上海市2019春節后房市，樓市告別小陽春多地調控政策再收緊

來源：整理時間：2022-12-21 21:26:13 編輯：上海生活手機版

1，樓市告別小陽春多地調控政策再收緊

機構數據顯示，樓市小陽春過后，全國樓市5月份出現了明顯的分化，除個別新興城市外，多數地區房價上漲動力不足，樓市熱度減弱，小陽春終結。與此同時，最近2個月，多地政策再度收緊，海南、廣州、蘇州、合肥等地繼續針對房地產加碼調控。熱度下降58同城、安居客發布《5月國民安居指數報告》顯示，5月份全國樓市小幅回暖，67個重點監測城市中，新房價格環比上漲0.44%，二手房環比上漲0.11%。5月份樓市“小陽春”終結，樓市熱度兩極分化，房價上漲動力偏弱。用戶找房行為方面，5月全國新房找房熱度環比下降2.4%，一線城市找房熱度環比微漲0.5%，二線城市出現較大幅度下行，降幅為4.1%。58安居客房產研究院首席分析師張波表示，5月份樓市整體出現降溫，3月、4月的“小陽春”在5月沒有得到延續，樓市在經歷了春節后的一波小高潮后，漸漸恢復到正常水平。同時北京、上海找房熱度提升更多體現在二手房層面，預計今年二季度一線城市的市場交易量仍將好于去年三、四季度，但房價的上漲動力依然偏弱。新房市場方面，5月份全國67個主要城市新房均價為16353元/平方米。67城中，有40個城市的新房房價環比上漲。從房價增幅來看，新興城市潛力超過一線和新一線城市，環比增長前五的城市分別是：濰坊、南京、濟寧、揚州、大連。二手房市場方面，5月份全國67個主要城市二手房掛牌均價為15202元/平方米，環比上漲0.11%。67城中有41城二手房掛牌房價環比提升。其中，北京市二手房掛牌價則相對較高，掛牌均價59820元/平方米，深圳及上海緊隨其后。全國二手房房價環比漲幅最高的城市為舟山、洛陽、廈門、吉林、杭州，其中廈門二手房掛牌均價達到45355元/平方米，超越廣州。政策收緊預期強與此同時，多地加強了對房地產的調控措施。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年5月，全國針對房地產的調控措施高達41次；2019年前5個月，累計調控次數達205次，同比增長近30%。最近2個月，多地政策再次出現明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續針對房地產加碼調控。此外，5月以來，針對房地產行業的預警、約談、問責機制再次出現。住建部再次強烈發聲，連續2個月針對多城市的房價上漲提示預警。此外，地方調控收緊預期較強。5月下旬，銀保監會公布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果、促進合規建設”工作要點，嚴查房地產違規融資。銀監系統再次針對房地產融資等加強監管。中原地產首席分析師張大偉認為，2018年四季度至2019年一季度，房地產調控整體平穩。信貸增量供應下，部分城市房地產市場出現“量價齊升”的小陽春行情。在此情況下，房地產調控政策從4月中旬開始出現了明顯的收緊趨勢。最近兩個月房地產調控超過百次，密度在歷史看，處于最高階段。張大偉指出，穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。“穩地價、穩房價、穩預期”是全面調控要求，整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響有限。未來樓市走向如何，取決于政策層對信貸政策的調控力度。

樓市告別小陽春多地調控政策再收緊

2，樓市還在降溫一二三線城市房價環比漲幅全部回落

11月15日，國家統計局發布2019年10月份70城房價，一二三線城市房價環比漲幅全部出現回落。不過，有一個現象值得注意，商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉正，商品房銷售額增速也在加快。商品房銷售上去了，而房價漲幅卻在放緩，原因為何？一二三線城市房價環比漲幅全部出現回落國家統計局城市司首席統計師孔鵬說，2019年10月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有落。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。新房方面，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。二手房方面，二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，漲幅比上月回落0.3個百分點。58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，“金九不金”之后，“銀十”成色也明顯不足，市場降溫的大背景下全國房價整體上行的壓力已經偏弱。中原地產首席分析師張大偉也表示，房價漲幅全面放緩趨勢出現。從10月份市場數據看，房價漲幅基本平穩，“金九銀十”表現并不明顯。新房、二手房環比下降城市增多在新房方面，新房價格環比下降的城市從9月份的12個擴大到10月份的17個。只有50城新房價格環比上漲，較9月份減少3個城市。這是新房環比上漲城市數量連續5個月減少。整體來看，4月、5月份環比上漲城市數量為67個，6月份減少到63個，7月份下降到60個，8月份下降到55個，9月份縮減到53個，10月份又進一步減少到50個。二手房方面，房價環比下跌的城市數量從9月份的28個進一步擴大到35個。只有31個城市房價環比上漲，較9月份環比上漲城市數量減少9個。來源：國家統計局官網張大偉表示，二手房上漲城市僅31個，是最近4年多的最低點。新建住宅上漲城市50個，也最近2年的市場最低點。張波指出，二三線房價漲幅加速回落。10月份僅有呼和浩特、西寧新房房價環比上漲超過2個百分點，而二手房價環比上漲超過2個百分點的城市為零。房價漲幅下降，為何銷售在上升？盡管房價漲幅在回落，但銷售卻開始上升。國家統計局數據顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。張波指出，這是因為眾多房企采取“以價換量”方式拉動銷售，在拉動全國銷售面積10月同比微增的同時，對于房價也同步產生下拉作用。熱點城市依然存在，但難掩整體市場走弱的大趨勢。張大偉表示，的確有些城市在“以價換量”。雖然整體市場成交量依然上行，但從房價看，市場調整趨勢明顯，一二三線城市逐漸進入調整期。如果沒有明顯政策調整，市場拐點會出現。　　樓市春節前或繼續降溫對于未來房地產的走勢，張波指出，房價穩中有降之下，市場熱度同步下行，在調控長期從嚴的背景下，購房者預期已經明顯呈現“看平”，很多城市和區域如果不“以價換量”很難拉動銷量提升，高成本和降售價的雙重壓力下，銷售增長也會出現明顯壓力。“從2019年1-10月房地產換擋表現來看，調控換擋、城市換擋、利率換擋都已基本落定并發揮出實際效果”，張波預計，11-12月房企的換擋依然會持續，全國樓市降溫的態勢在2020年春節前很難出現逆轉。張大偉分析，后續如果沒有明顯的信貸變化，預計下調趨勢將在2019年持續。當下CPI保持高位，10月份的LPR保持平穩，整體看，樓市政策預計依然以穩定為主

