最近上海市委全會，上海第二批二十三個大型居住社區(qū)包括哪些

來源：整理時間：2022-12-15 10:39:19 編輯：上海生活手機版

1，上海第二批二十三個大型居住社區(qū)包括哪些

上海市規(guī)劃委員會全體會議上傳出信息，上海第二批23個大型居住社區(qū)選址方案基本確定，近期啟動13塊地塊，可開發(fā)住宅建筑量4000萬平方米。據(jù)市規(guī)劃委員會辦公室介紹，第二批大型居住社區(qū)規(guī)劃選址共計23塊，建設(shè)用地面積約105平方公里，其中住宅用地面積約40平方公里，預(yù)計可建住宅建筑面積約8000萬平方米。考慮選址區(qū)位、軌道交通、現(xiàn)狀情況等因素，近期啟動13塊，包括寶山羅店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦華新、青浦城一站、松江佘山(21丘)、松江泗涇、閔行浦江、閔行旗忠、浦東航頭、浦東民樂路、浦東川沙、奉賢南橋，合計建設(shè)用地55平方公里，可開發(fā)住宅用地20平方公里。目前，有關(guān)方面正在全力推進控詳規(guī)劃編制和土地儲備工作。

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上海第二批二十三個大型居住社區(qū)包括哪些

2，16年上海市13屆5次全會內(nèi)容關(guān)于退休人員養(yǎng)老金上調(diào)的標準

國家人社部與財政部日前發(fā)出《關(guān)于2016年調(diào)整退休人員基本養(yǎng)老金的通知》，總體調(diào)整水平為2015年企業(yè)和機關(guān)事業(yè)單位退休人員月人均基本養(yǎng)老金的6.5%左右，采取定額調(diào)整、掛鉤調(diào)整與適當傾斜相結(jié)合辦法。　　掛鉤調(diào)整體現(xiàn)為“多工作、多繳費、多得養(yǎng)老金”的激勵機制，與繳費年限、基本養(yǎng)老金水平等因素掛鉤，并適當對高齡退休人員、艱苦邊遠地區(qū)企業(yè)退休人員等群體傾斜予以照顧。　　最近以來，上海市政府正在按照這個通知要求，結(jié)合當?shù)貙嶋H抓緊制定實施細則，預(yù)計調(diào)整提高退休人員養(yǎng)老金還需要等待一段時間，但都是從2016年1月開始補發(fā)的。

首先要明白我國養(yǎng)老保險的構(gòu)架:由國家政府民政局統(tǒng)一收取發(fā)放，養(yǎng)老保險金。收取的人群為:一、(占全國6%)公務(wù)員的養(yǎng)老保險由事業(yè)單位全額支付。二、(占全國55%)民企的在職人員個人上繳8%.三、(占全國40%)無業(yè)者個人可選擇自己合適的養(yǎng)老保險投保“檔次”(注:合適的養(yǎng)老保險投保檔次?說白了就是現(xiàn)在與未來的貧富差距的體現(xiàn)，等將來老人群體還是處于不一樣的生活環(huán)境還是貧窮)。現(xiàn)“事業(yè)單位”上繳的養(yǎng)老金比“企業(yè)人員”上繳的養(yǎng)老金高出4.5倍左右，在比個人自費繳納的養(yǎng)老金高出15倍左右。所謂“雙軌制并軌，是要求“當?shù)仄髽I(yè)和事業(yè)單位”上繳養(yǎng)老金達到相同數(shù)額”而社會養(yǎng)老問題還是沒有得到基本解決，因為國家不考慮占全國的40%的無就業(yè)者當中包含30%的無力繳納養(yǎng)老保險金的百姓!

16年上海市13屆5次全會內(nèi)容關(guān)于退休人員養(yǎng)老金上調(diào)的標準

3，我的貓不好會不會影響網(wǎng)速

會　　貓是發(fā)射無線信號的。貓的好壞肯定會影響網(wǎng)速的。貓好。才能更好的發(fā)揮網(wǎng)速　　貓是英文名MODEM的音譯，意為“調(diào)制解調(diào)器”，用于撥號即ADSL寬帶上網(wǎng)必須要使用。而路由器英文名Router，它的作用是在信息交換中的節(jié)點，實現(xiàn)分為多個節(jié)點傳輸。

路由和貓是一樣的。

會

首先我介紹我的身份，上海市電信有限公司技術(shù)支撐，我來跟你解釋下，開著電源，用一支鉛筆或圓珠筆，看MODEM后邊有個REST孔，用筆尖插進去5秒鐘，刷新然后把電源關(guān)掉2分鐘在重啟..如果沒有效果你用MODEM直接接在電腦上面..然后進本地連接設(shè)置一下IP地址..192.168.1.5 255.255.255.0 192.168.1.1 按順序輸入在上3行...點確定，這個時候在瀏覽器里邊輸入192.168.1.1就會進入MODEM系統(tǒng)頁面，系統(tǒng)密碼是admin用戶名也一樣，如果是阿爾卡特的MODEM IP地址就不用設(shè)置，直接在瀏覽器里邊輸入10.0.0.138就會進入系統(tǒng)界面，這時候你會看到2串數(shù)據(jù)..上行和下行如果你家的網(wǎng)速是512K的那么就會顯示576/576 如果是1M 就會顯示576/1152 如果是2M就會顯示576/2304 低于這個數(shù)據(jù)就是電信有問題，請撥打10000 上海地區(qū)請直接撥打969112報修....

