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上海市住宅項(xiàng)目移交物業(yè)，上海永龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)是誰(shuí)

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1，上海永龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)是誰(shuí)

"曹其東","男","中國(guó)香港","上海永龍房地產(chǎn)有限公司","董事長(zhǎng)"

上海永龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)是誰(shuí)

2，開(kāi)發(fā)商將小區(qū) 移交給物業(yè)需要什么手續(xù)需要在建委走什么流程嗎百度

付費(fèi)內(nèi)容限時(shí)免費(fèi)查看 回答 您好，開(kāi)發(fā)商在完成售樓后，沒(méi)有權(quán)利將小區(qū)移交給物業(yè)。物業(yè)的進(jìn)入，應(yīng)該由該小區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，到物業(yè)管理辦公室或物業(yè)管理市場(chǎng)聘任物業(yè)公司。由業(yè)主員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方簽訂服務(wù)合同，既可以由物業(yè)進(jìn)入接管小區(qū)的服務(wù)設(shè)施和相關(guān)服務(wù)程序。同時(shí)不需要在建委走相關(guān)流程，供參考。 提問(wèn) 開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主委員會(huì)需要簽協(xié)議嗎？ 回答 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主委員會(huì)不需要簽訂協(xié)議。如果涉及辦理房產(chǎn)證等事宜，需要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商幫助辦理，雙方可以簽訂辦理房產(chǎn)證雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，但需要雙方自愿簽訂，供參考。 提問(wèn) 我小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)，我開(kāi)發(fā)公司直接交給業(yè)主委員會(huì)就可以嗎？所在社區(qū)與街道等政府部門(mén)都不要審批嗎？ 回答 開(kāi)發(fā)商售樓后可以直接退出，不需要社區(qū)，街道等政府部門(mén)審批。在服務(wù)業(yè)務(wù)上可以與聘任的物業(yè)進(jìn)行相關(guān)設(shè)施的情況和業(yè)務(wù)交接。 提問(wèn) 因我開(kāi)發(fā)的小區(qū)，物業(yè)由我司管理了十年整，現(xiàn)在我交給業(yè)主委員會(huì)的設(shè)備，變電所就幾百萬(wàn)，在他們不會(huì)用的情況下，過(guò)半年或一個(gè)月后，設(shè)備壞了怎么辦 回答 您可以與物業(yè)公司辦理交接合同手續(xù)，雙方簽訂合同，對(duì)設(shè)備的型號(hào)，作用價(jià)值以及使用年限，（包括轉(zhuǎn)讓物業(yè)是否需要出資金購(gòu)買(mǎi)等事宜）通過(guò)書(shū)面合同約定相互的責(zé)任和義務(wù)。如果對(duì)方不會(huì)使用，在合同中應(yīng)該要求對(duì)方聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士管理，并對(duì)相關(guān)的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益以及后果責(zé)任進(jìn)行明確的規(guī)定。同時(shí)，這個(gè)合同應(yīng)該通過(guò)社區(qū)和街道作為見(jiàn)證人在上面加蓋公章并簽字捺印。特別是對(duì)物業(yè)接受變電所等相關(guān)設(shè)備后的責(zé)任義務(wù)，一定在合同中約定清楚，如果物業(yè)違約，可以持該合同到法院起訴物業(yè)由物業(yè)進(jìn)行賠償，供參考。 更多5條 

開(kāi)發(fā)商將小區(qū) 移交給物業(yè)需要什么手續(xù)需要在建委走什么流程嗎百度

3，新小區(qū)上房多久移交物業(yè)移交后和開(kāi)發(fā)商還有關(guān)系嗎

正常是在業(yè)主收房之前物業(yè)接管 移交后和開(kāi)發(fā)商有關(guān)系 大多數(shù)情況是物業(yè)與開(kāi)發(fā)商為一家公司

新小區(qū)上房多久移交物業(yè)移交后和開(kāi)發(fā)商還有關(guān)系嗎

4，上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定

第一章　總則　　第一條　為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定?！　〉诙l　本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。　　第三條　本規(guī)定所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過(guò)其他形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。　　本規(guī)定所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人?！　”疽?guī)定所稱(chēng)使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。　　第四條　市房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。　　市房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：　?。ㄒ唬┲贫ū臼形飿I(yè)管理相關(guān)政策；　?。ǘ┙⑼晟票臼形飿I(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系；　?。ㄈ┲笇?dǎo)區(qū)房屋行政管理部門(mén)開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；　?。ㄋ模┲笇?dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；　?。ㄎ澹┙⑷薪y(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)；　?。?shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理?！　^(qū)房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：　?。ㄒ唬┙M織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；　　（二）實(shí)施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；　?。ㄈ┲笇?dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；　　（四）實(shí)施業(yè)主大會(huì)成立前專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理；　　（五）實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房）確認(rèn)等事項(xiàng)；　?。┲笇?dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作以及其他物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督管理；　?。ㄆ撸┲笇?dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；　?。ò耍┞鋵?shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。　　本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃資源、財(cái)政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管、應(yīng)急管理等行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定?！　〉谖鍡l　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作?！　∴l(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛；其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管機(jī)構(gòu)）承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)?！　∴l(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：　　（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；　?。ǘ┲笇?dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；　?。ㄈ﹨⒓游飿I(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；　　（四）辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù)；　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；　?。┙⑽飿I(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)；　?。ㄆ撸┙⑽飿I(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉诹鶙l　本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)住宅物業(yè)管理創(chuàng)新?！　【用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作?！　〉谄邨l　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益?！　”臼泄膭?lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

