進行拍賣之前，對拍品進行一個全面的了解。　　分析：拍賣行里的每套房產拍品都是不同的，所以不能單單從價格上判斷其性價比。　　建議：競拍人一定要進行實地察看，是對房產類型拍品作一個了解的最好方式。　　第4招，中意的拍品，爭取第一個舉牌。　　分析：目前由于很多房產拍賣品的價格都比較低，而且競拍者的心理價位更低，所以很多房產拍品一旦到達了競拍者的心理價位，那么很少會有人愿意加價。　　建議：如果競拍者十分中意某樣拍品，不妨可以采取第一個舉牌的方法，爭取站穩競拍中的有利位置。　　第5招，加價上的學問，明確一口一口加價與一步到位的區別。　　分析：由于現在部分房產拍賣會上會出現個別房屋競拍激烈的現象，往往需要前后加價好幾次。業內人士表示，不妨采取前階段慢慢加價，等接近心理價位的時候果斷出手的方式。　　建議：比如一套房產拍品，其每次加價每平方米100元，那么在開始的時候競拍者應該采用每次每平方米100元的方式加價；而在快接近市場普遍的心理價位的時候，那么競拍者可以采用每次加價每平方米200-300元的方式，以保證一步到位，能夠拍到自己中意的拍品。

債權人地位是平等....不會因為提起而變成優先受償人..到時候拍賣所得是平均償還給所有債權人..應該不會采用過戶給債務人...而是折價拍賣...多余的錢仍舊歸你老公..不足的再用其他方式償還...如果你能在拍賣之前還清申請查封人的債務..就不會失去房屋了

這個技巧對賣家有好處吧買家就求著沒人跟你搶就行了

沒什么技卡的，價高者得，現在社會都用錢說話

6，法拍房如何交易

購買司法拍賣房法拍房拍賣房的流程最近不少朋友對法拍房有興趣，但又不了解細節，一、購買法拍房流程（1）競買人應當向人民法院交納保證金。保證金的數額一般不低于評估價或者市價的百分之五。（2）競買人憑銀行進賬單及人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續；交納保證金人數不足兩人的，不得舉行拍賣會；拍賣成交后，買受人交納的保證金充抵價款，其他競買人交納的保證金在三個工作日內退還。（3）拍賣成交后，拍賣機構制作拍賣成交確認書及拍賣報告。拍賣成交確認書對付款時間、拍賣財產的交付等嚴格按約定或者法律規定執行。拍賣報告應包括拍賣公告、拍賣須知、競買情況、拍賣結果、成交確認、拍賣筆錄等詳細情況及相關副本。（4）拍賣機構應在拍賣成交后三個工作日內，向人民法院對外委托管理部門移交拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料，對外委托管理部門在接到拍賣成交確認書、拍賣報告后三個工作日內將拍賣成交確認書、拍賣報告及相關材料移送業務部門。（5）拍賣成交后買受人應當在人民法院規定的期限內將價款全部匯入指定的賬戶。（6)支付拍賣機構傭金。傭金包括了工作人員前期調查、尋求客戶、組織拍賣等發生的實際費用，拍賣機構不再另行收取其他費用。（7）買受人全額交付價款后，業務部門應在十個工作日內制作出裁定書，送達買受人，并在裁定書送達后十五個工作日內辦理拍賣財產的交割手續。至此，一套拍賣的過程就算完成了。歸納起來，主要流程就是：獲知拍賣信息→拍賣登記→交納保證金，取得競拍人資格→參加拍賣→成交→支付房款→辦理產權證→交房。二、購買拍賣房產需要交的稅費契稅：買受人承擔，居住房屋個人首套1%（90平米以內）1.5%（90平米以上）、單位3%，二套3%各個城市收費標準都不一樣。合同印花稅：買受人承擔，0.03%;權證印花稅：買受人承擔，5元/本;交易手續費：每平方米3元，全部由開發商承擔;登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元;1：2000地籍圖每幅120元;抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元;公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%;貸款保險費：買受人承擔，貸款額X0.05%X貸款年限。預告登記費用：50元每件。三、購買法院拍賣的房子過戶需要的材料1、拍賣成交確認書2、登公告報紙3、拍賣行營業執照副本復印件4、拍賣行法人身份證復印件5、法人身份證明6、法人授權委托書7、法院委托拍賣行的拍賣委托書復印件（2份）8、協助執行通知書9、買受人的身份證四、如果法院拍賣的房產沒有辦理房產證，購買后是否可以順利辦證？一般情況下，法院拍賣的房屋都是取得合法產權的，但有時法院也拍賣暫時未取得產權的房屋或在建工程，這種情況下拍賣的房屋也是可以購買的，但法院拍賣或變賣的房屋能否辦理產權證取決于房屋在變賣或拍賣之前的產權情況。如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產且手續齊全，是可以依據法院的協助執行通知書辦理房產證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒有辦理房產證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原產權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是不能辦理房產證的，但如果原產權人不存在不能辦理產權登記的情況只是因為不具備行政機關要求的條件而無法辦理的，那么在具備條件后或法院通過強制執行手段使之能辦理產權登記的，購買人也是可以辦房產證的。法拍是國家正規的拍賣形式，隨著越來越多的法拍房子流入市場，人們對于法拍的知識應該更加熟識。五、網絡上說的法拍房種種風險（真與假）法拍房之前的事情跟競拍人沒有任何關系，唯一最需要解決的事情就是租戶，大額稅費，老賴。所以拍之前需要委托專業的司法拍賣中介人員進入調查。不僅僅能規避風險，還可以幫你做貸款，包裝流水。二套做成首套。通過合法途徑幫你省稅費等等。因為法拍房99%都是有租約的，法院不承認租約但也不管，向網絡上傳之前的種種風險那都是在嚇唬想購買法拍的人群，因為在以前都是現場競拍，大家都知道是誰在競拍，還沒開拍大家就已經商量好了，比如（路人甲說你們別出價我這邊拍成了給你們每人2萬或者有更多的，如幾十萬那種。）所以很多法拍房因此大部分都是底價成交。對國家還是被起訴人都是種很大的損失，現在大部分都是網絡競拍，法拍房也越來越規范了，所以也就沒有了串標和私下達成協議等違規操作。

