上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述，08年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)

來源：整理時(shí)間：2023-06-21 15:22:48 編輯：上海生活手機(jī)版

1，08年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)

2008年地產(chǎn)不會(huì)回升

因該是穩(wěn)中略有上升,因?yàn)樯虾５氖啦?huì)還沒開呢

08年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)

2，今年上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率分界線更新81948元平米

2022年，上海市房產(chǎn)稅征收稅率是將按0.4%征收還是按0.6%征收，將以應(yīng)稅住房每平方米81948元為分界線。2月8日，澎湃新聞從上海市統(tǒng)計(jì)局獲悉，2021年，新建住宅銷售均價(jià)40974元/平方米。《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上海上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由上海市統(tǒng)計(jì)局每年公布。以此計(jì)算，2022年上海新購住房房產(chǎn)稅稅率暫減為0.4%的條件是每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格小于等于81948元，每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格大于81948元適用稅率暫定為0.6%。上海市稅務(wù)局2021年1月29日發(fā)布的《個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率適用表（2021版）》2021年度上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅已于去年11月15日開啟征繳。這已是上海征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的第11個(gè)年度。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知，自2011年1月28日起，開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。根據(jù)試點(diǎn)辦法，對(duì)上海市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積，下同）扣除。即，對(duì)上海居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。上海居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法將另行制定。上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述》顯示，2021年，上海精準(zhǔn)施策，不斷細(xì)化和完善各類調(diào)控措施，同時(shí)增加供應(yīng)，保持供應(yīng)節(jié)奏合理有序。全市新建房屋銷售面積1880.45萬平方米，比上年增長5.1％。其中，住宅銷售面積1489.95萬平方米，增長3.9％；商辦銷售面積170.76萬平方米，下降7.9％。從區(qū)域均價(jià)看：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間61348元/平方米，外環(huán)線以外30632元/平方米。剔除征收安置住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建住宅的區(qū)域均價(jià)分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間84678元/平方米，外環(huán)線以外42950元/平方米。2021年，上海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，完成投資5035.18億元，比上年增長7.2％，以2019年為基期，兩年平均增長9.1%。從房屋類型看，全市住宅投資2673.95億元，比上年增長10.5％；辦公樓投資767.63億元，下降7.9％；商業(yè)用房投資511.52億元，下降8.6％。2021年，上海全市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)有序推進(jìn)，房屋在建規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。全市房屋施工面積16627.90萬平方米，比上年增長5.6％。其中，房屋新開工面積3845.97萬平方米，增長11.8％。房屋竣工面積2739.55萬平方米，下降4.8％。

