上海市房價(jià)論文結(jié)論，跪求一篇關(guān)于對當(dāng)前房價(jià)的分析的學(xué)術(shù)論文字?jǐn)?shù)在1200字1

來源：整理時(shí)間：2022-11-30 15:36:49 編輯：上海生活手機(jī)版

1，跪求一篇關(guān)于對當(dāng)前房價(jià)的分析的學(xué)術(shù)論文字?jǐn)?shù)在1200字1

我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[摘　要] 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市居民的住宅問題日益成為民眾關(guān)心的焦點(diǎn)，也成為黨和政府對民生問題關(guān)注的熱點(diǎn)之一。隨著我國市場化的推進(jìn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。本文通過對我國房地產(chǎn)市場的形勢、房價(jià)的分析，提出房地產(chǎn)發(fā)展策略。[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)　房價(jià)　發(fā)展策略一、2008 年我國房地產(chǎn)市場形勢1 . 商品住宅供應(yīng)打破近三年來逐年遞減的趨勢2005 年～2007 年，北京市土地供應(yīng)穩(wěn)步增長，商品住宅供應(yīng)卻逐年減少，北京市場閑置土地?cái)?shù)量可觀。2008 年，政府加強(qiáng)整治閑置土地，開發(fā)商規(guī)避奧運(yùn)后市場風(fēng)險(xiǎn)兩大因素促使商品住宅放量，相信“奧運(yùn)停工”亦無法阻擋住宅放量大趨勢。2 . 購房郊區(qū)化趨勢加快北京市內(nèi)土地日益減少，購房成交向城市外圍擴(kuò)散，郊區(qū)房市升溫中。北京市歷年郊區(qū)( 城市發(fā)展新區(qū)+ 生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊區(qū)成交比重較去年同期增加5.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中，近郊區(qū)( 城市發(fā)展新區(qū)) 成交比重較去年同期(27.0%)增加4.7 個(gè)百分點(diǎn)。3 . 一手住宅房價(jià)持續(xù)上漲經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，股市資本向房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，流動(dòng)性過剩都將成為房價(jià)上漲的助動(dòng)力，2008 年，奧運(yùn)會(huì)將全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地產(chǎn)市場，龐大的市場需求必將帶動(dòng)房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸顯“90m2,70%”政策頒布已一年有余，2007 年90m2 以下供應(yīng)比重仍然較低，僅占19%，而曾因該政策延遲入市的項(xiàng)目將在2008年陸續(xù)上市，小戶型放量。9 0 m 2 以上戶型價(jià)格明顯高于小戶型，而隨著“90m 2,70% ”政策效力的顯現(xiàn)，大戶型稀缺，推動(dòng)其價(jià)格進(jìn)一步高漲。二、房地產(chǎn)價(jià)格目前，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10 年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。1 . 房價(jià)漲幅逐月回落“從總體走勢看，目前房價(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經(jīng)濟(jì)述評(píng)認(rèn)為，面對銷售萎縮的市場，開發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場。 “購房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房價(jià)正在失去上漲的動(dòng)力。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1 月～5 月，4 0 個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢。為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。今年1 月，國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。“今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5 次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。”2 . 超出國民消費(fèi)能力“當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”根據(jù)全國6 . 5 萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長6 . 3 % ，遠(yuǎn)低于房價(jià)近幾年的增長幅度。同時(shí)，維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道“銷售”在今年表現(xiàn)一直不佳。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上半年北京住宅銷售面積為349.3 萬平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷售面積170.41 萬平方米，同比減少54.38%。三、房地產(chǎn)發(fā)展策略1.新型房地產(chǎn)營銷模式GIS/VRGIS 應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，可以直觀地表示樓盤位置、空間分布及其分層分戶圖，可以對樓盤基礎(chǔ)設(shè)施及其銷售情況等大量數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)。通過G I S 電子地圖可以使購房者任意放大縮小地圖，自由地在地圖上漫游。從而為房地產(chǎn)管理和決策提供依據(jù)。V R 虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)后，將文字、聲音、二維圖形圖像、三維動(dòng)畫結(jié)合，能將幾年后才能建成的小區(qū)，在電腦上建成。客戶可以從任意角度來觀察房間的效果，還可以按自己選擇的任意路徑進(jìn)行漫游，可以引導(dǎo)觀眾進(jìn)入真實(shí)感和可視化，達(dá)到最完善的地步。2 . 加強(qiáng)物業(yè)品牌的管理及宣傳作為服務(wù)這種無形的商品沒有類似其他有形商品的質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量的惟一標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主的滿意程度。制定標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)品牌管理手冊，將服務(wù)過程規(guī)范化，逐漸培養(yǎng)業(yè)主對物業(yè)品牌的信任度和忠誠度。此外，針對市場建立一個(gè)獨(dú)特的品牌形象，并對品牌的整體形象進(jìn)行設(shè)計(jì)、傳播，從而在顧客心中占據(jù)獨(dú)特的地位。然后再結(jié)合平面、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體制定一套長期的宣傳計(jì)劃，加強(qiáng)品牌的宣傳力度。3. 房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略隨著消費(fèi)者的“品牌意識(shí)”，房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌理念日漸升溫。消費(fèi)者對于情感表達(dá)、個(gè)性展現(xiàn)抑等附加價(jià)值的追求愈加強(qiáng)烈。房地產(chǎn)品牌的核心是提供給客戶的產(chǎn)品或服務(wù)最大的價(jià)值/價(jià)格比。隨著購房者的成熟，產(chǎn)品服務(wù)成為房地產(chǎn)品牌創(chuàng)建的重要因素，應(yīng)貫穿于售前、售中和售后全程，主要體現(xiàn)在以客戶為中心，滿足需要，增加品牌的高附加值。同時(shí)，房地產(chǎn)是綜合性很強(qiáng)的文化產(chǎn)業(yè)，是城市文化及城市景觀的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建品牌是一項(xiàng)長期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須要有準(zhǔn)確的市場調(diào)研，科學(xué)的品牌策略和定位，堅(jiān)持不斷的品牌創(chuàng)新及無微不至的品牌管理和維護(hù)。參考文獻(xiàn):[1]鮮　超:中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(9)[ 2 ]張曉瑞　董亥寧: 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢[ J ] . 產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊,2008(6)[ 3 ]孟曉蘇:中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2002

