上海市代理退款案，我買了上海電器城商鋪到現(xiàn)在沒有交房不知道發(fā)生什么了我該怎么辦

來源：整理時間：2022-12-26 06:42:41 編輯：上海生活手機版

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1，我買了上海電器城商鋪到現(xiàn)在沒有交房不知道發(fā)生什么了我該怎么辦
2，購房知識實際案例解讀退房
3，我在留學中介做了6年親手毀掉了3000多名留學生

1，我買了上海電器城商鋪到現(xiàn)在沒有交房不知道發(fā)生什么了我該怎么辦

上海電器城很多業(yè)主的房子都無法按時交付，有的逾期交房已經有5年了，可以通過訴訟途徑要求解除合同，返還房款本金和利息。上海電器城逾期2年未完工，法院判決返還購房者本金加利息【當事人】原告：武某某委托代理人李居鵬，上海市嘉華律師事務所律師被告：上海電器城市場經營管理有限公司法定代表人胡偉航，董事長委托代理人陳某某，浙江某律師事務所律師。【案情介紹】原告訴稱，2010年8月2日，原、被告簽訂了《上海電器城房屋買賣合同書》，原告購買被告開發(fā)的上海電器城C區(qū)第13幢2樓2號商鋪，總價人民幣（下同）565,000元，定于2010年12月底完工交房，但被告并沒有按約交房。自2010年12月開始，原告多次催促被告交房，被告以各種理由推托，并于2012 年4月5日向原告出具承諾書，承諾書載明如果被告未能在2012年8月31日前向原告交房，則被告同意于2012年8月31日解除雙方合同并一次性返還原告已付購房款565,000元。2012年9月3日原告委托律師向被告發(fā)函，要求解除合同并返還本金及利息，但被告拒收。2012年9月9日原告委托律師去被告處交涉，被告提出需三個月以后才退款，原告同時發(fā)現(xiàn)涉案房屋仍未能完工。為此，原告訴訟來院，請求判令：一、解除原、被告于2010年8月2日簽訂的《上海電器城房屋買賣合同書》；二、被告返還原告購房款565,000元，并支付原告自2010年8月2日至判決生效日止按中國人民銀行同期貸款利率標準計算的利息損失。被告辯稱，被告已取得涉案房屋預售許可證，原、被告簽訂的《上海電器城房屋買賣合同書》可以履行，故拒絕原告的訴訟請求。被告還認為如果原告主張解除合同，應進行催告，并認為在被告取得預售許可證之后的所謂損失不應得到支持。經審理查明，2009年8月2日，原、被告簽訂《上海電器城房屋買賣合同書》一份，合同約定，原告選定上海電器城C區(qū)第13幢2樓2號商鋪，商鋪面積為40.68平方米，基價13,888.90元／平方米，共計565,000元，最終實際建筑面積，根據(jù)設計施工圖在竣工后雙方以國家有關部門標準實測面積為準，房款多退少補，訂立本合同時原告一次性付清總房款565,000元，房屋于2010年12月底完工。合同另約定，被告交付商鋪時間因故延期在三十個工作日以內時，原告予以諒解。再延期時，每延遲一天，被告應按原告已繳付房款的日萬分之二計算，向原告支付違約金。至合同訂立當日，原告支付被告購房款565,000元。涉案房屋已于2011年6月28日取得商品房預售許可證。2012年4月5日被告向原告出具承諾書一份，被告承諾于2012年8月31日前仍無法向原告交房，則被告同意解除雙方合同并一次性返還原告支付的購房款565,000元。庭審中，原告提供2012年9月3日原告委托律師發(fā)給被告的律師函，該函內容為被告未能于2012年8月31日前向原告交房，原告認為原、被告已于2012 年8月31日解除合同，要求被告接被告接函后即返還原告購房款565,000元及自2010年8月3日起的利息損失。該函件的快遞上顯示拒收。被告稱被告未收到該函件。庭審中被告稱涉案房屋約到年底可向原告交房，被告多次要求原告簽訂正式合同。原告對被告多次通知原告簽署預售合同不予確認，被告也未提供相應依據(jù)。以上事實，由原告提供的《上海電器城房屋買賣合同書》、Pos 機簽購單、收據(jù)、原告方發(fā)出的律師函、當事人各方的當庭陳述及本案庭審筆錄為證，并經本院查證屬實。【法院判決】本院認為，合同是當事人權利義務的基礎。從被告出具的承諾書看，應當認定原告向被告主張了交付涉案房屋的權利（實際即為原告催告之后果），且該承諾書還就不能交房的法律后果作出了約定，不能交房即解除合同并返還購房款。