上海市2019春節(jié)后房市，樓市告別小陽春多地調(diào)控政策再收緊

來源：整理時間：2022-12-21 21:26:13 編輯：上海生活手機版

1，樓市告別小陽春多地調(diào)控政策再收緊

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，樓市小陽春過后，全國樓市5月份出現(xiàn)了明顯的分化，除個別新興城市外，多數(shù)地區(qū)房價上漲動力不足，樓市熱度減弱，小陽春終結(jié)。與此同時，最近2個月，多地政策再度收緊，海南、廣州、蘇州、合肥等地繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。熱度下降58同城、安居客發(fā)布《5月國民安居指數(shù)報告》顯示，5月份全國樓市小幅回暖，67個重點監(jiān)測城市中，新房價格環(huán)比上漲0.44%，二手房環(huán)比上漲0.11%。5月份樓市“小陽春”終結(jié)，樓市熱度兩極分化，房價上漲動力偏弱。用戶找房行為方面，5月全國新房找房熱度環(huán)比下降2.4%，一線城市找房熱度環(huán)比微漲0.5%，二線城市出現(xiàn)較大幅度下行，降幅為4.1%。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，5月份樓市整體出現(xiàn)降溫，3月、4月的“小陽春”在5月沒有得到延續(xù)，樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后的一波小高潮后，漸漸恢復(fù)到正常水平。同時北京、上海找房熱度提升更多體現(xiàn)在二手房層面，預(yù)計今年二季度一線城市的市場交易量仍將好于去年三、四季度，但房價的上漲動力依然偏弱。新房市場方面，5月份全國67個主要城市新房均價為16353元/平方米。67城中，有40個城市的新房房價環(huán)比上漲。從房價增幅來看，新興城市潛力超過一線和新一線城市，環(huán)比增長前五的城市分別是：濰坊、南京、濟寧、揚州、大連。二手房市場方面，5月份全國67個主要城市二手房掛牌均價為15202元/平方米，環(huán)比上漲0.11%。67城中有41城二手房掛牌房價環(huán)比提升。其中，北京市二手房掛牌價則相對較高，掛牌均價59820元/平方米，深圳及上海緊隨其后。全國二手房房價環(huán)比漲幅最高的城市為舟山、洛陽、廈門、吉林、杭州，其中廈門二手房掛牌均價達到45355元/平方米，超越廣州。政策收緊預(yù)期強與此同時，多地加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控措施。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達41次；2019年前5個月，累計調(diào)控次數(shù)達205次，同比增長近30%。最近2個月，多地政策再次出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。此外，5月以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警、約談、問責(zé)機制再次出現(xiàn)。住建部再次強烈發(fā)聲，連續(xù)2個月針對多城市的房價上漲提示預(yù)警。此外，地方調(diào)控收緊預(yù)期較強。5月下旬，銀保監(jiān)會公布2019年銀行機構(gòu)“鞏固治亂象成果、促進合規(guī)建設(shè)”工作要點，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對房地產(chǎn)融資等加強監(jiān)管。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2018年四季度至2019年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控整體平穩(wěn)。信貸增量供應(yīng)下，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量價齊升”的小陽春行情。在此情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯的收緊趨勢。最近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控超過百次，密度在歷史看，處于最高階段。張大偉指出，穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是全面調(diào)控要求，整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響有限。未來樓市走向如何，取決于政策層對信貸政策的調(diào)控力度。

樓市告別小陽春多地調(diào)控政策再收緊

2，樓市還在降溫一二三線城市房價環(huán)比漲幅全部回落

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年10月份70城房價，一二三線城市房價環(huán)比漲幅全部出現(xiàn)回落。不過，有一個現(xiàn)象值得注意，商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，商品房銷售額增速也在加快。商品房銷售上去了，而房價漲幅卻在放緩，原因為何？一二三線城市房價環(huán)比漲幅全部出現(xiàn)回落國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬說，2019年10月份商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有落。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均有所回落。新房方面，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。二手房方面，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，漲幅比上月回落0.3個百分點。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示，“金九不金”之后，“銀十”成色也明顯不足，市場降溫的大背景下全國房價整體上行的壓力已經(jīng)偏弱。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房價漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn)。從10月份市場數(shù)據(jù)看，房價漲幅基本平穩(wěn)，“金九銀十”表現(xiàn)并不明顯。新房、二手房環(huán)比下降城市增多在新房方面，新房價格環(huán)比下降的城市從9月份的12個擴大到10月份的17個。只有50城新房價格環(huán)比上漲，較9月份減少3個城市。這是新房環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)5個月減少。整體來看，4月、5月份環(huán)比上漲城市數(shù)量為67個，6月份減少到63個，7月份下降到60個，8月份下降到55個，9月份縮減到53個，10月份又進一步減少到50個。二手房方面，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量從9月份的28個進一步擴大到35個。只有31個城市房價環(huán)比上漲，較9月份環(huán)比上漲城市數(shù)量減少9個。來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)張大偉表示，二手房上漲城市僅31個，是最近4年多的最低點。新建住宅上漲城市50個，也最近2年的市場最低點。張波指出，二三線房價漲幅加速回落。10月份僅有呼和浩特、西寧新房房價環(huán)比上漲超過2個百分點，而二手房價環(huán)比上漲超過2個百分點的城市為零。房價漲幅下降，為何銷售在上升？盡管房價漲幅在回落，但銷售卻開始上升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。張波指出，這是因為眾多房企采取“以價換量”方式拉動銷售，在拉動全國銷售面積10月同比微增的同時，對于房價也同步產(chǎn)生下拉作用。熱點城市依然存在，但難掩整體市場走弱的大趨勢。張大偉表示，的確有些城市在“以價換量”。雖然整體市場成交量依然上行，但從房價看，市場調(diào)整趨勢明顯，一二三線城市逐漸進入調(diào)整期。如果沒有明顯政策調(diào)整，市場拐點會出現(xiàn)。　　樓市春節(jié)前或繼續(xù)降溫對于未來房地產(chǎn)的走勢，張波指出，房價穩(wěn)中有降之下，市場熱度同步下行，在調(diào)控長期從嚴(yán)的背景下，購房者預(yù)期已經(jīng)明顯呈現(xiàn)“看平”，很多城市和區(qū)域如果不“以價換量”很難拉動銷量提升，高成本和降售價的雙重壓力下，銷售增長也會出現(xiàn)明顯壓力。“從2019年1-10月房地產(chǎn)換擋表現(xiàn)來看，調(diào)控換擋、城市換擋、利率換擋都已基本落定并發(fā)揮出實際效果”，張波預(yù)計，11-12月房企的換擋依然會持續(xù)，全國樓市降溫的態(tài)勢在2020年春節(jié)前很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。張大偉分析，后續(xù)如果沒有明顯的信貸變化，預(yù)計下調(diào)趨勢將在2019年持續(xù)。當(dāng)下CPI保持高位，10月份的LPR保持平穩(wěn)，整體看，樓市政策預(yù)計依然以穩(wěn)定為主