今年上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率分界線更新81948元平米

3，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境分析畢業(yè)論文怎么寫的上海

衣食住行，住在人們的日常生活中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)是支持人們?nèi)粘Ｉ畹幕A(chǔ)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的制定，使得房地產(chǎn)業(yè)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體成員，面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，掌握現(xiàn)代的營銷技術(shù)。我國的房地產(chǎn)營銷環(huán)境與營銷管理雖然經(jīng)過二十年的市場(chǎng)觀念熏陶，但是我國的房地產(chǎn)在誠信問題、營銷創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、以及管理體制等方面與國際接軌上有距離。本文分為四章，各章內(nèi)容如下：第一章系統(tǒng)闡述了市場(chǎng)營銷管理的理論。第二章分別從政府和企業(yè)兩個(gè)方面出發(fā)重點(diǎn)介紹了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。第三章分析了問題出現(xiàn)的原因。第四章針對(duì)各個(gè)問題分別提出了相應(yīng)的對(duì)策。本文從市場(chǎng)營銷的基礎(chǔ)理論出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和存在的問題，對(duì)解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題提出了相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn) 市場(chǎng) 對(duì)策第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)營銷的概念市場(chǎng)營銷譯自英文marketing一詞。最早產(chǎn)生于美國，1960年美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)（AMA）定義委員會(huì)的定義：市場(chǎng)營銷是把產(chǎn)品或服務(wù)從生產(chǎn)者引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶所進(jìn)行的一切企業(yè)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交換滿足現(xiàn)實(shí)的或潛在的房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營銷售活動(dòng)過程。它有以下幾層涵義：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的目的是滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的需求。2、既包括現(xiàn)實(shí)需求也包括潛在需求。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的中心是實(shí)現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動(dòng)。4、房地產(chǎn)營銷的手段是開展綜合的營銷活動(dòng)。房地產(chǎn)營銷是市場(chǎng)營銷的一個(gè)重要分支，是建立在市場(chǎng)營銷理論體系上的。在房地產(chǎn)營銷的運(yùn)用上主要由政府管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商。政府部門主要作為市場(chǎng)管理者對(duì)市場(chǎng)行為的監(jiān)督以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行指導(dǎo)，披露市場(chǎng)供給需求信息，制定相關(guān)策略以利于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，進(jìn)行營銷管理活動(dòng)。1990年，美國企業(yè)營銷專家勞特朋提出了4C理論，4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本、消費(fèi)者購買的方便性、企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。4C理論的營銷主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品。二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 長久以來國內(nèi)對(duì)住房的要求就是能夠遮風(fēng)避雨就行了，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展以及我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅局限于提供給人們遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而在引領(lǐng)住宅文化潮流上更是不遺余力。房地產(chǎn)有其區(qū)別于其它產(chǎn)品的特點(diǎn)。房地產(chǎn)的特點(diǎn)：1、地域的固定性和耐久性土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品最重要的生產(chǎn)資料，由于土地的永久性和固定性，所以房地產(chǎn)的地點(diǎn)是固定的。而且房地產(chǎn)的自然壽命通常都超過50年，甚至于美國獨(dú)立戰(zhàn)爭時(shí)建造的房子仍在使用，很多房地產(chǎn)都是由于經(jīng)濟(jì)的因素而重建或廢棄。2、土地資源的相對(duì)稀缺性土地資源是不可再生資源，人類在改造自然的過程中使得部分的土地資源遭受破壞。隨著人口的增加，人類將要進(jìn)一步加快土地利用的步伐，但是我們只有一個(gè)家，地球的陸地面積不會(huì)有大的增加，雖然通過填海造地人們?cè)谝恍┙?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)增加了面積，但是，世界上沙漠的面積增在加大，人類在未來的可利用土地面積將會(huì)變得越來越少。3、使用價(jià)值上的收益性、不可替代性和永續(xù)性人的一天有1/3的時(shí)間是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中時(shí)間還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。今天，雖然科技異常發(fā)達(dá)，但是人類仍未能發(fā)明一種產(chǎn)品以替代房地產(chǎn)在人類生活中的重要地位。4、交換關(guān)系上的高價(jià)值性和增值性房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種勞動(dòng)產(chǎn)品的綜合，其所需要的生產(chǎn)資料種類和數(shù)量多，所需工藝復(fù)雜，所以這就決定了房地產(chǎn)的價(jià)值高的特點(diǎn)。同時(shí)，由于用于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的土地資源是不可再生的，在人類利用土地資源的過程中，土地資源將會(huì)顯出物以希為貴的規(guī)律。然而，房地產(chǎn)的增值同時(shí)還取決于人們的心理預(yù)期。由于房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求又有區(qū)別于其它產(chǎn)品的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn):1、房地產(chǎn)需求的廣泛性衣食住行是人們不可或缺的基本生活活動(dòng)。無論是用于生活還是生產(chǎn)，人們都需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、市場(chǎng)需求的多樣性人的個(gè)性特征決定了要求有不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足其不同的要求，有用于生產(chǎn)的也有用于投資的。3、市場(chǎng)需求的永續(xù)性這是房地產(chǎn)使用價(jià)值上的必備性和不可替代性決定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是人們生活和社會(huì)生產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。它不會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)的進(jìn)步而被淘汰，而是隨著人們生活水平的提高、社會(huì)文明的進(jìn)步，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求也越來越高。4、市場(chǎng)需求的融資性由于房地產(chǎn)的價(jià)格昂貴，人們難以全部支付購房款，這就產(chǎn)生了由貸款和信用支持的融資活動(dòng)。5、房地產(chǎn)消費(fèi)的長期性房地產(chǎn)是高價(jià)值性的產(chǎn)品，同時(shí)它的壽命也很長，所以房地產(chǎn)消費(fèi)是長期性的。6、市場(chǎng)需求富有彈性