樓市還在降溫一二三線城市房價環比漲幅全部回落

3，地方兩會釋放2019樓市信號三穩成政策關鍵方向

告別房地產調控政策頻繁出臺的2018年，房地產市場從此前的高溫狀態逐漸退燒。2019年1月以來，地方“兩會”陸續召開，各地房地產調控政策進一步明朗，其中穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”是大部分省份明確提及的政策關鍵方向，“一城一策”、“完善住房保障體系”成為2019年房地產的關鍵詞。業內人士指出，未來調控將以地方主導，住建部的約談、預警將繼續影響地方房地產調控，2018年的多輪多城房地產巡查在2019年將常態化。多地強調“三穩” 突出“一城一策”住建部部長王蒙徽在2018年底召開的全國住建工作會議上提出，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。延續這一工作要求，近期多地“兩會”上明確提及“三穩”，并強調“一城一策”。如福建提出，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，穩地價、穩房價、穩預期。河南強調2019年將繼續落實房地產市場調控城市主體責任，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。杭州、寧波、成都、長沙等地也明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。上海將加強房地產市場調控不動搖、不放松，房地產市場平穩健康發展，房價保持總體穩定。深圳強調，以更多經濟手段構建房地產市場平穩健康發展長效機制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進住宅政策性金融機構改革試點。陜西提出，推動房地產市場平穩健康發展，有效防控房地產領風險。四川省提出加強房地產市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，2019年各地在房地產市場調控中應保持政策的連續性，要科學分析、比較評價，在穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展的基礎上實施，防止投資投機“卷土重來”。中原地產首席分析師張大偉認為，未來調控將以地方主導，住建部的約談、預警將繼續影響地方房地產調控，2018年的多輪多城房地產巡查在2019年將常態化寬松與收緊并存或迎政策微調期對于今年地方“兩會”有關房地產市場的新特點，張大偉分析認為，“三穩”成為2019年地方“兩會”最為關鍵的政策方向，穩地價、穩房價、穩預期是2018年下半年來房地產政策的主基調，在今年地方“兩會”中被大部分省份明確提及。“整體看，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢，對調控不利的城市將繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲和暴跌都不是穩定。”另一方面，張大偉向經濟日報-中國經濟網表示，由地方主導調控，在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下，過去過于嚴格的調控政策出現改變或成為趨勢，政策將出現寬松與收緊并存的情況。從實際情況來看，各地確實已陸續出現政策微調，有松有緊。去年四季度菏澤、珠海、廣州等城市對樓市相關政策微調，近期青島高新區宣布暫停執行搖號售房規則，杭州貸款政策多次微調，一些銀行規定，在子女作為共同還款人的情況下，可延長老年人購房的貸款年限。而海口、汕頭、長沙則出現收緊信號，海口暫停企事業單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅；汕頭和長沙收緊了公積金提取范圍及額度等。張大偉預計，2019年全國可能出現一輪30城以上的房地產調控政策的微調潮，將標志本輪樓市調控全面見底。“特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調整，部分城市銀行也可能變相地調整執行中的信貸政策。“保障性住房供應加大堅持租購并舉在十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房一直是我國房地產市場的“熱詞”，今年各地“兩會”進一步強調完善住房保障體系，堅持租購并舉。北京提出，2019年將出臺進一步規范管理住房租賃市場政策措施，促進住房租賃市場穩定；多渠道建設籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。廣州明確，2019年要擴大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬套。上海提出，新增供應各類保障房8萬套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設籌集力度，建設籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應3.4萬套。福建、江蘇、天津、南京等多個省市也提出，2019年將增加長期租賃住房供應，堅持租購并舉，大力培育和發展住房租賃市場。易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，重視保障、鼓勵租賃是近年來構建“租購并舉”住房格局中的重要一環，今年多地將進一步補齊保障和租賃的短板。針對目前房屋租賃市場諸多不規范現象，多地加強制度建設、金融支持，有利于實現租售“兩條腿”走路。經濟日報-中國經濟網（記者李方）

地方兩會釋放2019樓市信號三穩成政策關鍵方向