本案中被告未按承諾書約定的日期向原告交房，在原告拒絕繼續(xù)履行合同的情形下，尤其是在原告提起訴訟要求解除合同的情況下，原告要求解除合同的訴訟請求應當予以支持，基于合同解除被告自然應當返還原告購房款。至于原告主張的損失賠償?shù)脑V訟請求，本院認為本案違約責任屬于被告，原告主張的賠償請求屬于在法律規(guī)定的范圍之內，故該訴訟請求本院也予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，判決如下：一、解除原告武某某與被告上海電器城市場經營管理有限公司就坐落于上海市金山區(qū)亭林鎮(zhèn)大亭公路7558 弄上海電器城 C區(qū)第13幢2樓2號商鋪于2010年8月2日簽訂的《上海電器城房屋買賣合同書）) ；二、被告上海電器城市場經營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內返還原告武某某購房款565,000元；三、被告上海電器城市場經營管理有限公司應于本判決生效之日起十日內償付原告武某某以565,000元為基數(shù)自2010年8月3日至本判決生效之日止按中國人民銀行同期貸款利率標準計算的利息損失。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案案件受理費人民幣9450元，減半收取4725元，由被告上海電器城市場經營管理有限公司承擔，于本判決生效之日起七日內繳納本院。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

我買了上海電器城商鋪到現(xiàn)在沒有交房不知道發(fā)生什么了我該怎么辦

2，購房知識實際案例解讀退房

　中國首例集體退房訴訟案判決　　“開發(fā)商做決策的時候，不僅要注意到房地產系統(tǒng)內的風險，同時還要注意到房地產系統(tǒng)外的風險，如房產新政，包括稅收、還有加息等金融手段的風險。”上海市躍平律師事務所主任杜躍平表示，“要做好風險的模型分析。就像交通阻塞模型分析一樣，要空轉，各種情形都要估計到。”　　杜躍平講這番話不是無的放矢。杜躍平代理了87戶“水岸藍橋”業(yè)主針對開發(fā)商大華集團的訴訟，另有3位律師共代理了10戶業(yè)主。兩個原告的訴請基本相同：要求法院確認解除購房合約。法院采取的是分別立案、合并審理。　　9月11日，上海市寶山區(qū)法院做出該案的第一例判決：準許解除預售合同；購房者除依照條款承擔總房價款3%的賠償外，承擔因合同解除產生的一切相關費用。　　這是例集體訴訟退房案。法院將在10月1日前把其他涉及該案的各戶業(yè)主訴訟全部做出判決。“水岸藍橋”的開發(fā)商大華集團也表示將按判決退還房款。據(jù)估計，敗訴的大華集團將退還約1.5億元購房款。　　補充條款惹的禍　　如果不是購房合同“補充條款第三條”，“水岸藍橋”團退案的89位原告業(yè)主或許就沒有退房、勝訴的可能。　　89位業(yè)主多是在2005年春節(jié)前后買的房，當時單價約13000元/平方米，后來跌到約8000元/平方米，現(xiàn)在不到10000元/平方米，大致相當于降價30%。這批購房者的預售合同中有個“補充條款第三條”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產生的一切相關費用。”　　該條款在房價高漲時有利于避免購房者頻繁退房，但沒有考慮到房價暴跌后的反作用：在相關業(yè)主看來，既然購房合同賦予了他們單方面解除合同的權利。提出退房符合合同規(guī)定，不屬于“無理由退房”。由于合同沒有約定“自身原因”，因此退房時無需向開發(fā)商說明理由。　　從2005年6月起購房者開始“找說法”。在數(shù)度交涉無果的情況下，2005年11月，“水岸藍橋”51名業(yè)主聯(lián)合聲明：要求解除購房合約，并稱暫緩繳納按揭月供。此舉當時引起了社會各界的高度關注，被稱為“團退風潮”；2005年12月，購房者于交房期限前向開發(fā)商遞交了解約書面通知，并陸續(xù)恢復了銀行按揭還款，尋求與開發(fā)商爭議的司法解決。　　蹊蹺的是，開發(fā)商沒有利用合同賦予的救濟手段。