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2，求有關(guān)房價(jià)問題論文

　　摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認(rèn)它首先是個(gè)商品，對于一個(gè)商品的定價(jià)，首先我們要考慮到其成本價(jià)，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，這是決定房價(jià)的基礎(chǔ)。其次是開發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi)，這些費(fèi)用都是比較有彈性的，開發(fā)商和政府都會(huì)從自身利益出發(fā)定義其中價(jià)格。還有市場供求關(guān)系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價(jià)趨向于均衡價(jià)格，大體符合價(jià)值。　　但是如今房價(jià)出現(xiàn)了過高的情況，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，加入了WTO，申奧成功，世博會(huì)的開辦和上海近幾年來的發(fā)展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價(jià)上漲是遲早問題，有錢的個(gè)人也出現(xiàn)了想買房增值的做法，加上開發(fā)商、地方政府、地方媒體、金融機(jī)構(gòu)等形成利益集團(tuán)進(jìn)行各種宣傳鼓吹，都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的上漲。　　首先我個(gè)人覺得加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)很有必要。其次根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)不同的收入群體制定房地產(chǎn)政策，可以多蓋些經(jīng)濟(jì)適用房再次要有正確的宣傳導(dǎo)向作用。　　關(guān)鍵：市場經(jīng)濟(jì)體制政府宏觀調(diào)控規(guī)范市場合理房價(jià)　　房價(jià)永遠(yuǎn)是牽動(dòng)著百姓與媒體神經(jīng)的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一“住”指的就是人們的住房問題。對于咱中國人來說，有一個(gè)屬于自己的“窩”更加意義非凡，房子對于中國的老百姓來說已經(jīng)不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價(jià)不斷上漲，并且這個(gè)問題并沒有得到有效的解決，過高的房價(jià)給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。以下僅是我個(gè)人對于這個(gè)問題的一些看法和觀點(diǎn)。　　一、決定商品房價(jià)格的因素　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較復(fù)雜的行業(yè)，涉及的相關(guān)行業(yè)很多，對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用很強(qiáng)。一般來說房價(jià)要與本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平相適應(yīng)，超前或落后都不是好現(xiàn)象，都會(huì)對國家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定造成一定的影響，所以對房價(jià)的合理性行進(jìn)分析，采取有效的措施控制房價(jià)是非常必要的。　　分析房價(jià)問題，首先不能脫離我國的市場經(jīng)濟(jì)體制，總所周知，我國現(xiàn)實(shí)行的市社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制。也就是說價(jià)格是由市場形成、市場機(jī)制調(diào)節(jié)的。雖然房地產(chǎn)商可以對房價(jià)進(jìn)行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價(jià)的漲幅跌落。因?yàn)檎畷?huì)通過宏觀調(diào)控來影響房價(jià)，主要是通過財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等間接手段影響房價(jià)，也不能直接決定房價(jià)。　　如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認(rèn)它首先是個(gè)商品，對于一個(gè)商品的定價(jià)，首先我們要考慮到其成本價(jià)啊，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價(jià)錢和從這塊地上將房子蓋起來的費(fèi)用，其中也包含人工和材料的費(fèi)用。這是決定房價(jià)的基礎(chǔ)。其次是開發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi)，這些費(fèi)用都是比較有彈性的，開發(fā)商和政府都會(huì)從自身利益出發(fā)定義其中價(jià)格。舉個(gè)例子，如果開發(fā)商向銀行貸款將建筑工程繼續(xù)下去，那么，他就要相應(yīng)地付給銀行一定的利息，開發(fā)商在對房子定價(jià)上也會(huì)考慮到這一點(diǎn)，所以房價(jià)又會(huì)被無形中提高了。　　除了以上這些對于房價(jià)起到直接影響的因素之外，還有幾個(gè)因素也會(huì)間接影響到房價(jià)。首先是市場供求關(guān)系，學(xué)過一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道，一樣商品出現(xiàn)供大于求時(shí)，價(jià)格會(huì)相應(yīng)下降，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然會(huì)上漲，并且房價(jià)始終圍繞房屋價(jià)值上下波動(dòng)。其次，百姓的收入水平高低也會(huì)影響到市場需求，既而影響到房價(jià)。再次就是市場的競爭。房產(chǎn)開發(fā)商之間的互相競爭也會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響，當(dāng)競爭激烈時(shí)，就會(huì)抑制房價(jià)。同樣如果購房者之間進(jìn)行競爭時(shí)，就會(huì)抬高房價(jià)。　　房價(jià)主要是受以上個(gè)因素交互作用影響的。所以房價(jià)有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規(guī)律的調(diào)節(jié)必然使房價(jià)趨向于均衡價(jià)格，大體符合價(jià)值。　　二、對當(dāng)前房價(jià)的分析　　[國外有個(gè)公認(rèn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的價(jià)格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我們來計(jì)算下上海現(xiàn)在的房價(jià)是否合理。