5，請(qǐng)問(wèn)我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到業(yè)主入住后需要交接給物業(yè)公司

您好，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章 前期物業(yè)管理 的第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批注，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)招投標(biāo)方式將物業(yè)移交給中標(biāo)的單位。不知道您是哪里的，需要參考當(dāng)?shù)氐氖∈形飿I(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定。希望能幫到你。祝你工作順利。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)未成立前臨時(shí)委托物業(yè)公司管理，雙方應(yīng)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

6，上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的決

一、刪去第三條第四款。二、將第四條修改為：“市房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。　　“市房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：　　“（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；　　“（二）建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系；　　“（三）指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門(mén)開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；　　“（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；　　“（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)；　　“（六）實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。　　“區(qū)房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：　　“（一）組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；　　“（二）實(shí)施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；　　“（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；　　“（四）實(shí)施業(yè)主大會(huì)成立前專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理；　　“（五）實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房）確認(rèn)等事項(xiàng)；　　“（六）指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作以及其他物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督管理；　　“（七）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；　　“（八）落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。　　“本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定?！比?、將第五條修改為：“區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。　　“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛；其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管機(jī)構(gòu)）承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)?！　　班l(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：　　“（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；　　“（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；　　“（三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；　　“（四）辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù)；　　“（五）監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；　　“（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)；　　“（七）建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；　　“（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。”四、增加一條，作為第六條：“本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。　　“居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作。”五、刪去第八條第二款。六、將第十一條改為第十二條，修改為：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：　　“（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　　“（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；　　“（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；　　“（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)；　　“（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；　　“（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　　“（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　“（八）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　　“（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；　　“（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！　　皹I(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　　“（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；　　“（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　　“（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　　“（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；　　“（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；　　“（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；　　“（七）向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；　　“（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！　　皹I(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”

7，新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完成后開(kāi)發(fā)商如何與物業(yè)交接

物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的包袱。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：　　1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專(zhuān)項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問(wèn)題）。　　2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話(huà)、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。　　3、將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減少費(fèi)用。　　4、凡小區(qū)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話(huà)和聯(lián)系人?！　?、驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線(xiàn)有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車(chē)棚、摩托車(chē)棚、汽車(chē)泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等?！　?、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車(chē)位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）?！　≠?gòu)房物業(yè)交接流程　　物業(yè)交接環(huán)節(jié)被疏忽，將會(huì)給未來(lái)生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部認(rèn)為，物業(yè)交割時(shí)要遵循以下四個(gè)步驟：　　1、提前通知出售業(yè)主騰空房子　　2、所購(gòu)房屋的水、電、氣等費(fèi)用結(jié)清。買(mǎi)賣(mài)雙方都要在物業(yè)清單上簽字備案?！　?、向原業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。　　4、買(mǎi)方與該套房屋物業(yè)公司簽定了新的《物業(yè)合同》　　房博士 解答
你好！把電線(xiàn)，水管，安裝圖紙，其它工程圖紙給物業(yè)公司！還有門(mén)鑰匙！打字不易，采納哦！

8，物業(yè)公司如何接管小區(qū)的水電暖與開(kāi)發(fā)公司如何辦理移交

一般情況下，新物業(yè)公司進(jìn)駐，可按下述流程處理（備注：該流程為某些地方的做法，僅供您參考）： （一）接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 1、新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿(mǎn)足業(yè)主的質(zhì)量要求。 2、成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組。物業(yè)公司按照接收的物業(yè)要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組 3、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備。接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ①與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； ②派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； ③提前參與開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和電氣設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； ④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： a、《房屋本體接管驗(yàn)收表》； b、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； c、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； d、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》； e、《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》； f、《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》； （二）接管驗(yàn)收的工作程序 1、物業(yè)公司制訂接管驗(yàn)收方案； 2、公司組建接管驗(yàn)收小組； 3、作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備； 4、進(jìn)行資料驗(yàn)收移交； 5、驗(yàn)收是否合格（否/ 要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料；是/ 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收）； 6、是否合格 (否/要求開(kāi)發(fā)商限時(shí)整改; 是/記錄歸檔)。 （三）資料的接管驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料: 1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； ②規(guī)劃許可證 ③預(yù)售許可證 ④土地使用合同； ⑤建筑開(kāi)工許可證 ⑥用地紅線(xiàn)圖 2、竣工驗(yàn)收資料 ①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線(xiàn)綜合布置竣工圖）； ②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明； ③公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明； ④供水協(xié)議書(shū)； ⑤供電協(xié)議書(shū)； ⑥供氣協(xié)議書(shū)； ⑦有線(xiàn)電視合格證明； ⑧通信設(shè)施合格證明； ⑨電梯準(zhǔn)用證。 3、施工設(shè)計(jì)資料 ①地質(zhì)報(bào)告書(shū)； ②全套設(shè)計(jì)圖紙； ③圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危? ④設(shè)計(jì)變更通知單； ⑤工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； ⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ⑧沉降觀測(cè)記錄； ⑨其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 4、電氣設(shè)備資料 （要求中文） ①機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ②供電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)； ③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； ④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 5、業(yè)主資料 ①已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話(huà)等； ②已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。 （四） 接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)； ①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小級(jí)應(yīng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 3、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 4、對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備錄。 5、《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄物業(yè)公司應(yīng)歸檔長(zhǎng)期保存。