全會影響的。貓是一個把數(shù)字信號轉(zhuǎn)化為模擬信號的設(shè)備。如果貓使用時間長了，很燙手~這時候你的網(wǎng)速肯定不會快，在ADSL屬于關(guān)鍵設(shè)備的

路由相當與多一個節(jié)點當然會慢一點不過滿的是相應(yīng)速度不會很多基本沒察覺上網(wǎng)的上限速度不會降低要從根本上解決上網(wǎng)慢的話找isp解決下還有就算路由也要貓的路由是模擬電腦通過貓撥號。。

我的貓不好會不會影響網(wǎng)速

4，請問有沒有相關(guān)的法律或文件規(guī)定女性的退休年齡可延長到60歲搜

上海柔性延遲退休年齡男性上限65歲女性60歲2010年10月1日起，上海將實施柔性延遲辦理申領(lǐng)基本養(yǎng)老金手續(xù)。上海公布的有關(guān)試行意見提出，延遲年齡男性一般不超過65周歲，女性一般不超過60周歲。試行意見將企業(yè)各類人才均納入柔性延遲申領(lǐng)養(yǎng)老金實施范圍，即參加本市城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險的企業(yè)中，具有專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格人員，具有技師、高級技師證書的技能人員和企業(yè)需要的其他人員均可柔性延遲退休。上海市人保局相關(guān)負責人介紹，延遲申領(lǐng)養(yǎng)老金有利于發(fā)揮各類人才作用。其次，延遲申領(lǐng)養(yǎng)老金有利于提高個人養(yǎng)老金待遇，一方面能有一份在職時收入，另一方面能繼續(xù)繳納養(yǎng)老保險費，使個人養(yǎng)老保險繳費年限和個人賬戶資金得到增長，有利于提高養(yǎng)老保險待遇計發(fā)水平。據(jù)稱，國外把延長退休年齡作為應(yīng)對人口老齡化重要措施。上海是我國最早進入老齡化城市，探索調(diào)整申領(lǐng)養(yǎng)老金時間具有重要意義。(新京報)

暫時沒有，因為按照《國務(wù)院關(guān)于工人退休、退職的暫行辦法》第一條全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位和黨政機關(guān)、群眾團體的工人，符合下列條件之一的，應(yīng)該退休。（一）男年滿六十周歲，女年滿五十周歲，連續(xù)工齡滿十年的。（二）從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動或者其他有害身體健康的工作，男年滿五十五周歲、女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年的。本項規(guī)定也適用于工作條件與工人相同的基層干部。（三）男年滿五十周歲，女年滿四十五周歲，連續(xù)工齡滿十年，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動鑒定委員會確認，完全喪失勞動能力的。（四）因工致殘，由醫(yī)院證明，并經(jīng)勞動鑒定委員會確認，完全喪失勞動能力的。

國家目前沒有相關(guān)的文件或法律規(guī)定女人的退休可以延遲到60歲，只有相關(guān)規(guī)定文件提出的方案。　　退休年齡最新規(guī)定2015文件：三中全會中央已敲定：延長5歲用10年。對于延遲退休提出的方案是：　　第一，從2015年開始，1965年出生的女性職工和居民應(yīng)當推遲1年領(lǐng)取養(yǎng)老金，1966年出生的推遲2年，以此類推，到2030年實現(xiàn)女性65歲領(lǐng)取養(yǎng)老金;　　第二，從2020年開始，1960年出生的男性職工和居民推遲6個月領(lǐng)取養(yǎng)老金，以此類推，到2030年實現(xiàn)男性職工和居民65歲領(lǐng)取養(yǎng)老金。　　退休年齡最新規(guī)定2015文件：對于延遲退休年齡的探討　　我國現(xiàn)行的法定退休年齡規(guī)定始于上世紀50年代：男職工的退休年齡為60周歲，女職工為50周歲，女干部的退休年齡提高至55周歲。但是隨著我國人民的生活水平不斷提高，我國人口平均壽命也隨之提高，因而對于勞動者退休年齡的推遲問題擺上了桌面。　　具體的方案如下：　　勞動和社會保障部社會保險研究所早在 2000年提交的報告《中國養(yǎng)老保險基金測算與管理》中就建議，國家應(yīng)盡快確定推遲退休年齡方案。　　第一步，用五年時間清理和取消提前退休的工種，基本達到嚴格按法定退休年齡執(zhí)行;　　第二步，用五年的時間取消女工人、女干部退休年齡的差別，女職工一律55歲退休;　　第三步，用十年時間初步將退休年齡推遲至65 歲。