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境分析畢業(yè)論文怎么寫的上海

4，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2007年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告李戰(zhàn)軍如何充分把握2006年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控背景下的市場(chǎng)特征和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，是上海房地產(chǎn)管理部門、業(yè)界機(jī)構(gòu)和市民普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問題。但是傳統(tǒng)性的和技術(shù)性的分析方法，目前只能起到統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實(shí)際的結(jié)論。這是因?yàn)橹袊裉斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)起決定性影響的作用傳導(dǎo)鏈已經(jīng)是“政治—政策—市場(chǎng)—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策取向和政策內(nèi)容，是政策作用影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價(jià)格，由此導(dǎo)致需求變化和需求規(guī)模。從2003年國家開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，每到年末年初各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷預(yù)測(cè)，與后來的實(shí)際發(fā)展都存在著較大的差異，模糊性的結(jié)論大大多于精確性的結(jié)論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場(chǎng)走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場(chǎng)的波動(dòng)性和復(fù)雜性。2006年下半年有上海易居房地產(chǎn)研究院、上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市房地產(chǎn)信息中心等單位共同參與的一項(xiàng)課題研究中，所建立的多種數(shù)學(xué)模型對(duì)上海歷史上的房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展期的市場(chǎng)驗(yàn)證都是相對(duì)準(zhǔn)確的，而對(duì)于政策多發(fā)期的市場(chǎng)驗(yàn)證都是存在著較大的誤差值。從技術(shù)層面反映力求接近房地產(chǎn)真實(shí)的數(shù)學(xué)模型，對(duì)政策多發(fā)期的市場(chǎng)預(yù)判難以準(zhǔn)確描繪。鑒于上述認(rèn)識(shí)，對(duì)于如何認(rèn)識(shí)2007年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，我們按照業(yè)已存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)作用傳導(dǎo)鏈從上游往下游逐層次展開分析。一、政治宏觀層面從1978年改革開發(fā)起始，長期主導(dǎo)我國政治方向和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“階級(jí)斗爭理論”被丟棄，一大批充滿階級(jí)斗爭理念和熱衷內(nèi)部斗爭的“階級(jí)斗爭干部”逐步退出歷史舞臺(tái)，完成了新中國成立后的第二次國家指導(dǎo)思想和干部隊(duì)伍的大轉(zhuǎn)換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經(jīng)濟(jì)工作為中心，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化為目標(biāo)，譜寫了中國發(fā)展主旋律。在這個(gè)過程中，信奉“發(fā)展就是硬道理”的理念成就了現(xiàn)在的一大批“GDP干部”，中國的各級(jí)政府形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)的“建設(shè)型政府”。進(jìn)入本世紀(jì)以后，中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響作用逐漸被世界所承認(rèn)，中國確實(shí)富強(qiáng)起來了，中國老百姓也確實(shí)富裕起來了。但中國也越來越強(qiáng)烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，各種利益主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴(kuò)散的趨勢(shì)，人們對(duì)改革和發(fā)展的認(rèn)識(shí)甚至出現(xiàn)了尖銳的分歧和對(duì)立。也正是在這種背景下，“科學(xué)發(fā)展觀”、“和諧社會(huì)”、“友好環(huán)境”、“改變經(jīng)濟(jì)增長方式”、“建立公共服務(wù)型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整變化。上海的房地產(chǎn)理論界人士2006年提出，在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長過快、商品價(jià)格上漲過猛、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序紊亂的問題，在中國其他產(chǎn)業(yè)中都普遍存在。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長方式。說到底中國的各級(jí)政府更要轉(zhuǎn)型，要由建設(shè)型政府轉(zhuǎn)為服務(wù)型政府，政府的干部也要由“GDP干部”轉(zhuǎn)為“服務(wù)型干部”。上海社會(huì)保障資金案件揭露，最終導(dǎo)致上海市市委主要領(lǐng)導(dǎo)人和一批涉案干部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動(dòng)。黨中央對(duì)社保案的處置，對(duì)上海社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展絕對(duì)是一件好事，對(duì)上海貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策也會(huì)更加有利。應(yīng)該期待在2007年上海市在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各項(xiàng)工作會(huì)取得更多具有實(shí)效性的成果，上海房地產(chǎn)的調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)更為積極的成果。二、經(jīng)濟(jì)政策層面任何經(jīng)濟(jì)政策都是針對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)生的問題和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向提出的。那么我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域存在哪些問題呢？我們的經(jīng)濟(jì)政策又將發(fā)生一些什么變化呢？1、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式和政府職能轉(zhuǎn)型在黨的“十六大”要求全國全面建設(shè)社會(huì)主義小康社會(huì)背景下，東部要求率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，西部要求進(jìn)行大開發(fā)，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業(yè)化和城市化過程中，農(nóng)村要求進(jìn)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；繼以深圳特區(qū)為代表的珠三角、以浦東開發(fā)為代表的長三角的改革、開發(fā)和發(fā)展之后，又提出以天津?yàn)I海為代表的環(huán)渤海區(qū)域改革開發(fā)和發(fā)展的國家戰(zhàn)略布局，提出建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心。