7，如何拍賣房產

目前房屋居住著屬于善意第三人，法院執行不得侵犯善意第三人的利益。法院只能執行部分房產。因此一般做法是與第三人協商，先行拍賣房屋部分房款抵償現居主人，剩下的執行。

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。同時，個人財產拍賣所得應納的個人所得稅稅款，由拍賣單位負責代扣代繳，并按規定向拍賣單位所在地主管稅務機關辦理納稅申報。如果是拍賣房屋的話，到拍賣行要辦理的手續相對多，還需要宣傳拍賣信息等方面的成本費用，不過“拍賣房屋的涉及時間會很短，屬于快速變現，但價格卻有可能不高”。法院拍賣的房產是不用繳納營業稅的,嚴格來說,也不用繳納個人所得稅。季濤說,對于賣家來說,盡管要承擔法院訴訟費和評估公司和拍賣公司的相關服務費用,但是這所有的費用加起來遠遠低于房屋交易價格的5%,季濤表示。相比之下,即使在價格上略有所讓步,在房主看來,通過法院拍賣房產仍不失為一種極好的避稅方式。

支付部分放款也要看情況而定。你可以參考一下《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》里的相關規定。第十六條被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款并實際占有該財產，但根據合同約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結。第十七條被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。第十八條被執行人購買第三人的財產，已經支付部分價款并實際占有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。查封只是保全的手段，不是查封就一定會拍賣的。如果你的情況不夠上述法律的條件，在房產被強制拍賣了后，你只能向賣家追償，當然這是最壞的結果。

這事主要取決于執行員，沒過戶就是被執行人的財產，居住的人的房款，可以由他自己向被執行人要，與這個案件無關。如果執行員怕人鬧事，就會以居住人以交房款，從形式上已屬于居住人所有為由，不對房產進行執行。

