上海市車庫權(quán)利，小區(qū)地下車庫相關(guān)權(quán)利屬于誰

來源：整理時(shí)間：2023-07-14 08:52:20 編輯：上海生活手機(jī)版

1，小區(qū)地下車庫相關(guān)權(quán)利屬于誰

一個(gè)比較復(fù)雜的問題，因?yàn)闆]有具體的規(guī)定，需要具體問題，具體分析。分幾個(gè)層次，如下解釋：第一、我國物權(quán)法第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。也就是說開發(fā)商在房屋建成后，即使沒有取得房地產(chǎn)證，也就取得了房屋的所有權(quán)，這個(gè)是沒有爭議的，那是不是說地下車庫也就在內(nèi)呢？物權(quán)法沒有明確規(guī)定。第二、住建部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂? 也就是說在房屋銷售伊始，如果規(guī)劃中已經(jīng)作為獨(dú)立使用空間的，或者出租的地下室，不計(jì)入公用建筑面積，那么開發(fā)商擁有地下車庫的所有權(quán)。如果作為人防工程的投資人，同樣也要經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)，那么地下車庫所有權(quán)歸屬于開發(fā)商。第三、國家層面的法律法規(guī)就是以上如此，地下車庫所有權(quán)到底歸屬誰，主要看在規(guī)劃部門審批時(shí)是否列入了公用建筑面積分?jǐn)傊校绻腥肓耍瑒t屬于共有所有權(quán)，如果沒有列入基本可以確定屬于開發(fā)商。第四、各個(gè)地方也有一些相關(guān)的行政規(guī)章，北京、上海、江蘇等等都有，但都沒有突破上述規(guī)則。

普通正常車庫是屬于開發(fā)商的，他可賣可租，買了就是你的；如果不是普通車庫，是人防車庫，那就是人防局的，這個(gè)車位你買來也是屬于臨時(shí)使用，沒有物業(yè)權(quán)

小區(qū)地下車庫相關(guān)權(quán)利屬于誰

2，按法律規(guī)定地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸誰所有

目前本市房屋附屬地下車庫共有四大類：1、根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》有關(guān)規(guī)定，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫所有權(quán)人其出租期限有多長，所以有的開發(fā)商就打起了擦邊球，出售使用權(quán)70年，這等于是變相出售產(chǎn)權(quán)。 2、目前，小區(qū)業(yè)主車位產(chǎn)權(quán)之爭大部分就集中在開發(fā)商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發(fā)布《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人?！憋@然，該規(guī)定并未禁止車位不可出售給小區(qū)以外的購買人。但是如給小區(qū)外投資者搶占后再高價(jià)出租或出售給小區(qū)內(nèi)有實(shí)際需要的業(yè)主，顯然小區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益將受到損害。在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發(fā)布了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》，并同時(shí)廢止此前發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉(zhuǎn)讓趨于統(tǒng)一、規(guī)范。 3、開發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開發(fā)商將整個(gè)地下車庫的面積都分?jǐn)偭?。該類車庫所有?quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。 4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車庫，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非?；靵y。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車庫其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購買公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)?，而且這部分面積國家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)偅虼?，其所有人還是屬于原來的出資建造人。

按法律規(guī)定地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸誰所有

3，小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬

這個(gè)情況比較復(fù)雜，原則是由二家協(xié)商確定，變壓器的資產(chǎn)既可以歸開發(fā)商（后轉(zhuǎn)物業(yè)公司），也可以歸當(dāng)?shù)毓╇娖髽I(yè)；但大部分情況是由開發(fā)商投資承建，這從“向供電局申請小區(qū)的變壓器自行購買”也可以看出，如果是供電企業(yè)投資，就不會由小區(qū)自行購買了，然后無償移交供電企業(yè)進(jìn)行維護(hù)管理；如果沒有進(jìn)行資產(chǎn)移交，則變壓器的資產(chǎn)歸開發(fā)商（物業(yè)公司）所有，由開發(fā)商（物業(yè)公司）運(yùn)行、管理、維護(hù)，變壓器出了問題，由資產(chǎn)所有者進(jìn)行承擔(dān)；這部分資產(chǎn)是小區(qū)內(nèi)全體居民真正出資建的，大部分開發(fā)商都會將公用設(shè)施資產(chǎn)移交給物業(yè)公司進(jìn)行管理，有些物業(yè)公司會將其轉(zhuǎn)給當(dāng)?shù)毓╇娖髽I(yè)。