根據(jù)政府相關(guān)部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那么家庭年收入為72000元，如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來算，顯然如今的房價(jià)明顯過高。　　那么導(dǎo)致房價(jià)過高的原因又是什么呢？其中人為炒作是其中一個(gè)重要原因。首先隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，加入了WTO，申奧成功，世博會(huì)的開辦和上海近幾年來的發(fā)展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價(jià)上漲是遲早問題，有錢的個(gè)人也出現(xiàn)了想買房增值的做法，加上開發(fā)商、地方政府、地方媒體、金融機(jī)構(gòu)等形成利益集團(tuán)進(jìn)行各種宣傳鼓吹，都會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的上漲。況且房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產(chǎn)商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。　　在各方面來看，百姓或主動(dòng)，當(dāng)然更多地是被動(dòng)地接受房價(jià)過高的這個(gè)情況。還要提到的一點(diǎn)是，如今我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介也存在著不完善的情況中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，從業(yè)人員的資格規(guī)范還沒有完全落實(shí)到位，造成該行業(yè)的秩序混亂，中介機(jī)構(gòu)不是完全的為購房者服務(wù)，更多的自己的利益，飽食其中差價(jià)，這對購房者來說更是雪上加霜。　　在從目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題和國家采取的措施來看，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是滯后的，雖然對房價(jià)的調(diào)控中央政府是有很大的決心和很強(qiáng)烈的意愿的，但國家出臺(tái)政策往往是在問題已經(jīng)凸現(xiàn)后才制定的，絕大多數(shù)采取的是事后控制的手段，政策出臺(tái)時(shí)市場出現(xiàn)的問題影響已經(jīng)很大，而且已經(jīng)造成了一定程度的不良后果，控制起來難度也已經(jīng)加大了。而且從中央政府落實(shí)到地方政府往往也是有難度的。試想，房價(jià)會(huì)影響當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，在一定程度上會(huì)影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度。所以這些都會(huì)造成中央政策的失效或打折現(xiàn)象。　　三、讓房價(jià)保持相對合理的建議　　如今過高的房價(jià)，給許多購房者帶來了很多生活的壓力，或是因?yàn)楦叻績r(jià)而沒有能力購買能力而苦悶，或是貸款后住上新房后，成為名符其實(shí)的“房奴”，整日背著精神壓力為早點(diǎn)還清貸款努力奮斗，卻發(fā)現(xiàn)清款之日還是遙遙無期。可不可以采取一些措施，讓房價(jià)保持相對合理，讓百姓安心地住進(jìn)新房子。　　首先我個(gè)人覺得加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)很有必要。目前我國房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范，行業(yè)規(guī)范，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司的資質(zhì)規(guī)定審查，從業(yè)人員的資格規(guī)定和審查還很不到位，對違反行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)公司的懲處沒有一個(gè)統(tǒng)一的法律規(guī)定而且房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性很強(qiáng)。政府在進(jìn)行防堤建設(shè)時(shí)可以有意向地讓一些國有企業(yè)或一些盈利目的不是很強(qiáng)的企業(yè)單位開發(fā)，這樣也有利于通過他們達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。同時(shí)政府可以出臺(tái)一些相關(guān)政策，和對一些原有政策進(jìn)行改革。可以進(jìn)行工資制度改革，社會(huì)保障制度的建立，公積金的建立和落實(shí)切實(shí)有效的制定和落實(shí)福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。　　其次根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)不同的收入群體制定房地產(chǎn)政策，應(yīng)是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品以適應(yīng)各自收入群體的需求。可以多蓋些經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)闈?jì)適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經(jīng)出臺(tái)了一些相關(guān)政策了，許多經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買者進(jìn)行把關(guān)，防止一些人利用房價(jià)低的優(yōu)勢買多后，再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，賺取差價(jià)，這樣真正的經(jīng)濟(jì)意義就沒有體現(xiàn)在百姓身上。　　再次要有正確的宣傳導(dǎo)向作用。文章前面我提到有些居民想買房增值因?yàn)樽≌遣粍?dòng)產(chǎn)。況且現(xiàn)在社會(huì)穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，升值空間很大。開發(fā)商們也正是看準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)不斷宣傳房地產(chǎn)的保值增值功能，誘使購房者買高價(jià)的住房。這樣不利于讓房價(jià)保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導(dǎo)居民購房，不要總是宣揚(yáng)房地產(chǎn)的增值功能多強(qiáng)，正確的引導(dǎo)居民正確的看待房地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)槿藗冑I房還是主要用來居住，要更強(qiáng)調(diào)它的居住功能而不是一味的強(qiáng)調(diào)它的增值作用。