5，女職工的產(chǎn)假多久在哪兒可以看到

女職工勞動保護規(guī)定》第八條第一款規(guī)定：“女職工產(chǎn)假為98 天，其中產(chǎn)前休假15 天。難產(chǎn)的增加產(chǎn)假15 天。多胞胎生育的，每多生育一個嬰兒，增加產(chǎn)假15 天。”根據(jù)中央五中全會關(guān)于全面“兩孩”政策的部署，人口與計劃生育法已經(jīng)取消了相關(guān)鼓勵晚婚晚育的條款，在新法實施后，符合法律法規(guī)規(guī)定生育的，無論是一孩還是兩孩，甚至一些符合地方法規(guī)規(guī)定的再生育三孩以上的，都可以享有延長生育假的相關(guān)獎勵，及其其他相關(guān)的社會福利。當前男女初婚年齡已經(jīng)到了25歲左右，初育年齡到了26歲以上，針對這種情況，國家不再專門鼓勵晚婚晚育，因為年齡太大，對于母嬰的安全、保健，對于高齡產(chǎn)婦的身體健康等等方面都不利。總的來講，新法還是鼓勵大家按照政策生育，在晚婚晚育方面不再做限制，而確定的是自主采取相關(guān)的避孕節(jié)育措施，自主安排家庭生育計劃。難產(chǎn)產(chǎn)假剖腹產(chǎn)、iii度會陰破裂：98天基礎(chǔ)上增加30天;吸引產(chǎn)、鉗產(chǎn)、臀位產(chǎn)：98天基礎(chǔ)上增加15天。流產(chǎn)假懷孕不滿2個月(包含2個月)15天懷孕不滿4個月30天;懷孕4個月以上(包含4個月)42天;懷孕滿7個月以上遇死胎、死產(chǎn)、早產(chǎn)不成活75天流產(chǎn)產(chǎn)假《女職工勞動保護規(guī)定》第八條第一款規(guī)定：“女職工懷孕流產(chǎn)的，其所在單位應(yīng)當根據(jù)醫(yī)務(wù)部門的證明，給予一定時間的產(chǎn)假。”具體時間可以根據(jù)各地各行業(yè)的規(guī)定或由所在單位酌情考慮。上班哺乳假《女職工勞動保護規(guī)定》第九條：“有不滿一周歲嬰兒的女職工，其所在單位應(yīng)當在每班勞動時間內(nèi)給予其兩次哺乳(含人工喂養(yǎng))時間，每次30 分鐘。多胞胎生育的，每多哺乳一個嬰兒，每次哺乳時間增加30 分鐘。女職工每班勞動時間內(nèi)的兩次哺乳時間，可合并使用。哺乳時間和在本單位內(nèi)哺乳往返途中時間，算作勞動時間。”丈夫護理假丈夫休護理假受是否是晚育及所在省份的規(guī)定。大多數(shù)省份《人口與計劃生育管理條例》中都規(guī)定了晚育者丈夫休護理假的時間，一般在7到10天左右。

勞動法上可以看到，好像最長是140多天有的書上也有寫。我就知道一本婦女在職業(yè)場所的合法權(quán)益保護（書名不太清楚了在大學(xué)看的），

女職工產(chǎn)假時間規(guī)定　　一般規(guī)定　　1、女職工生育享受98天產(chǎn)假，其中產(chǎn)前可以休假15天;　　2、難產(chǎn)，增加產(chǎn)假15天;　　3、生育多胞胎，每多生育1個嬰兒，增加產(chǎn)假15天;　　4、懷孕未滿4個月流產(chǎn)的，享受15天產(chǎn)假;　　5、懷孕滿4個月流產(chǎn)的，享受42天產(chǎn)假;　　6、晚育產(chǎn)假，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本省計劃生育條例規(guī)定。產(chǎn)假分類　　(一)必須享受的假　　產(chǎn)假：98天+30天/15天(晚育)+15天/30天(難產(chǎn))+15天(多胞胎每多生一個嬰兒)　　產(chǎn)前檢查：女職工妊娠期間在醫(yī)療保健機構(gòu)約定的勞動時間內(nèi)進行產(chǎn)前檢查(包括妊娠十二周內(nèi)的初查)，應(yīng)算作勞動時間。(有些企業(yè)將懷孕女職工在勞動時間內(nèi)進行產(chǎn)前檢查的時間計為病假、缺勤等，侵害女職工的合法權(quán)益)　　產(chǎn)前工間休息：懷孕七個月以上，每天工間休息一小時，不得安排夜班勞動。　　授乳時間：嬰兒一周歲內(nèi)每天兩次授乳時間，每次30分鐘，也可合并使用。　　(二)可以請的假　　產(chǎn)前假：懷孕7個月以上，如工作許可，經(jīng)本人申請，單位批準，可請產(chǎn)前假兩個半月。部分屬于地方法規(guī)規(guī)定必須給假的情況，單位應(yīng)批準其休假。如上海市規(guī)定“經(jīng)二級以上醫(yī)療保健機構(gòu)證明有習(xí)慣性流產(chǎn)史、嚴重的妊娠綜合癥、妊娠合并癥等可能影響正常生育的，本人提出申請，用人單位應(yīng)當批準其產(chǎn)前假。”　　哺乳假：女職工生育后，若有困難且工作許可，由本人提出申請，經(jīng)單位批準，可請哺乳假六個半月。

