來深圳發(fā)展就不受限制了，就可以無限發(fā)展。深圳外溢紅利的第一站，依然是東莞，至于你說外溢的紅利，第一應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)紅利，東莞不用早就是深圳的后花園，看了很多關(guān)于深圳房地產(chǎn)未來發(fā)展的評論，大家一致認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)在未來有可能出現(xiàn)上漲，以華為為代表的深圳企業(yè)之所以表現(xiàn)頗佳，在于深圳是一個“最快實現(xiàn)創(chuàng)意的地方”。

1、如何看待深圳房地產(chǎn)發(fā)展？

看了很多關(guān)于深圳房地產(chǎn)未來發(fā)展的評論，大家一致認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)在未來有可能出現(xiàn)上漲。并且列舉了地理優(yōu)勢，位置優(yōu)勢，各種優(yōu)勢，但是很多人忽略了一件事情，那就是為什么數(shù)他長不到天上去。這就決定了房價，他不可能一直漲下去，如果你的年紀(jì)小，那么日本的面積更小，為什么它的房價沒有那么高？如果你覺得地理位置好，為什么迪拜的位置在沙漠之中，他價格還那么貴。

所以說很多人想象中與現(xiàn)實中有巨大的差距，首先我們來看深圳房價通過上圖我們可以看到，深圳市區(qū)當(dāng)前掛牌數(shù)量為4.8萬套，掛牌市值是3000649.6億元。而近一個月平均價格每平米為65,906，今天成交價格為61,022元每平米，這就說明深圳的房價已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，而未來上漲的概率微乎其微，通過掛牌的套數(shù)，我們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，4.8萬套房子，短時間內(nèi)很難消化。

由于當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，每個人都不可能再去一些發(fā)達(dá)的城市發(fā)展，比如說從事金融行業(yè)的投資者，他們完全有可能在家里面連著網(wǎng)，在電腦上就可以完成工作，再比如說自媒體，網(wǎng)商等等一系列工作都可以在農(nóng)村的家里面完成，完全沒有必要跑到大城市去購買一套房子。其次我們通過供給和關(guān)注度來分析通過上圖我們可以看到攻擊基本保持不變，但關(guān)注度降低，

現(xiàn)在又臨近年關(guān)，每個人手中都有多余的資金，為什么不會選擇在深圳這個地方進(jìn)行購房？這其中的道理我相信不言自明。最后我們通過深圳，房價需求度來看通過上圖我們明確的可以看到，在深圳房地產(chǎn)價格需求當(dāng)中，3萬元的價格是當(dāng)前需求最高的，而平均價格卻在5萬元左右，所以說深圳房地產(chǎn)的價格將會出現(xiàn)回落，綜合來看，所有的需求和供給是相匹配的。

2、灣區(qū)人口紅利爆發(fā)期！誰是深圳外溢紅利第一站？

別老是人口外溢外溢，能外溢的人口，本身跟這個城市的粘性就不強(qiáng)，比如深圳說，來了就是深圳人。你都外溢了，你還算深圳人嗎？你這個問題，我相信你有答案，深圳外溢，第一梯隊東莞，第二梯隊中山、惠州，至于你說外溢的紅利，第一應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)紅利，東莞不用說，早就是深圳的后花園。其次是惠州仲愷，據(jù)仲愷區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局統(tǒng)計，2017年以來，仲愷區(qū)招商聯(lián)席會通過的重點項目里面，有53宗來自深圳，約占總項目比例超過50%，

深圳是惠州仲愷高新區(qū)引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新資源的主要源頭。因為，深圳有成熟的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，仲愷有充足的載體資源，可以實現(xiàn)“深圳孵化、仲愷產(chǎn)業(yè)化”，仲愷跟惠陽相比，產(chǎn)業(yè)更為豐富，富有創(chuàng)新力。最后是中山馬鞍島，跟前面兩者相比，馬鞍島目前建設(shè)還處于原生態(tài)狀態(tài)，需要漫長的時間等待。因此深圳外溢紅利的第一站，依然是東莞，

3、為何中證紅利和深圳紅利的指數(shù)溫度差別那么大？

因為這兩種指數(shù)的編制規(guī)則不同，所以成本股不同，自然就會有不同的表現(xiàn)。下面我分別介紹一下：中證紅利指數(shù)中證紅利指數(shù)是由中證指數(shù)公司發(fā)布的指數(shù)，而中證指數(shù)公司又是由上交所和深交所聯(lián)合出資興辦的指數(shù)公司，所以中證紅利指數(shù)的指數(shù)代碼有兩個，分別是000922和399922，2004年12月31日為基日，以1000點為基點。

中證指數(shù)有限公司編制規(guī)則：中證紅利指數(shù)的成份股是在滬深300的成份股中選擇，主要滿足以下條件：1、過去兩年連續(xù)現(xiàn)金分紅且每年的稅后現(xiàn)金股息率均大于0。2、過去一年內(nèi)日均總市值排名在前80%，3、過去一年內(nèi)日均成交金額排名在前80%，我們知道滬深300可是兩市市值最大，流動性最好的前300只股股票，屬于規(guī)模指數(shù)，而中證紅利指數(shù)就是在這個300支股票中，挑選滿足條件的股票，在以過去兩年的平均稅后現(xiàn)金流股息率進(jìn)行排名，取前100名的股票作為其成分股進(jìn)行編制而成的指數(shù)。