9，上海市最新的物業(yè)管理?xiàng)l例

為了推進(jìn)《上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（2007-2009）》，更好地樹(shù)立典型，進(jìn)一步提升本市物業(yè)管理水平，現(xiàn)將開(kāi)展2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)和對(duì)歷年獲得建設(shè)部示范項(xiàng)目復(fù)驗(yàn)的有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、申報(bào)2007年度示范項(xiàng)目 （一）申報(bào)條件 1、住宅小區(qū)面積8萬(wàn)平方米以上，其中別墅小區(qū)2萬(wàn)平方米以上，住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。 工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上，大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達(dá)85％以上。 2、取得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱(chēng)號(hào)一年以上。 3、物業(yè)管理企業(yè)建立健全管理規(guī)章制度，近三年內(nèi)無(wú)重大責(zé)任事故，無(wú)有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。 （二）評(píng)選標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部（2000）008號(hào)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，項(xiàng)目預(yù)評(píng)分值不得低于98分。 （三）評(píng)選程序及要求 1、企業(yè)自評(píng)申報(bào)階段 各物業(yè)管理企業(yè)對(duì)已獲得市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目，根據(jù)申報(bào)條件經(jīng)自評(píng)符合條件的，在8月30日之前向項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地局申報(bào)并提供申報(bào)項(xiàng)目的相關(guān)資料： （1）申報(bào)項(xiàng)目的文字說(shuō)明介紹； （2）申報(bào)項(xiàng)目的建筑總平面圖； （3）反映物業(yè)管理服務(wù)特色的照片20張以上（包括小區(qū)大門(mén)、環(huán)境綠化、房屋立面、車(chē)輛管理、技防設(shè)施、管理制度、小區(qū)管理處、保潔、維修、保安的作業(yè)場(chǎng)景等），照片統(tǒng)一采用JPG格式，刻制成光盤(pán)； （4）物業(yè)管理企業(yè)填寫(xiě)《2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）申報(bào)簡(jiǎn)表》（見(jiàn)附件一）、《2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）申報(bào)表》（企業(yè)可從“上海房地資源網(wǎng)”（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地局初審?fù)ㄟ^(guò)后推薦上報(bào)。 2、區(qū)縣房地局初審階段 各區(qū)縣房地局9月1日～9月10日，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行初審，于9月15日前，將初審合格的申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行匯總后報(bào)市局物業(yè)處（見(jiàn)附件二）。 3、市局預(yù)評(píng)階段 9月16日～30日，市局物業(yè)處將組織市物業(yè)行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)評(píng)，通過(guò)預(yù)評(píng)的項(xiàng)目推薦上報(bào)。 二、對(duì)歷年來(lái)已獲得部示范項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)驗(yàn) 1、各區(qū)縣房地局要對(duì)本區(qū)內(nèi)歷年獲得部示范的項(xiàng)目，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》進(jìn)行復(fù)驗(yàn)并填寫(xiě)復(fù)驗(yàn)表（見(jiàn)附件三），同時(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提交獲得部示范項(xiàng)目后，鞏固和提高管理服務(wù)的情況簡(jiǎn)述，并提供20張住宅小區(qū)或大廈、工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀照片，照片統(tǒng)一采用JPG格式，刻制成光盤(pán)，于9月15日將復(fù)查匯總情況報(bào)市局物業(yè)處（見(jiàn)附件四）。 2、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)管理水平下降、業(yè)主意見(jiàn)較大的項(xiàng)目，要督促物業(yè)管理企業(yè)在一周內(nèi)提出整改方案限期整改，并做好回訪復(fù)查工作。 3、對(duì)整改不力，已不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目，區(qū)縣房地局匯總情況報(bào)市局物業(yè)處復(fù)驗(yàn)后，報(bào)建設(shè)部建議撤消其示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)。 如果不和你的胃口，可以去這里看看，所有上海市的房地政策法規(guī)都在了 http://www.shfdz.gov.cn/zcfg/