求有關(guān)房價(jià)問題論文

3，求一篇關(guān)于房地產(chǎn)的畢業(yè)論文15000字左右有重謝

　　房地產(chǎn)專升本畢業(yè)論文　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向：目前重慶，武漢，杭州等經(jīng)濟(jì)受到國家政策的打壓房產(chǎn)的價(jià)格開始回落。　　2.房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素實(shí)證研究：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀　　運(yùn)用線性回歸的方法，選取流動(dòng)負(fù)債率和長期負(fù)債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來看，各項(xiàng)指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實(shí)證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了分析。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，找出相對有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時(shí)分析行業(yè)整體和單個(gè)公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價(jià)變動(dòng)與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來說績效評(píng)價(jià)體系包括業(yè)績目標(biāo)、業(yè)績輔導(dǎo)和業(yè)績評(píng)價(jià)。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進(jìn)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的所有績效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價(jià)上漲會(huì)對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評(píng)價(jià)的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實(shí)證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會(huì)計(jì)信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。《我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實(shí)證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運(yùn)用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長之間的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對當(dāng)前GDP變動(dòng)的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長時(shí)期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價(jià)值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價(jià)，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個(gè)關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時(shí)，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動(dòng)都是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動(dòng)有助于預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過熱容易引起房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價(jià)格有正向的推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。這個(gè)結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。　　選取一系列房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價(jià)格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進(jìn)入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價(jià)收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個(gè)較高的水平。房地產(chǎn)價(jià)格是基于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平臺(tái)上的，一旦價(jià)格增長過快，超過國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴(yán)重的后果;但價(jià)格下降，也會(huì)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個(gè)指標(biāo)變量運(yùn)用因子模型進(jìn)行了實(shí)證分析，但在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實(shí)際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進(jìn)行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價(jià)格宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取6個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進(jìn)而選取出兩個(gè)自變量與房地產(chǎn)價(jià)格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進(jìn)行分析在一個(gè)簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格問題。從房地產(chǎn)價(jià)值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預(yù)期三個(gè)方面探討了房價(jià)波動(dòng)的構(gòu)成、機(jī)制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房價(jià)調(diào)控對策。運(yùn)用2001一2003年中國上市公司年報(bào)中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財(cái)務(wù)績效和企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，多元化水平與財(cái)務(wù)績效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價(jià)值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價(jià)變動(dòng)、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證性分析。并運(yùn)用了實(shí)證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當(dāng)前的形勢下如何提高自身的績效與價(jià)值。可以為上市公司在物價(jià)變動(dòng)時(shí)和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財(cái)務(wù)杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個(gè)步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)和共性。從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價(jià)的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計(jì)分析方法，主要從實(shí)證角度分析各因素對房價(jià)的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價(jià)的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是房價(jià)上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價(jià)格等角度分析供給因素對房價(jià)的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價(jià)的影響，指出個(gè)人住房貸款推動(dòng)了房價(jià)的上漲。未完……

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