6，住房公積金提取需要什么證件手續(xù)

房產(chǎn)百事通：沈陽提取住房公積金審批流程如下： 1、提取申請人或受委托人持《住房公積金銷戶提取申請審批書》（有尚未償清住房公積金貸款的，還需提供《住房公積金提取還貸申請審批書》）及相關(guān)要件，向單位提出申請。 2、單位核實后，在審批書上加蓋預(yù)留印鑒。 3、提取申請人或受委托人持上述相關(guān)要件到管理中心的管理部或分中心提取審批窗口進行審批。經(jīng)審批準予提取的，到會計核算窗口核定，之后到銀行窗口辦理劃轉(zhuǎn)或提取現(xiàn)金手續(xù)。 4、住房公積金賬戶集中封存的職工，符合提取條件的無需經(jīng)過原單位審核直接持《沈陽市職工住房公積金集中封存證明》和所需要件，到管理中心相關(guān)的管理部或分中心辦理提取審批手續(xù)。無論您身處哪里，無論您想咨詢?nèi)魏闻c房產(chǎn)有關(guān)的問題(買房、賣房、租房、房產(chǎn)政策)，只需拿起電話撥打新浪樂居房產(chǎn)百事通400熱線，咨詢免費,一個電話全部搞定。

海市住房公積金管理委員會滬公積金管委會[2009]3號關(guān)于印發(fā)《上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法（試行）》的通知市公積金管理中心：《上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法（試行）》已經(jīng)2009年5月25日市住房公積金管理委員會第二十二次全體會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。上海市住房公積金管理委員會二○○九年六月十八日上海市職工提取住房公積金支付房屋租賃費用實施辦法(試行)第一條根據(jù)國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》第二十四條和《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》第七條有關(guān)房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的職工可提取住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的規(guī)定，制定本實施辦法。第二條職工符合下列條件之一的，可以申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額，用于支付房屋租賃費用：(一)享受本市廉租住房政策的；(二)承租經(jīng)濟適用住房的；(三)通過市場租賃方式依法租用住房，月房屋租賃費用超出家庭月工資收入20%的。符合上述條件之一的職工，在申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額不足時，可以提取其配偶或同戶直系血親的住房公積金賬戶中的存儲余額，但須征得被提取人的書面同意。第三條職工提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，除提供本人的身份證、社會保障卡外，還應(yīng)根據(jù)情況提供以下證明材料：1、符合本辦法第二條第(一)項的，應(yīng)提供由區(qū)（縣）廉租住房管理辦公室出具的《配租通知》和《廉租住房租金補貼協(xié)議》；2、符合本辦法第二條第(二)項的，應(yīng)提供由區(qū)（縣）住房保障機構(gòu)登記備案的租賃合同；3、符合本辦法第二條第(三)項的，應(yīng)根據(jù)不同的就業(yè)狀況提供家庭所有成員的收入證明、經(jīng)市、區(qū)房地產(chǎn)交易中心登記的房屋租賃合同（或《公有住房租用憑證》）和有效房屋租賃付款憑證。上述家庭成員收入證明包括以下幾種：（1）對于與單位存在勞動關(guān)系的職工，應(yīng)提供其勞動關(guān)系所在單位出具的收入證明；（2）對于個體工商戶及其雇傭人員或自由職業(yè)者，應(yīng)提供當年度的納稅憑證；（3）對于處于失業(yè)狀態(tài)的職工，應(yīng)提供其戶口所在街道出具的職工家庭收入證明。職工提取本人住房公積金賬戶余額不足，申請?zhí)崛∨渑蓟蛲瑧糁毕笛H的住房公積金時，還需提供相互之間的關(guān)系證明（結(jié)婚證、戶口簿或能夠證明相互之間關(guān)系的戶籍證明）和配偶或同戶直系血親出具的同意提取確認書。職工本人無法親自辦理申請手續(xù)的，可以委托其配偶或直系血親代辦。代辦人除提供上述證明材料外，還應(yīng)提供本人的身份證、社會保障卡、與提取申請人之間的關(guān)系證明（結(jié)婚證、戶口簿或戶籍證明）以及提取申請人的書面委托。第四條職工符合支付房租提取條件的，可每半年一次向租賃房屋所在地的區(qū)、縣住房公積金管理部提出申請，并按規(guī)定提供相關(guān)證明材料。各區(qū)、縣公積金管理部應(yīng)當自受理申請之日起三個工作日內(nèi)，作出準予提取或者不準提取的決定，并書面通知申請人。準予提取的，申請人憑審核單到指定的建設(shè)銀行辦理提取和支付手續(xù)；不準提取的，受理機構(gòu)應(yīng)當說明理由。第五條提取金額以職工當時住房公積金賬戶實際存儲余額按十元倍數(shù)取整（賬戶保留十元以下）。符合本辦法第二條第（一）項的職工，每月可提取的住房公積金額度不應(yīng)超過租賃房屋的月租賃費用與廉租住房租金補貼的差額部分；符合本辦法第二條第（二）項的職工，每月可提取的住房公積金額度不應(yīng)超過租賃房屋的月租賃費用；符合本辦法第二條第（三）項的，每月可申請?zhí)崛〉淖》抗e金額度不應(yīng)超過租賃房屋的月租賃費用扣除家庭月工資收入20%后的差額部分，且每月最高可提取額度不超過1000元。第六條受理機構(gòu)有權(quán)對申請人申報的證明材料及相關(guān)情況進行調(diào)查、核對和審核。申請人有義務(wù)事實提供并應(yīng)接受受理機構(gòu)的相關(guān)調(diào)查、核對和審核。第七條本辦法由上海市公積金管理中心負責組織實施。本辦法自2009年10月1日起試行。