由該人向原房主主張返還房款，可由拍賣房產價值分擔。

8，試談如何確定房地產拍賣底價

摘要：隨著社會改革的不斷深入，商品拍賣也成為市場經濟發展的關鍵，并在市場發展中發揮出了重大的作用，尤其是近些年拍賣產品的種類不斷增加，更有很多房地產企業參與到拍賣當中，而對房地產拍賣底價的評估也成為房地產拍賣的關鍵，因此，相關的會計人員必須盡職盡責做好拍賣底價的評估工作。關鍵詞：房地產拍賣底價評估前言拍賣的房地產項目與正常的商品房之間有著很大的區別，近些年房地產項目的拍賣發展越來越快，相互之間的差異性也越來越大，其中拍賣底價的評估是正常房地產出售所不具備的，而且，拍賣底價的評估對房地產的拍賣具有至關重要的影響，下面進行詳細的分析。一、房地產拍賣底價評估報告應遵循的原則房地產拍賣過程中，底價評估報告極為關鍵，而且，會計人員在對房地產拍賣底價評估報告擬定的過程中，其合理性將直接影響著房地產拍賣底價評估的有效性，因此，會計工作人員在擬定房地產拍賣底價評估報告的過程中，需遵循著以下幾方面原則。①房地產拍賣的底價不允許隨意更改；②房地產拍賣底價的確定，需要由專業的法定房地產評估機構來完成，而且，在這個過程中要求評估人員需嚴格按照法定程序進行；③評估機構人員應充分掌握房地產拍賣底價對房地產整個拍賣過程的重要性，不僅僅是作為起拍價的重

一件拍賣品能否成功的拍賣與其底價即保留價的確定至關重要。眾所周知，即使是一件珍貴緊俏的物品，若底價奇高，也是很難賣的出去，正所謂“曲高和寡”。若底價極低，則會損害委托人的利益。房地產作為拍品亦如此。要確保拍賣成功，就必須在實施拍賣前，科學合理的確定拍賣底價。那么，如何做到科學合理的確定房地產拍賣底價呢？結合自己從事房地產拍賣的實踐活動和房地產特性，從以下幾個方面做粗淺的闡述。　　實地勘察，洞察瑕疵在確定房地產拍賣底價方面有的采取委托估價機構評估確定，有的根據委托人的意見確定，有的則采取委托人與拍賣人協商確定。總之，不管采取何種方式確定拍賣底價，都要求拍賣師對拍賣房地產了如指掌，對其價值和市場價格做到心中有數，要做到這一點就要求拍賣師必須親自進行實地勘察。主要做好以下幾方面的工作。　　1．文繪制草圖，查看四至界點，建筑面積，結構，層數，用途，看產籍檔案、所有權證與實物三者是否完全相符。　　2．分部分項進行測查，鑒定成新，對基礎、主體、屋面及內外裝飾、設施等損壞程度做詳細記錄，以掌握構成拍賣房地產的價格的內在要素狀況和瑕疵。　　3．觀察戶外景觀，周圍自然環境，了解房地產所處區域人文環境，交通狀況、市政基礎設施，繁華程度等影響房地產價格和供需關系的外部因素。　　4．了解拍賣房地產的經常性費用繳納情況，如煤氣費，采暖費，維修費以及其他稅費，拍賣師只有對上述諸方面進行詳細了解記錄，進行綜合分析，才能對拍賣房地產做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽談確定拍賣底價時處于有利地位。　　評估測算，做到心中有價　　作為一個專業從事房地產拍賣的拍賣師，經過現地實勘，掌握了詳實的第一手材料還遠遠不夠，他必須具備初步的建筑經濟知識，能夠進行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全國房地產市場狀況和行情。最好他能夠是一個房地產評估方面的行家里手，這樣，才能應用自己具備各方面的綜合知識和掌握的第一手材料對將要進行拍賣的房地產進行評估測算。這里要強調的是對不同結構，不同用途，不同區域的不同拍賣時點的房地產要采用不同評估方法進行評估測算。　　下面就測算房地產拍賣底價的常用方法簡述如下。考試大　　1．對于任何一宗房地產拍賣底價的評估測算，最基本的方法是成本估法，它是一種以建造房地產所需耗費的各種費用之和為主要依據，再加上一定的利潤和稅費，扣除折舊因素來確定房地產價格的，它是生產費用價值論的產物，用這種方法測算所得房地產價格，是房地產最低值。但房地產的拍賣價格往往反映房地產現時市場價格，因此僅用成本估價法來確定拍賣底價是不科學的，也是不易被委托人接受的，它只能作為拍賣師心目中的一個最低參考值。要科學合理地測算房地產拍賣底價，還必須輔之以其他估價方法進行綜合評估。　　2．最能反映拍賣房地產現時市場價格的評估方法當屬市場比較法，它的理論依據是房地產交易市場中的類比替代原理，也就是在測算房地產拍賣底價時，將拍賣標的房地產與在近期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，用已經發生了交易的類似房地產既知價格相比照，對交易的時間因素、區域因素、個別因素等進行分析，綜合修正，測算所得價格即為該房地產拍賣時點的市場價格。應用這一方法測算評估，要求拍賣師掌握足夠數量的真實的交易實例。有條件的可以收集整理建立房地產市場交易實例資料庫，以備測算底價之用。值得注意的是，應用市場比較法，雖然適合任何類型的房地產拍賣底價的測算，但因為市場是動態的、隨機的，所以要隨時間的變動而進行時間價值的修正。有時市場不確定因素導致測算結果偏高，不利拍賣成交，因此在拍賣實踐中經常采取成本法和市場比較法測算的均值下限作為拍賣師心目中的基本保留價。　　3．對于一些特殊的拍賣房地產，如地處繁華黃金地段的商業用途房地產的拍賣底價，用成本法評估測算結果與實際市場價值大相徑庭，相差甚遠。且市場交易實例可比性不強，人們對擁有這樣的房地產預期未來的價值和收益又十分看好。在這種情況下，最佳的拍賣底價測算方法莫過于采用收益資本化法對拍賣房地產進行評估測算，以使其在實施拍賣時實現其最高價值。