在收到解除合同書面通知的30日內，開發(fā)商并未向法院提起訴訟，要求判令解除合同無效。按照合同，此舉即視為對此無異議。開發(fā)商存在的程序失誤被購房者拿來證明其接受合約解除的事實。　　當然，開發(fā)商也不是那么不動腦筋。據(jù)了解，后來“水岸藍橋”合同里的“補充條款第三條”悄然消失了。　　被告解釋“霸王合同”　　今年4月的庭審過程中，原告與被告先就大華集團是否正式得到了解除合同的書面通知展開了爭辯，隨后轉入法庭辯論。法官提問：“根據(jù)補充條款第三條，原告是否有權解除合同？被告沒有起訴，是否意味著自動解除？”　　開發(fā)商的代理律師對該條款提出了獨特的解釋：“補充條款第三條是對購房人因自身原因提出解除合同的限制型約定，事關違約條件和違約責任的承擔，而合同解除的權利或繼續(xù)履行合同的權利在我公司。”　　換言之，如今購房人無論因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即為單方面違約；提出解約而違約的原告在賠錢后，還有繼續(xù)履行合同的義務。并稱合同已“程度維護了原告在合同中的權利”。　　胡欽福律師是上海市政府律師資源團的成員，在信訪辦接待了水岸藍橋業(yè)主之后成了八戶人家的代理律師。他認為購房合同已經解除，因此，訴請不是法院判令解除購房合同，而是就此向大華討要退款及利息。他報出的數(shù)字預先扣除了3%的總房價款。　　“當事人行使了解約權，就要承擔相應的違約責任。”胡欽福表示。　　“該條款并沒有說提出解除合同即有權解除，僅僅是說承擔賠償責任，賠錢。”大華代理律師、集天成律師事務所的崔鴻祥稱。他承認“合同對當事人違約采取了比較嚴格的做法，限制當事人不要輕易違約。”　　而原告律師則認為：被告方簽訂的是其制定好的合同，沒考慮到房價下跌時的風險；況且，法律上沒有“提出權”的概念。既要賠又要繼續(xù)履約，這樣解釋是“霸王合同”。　　大華方面在庭審中還表示：“自身原因”要講個明白，但對一位原告介紹的“自身原因”則以“沒有相應的事實依據(jù)”而拒絕接受。　　法院判決余波未了　　如今法院判決的退房程序是：購房者在判決生效日起15日內辦理注銷所購房屋的抵押登記；辦妥注銷當日，大華公司返還購房款(扣除3%的賠償)。此外，案件受理費雙方各付一半。　　這引起了原告方的異議。“解除合約應該從2005年11月起算，之后的巨額銀行利息是大華方面拖延退房造成的，為什么讓我們承擔？”一位業(yè)主告訴記者，他們將就利息損失、訴訟費等與開發(fā)商繼續(xù)討說法。按照一套房子貸款七成來算，每月銀行利息要四五千，算來這筆錢也在五萬元上下。　　按照當前判決，退房者們除了要交房價3%的罰金，糾紛期間每套房子平均4萬多元的按揭利息、一半訴訟費、律師費、資金占用的損失……每套房子的成本達到10余萬元，還不算上一年奔波、四處活動的精力。這表明，訴訟不是解決此類糾紛成本的辦法。　　“退房有三種：一種是合同有約定，由法院、仲裁委來判，我們是第一例；第二種是合同沒有約定的，無理由退房，那是不對的。”杜躍平表示，“但協(xié)商解決是的。金地集團某樓盤、還有嘉定新城某樓盤，遇到類似情況就是和購房者協(xié)商解決的。開發(fā)商前期有利潤，讓利于民也是應該的。”　　在他看來，大華集團在去年6月份剛開始跟購房者協(xié)商的時候，沒有利用當時房價下跌有限的機會做到這一點。（以上回答發(fā)布于2016-12-22，當前相關購房政策請以實際為準）搜狐焦點網(wǎng)，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業(yè)主論壇、家居裝修等全面內容信息

購房知識實際案例解讀退房

3，我在留學中介做了6年親手毀掉了3000多名留學生