為了推進(jìn)《上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（2007-2009）》，更好地樹(shù)立典型，進(jìn)一步提升本市物業(yè)管理水平，現(xiàn)將開(kāi)展2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)和對(duì)歷年獲得建設(shè)部示范項(xiàng)目復(fù)驗(yàn)的有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、申報(bào)2007年度示范項(xiàng)目 （一）申報(bào)條件 1、住宅小區(qū)面積8萬(wàn)平方米以上，其中別墅小區(qū)2萬(wàn)平方米以上，住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。 工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上，大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60％以上，大廈（工地）使用率達(dá)85％以上。 2、取得上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱(chēng)號(hào)一年以上。 3、物業(yè)管理企業(yè)建立健全管理規(guī)章制度，近三年內(nèi)無(wú)重大責(zé)任事故，無(wú)有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。 （二）評(píng)選標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部（2000）008號(hào)《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，項(xiàng)目預(yù)評(píng)分值不得低于98分。 （三）評(píng)選程序及要求 1、企業(yè)自評(píng)申報(bào)階段 各物業(yè)管理企業(yè)對(duì)已獲得市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目，根據(jù)申報(bào)條件經(jīng)自評(píng)符合條件的，在8月30日之前向項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地局申報(bào)并提供申報(bào)項(xiàng)目的相關(guān)資料： （1）申報(bào)項(xiàng)目的文字說(shuō)明介紹； （2）申報(bào)項(xiàng)目的建筑總平面圖； （3）反映物業(yè)管理服務(wù)特色的照片20張以上（包括小區(qū)大門(mén)、環(huán)境綠化、房屋立面、車(chē)輛管理、技防設(shè)施、管理制度、小區(qū)管理處、保潔、維修、保安的作業(yè)場(chǎng)景等），照片統(tǒng)一采用JPG格式，刻制成光盤(pán)； （4）物業(yè)管理企業(yè)填寫(xiě)《2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）申報(bào)簡(jiǎn)表》（見(jiàn)附件一）、《2007年度全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）申報(bào)表》（企業(yè)可從上海房地資源網(wǎng)（www.shfdz.gov.cn）下載）各一式三份，由項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地局初審?fù)ㄟ^(guò)后推薦上報(bào)。 2、區(qū)縣房地局初審階段 各區(qū)縣房地局9月1日～9月10日，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行初審，于9月15日前，將初審合格的申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行匯總后報(bào)市局物業(yè)處（見(jiàn)附件二）。 3、市局預(yù)評(píng)階段 9月16日～30日，市局物業(yè)處將組織市物業(yè)行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)評(píng)，通過(guò)預(yù)評(píng)的項(xiàng)目推薦上報(bào)。 二、對(duì)歷年來(lái)已獲得部示范項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)驗(yàn) 1、各區(qū)縣房地局要對(duì)本區(qū)內(nèi)歷年獲得部示范的項(xiàng)目，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》進(jìn)行復(fù)驗(yàn)并填寫(xiě)復(fù)驗(yàn)表（見(jiàn)附件三），同時(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提交獲得部示范項(xiàng)目后，鞏固和提高管理服務(wù)的情況簡(jiǎn)述，并提供20張住宅小區(qū)或大廈、工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀照片，照片統(tǒng)一采用JPG格式，刻制成光盤(pán)，于9月15日將復(fù)查匯總情況報(bào)市局物業(yè)處（見(jiàn)附件四）。 2、對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)管理水平下降、業(yè)主意見(jiàn)較大的項(xiàng)目，要督促物業(yè)管理企業(yè)在一周內(nèi)提出整改方案限期整改，并做好回訪復(fù)查工作。 3、對(duì)整改不力，已不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目，區(qū)縣房地局匯總情況報(bào)市局物業(yè)處復(fù)驗(yàn)后，報(bào)建設(shè)部建議撤消其示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)。
需要《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員 崗位證書(shū)》可以聯(lián)系我
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》…… 有以下幾點(diǎn)主要的不同： 1、明確細(xì)化了政府及各部門(mén)職責(zé)與分工； 2、業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)制度有很大調(diào)整，主要從籌備組和換屆改選小組成員名單、業(yè)委會(huì)委員資格條件、印章與資料移交。 3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)經(jīng)理要取得相應(yīng)資質(zhì)與職業(yè)資格證書(shū)，房管局要建立招投標(biāo)平臺(tái)和信用信息平臺(tái)，物業(yè)公司要加強(qiáng)管理并建立設(shè)施設(shè)備維修、運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)的資料，明確移交資料。 4、物業(yè)使用與維護(hù)方面，確認(rèn)了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立保修資金，急修項(xiàng)目及其處置方式，未成立業(yè)主大會(huì)情況下如何使用維修資金等等內(nèi)容。 總之，從49條調(diào)整為88條，更改幅度很大很大，很難用一兩句話(huà)說(shuō)清楚。