在職可以提取，要有住房貸款！提取公積金需同時滿足下列條件：有購房貸款的（公積金貸款或商業(yè)貸款均可）或自有房產(chǎn)無貸款的備注：貸款需滿一年

7，物業(yè)管理移交協(xié)議怎么寫

物業(yè)管理是一個從物業(yè)開發(fā)規(guī)劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業(yè) 管理服務(wù)的多種經(jīng)營、多類提供依其共性或關(guān)聯(lián)密切性而自然構(gòu)成不同板塊的過程。物業(yè)管理法規(guī)對不同階段和不同板塊物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系的組控也各有一些特殊規(guī)范必須或可供適用。因此，下面從物業(yè)管理用法實務(wù)和處理不同類型物業(yè)管理糾紛的角度，按物業(yè)管理各階段展開序列對物業(yè)管理易發(fā)糾紛及處理辦法作出論述。　　一、物業(yè)管理超前介入階段　　物業(yè)管理超前介入是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計時期，物業(yè)管理企業(yè) 及物業(yè)管理專家就主動介入或應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位邀聘介入，為能在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計中預(yù)先周全考慮和妥善安排便利以后業(yè)主自治管理事業(yè)和物業(yè)管理事業(yè)開展的項目(主要包括業(yè)主委員會辦公場所的物業(yè)管理專用房、可供物業(yè)管理經(jīng)營支配的商業(yè)用房和場地)，所作出的專業(yè)性技術(shù)咨詢服務(wù)活動。　　在物業(yè)管理超前介入階段，介入的方式是提供物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)。這種咨詢服務(wù)可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)摹Ｄ壳爸袊ㄒ?guī)中還沒有關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)合同的明文規(guī)定。中國《合同法》第124條規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。”據(jù)此條規(guī)定，訂立、履行物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)合同及追究違約責任辦法，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī) 定，并可以參照《合同法》第21章關(guān)于委托合同的規(guī)定及第18章第4節(jié)關(guān)于技術(shù)咨詢合同的規(guī)定。　　物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)如果是無償?shù)模瑒t可參照委托合同規(guī)范訂立服務(wù)合同和解決發(fā)生的糾紛，如果是有償?shù)模部梢詤⒄占夹g(shù)咨詢合同規(guī)范來訂立和解決發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同是指就特定房地產(chǎn)開發(fā)項目中的可供物業(yè)管理專用或經(jīng)營支配的商業(yè)用房和場地的合理安排、規(guī)劃設(shè)計以及如何減少妨害物業(yè)管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或?qū)＜医ㄗh等合同。需求咨詢方即物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同關(guān)系主體的委托人應(yīng)當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術(shù)背景材料及有關(guān)技術(shù)資料、數(shù)據(jù)；接受受托人的工作成果，支付報酬。　　關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數(shù)據(jù)，影響工作和質(zhì)量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應(yīng)當支付。受托人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應(yīng)當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔，但當事人另有約定的除外。　　關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)形成的知識產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規(guī)定，在物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術(shù)資料和工作條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當事人另有約定的，按照其約定。　　二、前期物業(yè)管理階段　　1.物業(yè)接管驗收期　　物業(yè)接管驗收，是由已與開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》的物業(yè)管理企業(yè)參照中國建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)及相關(guān)新標準，接管委托單位移交的物業(yè)所進行的驗收。《房屋接管驗收標準》之“1.2”中規(guī)定：“凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標準執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有的房屋的接管，可參照本標準執(zhí)行。”　　新建物業(yè)的接管驗收不同于竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交接對象等方面存在區(qū)別。接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認，交接驗收的對象是由開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條第(五)項規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工的綜合驗收中，包括“物業(yè)管理的落實情況”。因此，物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收的環(huán)節(jié)也成為超前介入管理的一種表現(xiàn)形式，但此時它并非驗收主角，也不獨立承擔什么法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結(jié)合起來，竣工驗收合格之日，物業(yè)也就移交物業(yè)管理企業(yè)接管了。　　物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理委托方與受托方之間發(fā)生的法定手續(xù)或約定手續(xù)，從管理服務(wù) 工作上講，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的超前介入咨詢服務(wù)轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中；從法律關(guān)系講，接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)履行生效的委托合同所應(yīng)盡的第一項重要義務(wù)，也是明確交接雙方責任、落實物業(yè)保修責任、維護將來入住業(yè)主合法權(quán)益、保證今后物業(yè)管理工作能夠正常開展的一個“法鎖”(即法律關(guān)系紐結(jié))。　　為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)當站在業(yè)主的立場上和從保證今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個方面：　　(1)接管驗收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設(shè)單位對存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對于其他質(zhì)量問題，可約定期限由開發(fā)建設(shè)單位負責維修，也可以采用費用補償?shù)霓k法，由接管方處理。　　(2)落實物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會議通過發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ) 設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人。　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第16條第2款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。”在物業(yè)保修實務(wù)中，有兩種主要做法：一是由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時用于代修，保修期滿，按時結(jié)算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之后，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問題和保修請求時，應(yīng)先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。　　(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。　　(4)為盡快發(fā)揮投資效益，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作就完成了。　　2.物業(yè)入伙期　　當物業(yè)管理企業(yè)的驗收接管完成后，物業(yè)就具備了入伙條件。所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng) 取鑰匙，接房入住或使用。