我的一位朋友Emma，曾在某留學兼廚師培訓教育機構供職6年。那晚她半捂著臉，向我懺悔：這是由我代為轉述的一個關于留學黑中介的真實故事。關于人性的貪婪，和面對貪嗔欲念時的不堪一擊；關于被稱之為“老師”，實為銷售的這一群人，內心里的掙扎；關于在留學黑中介的眼中，你是有多任人宰割。你的夢想在她眼里，到底值多少錢？書怡是我的第一個客戶，也是我第一次向“貪欲”妥協(xié)。是的，在我內心深處，我認為我沒有資格做她的老師。我看得出來，她家并不富裕，典型的中國小康家庭，可又因為她的天賦異稟，成績確實不錯，父母砸鍋賣鐵也要送她出國留學，為了籌她的學費，老家的房子已經押給了親戚。她爸爸說著把禮品卡塞進我手里，她父親是一個公司的中層，也是奔五十去的人了，對女兒的教育那真是不遺余力。我知道，這是個好苗子，美國前30絕對沒問題。可主管 Jacky 這個月給的“ 人頭指標” ，還差一個。完成了，三個月的努力沒有白費，就可以轉正，不用再累死累活教雅思了，下個月貸款就能還的上了…… 我抱著試探的心態(tài)，看看父女倆對這方面到底有多了解，要是很了解，就算了吧。果然他倆了解的并不多，不一會兒，就對我說的話言聽計從，覺得我就是最專業(yè)的。看到這里的朋友們，相信我，一定，一定要清晰認識自我，分辨中介們說話的真實性。順利的，當天就簽下了五萬的所謂的“ VIP 一條龍申請服務” ，我完成了我的指標。我看著父女倆歡呼雀躍的樣子，心里有一絲不忍。當時，我猶豫了。可主管培訓時的那一句話縈繞在耳邊：后來聽說書怡去了那所學校，不到半年就回來了，然后就沒有出國，重新復讀。我知道之后三天三夜沒睡著。后來依稀記得她母親來公司鬧過，只退了一小部分錢，然后我就換了個職稱，去了某地的分公司做美國申請的部門主管。一次和一個前輩吃飯，他說：我知道，自己也開始麻木了，我把我的靈魂賣給了魔鬼。其實這個專業(yè)也很好的，更適合你事情發(fā)生在我做這行的第三年，我記得很清楚，那年我的年薪過了四十萬。我的屬下告訴我，外包給xxx的申請出了問題，新來的員工不熟悉流程和客戶，把統(tǒng)計（Statistic）申成會計（Accounting），而且一些學校的申請deadline也錯過了。要知道，這倆專業(yè)聽起來差不多，其實差別特別大。客戶昨天打電話來催，負責他的是一個新手Melody，還在試用期，雖然對外也聲稱是一位資深留學顧問。客戶一直非常配合，雖然他的一切都是父母包辦的，對這方面比較隨意，可成績不差，自己也有蠻清晰的目標，一直是很想學統(tǒng)計的。 Melody遲遲拖著他的offer，客戶的母親著急了，Melody看包不住火，就約了后天下午來公司面談，問我到底該如何解決。現(xiàn)在確實沒有什么補救辦法了，退錢是不可能退錢的，這輩子是不可能退錢的。到了日子，我又再次使出留學中介sales的標配技。上來先是一頓夸，而且一定要順著客戶父母的意向夸，父母想讓孩子學什么，你就說他的孩子在哪方面天賦異稟。最后還得說：只要你去過留學中介做咨詢，肯定聽過類似的話：其實就是因為，某些學校的這個專業(yè)比較好申。當你聽見：就是我真的沒東西可以夸了。即便是這樣，很多家長對自己的孩子真的是迷之自信，完全聽不出弦外之音。我告訴客戶的母親，因為對專業(yè)的不了解和信息的不平等，申請下來的專業(yè)是會計，孩子最后大二轉了專業(yè)，多讀了一年。你可以試試MIT嘛 Mike 是一個成績一般般的學生，轉到國際學校沒過一年，正是憧憬上藤校，走上人生巔峰的年紀。說句不好聽的，這些心里沒點數(shù)的學生我見多了，和你說個笑話，一個平均分80的學生告訴我：禮貌而不失尷尬的回道：我當時內心戲：同學你腦子好的話，心里就有點數(shù)吧。 Mike 顯然就是這一類，有夢想總是好的嘛，我不在意多收你一個學校的申請費。最后Mike去了加拿大某技校，聲稱自己是“MIT落榜生”。嗯，這孩子倒是很樂天啊。其實我有機會告訴Mike，穩(wěn)一點，多考慮考慮。可是我沒有，他只是一個客戶。人心，才是最可怕的東西聽完Emma敘述這么多的故事，我揉了揉臉，站起身活動了下筋骨。確實，當你作為一個留學生，了解到殘酷的現(xiàn)實，感受到留學行業(yè)的門道之深，人心之險惡，泡沫之充盈之后，心中五味雜陳。我想告訴大家的是，市場上確實還有很多良心中介，良心導師，但是：總之，如果一家留學中介對你的任何要求或者希望都予以完全的承諾的話，可能你就需要多一個心眼了。其實這類人在行業(yè)內很多，有很多原因，行業(yè)的門檻底，從業(yè)人員質量參差不齊，監(jiān)管效率不高等等。可最重要的還是，信息的不平等。延伸閱讀留學中介黑幕：十年顧問只懂銷售？根據(jù)美國國際教育學會發(fā)布的報告，中國赴美留學的人數(shù)在2014-2015學年首次超過30萬人，占全美國際學生總數(shù)的31.2%。隨著大量學生前往美國求學，中國留學生的組成情況也已經發(fā)生變化。