三個(gè)方面的發(fā)展戰(zhàn)略要求，使得各地都認(rèn)為自己是國家發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，都圍繞著自己的發(fā)展要求進(jìn)行大規(guī)劃、大投資。而實(shí)際上全國性大發(fā)展的共同性同時(shí)性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導(dǎo)致全國各地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展強(qiáng)烈沖動(dòng)。經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和政府職能轉(zhuǎn)變之所以遲緩，與此關(guān)系密切。上海在城市功能定位之后，近些年來一直大力推進(jìn)金融中心、貿(mào)易中心和國際航運(yùn)中心的推進(jìn)工作。再加上有一個(gè)2010年世博會(huì)題材，實(shí)際上上海的基本建設(shè)規(guī)模是壓不下來的，每年城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資都超過了三千億元，其中房地產(chǎn)投資每年都在一千億元以上。上海的地方財(cái)力（含財(cái)政支出和政府籌資）投向主要是各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，短期內(nèi)將支出重點(diǎn)轉(zhuǎn)為城市社會(huì)服務(wù)型十分困難，這與發(fā)展包括住房保障在內(nèi)的社保、教育、衛(wèi)生、社區(qū)、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉(zhuǎn)型又是不能避免的。2、國際收支平衡成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)最主要任務(wù)近三十年的由改革推動(dòng)的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由最初的進(jìn)口替代過渡到出口替代，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)成熟度已上升到一個(gè)全新臺(tái)階。中國進(jìn)入WTO以后，中國的商品出口呈現(xiàn)出世界超常規(guī)的發(fā)展，對(duì)生產(chǎn)能力增加、技術(shù)含量提高、農(nóng)村勞動(dòng)力輸出、城市勞動(dòng)就業(yè)和國家總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力起到了非常積極且有效的推動(dòng)。但是也造成了貿(mào)易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產(chǎn)價(jià)格膨脹、價(jià)格波動(dòng)、貿(mào)易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。2006年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已經(jīng)把經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、物價(jià)、國際收支平衡四大宏觀調(diào)控目標(biāo)中的促進(jìn)國際收支平衡放在了突出位置，成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的最主要任務(wù)。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式以外，最重要出路是解決國內(nèi)需求不振的問題。要用擴(kuò)大國內(nèi)需求的辦法解決投資和消費(fèi)比例的失衡，解決內(nèi)需和外需的失衡，解決對(duì)外貿(mào)易的巨額順差，解決外匯儲(chǔ)備的過猛增長。由此判斷，房地產(chǎn)調(diào)控問題并不是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會(huì)穩(wěn)定的分支性熱點(diǎn)問題。不宜將房地產(chǎn)調(diào)控問題擴(kuò)大化、嚴(yán)重化，甚至政治化。而保持房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，卻對(duì)擴(kuò)大我國國內(nèi)需求起著支撐性的作用。當(dāng)然我們不能由此而放松上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。特別是上海是外資進(jìn)入中國的重要窗口，上海的房地產(chǎn)又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平臺(tái)，上海房地產(chǎn)業(yè)又擁有眾多的外商投資企業(yè)。上海房地產(chǎn)調(diào)控工作具有一些和內(nèi)地很不相同的領(lǐng)域和特點(diǎn)，一點(diǎn)不能夠掉以輕心。3、資源節(jié)約、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和自主創(chuàng)新是發(fā)展新路徑我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由于過度依賴投資的拉動(dòng)作用，各地發(fā)展的重點(diǎn)主要在制造業(yè)方面，忽視經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞作用（多個(gè)五年計(jì)劃都沒有完成環(huán)境指標(biāo)），難以保持可持續(xù)性的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)鏈上又過度依賴生產(chǎn)加工的環(huán)節(jié)，拿的是低附加值。而在研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意創(chuàng)新的環(huán)節(jié)和市場(chǎng)流通的環(huán)節(jié)本領(lǐng)不強(qiáng)，拿不到高附加值。針對(duì)上述問題，國家的經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向?qū)⑹且再Y源節(jié)約、特別是能源資源節(jié)約和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；以提高自主創(chuàng)新能力為抓手，加快建設(shè)創(chuàng)新性城市和創(chuàng)新性國家。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，節(jié)地節(jié)能、提高產(chǎn)業(yè)化、推廣新技術(shù)新材料肯定應(yīng)該是上海房地產(chǎn)今后工作的重點(diǎn)方向之一。4、大力完善社會(huì)保障體制我國國民收入的初次分配和再次分配調(diào)節(jié)水平不高，直接影響到收入流向和內(nèi)需擴(kuò)大，處理不好會(huì)成為社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素。中央工作會(huì)議已決定從2007年起調(diào)整國民收入分配格局，逐步提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入者的收入水平和消費(fèi)能力，擴(kuò)大中等收入者比重，有效調(diào)節(jié)過高收入。上海作為一個(gè)流動(dòng)人口比重特別大的城市，作為一個(gè)由于國有企業(yè)改制而存在眾多依賴低水平社會(huì)保障人群的城市，長期關(guān)注城市低收入者和外來務(wù)工者的住房問題，建立符合實(shí)際需要的體制、機(jī)制保障應(yīng)成為政府的重要職責(zé)。三、房地產(chǎn)政策層面