由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)除管理物業(yè)以外，開展對人服務(wù)業(yè)務(wù)即與其服務(wù)對象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾、服務(wù)與服務(wù)感受的差異也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業(yè)管理問題和糾紛發(fā)生最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)高度重視這一時期，一方面應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓接房須知、收費通知書、管理規(guī)約一并寄給或送達業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)；另一方面應(yīng)充分做好預(yù)防和依法處理糾紛的準備，充分利用這一機會，做好物業(yè)管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業(yè)管理方的權(quán)利來源(委托授予的經(jīng)營管理權(quán)和國家法定的具有權(quán)利與義務(wù)結(jié)合性的物業(yè)管理職責)、權(quán)利性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)中的相對獨立的經(jīng)營管理權(quán)和物業(yè)管理事務(wù)受托處理權(quán)或代理權(quán))、義務(wù)和責任的有限性(限于復(fù)有物業(yè)財產(chǎn)的經(jīng)營管理、使用物業(yè)公共秩序的監(jiān)督和協(xié)助業(yè)主們維護、改良生活環(huán)境以及保安責任、物業(yè)質(zhì)量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規(guī)約的必要性和法定性、物業(yè)管理收費的項目及有關(guān)規(guī)范性文件依據(jù)。　　例如，針對業(yè)主對收取防盜門、防盜鎖、監(jiān)控和報警裝置等安全防范設(shè)施費用的異議，應(yīng)援用1996年1月5日建設(shè)部、公安部令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》(49號) 第12條規(guī)定：“城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)費用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔。”此外，應(yīng)秉行“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的理念，切實為業(yè)主著想辦事，例如，對業(yè)主進行物業(yè)驗收時予以熱情協(xié)助，并以專業(yè)知識和企業(yè)經(jīng)驗指導(dǎo)業(yè)主注意一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，贏得業(yè)主們的信賴。　　在物業(yè)入伙期易發(fā)糾紛主要是四類：　　(1)服務(wù)態(tài)度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況并向業(yè)主方賠禮道歉、請求諒解和物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部追究有關(guān)服務(wù)工作人員紀律責任等方法來處理。　　(2)服務(wù)差錯造成業(yè)主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權(quán)損害賠償原則作出處理。　　(3)格式條款合同糾紛。關(guān)于此類糾紛見本節(jié)后面關(guān)于消費者合法權(quán)益保護方面的糾紛中的有關(guān)說明。　　(4)業(yè)主驗收自己物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業(yè)接管驗收部分中已闡明物業(yè)質(zhì)量責任歸屬問題，有些業(yè)主因誤解而把物業(yè)管理企業(yè)當作責任人來找吵鬧要保修而引起糾紛。這類糾紛一般采用讓業(yè)主了解國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，說明責任歸屬問題，化解業(yè)主對物業(yè)管理公司的敵視情緒的辦法來處理，并盡可能協(xié)助業(yè)主追究開發(fā)建設(shè)方的責任，督促其履行保修義務(wù)。　　(5)房屋銷(預(yù))售合同中關(guān)于售后物業(yè)管理約定的糾紛。按物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定，住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與購房者在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預(yù))售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn) 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，于是雙方發(fā)生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應(yīng)當具體分析和提出個案對策，不能籠統(tǒng)簡單地規(guī)定不可以辭退或者應(yīng)當辭退的原則。　　3.房屋裝飾裝修期　　業(yè)主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便于居民進行家庭裝飾，中國建設(shè)部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關(guān)于房屋裝修裝飾的物業(yè)管理工作，預(yù)防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業(yè)的業(yè) 主人伙后突出的一項重要事務(wù)。《重慶市物業(yè)管理辦法》第24條明確要求：業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為，應(yīng)當勸阻和制止，并督促其改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān) 行政管理部門依法處理。　　……　　對房屋裝飾裝修中易發(fā)的糾紛之處理，應(yīng)注意以下幾點：①《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第15條第2款規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu) 。”若擅自變動了則按第69條規(guī)定“責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。”造成損失的，應(yīng)依法承擔賠償責任。②異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第28條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應(yīng)負責修復(fù)或賠償。”③業(yè)主與其所聘用的施工隊伍之間因裝飾裝修房屋質(zhì)量或報酬發(fā)生的糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，當事人協(xié)商解決不了的，可以申請調(diào)解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環(huán)境侵害行為和保護業(yè)主環(huán)境權(quán)，對能產(chǎn)生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應(yīng)當限定每天允許施工的時間。　　三、業(yè)主團體自治主持下的物業(yè)管理階段　　業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入業(yè)主團體自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運行階段。　　1.物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛　　關(guān)于辭退物業(yè)管理企業(yè)糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的信任基礎(chǔ)法理和中國《合同法》有關(guān)規(guī)定，委托合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只有物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)未能達到政府部門(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理服務(wù)效果標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。這種限制信任定律發(fā)揮作用，從而限制合同解除自由的規(guī)定是否妥當呢？有人認為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)繁雜，受托的物業(yè)管理企業(yè)投入的勞動量亦大，辛辛苦苦干了一段時間打下了物業(yè)管理上臺階的基礎(chǔ)，如果沒有什么違約行為，業(yè)主委員會將之辭退，好像不太公平，應(yīng)當立法保護物業(yè)管理企業(yè) 的商業(yè)利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經(jīng)濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經(jīng)營者更多快好省地創(chuàng)造綜合效益，就難免會失去委托人對其能力的信任，也自然就難免被更能干的經(jīng)營者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優(yōu)秀的受托人)解除合同，實質(zhì)上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落后的經(jīng)營管理方式及服務(wù)方式。因此，為充分發(fā)揮競爭機制作用和維護委托合同的信任基礎(chǔ)，鞭策物業(yè)管理企業(yè)居安思危，努力以自己不斷提高的服務(wù)水平來維系與業(yè)主們之間的信任關(guān)系，在有關(guān)立法上不應(yīng)對物業(yè)管理委托合同的解除設(shè)不必要的限制，而應(yīng)回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也并不必然導(dǎo)致合同解除，追究了違約責任后，合同還可能繼續(xù)履行，沒必要以違約作為合同解除的基本前提。當然，考慮到物業(yè)管理委托合同的商事性和物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)性，如果業(yè)主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數(shù)目也不會很小。　　從各地方的物業(yè)管理省級文件相關(guān)規(guī)定比較而言，上海市和重慶市的規(guī)定比較穩(wěn)妥，即：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案：①對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用予以按實結(jié)算，多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件。　　2.房屋維修、更新的費用糾紛　　根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的房屋維修、更新的費用糾紛。　　