10，物業(yè)管理移交協(xié)議怎么寫(xiě)

物業(yè)管理用房移交協(xié)議移交方：（甲方）接收方：（乙方）一、甲方按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，將物業(yè)管理用房一次性移交給乙方，房屋基本情況、面積、位置、室內(nèi)裝修等見(jiàn)附件一《物業(yè)管理用房清單》。二、甲方提供的物業(yè)管理用房屋所有權(quán)歸全體業(yè)主，使用權(quán)歸乙方，使用期限為物業(yè)管理服務(wù)合同有效期，期間社區(qū)建設(shè)政策法規(guī)如有變動(dòng)，雙方協(xié)商做出調(diào)整。三、如遇特殊情況甲方需調(diào)整物業(yè)管理用房屋，應(yīng)提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。四、乙方應(yīng)充分利用甲方提供的房屋，除物業(yè)服務(wù)工作外，禁止挪作他用。五、乙方在使用該房屋期間應(yīng)盡到日常維修維護(hù)義務(wù)，乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，乙方因故意或過(guò)失造成房屋和配套設(shè)備的毀損，應(yīng)負(fù)恢復(fù)房屋原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失責(zé)任。六、乙方使用物業(yè)管理房屋期間，發(fā)生的稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，水、電、氣、熱等費(fèi)用由_____方承擔(dān)。乙方如需裝修房屋，費(fèi)用自理。七、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商后可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。八、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方蓋章后生效?！　〖追剑? 乙方：
您好，看到您的問(wèn)題一直是零回答問(wèn)題且將要被新提的問(wèn)題從問(wèn)題列表中擠出，問(wèn)題無(wú)人回答過(guò)期后會(huì)被扣分并且懸賞分也將被沒(méi)收！所以我給你提幾條建議：一，您可以選擇在正確的分類(lèi)下去提問(wèn)或者到與您問(wèn)題相關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站論壇里去看看，這樣知道你問(wèn)題答案的人才會(huì)多一些，回答的人也會(huì)多些。當(dāng)然，找老師幫忙是最簡(jiǎn)單有效的方法！二，您可以多認(rèn)識(shí)一些知識(shí)豐富的網(wǎng)友，和曾經(jīng)為你解答過(guò)問(wèn)題的網(wǎng)友經(jīng)常保持聯(lián)系，遇到問(wèn)題時(shí)可以直接向這些好友詢(xún)問(wèn)，他們會(huì)更加真誠(chéng)熱心為你尋找答案的。三，很多時(shí)候該自己做的事還是必須有自己獨(dú)立完成的，有的事還是須由自己的聰明才智來(lái)解決的，別人不可能代勞！就算別人給你代勞，最后也不屬于你的，只有自己做了才是真正屬于自己的，別人只能給你提供指導(dǎo)和建議，最終靠自己。所以，祝愿你可以憑借自己的努力找到最終自己想要的結(jié)果！你是最棒的！您可以不采納我的答案，但請(qǐng)你一定采納我的建議哦！雖然我的答案很可能不能解決你的問(wèn)題，但一定可以使你更好地使用問(wèn)問(wèn)哦~~~
物業(yè)管理是一個(gè)從物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃開(kāi)始分階段、分期逐步全面推開(kāi)的過(guò)程，同時(shí)也是物業(yè) 管理服務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)、多類(lèi)提供依其共性或關(guān)聯(lián)密切性而自然構(gòu)成不同板塊的過(guò)程。物業(yè)管理法規(guī)對(duì)不同階段和不同板塊物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系的組控也各有一些特殊規(guī)范必須或可供適用。因此，下面從物業(yè)管理用法實(shí)務(wù)和處理不同類(lèi)型物業(yè)管理糾紛的角度，按物業(yè)管理各階段展開(kāi)序列對(duì)物業(yè)管理易發(fā)糾紛及處理辦法作出論述?！　∫?、物業(yè)管理超前介入階段　　物業(yè)管理超前介入是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，物業(yè)管理企業(yè) 及物業(yè)管理專(zhuān)家就主動(dòng)介入或應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位邀聘介入，為能在物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中預(yù)先周全考慮和妥善安排便利以后業(yè)主自治管理事業(yè)和物業(yè)管理事業(yè)開(kāi)展的項(xiàng)目(主要包括 業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所的物業(yè)管理專(zhuān)用房、可供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)支配的商業(yè)用房和場(chǎng)地)，所作出的專(zhuān)業(yè)性技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。　　在物業(yè)管理超前介入階段，介入的方式是提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。這種咨詢(xún)服務(wù)可 以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)摹Ｄ壳爸袊?guó)法規(guī)中還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)合同的明文規(guī)定。中國(guó)《合同法》第124條規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同，適 用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類(lèi)似的規(guī)定。”據(jù)此條規(guī)定，訂立、履行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)合同及追究違約責(zé)任辦法，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī) 定，并可以參照《合同法》第21章關(guān)于委托合同的規(guī)定及第18章第4節(jié)關(guān)于技術(shù)咨詢(xún)合同的規(guī)定?！　∥飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)如果是無(wú)償?shù)?，則可參照委托合同規(guī)范訂立服務(wù)合同和解決發(fā)生 的糾紛，如果是有償?shù)?，也可以參照技術(shù)咨詢(xún)合同規(guī)范來(lái)訂立和解決發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同是指就特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的可供物業(yè)管理專(zhuān)用或經(jīng)營(yíng)支配的商業(yè)用房和場(chǎng) 地的合理安排、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及如何減少妨害物業(yè)管理有效實(shí)施的因素等專(zhuān)門(mén)子項(xiàng)目提供可行性論證、分析評(píng)價(jià)報(bào)告或?qū)＜医ㄗh等合同。需求咨詢(xún)方即物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同關(guān)系主體的 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定闡明咨詢(xún)的問(wèn)題，提供技術(shù)背景材料及有關(guān)技術(shù)資料、數(shù)據(jù)；接受受托人的工作成果，支付報(bào)酬。　　關(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規(guī)定，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數(shù)據(jù)，影響工作和質(zhì)量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報(bào)酬不得追回，未支付的報(bào)酬應(yīng)當(dāng)支付。受托人未按期提出咨詢(xún)報(bào)告或者提出的咨詢(xún)報(bào)告不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)減收或者免收?qǐng)?bào)酬等違約責(zé)任。物業(yè)管理 專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢(xún)報(bào)告和意見(jiàn)作出決策所造成的損失，由委托人承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！　￡P(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)形成的知識(shí)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規(guī)定，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同履行過(guò)程中，受托人利用委托人提供的技術(shù)資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，屬于委托人。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！　《?、前期物業(yè)管理階段　　1.物業(yè)接管驗(yàn)收期　　物業(yè)接管驗(yàn)收，是由已與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》的物 業(yè)管理企業(yè)參照中國(guó)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001-90)及 相關(guān)新標(biāo)準(zhǔn)，接管委托單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收?！斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》之“1.2”中規(guī)定：“凡按規(guī)定交房管部門(mén)接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！薄　⌒陆ㄎ飿I(yè)的接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，二者在驗(yàn)收主體、驗(yàn)收目的、驗(yàn)收條件、驗(yàn)收交 接對(duì)象等方面存在區(qū)別。接管驗(yàn)收是在驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，其首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路 等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，交接驗(yàn)收的對(duì)象是由開(kāi)發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條第(五)項(xiàng) 規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工的綜合驗(yàn)收中，包括“物業(yè)管理的落實(shí)情況”。