在2019年上半年的時候，我也回答過一個關(guān)于清遠房價的問題，當中提到清遠房價與廣州房價基本處于捆綁狀態(tài)，廣州升清遠則升，廣州跌清遠也肯定跌。屆時清遠會否有所改變，是房價的一個重要的變量，長隆動物園和廣清城軌“帶動”清遠房價“功不可沒”，其經(jīng)濟和房價的溢出因素就會有利于清遠。
1、能否分析一下清遠的房價？
在2019年上半年的時候，我也回答過一個關(guān)于清遠房價的問題，當中提到清遠房價與廣州房價基本處于捆綁狀態(tài)，廣州升清遠則升，廣州跌清遠也肯定跌。因為清遠房子在去年超過六成是來自廣州為首的珠三角客源，這一點上“廣清同城”已經(jīng)實現(xiàn)了，去年的回答的時候，在房價問題我是審慎看好的，但提到要看國家的整體發(fā)展趨勢和注意國家層面較大的風(fēng)險因素，如貿(mào)易戰(zhàn)等。
如果貿(mào)易戰(zhàn)的風(fēng)險是一個漸進式的可控因素，但料不到?jīng)]人能夠預(yù)測到的新冠疫情的發(fā)生，導(dǎo)到了經(jīng)濟和房價的嚴重受壓，當然廣州核心市區(qū)的房價還是很貴的，但是周邊的花都從化這些都拉低了廣州的均價，它們比清遠要么在地理、要么在心理上更靠近廣州，這里的房子降價了，清遠則會降得更多些。清遠市區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)不少六字頭的樓盤了，新城市中心的也掛出了很多七字頭的二手電梯優(yōu)質(zhì)高層，
據(jù)說在房管局最近排長隊的人龍，其實就有很多是搞二手房交易、過戶和質(zhì)押的客戶和中介，而不是被某些人宣稱的所謂疫情后樓市火爆。至于將來清遠的房價如何，只能說在沒有更大的風(fēng)險爆發(fā)的情況下，房價的均價估計已經(jīng)接近觸底，等到六七月份全國的新冠疫情基本清零，可能就非常平穩(wěn)了，影響清遠房價的幾個因素：一，廣州因素。
最近十年，廣州的互聯(lián)網(wǎng)、IT、科創(chuàng)、金融等領(lǐng)域的發(fā)展并不是太如意，主要還是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在支撐，深圳和杭州都在新興產(chǎn)業(yè)上超越了廣州，涌現(xiàn)了一批新富階層，而廣州的長隆動物園、中大批發(fā)市場等，曾傳聞要搬來清遠卻最終依然要緊握在手，就是難離這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)。如果廣州的新產(chǎn)業(yè)有所突破，又或者是其傳統(tǒng)強項生物制藥產(chǎn)業(yè)在疫情后能大發(fā)展，
其經(jīng)濟和房價的溢出因素就會有利于清遠。二，廣東調(diào)整行政規(guī)劃的因素，汕頭潮州揭陽三市合并的可能性越來越大，預(yù)示著廣東通過“樹強扶弱”調(diào)整行政規(guī)劃，改變地級市過多、珠三角與粵東西北差距過大的政策將在不久的將來得到落實。屆時清遠會否有所改變，是房價的一個重要的變量，三，長隆和輕軌因素。長隆動物園和廣清城軌“帶動”清遠房價“功不可沒”，
長隆能按原計劃建成超級大園，清遠房價必然應(yīng)聲而漲，能在2021年建成小園，也會讓房價短期內(nèi)站高一線。但如果在2022年省運會前長隆依然遠未完工，則反而有可能變成清遠房價的負面因素，附近地段遲遲難以開發(fā)，并在外地置業(yè)者中留下不良口碑，至于輕軌，接到花都的廣州北站短期意義不大。除非北站變成廣州高鐵的樞紐型大站，或到2024接通廣州核心市區(qū)時，就會影響到清遠的房價，
四，清遠自身的產(chǎn)業(yè)因素。一看廣清產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；二看騰訊云計算產(chǎn)業(yè)和其它幾個科創(chuàng)園（小鎮(zhèn)）的帶動；三看職教基地的建設(shè)；其中，職教基地是比較可靠的因素，轉(zhuǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也比較到位，就看第二項能否起到作用。五，人口因素，清遠市區(qū)長期人口流入的趨勢未變。人口主要流入的是新城--燕湖新城區(qū)域，最近出臺的廣東省《廣東省建立健全城鄉(xiāng)整合發(fā)展體制機制和政策體系的若干措施》里提到，合理引導(dǎo)常住人口向珠三角地區(qū)、沿海經(jīng)濟帶中心城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。
清遠市屬于珠三角至少是邊緣地帶的一個地方中心城鎮(zhèn)，加之地理和氣候等原因，還是會吸引省內(nèi)外的一些人口。六，清遠人的收入因素，做為購房客中另外四成的主力是本地公務(wù)員和國有企事業(yè)單位人員。大部分已置業(yè)，很多人也有了兩套房子，清遠人總體的負債率也不低。如果占比例最大的中低收入群收入長期得不到改善，清遠的房價靠外地人也不易支撐，至少做不了一個有幸福感的城市，
2、在廣州主城區(qū)買不起房，清遠買房合適嗎？
