簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用。-180元/平；20.上交國(guó)家稅費(fèi)（契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、建設(shè)稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等）。

1、土地競(jìng)買價(jià)550萬一畝，建成房后最低可以賣多少錢一平米？

550萬/畝的地價(jià)一般在三四線城市，地級(jí)市，二線城市的地價(jià)基本都上千萬了。容積率2.5-3.5之間，樓面地價(jià)2500-3500之間，按3000元算，我們來計(jì)算一下單位開發(fā)成本：1、契稅3%，902、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)100-200，取1503、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、可研費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)，規(guī)費(fèi)等50-100，取504、開工前場(chǎng)地處理（如場(chǎng)地三通一平，高壓線移位等），臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)排水、臨時(shí)辦公室等，取505、建安工程費(fèi)，包括基礎(chǔ)處理，土方，主體工程，安裝工程，設(shè)備，內(nèi)外初裝修。

3.0容積率一般都是25層以上的高層，2000左右，現(xiàn)在建材大幅上漲，2200也很合理，6、小區(qū)配套費(fèi)，包括水電氣暖、道路景觀、圍墻大門、弱電系統(tǒng)等，3007、配套公建費(fèi)，有部分公建是不能銷售的，如幼兒園、派出所、居委會(huì)、公廁、物業(yè)管理用房、消防控制室、人防設(shè)施，有的還有會(huì)所，門衛(wèi)等，折合單位成本300左右8、管理費(fèi)，一般房地產(chǎn)公司都是三級(jí)管理，項(xiàng)目管理費(fèi)100-200，公司管理費(fèi)100，集團(tuán)管理費(fèi)50，取2509、營(yíng)銷費(fèi)，銷售價(jià)的3%，取30010、貸款利息，按正常拿地開工一年現(xiàn)金流為正，大概400左右，如果辦理手續(xù)時(shí)間長(zhǎng)或銷售不暢，成本會(huì)增加11、其他費(fèi)，如監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檢查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、面積測(cè)量費(fèi)，印花稅等取50以上成本合計(jì)7000-750012、增值稅，城建稅、教育附加稅，500以上13、土地增值稅，30-60%，增值越多交得越多，按最少500計(jì)14、企業(yè)所得稅25%，按毛利1500計(jì)所得稅375以上總成本9000，賣10000，開發(fā)商利潤(rùn)1000左右，凈，利潤(rùn)率10%，開發(fā)周期3年，年化3%，這是非常正常的企業(yè)利潤(rùn)和合理的房?jī)r(jià)了。

2、土地拍賣價(jià)320萬一畝，容積率2.5，建成房后至少可以賣多少錢一平？

做過一段時(shí)間的住宅造價(jià)工程，所以對(duì)開發(fā)商的各項(xiàng)成本還是比較熟悉的，先說明一下，建設(shè)住宅的費(fèi)用總體可以劃分為四大塊，一是樓面價(jià)格，這是主要成本；二是開工建設(shè)中的材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)用；三是稅費(fèi)；四是營(yíng)銷策劃費(fèi)用和銷售費(fèi)用。需要特別說明一點(diǎn)的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是與住宅的“高檔”程度有很大關(guān)系，越高檔則所花費(fèi)的材料費(fèi)和設(shè)計(jì)、策劃成本費(fèi)越高；二是地區(qū)間在費(fèi)用核算上也有差異，三四線城市用人成本低，材料費(fèi)用也相對(duì)較低，而一二線等大中城市的用人成本高，且材料費(fèi)微高，

因此我們?cè)谟?jì)算成本費(fèi)用的時(shí)候給出的是成本區(qū)間，這樣算是科學(xué)合理的。首先，核算每平米成本區(qū)間：在核算成本前我們首先先說一下“容積率”：簡(jiǎn)單的理解容積率=總建筑面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那么每畝土地上的總建筑面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；1.根據(jù)地價(jià)和容積率計(jì)算樓面價(jià)格，樓面價(jià)格=320萬/1666.5㎡=1920元；其他費(fèi)用：2.樁基工程：70-100元/平；3.鋼筋：160-300元/平；3.砼：100-165元/平；4.砌體工程：60-120元/平；5.抹灰工程：25-40元/平；6.外墻工程：50-100元/平；7.室內(nèi)水電：60-120元/平；8.層面工程：15-30元/平；9.門窗工程：90-300元/平；10.煙道及公共區(qū)間裝飾：30-150元/平；11.地下室：40-100元/平；12.電梯：40-200元/平；13.人工費(fèi)：130-200元/平；14.室外配套：70-100元/平；15.腳手架、模板等各種支撐：70-150元/平；16.人貨電梯等施工機(jī)械：60-90元/平；17.臨時(shí)設(shè)施：30-50元/平；18.檢測(cè)、手續(xù)、交通：10-30元/平；19.承包商管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用：90-180元/平；20.上交國(guó)家稅費(fèi)（契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、建設(shè)稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等）：100元/平；21.設(shè)計(jì)費(fèi)：15-100元/平；22.監(jiān)理費(fèi)：3-30元/平；23.廣告營(yíng)銷、銷售費(fèi)（或銷售代理費(fèi)）：500元/平；以上2-23項(xiàng)合計(jì)最低成本1818，合計(jì)最高成本3255，再加上“1”的樓面價(jià)格1920元，合計(jì)成本在3738元/平-5157元/平之間。