因此，物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的環(huán)節(jié)也成為超前介入管理的一種表現(xiàn)形式，但此時(shí)它并 非驗(yàn)收主角，也不獨(dú)立承擔(dān)什么法律責(zé)任。實(shí)踐中，也有將竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收結(jié)合起來(lái)，竣工驗(yàn)收合格之日，物業(yè)也就移交物業(yè)管理企業(yè)接管了?！　∥飿I(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理委托方與受托方之間發(fā)生的法定手續(xù)或約定手續(xù)，從管理服務(wù) 工作上講，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的超前介入咨詢(xún)服務(wù)轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中；從法律關(guān)系講，接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)履行生效的委托合同所應(yīng)盡的第一項(xiàng) 重要義務(wù)，也是明確交接雙方責(zé)任、落實(shí)物業(yè)保修責(zé)任、維護(hù)將來(lái)入住業(yè)主合法權(quán)益、保證今后物業(yè)管理工作能夠正常開(kāi)展的一個(gè)“法鎖”(即法律關(guān)系紐結(jié))?！　榉乐沽粝陆窈蠹m紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上和從保證 今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個(gè)方面：　　(1)接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補(bǔ)強(qiáng)，直至完全合格。對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由開(kāi) 發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可以采用費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管方處理。　　(2)落實(shí)物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過(guò)發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ) 設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修 期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。就開(kāi)發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但就 開(kāi)發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購(gòu)買(mǎi)業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開(kāi)發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人?！　　冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第16條第2款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。”在物業(yè)保修實(shí)務(wù)中，有兩種主要做法：一是 由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時(shí)用于代修，保修期滿(mǎn)，按時(shí)結(jié)算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。因此，在接管驗(yàn)收之后 ，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題和保修請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)先了解清楚保修責(zé)任具體承擔(dān)者是誰(shuí)，否則會(huì)造成搞錯(cuò)保修責(zé)任人的糾紛?！　?3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開(kāi)發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料?！　?4)為盡快發(fā)揮投資效益，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作就完成了?！　?.物業(yè)入伙期　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收接管完成后，物業(yè)就具備了入伙條件。所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng) 取鑰匙，接房入住或使用。由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)除管理物業(yè)以外，開(kāi)展對(duì)人服務(wù)業(yè)務(wù)即與其服務(wù)對(duì)象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一時(shí)期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾、服務(wù)與服務(wù)感受的差異也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來(lái)。因此，這一時(shí)期通常也是物業(yè)管理問(wèn)題和糾紛發(fā)生最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)高 度重視這一時(shí)期，一方面應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓接房須知、收費(fèi)通知書(shū)、管理規(guī)約一并寄給或送達(dá)業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)；另一方面應(yīng)充分做好 預(yù)防和依法處理糾紛的準(zhǔn)備，充分利用這一機(jī)會(huì)，做好物業(yè)管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業(yè)管理方的權(quán)利來(lái)源(委托授予的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和國(guó)家法定的具有權(quán)利與義務(wù)結(jié)合性的物 業(yè)管理職責(zé))、權(quán)利性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)中的相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和物業(yè)管理事務(wù)受托處理權(quán)或代理權(quán))、義務(wù)和責(zé)任的有限性(限于復(fù)有物業(yè)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理、使用物業(yè)公共秩序的監(jiān)督和協(xié)助 業(yè)主們維護(hù)、改良生活環(huán)境以及保安責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任的非約定性等)，組織簽署共管規(guī)約的必要性和法定性、物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目及有關(guān)規(guī)范性文件依據(jù)。　　例如，針對(duì)業(yè)主對(duì)收取防盜門(mén)、防盜鎖、監(jiān)控和報(bào)警裝置等安全防范設(shè)施費(fèi)用的異議， 應(yīng)援用1996年1月5日建設(shè)部、公安部令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》(49號(hào)) 第12條規(guī)定：“城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。”此外，應(yīng)秉行“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的理念，切實(shí)為業(yè)主著想辦事，例如，對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收時(shí) 予以熱情協(xié)助，并以專(zhuān)業(yè)知識(shí)和企業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)業(yè)主注意一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題，以樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，贏得業(yè)主們的信賴(lài)?！　≡谖飿I(yè)入伙期易發(fā)糾紛主要是四類(lèi)：　　(1)服務(wù)態(tài)度和辦事效率方面的糾紛。這類(lèi)糾紛一般按說(shuō)明情況并向業(yè)主方賠禮道歉、請(qǐng)求諒解和物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部追究有關(guān)服務(wù)工作人員紀(jì)律責(zé)任等方法來(lái)處理。　　(2)服務(wù)差錯(cuò)造成業(yè)主利益損害的糾紛。這類(lèi)糾紛一般按實(shí)事求是、有錯(cuò)必糾原則和侵權(quán)損害賠償原則作出處理?！　?3)格式條款合同糾紛。關(guān)于此類(lèi)糾紛見(jiàn)本節(jié)后面關(guān)于消費(fèi)者合法權(quán)益保護(hù)方面的糾紛中的有關(guān)說(shuō)明。　　(4)業(yè)主驗(yàn)收自己物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而錯(cuò)究責(zé)任人糾紛。在上面物業(yè)接管驗(yàn)收部分中已闡明物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸屬問(wèn)題，有些業(yè)主因誤解而把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作責(zé)任人來(lái)找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類(lèi)糾紛一般采用讓業(yè)主了解國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，說(shuō)明責(zé)任歸屬問(wèn)題，化解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的敵視情緒的辦法來(lái)處理，并盡可能協(xié)助業(yè)主追究開(kāi)發(fā)建設(shè)方的責(zé)任，督 促其履行保修義務(wù)。　　(5)房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同中關(guān)于售后物業(yè)管理約定的糾紛。