5，求上海五角場(chǎng)地區(qū)住宅房產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅和商品住房新開工面積下降作為受國家宏觀調(diào)控政策影響最大的地區(qū)，上海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)止住了前幾季度的迅速發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展趨緩。1-11 月，上海市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1141 億元，同比增長11.3%，增幅比去年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)；商品住房新開工面積為1979萬平方米，同比下降3.6%。二、商品住房交易量逐步回升趨穩(wěn) 上海市新建商品住房成交量8月起回升，8-11月，商品住房銷售面積分別為247 萬、339 萬、349 萬、382 萬平方米。可見宏觀調(diào)控政策穩(wěn)定了部分觀望者的信心，促使他們開始購房，刺激了市場(chǎng)的需求，促使商品住房的交易量上升。1-11 月商品住房銷售面積2461 萬平方米，其中市場(chǎng)化商品住房銷售面積1608萬平方米。按上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，今年1—11月，上海普通住房占成交總量的76％，預(yù)計(jì)全年比重可達(dá)75％，超過年初確定的65％以上的目標(biāo)。最新的11 月的中房指數(shù)顯示新建住宅價(jià)格已經(jīng)回落到2005 年1月的水平，與去年同期相比下降了2%；與2005 年5月的最高水平相比，下降了10%。這是該指數(shù)自1999年以來首次出現(xiàn)年終同比下降。 05 年前三季度，國家對(duì)二手房交易征稅的政策使二手房交易活躍程度降低，但是本季度以來，在政府有步驟有計(jì)劃的調(diào)控下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本比較穩(wěn)定，二手房交易逐漸恢復(fù)，成交面積11月開始回升，為121 萬平方米。1-11 月累計(jì)成交面積1853 萬平方米，同比下降23.5%；成交金額同比增長1.2%。三、價(jià)格指數(shù)下降幅度逐月減小 05 年四季度，在宏觀政策的影響下，上海市的房價(jià)小幅上漲，但漲幅逐月減小。8-11月商品住房銷售價(jià)格指數(shù)月環(huán)比分別下降1.6%、1.3%、1.2%、0.8%，1-11月累計(jì)環(huán)比下降2.5%； 05 年11月，上海市的住房平均銷售價(jià)格為6655 元/平方米，比上年同期增長7.6%，增幅分別比一季度、上半年和前三季度回落9.8 個(gè)、5個(gè)、1.4個(gè)百分點(diǎn)。四、短期炒作行為得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更趨規(guī)范，短期炒作行為得到有效控制，外地人購房面積占總量的比例也由4月份的28％下降至11 月的14％左右。五、豪宅售價(jià)租金均有微調(diào)，區(qū)域差別明顯 2005 年第四季度的上海豪宅市場(chǎng)基本上顯現(xiàn)出一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，雖然租金與售價(jià)均有所下降，但是降幅較小，租金微降0.67%，售價(jià)微降1.5%。由于市場(chǎng)觀望氣氛仍在延續(xù)，豪宅市場(chǎng)的平均售價(jià)也從2005 年第三季度的3132 美元／平方米，小幅下調(diào)約1.5%，目前市場(chǎng)均價(jià)為3084 美元／平方米。隨著新年來臨，跨國公司外派人員租賃豪宅物業(yè)的需求開始減少，豪宅租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。四季度，豪宅物業(yè)的空置率較之2005年第三季度略有上調(diào)，小幅回升至11.4%；平均租金則從2005年第三季度的25.50美元／平方米／月下降至25.33 美元／平方米／月。豪宅市場(chǎng)租賃價(jià)格的區(qū)域差別較大，其中尤其以盧灣區(qū)和靜安區(qū)表現(xiàn)突出。由于這兩個(gè)區(qū)域?yàn)榉?wù)式公寓集中地，因此區(qū)域平均租金表現(xiàn)很高，分別達(dá)到37.82 美元／平方米／月和31.39 美元／平方米／月。而徐匯區(qū)、長寧區(qū)及浦東新區(qū)陸家嘴板塊等地，租金水平明顯低于這兩個(gè)區(qū)，其中浦東新區(qū)陸家嘴板塊的市場(chǎng)平均租金只達(dá)到20.6美元／平方米／月。在過去的2005整年中，高端住宅和豪華住宅的租金分別上漲了7%和3%。