(1)屬于業(yè)主獨有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負責。　　(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。”其第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。　　1995年5月9日建設(shè)部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規(guī)定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復(fù)。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)租商業(yè)用房，應(yīng)注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。　　(3)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔，1989年11月1日建設(shè)部第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條，比較詳細地規(guī)定了凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。　　(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業(yè)部門專項管理的設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理維護，并承擔相應(yīng)費用。　　(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。　　(6)物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機關(guān)應(yīng)當督促限期維修；必要時，房地產(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施，排險解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設(shè)部第11號令《城市房屋修繕管理規(guī)定》)　　(7)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。反之，依不動產(chǎn)相鄰關(guān)系法理及規(guī)定，因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或賠償。　　3.物業(yè)的使用糾紛　　物業(yè)的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共利益的利用物業(yè)行為違法或不正當所引發(fā)的糾紛。處理這類糾紛應(yīng)適用社會公益優(yōu)先保障原則、維護相關(guān)行政管理秩序原則和尊重物業(yè)所有權(quán)屬主意思原則。　　物業(yè)管理法規(guī)明列出物業(yè)使用關(guān)系中的禁為行為：損害房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；占用、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)施或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設(shè)攤點、集貿(mào)市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；從事業(yè)主公約所禁止的營業(yè)；法律、法規(guī)及政府規(guī)章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規(guī)范的行為人，不僅業(yè)主、使用權(quán)人、居民、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻制止和舉報，而且有關(guān)行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)有權(quán)依法予以行政處罰。　　中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規(guī)劃法與土地利用總體規(guī)劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住宅、公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的書面同意。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當符合《廣告法》等有關(guān)規(guī)定的要求，征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并簽訂合同。對物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主們應(yīng)該按一定比例享受在共有共用的地方因設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。　　4.車輛停占車位及車輛保管糾紛　　……　　中國《消費者權(quán)益保護法》賦予了消費者九項權(quán)利：①安全權(quán)。消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。②知情權(quán)。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。③選擇權(quán)。消費者享有自主選擇商品或者服務(wù) 的權(quán)利。④公平交易權(quán)。消費者在購買商品或者接受服務(wù)時，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強制交易行為。⑤求償權(quán)。消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害時，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。⑥結(jié)社權(quán)。消費者享有依法成立維護自身合法權(quán)益的社會團體的權(quán)利。⑦獲取知識權(quán)。消費者享有獲得有關(guān) 消費和消費者權(quán)益保護方面的知識的權(quán)利。⑧受尊重權(quán)。消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時，享有其人格尊嚴、民族風俗習(xí)慣得到尊重的權(quán)利。⑨監(jiān)督權(quán)。消費者享有對商品和服務(wù)以及保護消費者權(quán)益工作進行監(jiān)督的權(quán)利。有權(quán)檢舉、控告侵害消費者權(quán)益的行為，有權(quán)對保護消費者權(quán)益工作提出批評和建議。　　根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的特點，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)消費者應(yīng)特別注意關(guān)于消費者權(quán)益的下列規(guī)定：　　(1)《消費者權(quán)益保護法》第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或接受服務(wù)的費用的一倍。”這就是所謂“加倍賠償”(又稱“退一賠一”)的法律依據(jù)，其中關(guān)鍵是對“欺詐行為”的認定。國家工商行政管理局于1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經(jīng)營者如果不能證明自己沒有“欺騙、誤導(dǎo)消費者”的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外，計量不準就是商品質(zhì)量不合格，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，購到計量不準商品的消費者可以向經(jīng)營者索取商品金額價格3倍的賠償。　　(2)《消費者權(quán)益保護法》第25條規(guī)定：“經(jīng)營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。”第43條規(guī)定，違反上述條款規(guī)定的，“應(yīng)當停止侵害、恢復(fù)名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償損失。”這就是消費者名譽權(quán)、人身自由權(quán)受到侵害時要求精神損害賠償?shù)姆梢罁?jù)。《民法通則》第120條規(guī)定，也是人身權(quán)受到侵害時可以要求精神損害賠償?shù)囊罁?jù)。在物業(yè)管理實務(wù)中，特別要注意對保安人員的行為規(guī)范化、合法、尊重人權(quán)的教育，防止發(fā)生侵犯業(yè)主、使用人等的人身權(quán)、人身自由的錯誤和違法行為。　　(3)《消費者權(quán)益保護法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng) 當承擔的民事責任。”含有這方面的內(nèi)容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。條款合同不同于示范合同，它是由當事人一方(經(jīng)營者)預(yù)先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為“服從合同”。中國《合同法》第39、40、41條對格式條款作了專門規(guī)范，要求提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則，確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。　　順帶指出，關(guān)于一些業(yè)主、使用人拒交物業(yè)管理費引起的收費糾紛，物業(yè)管理企業(yè)可依照《民事訴訟法》第189條的規(guī)定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務(wù)人異議而終結(jié)的，申請費由申請人負擔；債務(wù)人未提出異議的，申請費由債務(wù)人負擔。　　在業(yè)主團體自治主導(dǎo)的物業(yè)管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業(yè) 管理活動中會發(fā)生，但不是物業(yè)管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業(yè)管理從業(yè)人員特別是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理層人員及行政主管機關(guān)的工作人員，應(yīng)在日常工作和學(xué)習(xí)中，注意收集、研究物業(yè)管理實務(wù)糾紛案例分析資料和相關(guān)法學(xué)理論文著，以利于不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……　　參考物業(yè)管理文章