美國國土安全部及國際教育學會的數(shù)據(jù)顯示，從2004年至2015年，持F-1國際學生簽證在美國就讀高中的中國學生已從433人增至4.3萬人，11年來增長將近百倍。而英國和澳大利亞也是較受中國留學生青睞的兩個留學目的地。本次調查以從事澳、英、美三國留學中介服務的機構為對象，揭開了留學路上可能遭遇的種種陷阱。陷阱一：留學澳大利亞警惕四類陷阱高等教育是澳大利亞服務領域最大的出口產業(yè)之一。而中國已經成為澳大利亞最大的海外留學生源地。據(jù)澳大利亞教育部所屬國際教育機構網(wǎng)站的資料顯示，截至2015年12月，中國內地學生人數(shù)為170212人，比上一年增長12.8%，中國學生占所有國際學生人數(shù)的26.4%。在進入澳大利亞前，多數(shù)中國學生和家長對澳大利亞的情況并不了解，一些留學中介便會利用信息不對稱來渾水摸魚，因此中國學生經常會落入四大陷阱。幫助中國學生和父母認識這些機關，非常必要。 “留學對一個學生來說是重要的人生規(guī)劃，但中國留學中介行業(yè)魚龍混雜，如果選擇不當，會讓自己身陷留學陷阱。”從事了十多年專業(yè)留學移民工作的中澳國際服務有限公司持牌移民律師伍明秋說。留學中介使用最多的陷阱是“申請費”。據(jù)一名在澳大利亞著名高校主管留學生工作的負責人介紹，留學中介不應當收取學生的“申請費”，因為這部分錢已經由大學支付給了中介。但是在國內，一些不法中介故意向學生和家長隱瞞這一信息，依然收取高額費用。曾在澳大利亞伍倫貢大學就讀的朱同學告訴記者，自己在通過中介申請澳大利亞大學入學資格時，曾被國內一家大型留學中介收取了一萬元人民幣的“申請費”。但來到澳大利亞之后才知道，這部分錢根本不需要自己支付。朱同學說，澳大利亞的高校通常都會向留學中介支付該學生首學期學費的10%～20%，也就是約一萬到兩萬元不等的傭金，一般排名越靠前的學校收取的學費越高，付給留學中介的傭金也就會越高。但一些中介卻根據(jù)學校排名再次向學生收取價格不等的“申請費”，從高校和學生那里兩頭獲利。隨著中澳之間交往更加頻繁，越來越多的留學生了解到不需要向中介支付申請費。于是，國內一些中介設計了“套餐”和“打包”等方式，將包括申請費在內的多種服務融合在一起，承諾從留學到移民的一條龍服務，繼而吸引學生家長乖乖付款，并借此躲避直接收取“申請費”的法律糾紛。第二類陷阱是中介把留學當成一個生意來做，“賣課程”給不需要的學生。在留學前，由于不了解澳大利亞大學的情況，中國學生往往會委托中介提供在澳學習課程的內容。學生在學習課程時需要付費，中介可以從中拿到提成。于是，少數(shù)中介會不顧學生的實際需要，大力推銷課程。伍明秋自己對此就有過親身經歷。英語專業(yè)畢業(yè)后，她一直在大公司從事專業(yè)翻譯長達十年，完全符合澳大利亞的技術移民條件，但中介希望賺錢更多利潤，于是讓她辦理留學，而且要求報名學習5個月的英文課程。直到英文學校校長得知她的托福成績并面露驚訝之色時，她才知道自己被中介騙了。而她多報讀一項課程，中介就可以從中多賺錢。陷阱三：成績作假第三類陷阱是無良中介操刀修改學生成績，造成嚴重的后果。為了實現(xiàn)留學的目的，國內的一些留學中介會為成績不達標的學生做假成績。這樣做對學生極不負責。一旦被澳大利亞的學校和移民局查出，后果極其嚴重，對學生本人的信譽更是一個不可修復的損失。曾有一名中國的本科畢業(yè)生想要在澳大利亞著名學府新南威爾士大學深造。這位學生委托的中介機構看到他的成績未達到入讀名校的要求，就幫助學生修改了成績。這名學生雖然順利入讀了新南威爾士大學，但在臨近畢業(yè)時真相浮出水面。當時，澳大利亞的大學對學生做背景抽查，發(fā)函給該學生在中國就讀的那所大學，結果發(fā)現(xiàn)該學生入學時提供的成績不真實。事情暴露后，這名學生不僅不可能拿到名校文憑，而且學習簽證被取消，還在澳大利亞留下了不良信用記錄。巨額的學費和近兩年的學習努力打了水漂。陷阱四：不當評估第四類陷阱是不負責任的留學中介會對學生進行不準確的綜合評估。有的學生在中國時成績就很差，自控能力不好，一些家長就想把孩子送出國，以為這樣就可以解決問題，而部分中介就專門迎合學生和家長的這種需求。結果把孩子送出國后會出現(xiàn)更多問題。獨自在海外留學是一件艱苦的事情，需要每個留學的孩子付出更多的努力。