由于價(jià)格下跌而租金上漲，此類投資的回報(bào)率會(huì)提高，為未來投資者提供機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)到2006年，由于豪宅新增供應(yīng)量將達(dá)到較高水平，因此空置率將會(huì)上升至15%。雖然外資企業(yè)對(duì)于豪宅的租賃需求較為穩(wěn)定，但由于未來市場(chǎng)的供應(yīng)量較大，租金預(yù)計(jì)會(huì)向下調(diào)整，同時(shí)銷售市場(chǎng)也將延續(xù)2005 年下半年開始以來的盤整下調(diào)走勢(shì)。六、租賃業(yè)巨頭看好高端物業(yè) 04 年第四季度，高端服務(wù)式公寓和豪華服務(wù)式公寓的價(jià)格有微量上升。但是從整年來看，其價(jià)格還是有較大的增幅，其中最高端的服務(wù)式公寓的價(jià)格甚至上漲了近20%。這吸引了一部分機(jī)構(gòu)投資者看好本類型物業(yè)的投資。摩根士丹利購買的錦麟天地逸蘭公寓于2005 年第四季度開始大規(guī)模的市場(chǎng)租賃推廣，并取得不錯(cuò)成效。服務(wù)式公寓市場(chǎng)預(yù)期看好，其入住率普遍在85%到90%之間。威斯汀宣布將其服務(wù)式公寓部分轉(zhuǎn)回為酒店用途，因此降低了市場(chǎng)上服務(wù)式公寓的供應(yīng)數(shù)量。七、寫字樓市場(chǎng)競爭激烈，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)堪憂作為商用物業(yè)，寫字樓的投資效能較之住宅更為突出。目前上海寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率基本在6%-8%之間，高于住宅，因此在住宅市場(chǎng)萎靡的背景下，寫字樓成為投資客們新的投資領(lǐng)域。2005年上海寫字樓的租金大幅上揚(yáng)30%，各區(qū)空置率都保持在個(gè)位數(shù)。然而相對(duì)于上海的甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓的狀況只能說是差強(qiáng)人意了。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)無論從空置率、租金，還是投資前景上，都不容樂觀。上海中原數(shù)據(jù)顯示：目前上海乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平為0.4 美元/平方米/天，空置率在20%左右。從目前來看，上海市全年甲級(jí)寫字樓累積新增供應(yīng)將近200 萬平方米，供求矛盾將會(huì)有所緩解，租金水平繼續(xù)穩(wěn)步上升；乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，供略大于求。未來兩三年內(nèi)，上海的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)穩(wěn)步上升的過程。強(qiáng)勁的購買需求，勢(shì)必刺激上海的寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)，使得更多的開發(fā)商趨向于出售所持有的新舊物業(yè)。甲級(jí)寫字樓由于基本處于統(tǒng)一管理，所受影響不大，但對(duì)于乙級(jí)寫字樓來說，由于小業(yè)主眾多，不利于統(tǒng)一管理，從而造成租金水平的參差不齊，嚴(yán)重時(shí)，甚至導(dǎo)致不同物業(yè)、同一物業(yè)間的惡性競爭，對(duì)于上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展極其不利，會(huì)造成短時(shí)期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)過于集中，不利于市場(chǎng)的消化，更加不利于上海寫字樓銷售市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)和完善。八、城市改造改變了傳統(tǒng)區(qū)域地位上海近年來一直在進(jìn)行城區(qū)的擴(kuò)展和改造，市政規(guī)劃及市政建設(shè)的交叉作用，使得一些地區(qū)的價(jià)值得到提升，房地產(chǎn)傳統(tǒng)區(qū)域地位發(fā)生改變。如上海市政府規(guī)劃的12個(gè)現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)（尤其是大連路沿線、蘇州河沿線、張江地區(qū)、五角場(chǎng)新江灣等地區(qū)）會(huì)形成新的房產(chǎn)概念高地，重塑一批文化內(nèi)核板塊，從而帶動(dòng)周邊樓宇的升值機(jī)會(huì)。由于市政規(guī)劃的密集投入及服務(wù)產(chǎn)業(yè)比重的加大，都將會(huì)給這些區(qū)域板塊帶來升值潛力。