按物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定，住宅區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管 理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者提供入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)，是房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同的組成部分，具有受合同法保護(hù)的效力。但業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn) 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果不能令人滿(mǎn)意，從而提出要辭退之，于是雙方發(fā)生合同約束力問(wèn)題糾紛。對(duì)這類(lèi)糾紛應(yīng)當(dāng)具體分析和提出個(gè)案對(duì)策，不能籠統(tǒng)簡(jiǎn)單地規(guī)定不可以辭退或者應(yīng)當(dāng) 辭退的原則。　　3.房屋裝飾裝修期　　業(yè)主入住時(shí)，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費(fèi)，便于居民進(jìn)行家庭裝飾 ，中國(guó)建設(shè)部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進(jìn)行裝修裝飾。因此，做好關(guān)于房屋裝修裝飾的物業(yè)管理工作，預(yù)防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業(yè)的業(yè) 主人伙后突出的一項(xiàng)重要事務(wù)?！?a href="/tag/64403.html" target="_blank" class="infotextkey">重慶市物業(yè)管理辦法》第24條明確要求：業(yè)主或者使用人 裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事 項(xiàng)告知業(yè)主和使用人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反前款的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻和制止，并督促其改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān) 行政管理部門(mén)依法處理。　　……　　對(duì)房屋裝飾裝修中易發(fā)的糾紛之處理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 第15條第2款規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu) ?！比羯米宰儎?dòng)了則按第69條規(guī)定“責(zé)令改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款?！痹斐蓳p失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。②異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬 建筑，而為不同所有人所共有的房屋。《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第28條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！雹蹣I(yè)主與其所聘用的施工 隊(duì)伍之間因裝飾裝修房屋質(zhì)量或報(bào)酬發(fā)生的糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，當(dāng)事人協(xié)商解決不了的，可以申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環(huán)境侵害行為和保護(hù)業(yè)主環(huán)境權(quán)，對(duì) 能產(chǎn)生震動(dòng)、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)限定每天允許施工的時(shí)間?！　∪?、業(yè)主團(tuán)體自治主持下的物業(yè)管理階段　　業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入業(yè)主團(tuán)體自治管理與專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn) 行階段?！　?.物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛　　關(guān)于辭退物業(yè)管理企業(yè)糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的 信任基礎(chǔ)法理和中國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，委托合同當(dāng)事人可以以賠償損失為代價(jià)隨時(shí)終止合同。但按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只有物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，或者接受委托的 物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)未能達(dá)到政府部門(mén)(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理服務(wù)效果標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。 這種限制信任定律發(fā)揮作用，從而限制合同解除自由的規(guī)定是否妥當(dāng)呢？有人認(rèn)為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)繁雜，受托 的物業(yè)管理企業(yè)投入的勞動(dòng)量亦大，辛辛苦苦干了一段時(shí)間打下了物業(yè)管理上臺(tái)階的基礎(chǔ)，如果沒(méi)有什么違約行為，業(yè)主委員會(huì)將之辭退，好像不太公平，應(yīng)當(dāng)立法保護(hù)物業(yè)管理企業(yè) 的商業(yè)利益。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題可以用一句話(huà)點(diǎn)透：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，無(wú)功就是過(guò)，守約但不能比別的經(jīng)營(yíng)者更多快好省地創(chuàng)造綜合效益，就難免會(huì)失去委托人對(duì)其能力的信任，也自然 就難免被更能干的經(jīng)營(yíng)者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優(yōu)秀的受托人)解除合同，實(shí)質(zhì)上是限制了正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和保護(hù)停滯不前乃至落后的經(jīng)營(yíng)管理方式及服務(wù)方式。因此，為 充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用和維護(hù)委托合同的信任基礎(chǔ)，鞭策物業(yè)管理企業(yè)居安思危，努力以自己不斷提高的服務(wù)水平來(lái)維系與業(yè)主們之間的信任關(guān)系，在有關(guān)立法上不應(yīng)對(duì)物業(yè)管理委托 合同的解除設(shè)不必要的限制，而應(yīng)回到《合同法》第410條的原則立場(chǎng)上來(lái)。況且，違約行為也并不必然導(dǎo)致合同解除，追究了違約責(zé)任后，合同還可能繼續(xù)履行，沒(méi)必要以違約作為 合同解除的基本前提。當(dāng)然，考慮到物業(yè)管理委托合同的商事性和物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)性，如果業(yè)主委員會(huì)在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數(shù)目也不會(huì) 很小。　　從各地方的物業(yè)管理省級(jí)文件相關(guān)規(guī)定比較而言，上海市和重慶市的規(guī)定比較穩(wěn)妥，即 ：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)， 并報(bào)區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：①對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用予以按實(shí)結(jié)算 ，多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財(cái)物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。　　2.房屋維修、更新的費(fèi)用糾紛　　根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則和損失與賠償相等稱(chēng)原則來(lái)處理物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的房屋維修 、更新的費(fèi)用糾紛?！　?1)屬于業(yè)主獨(dú)有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)?！　?2)房屋使用人承租的，依中國(guó)《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！逼涞?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以 要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期?！　?995年5月9日建設(shè)部第42號(hào)令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規(guī)定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。因此，物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)租商業(yè)用房，應(yīng)注意在租賃合同中明確約定修繕責(zé)任條款?！　?3)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢房屋本體業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例共同承擔(dān)，1989年11月1日建設(shè)部第5號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 第9條，比較詳細(xì)地規(guī)定了凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用的處理原則。深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出?！　?4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)及其他屬公用事業(yè)部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)管理的設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理維護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用?！　