如果在父母的監(jiān)管下都很難做到按時到校認真上課，那么孩子在澳大利亞很有可能也做不到。澳大利亞的學生簽證管理很嚴格，如果上課出勤率達不到80%，學校就有義務上報移民局，情況嚴重時，學生的留學簽證會被取消。來澳學習，需要把學習深造放在第一位。動機不純，往往就會被利用。有的學生不是真正希望到澳大利亞留學，而是希望通過拿到學生簽證到澳大利亞打工掙錢或希望到澳后尋找其他留下來的機會，有的甚至一開始就打算在澳大利亞非法滯留。抱著這種目的的學生，更容易被不良中介和犯罪集團所利用，最后慘遭不幸。做足功課有備無患雖然無良中介機構設下重重陷阱，以期收獲不義之財，但是如果能夠在申請赴澳留學之前做足功課，中國留學生及其家庭也能夠“跨越”這些陷阱。首先要了解澳大利亞及其各個州、各大學的情況，選擇好具體的州和學校，然后再選擇中介。MARA網(wǎng)站是一個澳大利亞政府專門管理移民代理的政府機構，通過它可以查到注冊移民中介公司名單。尋找到注冊移民代理后還要查看該公司的口碑商譽等信息。其次，要檢查與中介公司合同上的幾個關鍵條款。注冊移民代理和客戶簽訂的合同最后會有一個聲明——客戶有權向MARA投訴，凡是涉及簽證這項服務項目的注冊移民代理的合同里都必須包含該條款。其他關鍵條款包括收費、付費、服務項目以及退款等。第三，合同里涉及的中介服務費及第三方費用都要有詳細清單，要清清楚楚列出來。服務的項目也應該清楚列出。退款條款包括如果學生的簽證被拒簽，中介要負責將已經繳納的學費、寄宿家庭費等退還給客戶等內容。第四，可以瀏覽申請學校的官方網(wǎng)站，了解相關申請信息。隨著中國留學生的增多，現(xiàn)在一些澳大利亞高校也專門在網(wǎng)站增加了中文服務。一旦遭遇到留學陷阱，可以向MARA、移民局或公平交易廳進行投訴。值得注意的是，自2016年7月1日起，澳大利亞政府將簡化學生簽證，留學生簽證將由現(xiàn)行7種簡化為1種。自7月1日起，外國留學生均須在移民與邊境保護部網(wǎng)站的ImmiAccount網(wǎng)頁注冊賬戶并在線遞交簽證申請。專家認為這將可以幫助留學生繞開移民中介，直接申請相關簽證，從而避免支付不必要的費用。陷阱二：留學英國切勿輕信中介宣傳隨著留學熱持續(xù)升溫，越來越多的中國家長計劃把孩子送出國讀書。英國是最受中國學生喜愛的留學目的地之一。據(jù)中國駐英國大使館數(shù)據(jù)顯示，目前約15萬中國留學生在英國求學，英國成為歐洲第一的中國留學生目的國。留學教育市場的壯大讓很多人看到了商機，但也有部分不良商人抓住法律政策的漏洞以及人們的疏忽從中謀取利益，其中包括很多留學中介機構和冒牌學術機構。因此，中國學生在面對種類繁多的中介時需提高警惕，避免被黑中介和不法商人欺騙。很多準備留學的學會在申請學校時通常都會面臨語言相關的問題。語言好的學生很容易選擇自己喜歡的學校和專業(yè)。一些中介好像是為學生著想，主動為他們提供出國先讀語言班、再進入大學學習的建議。然而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多中介并沒有什么好心腸，語言班對于他們來說是一塊肥肉，從中榨取油水才是真正目的。國內一位大專畢業(yè)生譚娜（化名）就遇到這樣的問題。她大專畢業(yè)后想申請英國研究生，但國內大專畢業(yè)生需要先上預科才能申請研究生，然而她的雅思成績不夠上預科的雅思最低成績，因此只能選擇在預科前先上語言課程，并在國內找到一家中介為她申請碩士預科的語言課程。英國的語言課程分為大學開設的語言課程和教育機構開設的語言課程，前者上完語言課程一般無需再考雅思，只要通過學校內部考試就可以上預科或者專業(yè)課，但申請難度比較大；后者申請難度小，但需要再考雅思，成績達到學校要求后，才可以繼續(xù)上專業(yè)課或者預科。然而這些信息對于很多初次接觸留學的學生是無法得知的，很多教育機構利用大家的“無知”謊稱可以讓學生的語言成績“過保”并進入高校學習，先“誘導”學生出國讀語言班。譚娜就是在懵懂的情況下，聽取中介先去國外讀語言班的建議，結果到英國上課后發(fā)現(xiàn)與中介所說的完全不是一回事。事實上她仍需要上語言課、考取雅思成績，而很多成績多次未達標的學生很有可能面臨還沒踏進大學門檻就得被迫回國的局面。留學生小E表示，自己也是在中介推薦的語言班上吃了虧。