我不會~~~但還是要微笑~~~：）

9，怎么進行房地產拍賣

房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件： 1. 房地產拍賣標的的產權證; 2. 產權人身份證明或企業法人營業執照; 3. 法定代表人證明書和法人授權委托書; 4. 對拍賣房地產有處分權的證明文件; 5. 產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委托書; 6. 拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等; 7. 其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件; 8. 至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件。二拍賣房地產標的確認和調查拍賣行應對委托人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括： 1. 拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致; 2. 產權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證; 3. 房地產面積是否與房地產測繪部門出具報告一致; 4. 產權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記; 5. 是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件; 6. 是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件; 7. 是否有產權證丟失的記錄;現持產權證是原證，還是新證;是否登報聲明; 8. 是否有關于產權糾紛的記錄，處理情況如何; 9. 是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內; 10. 土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。三接受委托、簽定委托拍賣合同具備接受拍賣委托條件后，應按照的要求，結合所拍賣房地產標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規定。一般房地產委托合同應包括以下內容： 1. 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; 2. 委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等; 3. 拍賣房地產的交付方式、價款的支付方式; 4. 拍賣費用條款、傭金及其支付方式; 5. 拍賣方式和期限; 6. 拍賣程序中止和終止的條件; 7. 違約責任; 8. 簽約日期和合同的有效期限; 9. 拍賣底價; 10. 其他需要約定的條款。四房地產估價及底價確定 1：房地產估價具體工作如下： (1) 選擇房地產估價機構及對估價師的資格進行確認; (2) 提出估價目的; (3) 與評估機構簽定委托評估協議，提供評估所需的資料; (4) 與評估師一道現場看房，獲取評估所需的現場資料; (5) 評估師出具評估報告。 2：拍賣底價和起拍價確定拍賣底價確定的主要依據是： (1) 賣標的房地產估價報告。評估報告應該由具有資質和經驗的房地產評估機構出具; (2) 雙方對影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的; (3) 拍賣行的經驗 (4) 在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，并在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價。五發布拍賣公告，組織接待競買人公告信息內容應包括： (1) 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; (2) 拍賣的時間、地點; (3) 拍賣房地產的基本情況：1：委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產的使用、占用或租賃情況;3：產權性質 (4) 拍賣房地產轉讓后應交納的稅費; (5) 競買人的條件; (6) 競買保證金; (7) 拍賣方式; (8) 其他需要公告的事項。六現場拍賣階段拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程序、規則對拍賣房地產進行公開叫價。應價最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。七產權過戶現場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協助下與委托人簽定拍賣房地產的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地產權屬轉移和登記等各項工作，以最后取得房地產產權證書或房地產交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結束。看了“”的網友還看了：交通事故賠償權利人有哪些離婚訴訟中的舉證期限是多久二級乙等醫療事故有哪些情形企業如何債權債務風險防范各等級工傷賠償標準和待遇協議離婚后可以要求重新分割財產

1、成本法 (1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。 3、剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 4、收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。 5、假設開發法對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