樓市還在降溫一二三線城市房價環(huán)比漲幅全部回落

3，地方兩會釋放2019樓市信號三穩(wěn)成政策關(guān)鍵方向

告別房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺的2018年，房地產(chǎn)市場從此前的高溫狀態(tài)逐漸退燒。2019年1月以來，地方“兩會”陸續(xù)召開，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步明朗，其中穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”是大部分省份明確提及的政策關(guān)鍵方向，“一城一策”、“完善住房保障體系”成為2019年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)人士指出，未來調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將繼續(xù)影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。多地強調(diào)“三穩(wěn)” 突出“一城一策”住建部部長王蒙徽在2018年底召開的全國住建工作會議上提出，堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項行動。延續(xù)這一工作要求，近期多地“兩會”上明確提及“三穩(wěn)”，并強調(diào)“一城一策”。如福建提出，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。河南強調(diào)2019年將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。杭州、寧波、成都、長沙等地也明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點。上海將加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價保持總體穩(wěn)定。深圳強調(diào)，以更多經(jīng)濟手段構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進住宅政策性金融機構(gòu)改革試點。陜西提出，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)風(fēng)險。四川省提出加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，2019年各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，要科學(xué)分析、比較評價，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上實施，防止投資投機“卷土重來”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將繼續(xù)影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，2018年的多輪多城房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化寬松與收緊并存或迎政策微調(diào)期對于今年地方“兩會”有關(guān)房地產(chǎn)市場的新特點，張大偉分析認(rèn)為，“三穩(wěn)”成為2019年地方“兩會”最為關(guān)鍵的政策方向，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是2018年下半年來房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，在今年地方“兩會”中被大部分省份明確提及。“整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢，對調(diào)控不利的城市將繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實是雙向調(diào)節(jié)，大漲和暴跌都不是穩(wěn)定。”另一方面，張大偉向經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)表示，由地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)甚至下行的趨勢下，過去過于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)改變或成為趨勢，政策將出現(xiàn)寬松與收緊并存的情況。從實際情況來看，各地確實已陸續(xù)出現(xiàn)政策微調(diào)，有松有緊。去年四季度菏澤、珠海、廣州等城市對樓市相關(guān)政策微調(diào)，近期青島高新區(qū)宣布暫停執(zhí)行搖號售房規(guī)則，杭州貸款政策多次微調(diào)，一些銀行規(guī)定，在子女作為共同還款人的情況下，可延長老年人購房的貸款年限。而海口、汕頭、長沙則出現(xiàn)收緊信號，海口暫停企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅；汕頭和長沙收緊了公積金提取范圍及額度等。張大偉預(yù)計，2019年全國可能出現(xiàn)一輪30城以上的房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，將標(biāo)志本輪樓市調(diào)控全面見底。“特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整，部分城市銀行也可能變相地調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。“保障性住房供應(yīng)加大堅持租購并舉在十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房一直是我國房地產(chǎn)市場的“熱詞”，今年各地“兩會”進一步強調(diào)完善住房保障體系，堅持租購并舉。北京提出，2019年將出臺進一步規(guī)范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩(wěn)定；多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。廣州明確，2019年要擴大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬套。上海提出，新增供應(yīng)各類保障房8萬套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設(shè)籌集力度，建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應(yīng)3.4萬套。福建、江蘇、天津、南京等多個省市也提出，2019年將增加長期租賃住房供應(yīng)，堅持租購并舉，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，重視保障、鼓勵租賃是近年來構(gòu)建“租購并舉”住房格局中的重要一環(huán)，今年多地將進一步補齊保障和租賃的短板。針對目前房屋租賃市場諸多不規(guī)范現(xiàn)象，多地加強制度建設(shè)、金融支持，有利于實現(xiàn)租售“兩條腿”走路。經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)（記者李方）

地方兩會釋放2019樓市信號三穩(wěn)成政策關(guān)鍵方向