房屋附屬地下車庫共有四大類：1、根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》有關(guān)規(guī)定，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫所有權(quán)人其出租期限有多長，所以有的開發(fā)商就打起了擦邊球，出售使用權(quán)70年，這等于是變相出售產(chǎn)權(quán)。 2、目前，小區(qū)業(yè)主車位產(chǎn)權(quán)之爭大部分就集中在開發(fā)商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發(fā)布《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人?！憋@然，該規(guī)定并未禁止車位不可出售給小區(qū)以外的購買人。但是如給小區(qū)外投資者搶占后再高價(jià)出租或出售給小區(qū)內(nèi)有實(shí)際需要的業(yè)主，顯然小區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益將受到損害。在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發(fā)布了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》，并同時(shí)廢止此前發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉(zhuǎn)讓趨于統(tǒng)一、規(guī)范。 3、開發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開發(fā)商將整個(gè)地下車庫的面積都分?jǐn)偭?。該類車庫所有?quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。 4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車庫，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非常混亂。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車庫其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購買公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)?，而且這部分面積國家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)偅虼?，其所有人還是屬于原來的出資建造人。

小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬

4，以前開發(fā)商答應(yīng)辦地下車庫產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在不好辦咋么辦

國家法律維護(hù)每個(gè)公民的權(quán)益《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》

能辦，最直接的辦法就是自己先到房管局問明情況，

房屋附屬地下車庫共有四大類：1、根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》有關(guān)規(guī)定，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。按照“誰投資，誰收益”的原則，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫所有權(quán)人其出租期限有多長，所以有的開發(fā)商就打起了擦邊球，出售使用權(quán)70年，這等于是變相出售產(chǎn)權(quán)。 2、目前，小區(qū)業(yè)主車位產(chǎn)權(quán)之爭大部分就集中在開發(fā)商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發(fā)布《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》中規(guī)定：“商品房項(xiàng)目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。”顯然，該規(guī)定并未禁止車位不可出售給小區(qū)以外的購買人。但是如給小區(qū)外投資者搶占后再高價(jià)出租或出售給小區(qū)內(nèi)有實(shí)際需要的業(yè)主，顯然小區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益將受到損害。在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發(fā)布了《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》，并同時(shí)廢止此前發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉(zhuǎn)讓趨于統(tǒng)一、規(guī)范。 3、開發(fā)商在立項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)就將其作為小區(qū)配套設(shè)施，并且開發(fā)商將整個(gè)地下車庫的面積都分?jǐn)偭?。該類車庫所有?quán)屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據(jù)《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)的分?jǐn)倕f(xié)議，否則單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計(jì)入共有建筑面積。 4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業(yè)由于受當(dāng)時(shí)技術(shù)要求及設(shè)計(jì)理念限制，一般都不是嚴(yán)格意義上的地下車庫，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產(chǎn)權(quán)歸屬非?；靵y。按照當(dāng)時(shí)有關(guān)政策規(guī)定，這些車庫其實(shí)是作為房屋配套設(shè)施而建設(shè)的，承租人在購買公房時(shí)也未進(jìn)行分?jǐn)?，而且這部分面積國家相關(guān)政策也不允許進(jìn)入分?jǐn)?，因此，其所有人還是屬于原來的出資建造人。

我認(rèn)為先找開發(fā)商給個(gè)說法,如果解決不了,那你就給新聞媒體打電話,讓他們給報(bào)光一下,絕對好用. 我們小區(qū)就是這個(gè)問題,最后這么一弄才給解決的. 手里一定要有證據(jù),再就是人多力量大!

開發(fā)商在騙你，能辦，最直接的辦法就是自己先到房管局問明情況，看開發(fā)商道是怎么說。最好是聯(lián)合起來一起去找開發(fā)商