一些中介為了賺取更多利潤，故意隱瞞語言班時長，原本可以通過讀短期班達到要求的學生被推薦上了時間更長的語言班，因此繳納了更多的學費。另外，留學英國的李菁菁（化名）向記者反映，她在鄭州委托的一家名氣較大的中介也非常“不靠譜”。中介公司在介紹業(yè)務和學生交錢之前非常積極，但交錢后在開具中介費發(fā)票的問題上一再拖延，之前與她對接的咨詢人也連續(xù)不上。最終經過多次協(xié)商，她才說服中介同意繼續(xù)為其申請留學，但要補交費用。一位綽號“松鼠”的女士曾在英國較大的教育中介機構工作。她在接受本報記者采訪時表示，國內中介機構“水很深”，相比之下，英國教育中介機構的監(jiān)管更加嚴格，中介機構服務種類、定價都需要向教育部門匯報，因此收費相對透明合理。但是她透露，英國一些教育中介機構為了招攬更多學生，與國內中介也有密切合作。在豐厚傭金的誘惑下，大部分中介會向學生推薦教育中介機構開設的語言課程，而非學生希望申請的大學的語言課程。 “實際上大部分教育集團開設的語言課程很水，學費、住宿費、伙食費很高，而且還需要不斷考雅思直到滿足該生想要申請院校的最低雅思要求為止。但國內中企會哄騙學生說無需再考雅思，只要上了教育集團的語言課程，通過內部考試就可以上自己想上的學校了。實際上學生該走的程序一步都沒有省。”“松鼠”說。她說，為了拿到很高的傭金，英國的教育中介機構只向學生推薦自己的合作院校，當遇到學生想申請與教育中介機構沒有合作關系的院校時，教育機構會以各種理由不讓申請，或告知申請方案沒有通過比如說，英國的G5集團學校（牛津、劍橋、帝國理工、倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院）是不和國內外任何中介有合作關系的。她說，很多中介美其名曰最專業(yè)的G5名校申請?zhí)撞汀⑴溆凶顚I(yè)的文案、最專業(yè)的面試輔導以及最快的申請速度等，費用高達1500英鎊至2000英鎊，但其實與普通院校申請沒有什么兩樣。同樣，一些成績明顯達不到要求的學生，也在中介的慫恿下白白繳納高額費用，申請G5大學。盡管有成功案例，但可能性極小。另外，很多中介所謂的專業(yè)教育顧問、十年顧問經驗的招牌都是虛的。“松鼠”提醒，很多顧問專家都只是在做銷售工作，學生不要太輕易相信他們。加之顧問這個崗位流動性很大，學生在申請留學過程中換掉幾個顧問的現(xiàn)象也很常見。 “松鼠”還提到，一些機構宣稱有專業(yè)的客服團隊，每個學生都有一個客服幫忙回答問題，而實際上整個機構就一個或者數(shù)個客戶，根本來不及回復所有學生的問題。英國一些大型中介審核材料速度非常慢，從學生材料交齊到審核材料可長達兩個月。一些加費服務，例如承諾5天、7天之內提交，其實都得等上一兩個月。 “松鼠”說：“這些都是中介的通病，很多中介太會給自己包裝，學生稍不留神就被騙了。因此能不找中介就不找中介，英國大學自己申請的渠道很暢通、透明、不妨自己嘗試。” 李菁菁建議說，希望能成立第三方監(jiān)管部門規(guī)范中介操作。陷阱三：赴美留學謹防中介全程主導近年來赴美中國留學生數(shù)量呈直線上升趨勢。根據(jù)美國國際教育學會公布的2015年《美國門戶開放報告》，中國在美留學生人數(shù)從前一年的27.4萬增長到30.4萬，增幅約為11%；中國留學生占在美留學生總數(shù)的31.2%，接近三分之一。美國高等教育質量世界領先，高等學府多，在最新的世界大學100強中，美國大學的數(shù)量達到了52所之多，自然成為中國學生的留學首選地。留學是一筆重要的投資，對于學生來說也是一個重要的人生轉折，很多學生和家長為了提高成功率，會選擇留學中介幫助他們實現(xiàn)留學目標。但是，中美兩國語言、文化、教育理念的不同，申請流程和側重點也不同，很多學生和家長對這些情況并不了解，讓一些留學中介有了可乘之機。因此，赴美留學生在跟中介的溝通交流中，需要注意選擇學校、文書寫作和收費等方面的陷阱。擇校名單可能暗藏貓膩選擇學校是整個流程中最重要的環(huán)節(jié)之一，如同高考填報志愿，申請人需要謹慎選擇，找到與自己實力相匹配的學校，如果眼光只盯著幾所名校，被拒絕的可能性就很大；如果被排名偏后的保底校錄取，那么錄取通知書也如同雞肋。擇校是一個極其耗時、具有很高技術含量的工作。有的中介公司客戶較多，咨詢師很難花費大量時間深入研究學校名單，可能就無法為客戶提供最好的服務。