10，房地產拍賣程序是怎么樣呢

第1、客戶委托，拍賣行接受：房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，委托人的代理人就是拍賣行，拍賣行以自己的名義主持拍賣在接受委托后。第2、鑒定與估價拍賣：拍賣前的第1項準備工作是對拍賣房產進行鑒定和估價，必須由房地產評估師進行核定房產評估，并評估結果產生的相應責任承擔。第3、拍賣房產底價的確定：指拍賣銷售應達到的低價格基數，導致拍賣失敗往往是由于底價過高，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。第4、確定拍賣日期：日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。第5、發布拍賣公告：拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。第6、審查競買人資格：參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。第7、競買人繳付保證金：在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。第8、組織拍賣會實施：拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。第9、拍賣品的權屬移交：房產一旦銷售，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。

去百度文庫，查看完整內容>內容來自用戶:劉強房地產拍賣程序--拍房網軒轅拍賣知識 2009-09-27 09:18 閱讀138 評論1 字號：大大中中小小一接受拍賣委托：如果房地產的賣方有意將房地產拍賣業務交于拍賣行，拍賣行(拍房網www.paifun.net 拍賣行業最具權威的信息發布平臺)也有意承接該拍賣業務，在賣方向受理拍賣業務的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托協議書。房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：1．房地產拍賣標的的產權證；2．產權人身份證明或企業法人營業執照；3．法定代表人證明書和法人授權委托書；4．對拍賣房地產有處分權的證明文件；5．產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委托書；6．拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等；7．其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件；8．至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件二拍賣房地產標的確認和調查：拍賣行應對委托人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括：1. 7. （

你是作為委托方還是拍賣公司？一般的流程就是查驗標的，簽訂合同，擬定拍賣公告日期，再就是宣傳標的或者制作圖錄之類的。

房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件： 1. 房地產拍賣標的的產權證; 2. 產權人身份證明或企業法人營業執照; 3. 法定代表人證明書和法人授權委托書; 4. 對拍賣房地產有處分權的證明文件; 5. 產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委托書; 6. 拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等; 7. 其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件; 8. 至于私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件二拍賣房地產標的確認和調查：拍賣行應對委托人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，并進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括： 1. 拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致; 2. 產權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單位的批準文件，是否領有新證; 3. 房地產面積是否與房地產測繪部門出具報告一致; 4. 產權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記; 5. 是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件; 6. 是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件; 7. 是否有產權證丟失的記錄;現持產權證是原證，還是新證;是否登報聲明; 8. 是否有關于產權糾紛的記錄，處理情況如何; 9. 是否在拆遷范圍，在被凍結和禁止買賣的范圍內; 10. 土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其他。三接受委托、簽定委托拍賣合同：具備接受拍賣委托條件后，應按照的要求，結合所拍賣房地產標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規定。一般房地產委托合同應包括以下內容： 1. 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; 2. 委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等; 3. 拍賣房地產的交付方式、價款的支付方式; 4. 拍賣費用條款、傭金及其支付方式; 5. 拍賣方式和期限; 6. 拍賣程序中止和終止的條件; 7. 違約責任; 8. 簽約日期和合同的有效期限; 9. 拍賣底價; 10. 其他需要約定的條款。四房地產估價及底價確定： 1：房地產估價具體工作如下： (1) 選擇房地產估價機構及對估價師的資格進行確認; (2) 提出估價目的; (3) 與評估機構簽定委托評估協議，提供評估所需的資料; (4) 與評估師一道現場看房，獲取評估所需的現場資料; (5) 評估師出具評估報告。 2：拍賣底價和起拍價確定拍賣底價確定的主要依據是： (1) 賣標的房地產估價報告。評估報告應該由具有資質和經驗的房地產評估機構出具; (2) 雙方對影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的; (3) 拍賣行的經驗 (4) 在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，并在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價五發布拍賣公告，組織接待競買人公告信息內容應包括： (1) 委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人; (2) 拍賣的時間、地點; (3) 拍賣房地產的基本情況：1：委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產的使用、占用或租賃情況;3：產權性質 (4) 拍賣房地產轉讓后應交納的稅費; (5) 競買人的條件; (6) 競買保證金; (7) 拍賣方式; (8) 其他需要公告的事項。六現場拍賣階段拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程序、規則對拍賣房地產進行公開叫價。應價最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。七產權過戶現場競買成功后，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協助下與委托人簽定拍賣房地產的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地產權屬轉移和登記等各項工作，以最后取得房地產產權證書或房地產交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最終結束。

你是想問房地產開發流程吧。比較復雜，簡單的說，先買地，然后進行詳規設計，辦理各種報建手續，工程施工，辦理竣工備案，移交物業管理。