你可以上中原地產(chǎn)網(wǎng)去看的！不過五角場(chǎng)和徐家匯那里的房價(jià)都很高很高的！

6，房地產(chǎn)市場(chǎng)描述并分析分析

您好，市場(chǎng)背景描述與分析（一）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)政策 2011年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，6次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)；3次人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)；2次個(gè)人公積金貸款利率上調(diào)。“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。強(qiáng)力遏制房價(jià)過快上漲。使住宅房地產(chǎn)價(jià)格開始走向平穩(wěn)，并開始合理回歸。（二）全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì) 1.新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況。今年第一季度全國70個(gè)大中城市中，下降的城市有46個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩(wěn)步回落的趨勢(shì)。 2.二手住宅價(jià)格變情況。70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有42個(gè)，持平的城市有12個(gè)，上漲的城市有16個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現(xiàn)緩慢回落的勢(shì)頭。但比新建商品住宅價(jià)格回落的趨勢(shì)較為緩慢。通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價(jià)格開始明顯下降。二、三線城市住宅價(jià)格由于鋼需作用，趨于平穩(wěn)。在國家政策的強(qiáng)力調(diào)控之下，全國地房地產(chǎn)價(jià)格正逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。（三）當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況 1.過去10年**市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷。2000-2003年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)緩步增長，2004年有小幅調(diào)整，2005-2007年隨著國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長軌道。2008年受調(diào)控和金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價(jià)漲幅連續(xù)兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價(jià)格漲幅開始放緩，并出現(xiàn)小幅回落的矛頭。 2.當(dāng)前**市住宅房地產(chǎn)價(jià)格概況。目前**市普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價(jià)與上月比無大變化，波動(dòng)較小。成交量略有緩慢回升。 3.未來**市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析。一方面，國家調(diào)控政策無松動(dòng)跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對(duì)首次房貸利率實(shí)行95%折優(yōu)惠。一些開發(fā)商推出各種優(yōu)惠措施，使價(jià)格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，長吉一體化建設(shè)快速發(fā)展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會(huì)使我市房價(jià)有大幅回落，從價(jià)格走勢(shì)來看，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展腳步趨于穩(wěn)健，可以預(yù)見我市未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在政府的宏觀調(diào)控下呈現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，商品住宅價(jià)格會(huì)處在穩(wěn)定階段。望采納謝謝