和國內高考或者研究生考試看中考試成績不同，在留學申請中，申請人的語言考試成績以及高中或本科成績只是考量的一個方面，美國高校更加看重的是申請人在文書中展現(xiàn)的個人經歷、學習動機和科研能力等。如果學生的文書很對學校錄取委員會的胃口，是他們所希望看到的，那么學生被錄取的概率就很大。因此，申請者需要查看學校網(wǎng)站，了解歷年來錄取學生的學術背景，了解感興趣教授的研究方向。如果有可能的話，最好上留學論壇，找學校的校友，摸清學校的喜好，看和自身條件（實習經歷、社會活動、學術背景等）是否匹配。以轉專業(yè)為例，申請人就需要找出那些對轉專業(yè)友好的學校，也就是那些對之前學術背景無要求或者要求不高，愿意接受其他專業(yè)背景學生的大學，這樣才能有的放矢，申請成功的幾率也較大。可以說，能否提供私人定制的擇校名單是中介水平的一個重要衡量標準。但有些中介在幫客戶申請期望學校的同時，往往會將一些比較好申請、但教學質量較差的學校推薦給客戶，這種學校100%能申請成功，不存在申請失敗退款的風險。遇到這種情況，申請者就要特別注意。需要指出的是，美國大學“注冊”和“認證”是兩個概念。“經過政府部門批準、具有授予學位權”只是說明學校已經在政府部門正式“注冊”，但教學質量并沒有保障，“野雞大學”就屬于這一類。而正規(guī)大學是需要經過大學同行的評議、認證的。此外，一些不好的大學寬進嚴出，也就是錄取容易畢業(yè)難。據(jù)報道，美國很多4年制大學的學生，需要6年才能畢業(yè)。美國私立學校修一個學分動輒要花上千美元，公立學校也需要好幾百美元，每門課程都是2-3個學分。如果學生無法按時畢業(yè)，這就相當于變相收費。因此，學生和家長在看中介給出的擇校名單時，一定要仔細甄別，首先是要確定名單中沒有“野雞大學”以及一些口碑較差以賺錢為目的的學校；其次是看名單是否是根據(jù)學生的個人經歷、背景和能力制定的，反映學生的真實水平。文書寫作的重要性不言而喻，學校教授是通過個人陳述去了解申請人，在硬件合格的情況下，好的文書幾乎是起決定性作用的。很多學生選擇將文書寫作這個工作交給中介。有的是寫完初稿后交給中介修改，有的則是提供中文的素材資料，由中介找人負責編譯成英文。據(jù)了解，有些中介都是將文書修改工作外包給英語院校的學生。有些是由獨立的文案團隊進行客戶的文書寫作工作。大多數(shù)中介的文案團隊都不會跟客戶溝通交流，難以做到針對客戶背景進行個性化寫作。加上申請季需要負責大量的文書寫作工作，文案團隊也沒有精力去更深入地跟客戶交流。因此，很多文書質量差，套用模板痕跡嚴重。而一旦被學校發(fā)現(xiàn)，這位學生幾乎沒有被錄取的可能性。還有一種情況就是，學生在回復郵件時英語支離破碎，語法錯誤百出，但是文書用詞極為地道流暢。這種情況目前已經引起美國各高校的警惕，它們將其視為作弊，認為學生的誠信有問題。據(jù)媒體報道，已經有不少學生因為這種情況被開除。而常青藤學校質疑的康奈爾大學明文規(guī)定，不允許學生依靠中介完成申請流程，如果學生一旦被發(fā)現(xiàn)提交具有誤導性的材料，將有可能被開除。因此，在與中介的合作過程中，建議由學生獨立完成個人陳述的寫作，然后和專業(yè)人士一起進行修改。這樣第一可以避免粗制濫造、模板痕跡嚴重的文書，第二也規(guī)避了被視為作弊的風險。在美國大學的申請過程中，美國本地學生也會尋求“外援”，但前提是他們參與了大部分的文書寫作工作。很多中介為了爭取客戶，開始會開出低價，之后再趁機巧立名目亂收費或者刻意提供費用金額，例如手續(xù)費、中介費、材料翻譯費、學校申請費、郵寄費、傳真費以及登記費、定金等等。如果是自己辦理留學申請手續(xù)，包括申請費（每所大學60美元至100美元不等）、簽證費、提取學校成績單費用等，加起來應該頂多一萬元人民幣。在和中介合作過程中，學生和家長也需要對這類收費多留心眼，自己多核實，這個項目是否真的需要繳費，以及收費標準是多少。留學申請過程雖然繁瑣，但也相當鍛煉人，因此建議學生和家長不要把它看成負擔，將所有任務全權交給中介。學生應把留學申請看成是提前適應美國校園生活的序曲，盡量全程參與，自己做主導，中介輔助，這樣也能提高申請自己滿意學校成功的幾率。

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