?5)屬人為損壞的，由該行為人負(fù)責(zé)承擔(dān)維修、更新費(fèi)用或者給予賠償?！　?6)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)督促限期維修；必要時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，排險(xiǎn) 解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。(參見(jiàn)1989年7月8日建設(shè)部第11號(hào)令《城市房屋修繕管理規(guī)定》)　　(7)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。反之，依 不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系法理及規(guī)定，因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！　?.物業(yè)的使用糾紛　　物業(yè)的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共利益的利用物業(yè)行為違法或不 正當(dāng)所引發(fā)的糾紛。處理這類(lèi)糾紛應(yīng)適用社會(huì)公益優(yōu)先保障原則、維護(hù)相關(guān)行政管理秩序原則和尊重物業(yè)所有權(quán)屬主意思原則?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)明列出物業(yè)使用關(guān)系中的禁為行為：損害房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 占用、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)施或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)； 亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；從事業(yè)主公約所禁止的營(yíng)業(yè)；法律、法規(guī)及政 府規(guī)章所禁止的其他行為。對(duì)違反強(qiáng)行性禁為規(guī)范的行為人，不僅業(yè)主、使用權(quán)人、居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻制止和舉報(bào)，而且有關(guān)行政主管部門(mén)的執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)有 權(quán)依法予以行政處罰。　　中國(guó)1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規(guī)劃法與土地利用總體規(guī)劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的住 宅、公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。住宅因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意 。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)符合《廣告法》等有關(guān)規(guī)定的要求，征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并簽訂合同。對(duì)物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主們應(yīng)該按一定比 例享受在共有共用的地方因設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益?！　?.車(chē)輛停占車(chē)位及車(chē)輛保管糾紛　　……　　中國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利：①安全權(quán)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商 品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。②知情權(quán)。消費(fèi)者享有知悉購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。③選擇權(quán)。消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù) 的權(quán)利。④公平交易權(quán)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為。⑤求償權(quán)。消費(fèi)者因購(gòu)買(mǎi)、 使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害時(shí)，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。⑥結(jié)社權(quán)。消費(fèi)者享有依法成立維護(hù)自身合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體的權(quán)利。⑦獲取知識(shí)權(quán)。消費(fèi)者享有獲得有關(guān) 消費(fèi)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的知識(shí)的權(quán)利。⑧受尊重權(quán)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)時(shí)，享有其人格尊嚴(yán)、民族風(fēng)俗習(xí)慣得到尊重的權(quán)利。⑨監(jiān)督權(quán)。消費(fèi)者享有對(duì)商品和服 務(wù)以及保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。有權(quán)檢舉、控告侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為，有權(quán)對(duì)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作提出批評(píng)和建議?！　「鶕?jù)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)特別注意關(guān)于消費(fèi)者權(quán)益的下 列規(guī)定：　　(1)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或接 受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”這就是所謂“加倍賠償”(又稱(chēng)“退一賠一”)的法律依據(jù)，其中關(guān)鍵是對(duì)“欺詐行為”的認(rèn)定。國(guó)家工商行政管理局于1996年頒布實(shí)施的《欺詐消費(fèi)者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認(rèn)定為屬欺詐行為的具體類(lèi)型，第4條又列舉了經(jīng)營(yíng)者如果不能證明自己沒(méi)有“欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”的故意，就必須承擔(dān)加倍賠償責(zé)任的一些情況。此外 ，計(jì)量不準(zhǔn)就是商品質(zhì)量不合格，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，購(gòu)到計(jì)量不準(zhǔn)商品的消費(fèi)者可以向經(jīng)營(yíng)者索取商品金額價(jià)格3倍的賠償?！　?2)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第25條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行侮辱、誹謗，不得侵犯消費(fèi)者攜帶的物品，不得侵犯消費(fèi)者的人身自由?！钡?3條規(guī)定，違反上述條款規(guī)定的 ，“應(yīng)當(dāng)停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，并賠償損失。”這就是消費(fèi)者名譽(yù)權(quán)、人身自由權(quán)受到侵害時(shí)要求精神損害賠償?shù)姆梢罁?jù)?！睹穹ㄍ▌t》第120條規(guī)定，也是 人身權(quán)受到侵害時(shí)可以要求精神損害賠償?shù)囊罁?jù)。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，特別要注意對(duì)保安人員的行為規(guī)范化、合法、尊重人權(quán)的教育，防止發(fā)生侵犯業(yè)主、使用人等的人身權(quán)、人身自 由的錯(cuò)誤和違法行為。　　(3)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第24條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！焙羞@方面的內(nèi)容無(wú)效。格式條款合同的格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。條款合同不同于示范合同，它是由 當(dāng)事人一方(經(jīng)營(yíng)者)預(yù)先擬訂，相對(duì)方只能對(duì)該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價(jià)還價(jià)的合同類(lèi)型，在法理上也稱(chēng)為“服從合同”。中國(guó)《合同法》 第39、40、41條對(duì)格式條款作了專(zhuān)門(mén)規(guī)范，要求提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款， 按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！　№槑е赋?，關(guān)于一些業(yè)主、使用人拒交物業(yè)管理費(fèi)引起的收費(fèi)糾紛，物業(yè)管理企業(yè)可依 照《民事訴訟法》第189條的規(guī)定向法院申請(qǐng)啟動(dòng)督促程序即申請(qǐng)支付令，每件交納申請(qǐng)費(fèi)1 00元。督促程序因債務(wù)人異議而終結(jié)的，申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)；債務(wù)人未提出異議的，申請(qǐng)費(fèi)由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！　≡跇I(yè)主團(tuán)體自治主導(dǎo)的物業(yè)管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業(yè) 管理活動(dòng)中會(huì)發(fā)生，但不是物業(yè)管理特有的糾紛，如無(wú)因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業(yè)管理從業(yè)人員特別是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理層人員及行政主管機(jī)關(guān)的工作人員，應(yīng)在日常工作 和學(xué)習(xí)中，注意收集、研究物業(yè)管理實(shí)務(wù)糾紛案例分析資料和相關(guān)法學(xué)理論文著，以利于不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……　　參考物業(yè)管理文章
文章TAG：上海市住宅項(xiàng)目移交物業(yè)上海上海市住宅

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