物業(yè)管理用房移交協(xié)議移交方：（甲方）接收方：（乙方）一、甲方按照國家相關(guān)規(guī)定，將物業(yè)管理用房一次性移交給乙方，房屋基本情況、面積、位置、室內(nèi)裝修等見附件一《物業(yè)管理用房清單》。二、甲方提供的物業(yè)管理用房屋所有權(quán)歸全體業(yè)主，使用權(quán)歸乙方，使用期限為物業(yè)管理服務(wù)合同有效期，期間社區(qū)建設(shè)政策法規(guī)如有變動，雙方協(xié)商做出調(diào)整。三、如遇特殊情況甲方需調(diào)整物業(yè)管理用房屋，應(yīng)提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。四、乙方應(yīng)充分利用甲方提供的房屋，除物業(yè)服務(wù)工作外，禁止挪作他用。五、乙方在使用該房屋期間應(yīng)盡到日常維修維護義務(wù)，乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，乙方因故意或過失造成房屋和配套設(shè)備的毀損，應(yīng)負恢復(fù)房屋原狀或賠償經(jīng)濟損失責任。六、乙方使用物業(yè)管理房屋期間，發(fā)生的稅費由_______方承擔，水、電、氣、熱等費用由_____方承擔。乙方如需裝修房屋，費用自理。七、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商后可另行簽訂補充協(xié)議。八、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方蓋章后生效。　　甲方：乙方：

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