如何提高小區(qū)的房?jī)r(jià)方案，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么漲價(jià)這么快呢

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-03-22 00:17:19 編輯：今日頭條手機(jī)版

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1，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么漲價(jià)這么快呢
2，如何提高二手房評(píng)估價(jià)
3，炒房團(tuán)是如何抬高房?jī)r(jià)的
4，怎么對(duì)房子估價(jià)
5，房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)策略有哪些

1，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么漲價(jià)這么快呢

你好，朋友，我覺(jué)得現(xiàn)在房子是大多人所追求的，人人都需要自己的一套房子，房產(chǎn)商當(dāng)然會(huì)提高價(jià)格，才會(huì)越來(lái)越高

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么漲價(jià)這么快呢

2，如何提高二手房評(píng)估價(jià)

跟銀行的說(shuō)吧。看銀行是否認(rèn)可讓評(píng)估公司高評(píng)估。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)出來(lái)后，銀行是要審批的，要是評(píng)估太高，銀行認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，那么他們也會(huì)阻止評(píng)估公司高評(píng)。

你好，你的問(wèn)題看不懂。二手房評(píng)估價(jià)是當(dāng)?shù)氐耐坏貐^(qū)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。不是你們的成交價(jià)格。比如，你房子是1萬(wàn)元每平米共100平米賣的共計(jì)100萬(wàn)，但是，這個(gè)地區(qū)的房子別人家普遍比你的房?jī)r(jià)高，是1.5萬(wàn)元每平米賣的共是150萬(wàn)，，那么，評(píng)估價(jià)會(huì)按150萬(wàn)元的總價(jià)來(lái)收稅的。

如何提高二手房評(píng)估價(jià)

3，炒房團(tuán)是如何抬高房?jī)r(jià)的

簡(jiǎn)單點(diǎn)的道理就是屯貨居奇,就是利用不同的身份低價(jià)從開(kāi)發(fā)商那里購(gòu)入房產(chǎn)(辦理銀行按揭),造成該樓盤熱買的假象,再者利用另外的身份證高價(jià)從自己手中高價(jià)轉(zhuǎn)買,從而給外部一個(gè)該房產(chǎn)在快速升值的感受,吸引市場(chǎng)追捧,引發(fā)再度投機(jī)炒買.

買你開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)樓盤的一部分房子，造成買房者以為該樓盤不錯(cuò)，買的人多！等該樓盤開(kāi)始有較多人咨詢或買房，開(kāi)發(fā)商再次提高價(jià)格，而炒房團(tuán)就出手了啊！只能簡(jiǎn)單點(diǎn)回答了，相關(guān)程序很復(fù)雜！

炒房團(tuán)是如何抬高房?jī)r(jià)的

4，怎么對(duì)房子估價(jià)

房子價(jià)格最主要的還是由地價(jià)和建筑物決定的,在這一點(diǎn)上,新房和舊房并沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。決定地價(jià)的有以下四大因素:1.位置、面積地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高。一般來(lái)說(shuō),面積大的土地,其利用效率比面積小的土地高,因而價(jià)格較高。但也不能一概而論,只有房子所處的土地的總體面積比較合適,其土地價(jià)格才會(huì)比較高,房子的價(jià)格也會(huì)比較高。2.地形、地質(zhì)不良的地形會(huì)增加工程前期施工的費(fèi)用,提高建筑成本,也會(huì)影響土地功能的發(fā)揮,因而地價(jià)較低。例如,在山坡上已建有一個(gè)工廠,則處于其下風(fēng)口的平坦地的價(jià)格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價(jià)格還要低。3.形狀、用途一般來(lái)說(shuō),三角形等不規(guī)則土地,由于利用率低,其價(jià)格自然也會(huì)有所降低。而商業(yè)用地價(jià)格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價(jià)格高于住宅用地。4.交通、環(huán)境土地附近的街道是否屬于主干道,主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否,都會(huì)影響土地的價(jià)格。土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。對(duì)于居住用地來(lái)說(shuō),公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備,遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地,價(jià)格自然會(huì)比較高。另外,政府對(duì)土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制,也會(huì)影響土地價(jià)格。二手房的估價(jià)除了以上要參考的,如果是新二手房(毛坯房、未住過(guò)人),可以與周邊的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行對(duì)比參考,二手房的人文化境、生活配套較成熟,價(jià)格要略高一些。有裝修的二手房的價(jià)格一般是一房一價(jià),不同樓層和不同的裝修都會(huì)影響房子的價(jià)格。

●不能簡(jiǎn)單參考掛牌價(jià) 和所有商品一樣，房屋的出售價(jià)格的基礎(chǔ)是其成本，因此，在樓市健康的情況下，二手房得出售價(jià)格總是在購(gòu)入價(jià)格以上的，而成本的另一部分就包括各類手續(xù)費(fèi)、銀行費(fèi)用等。因此在實(shí)際操作中，二手房定價(jià)的主要還是運(yùn)用市場(chǎng)對(duì)比，去掉手續(xù)費(fèi)等成本，不能簡(jiǎn)單地只看一下中介商的掛牌價(jià)格就隨便定價(jià)。 ●業(yè)主套現(xiàn)的緩急決定最終售價(jià) 在市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)很快，較為合理的定價(jià)辦法是，將周邊的類似情況的樓盤二手房?jī)r(jià)格加以了解，取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實(shí)際出售需求進(jìn)行加減，如是投資性出售，不急于出手，可在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上增加5%-15%；如果是急于出手套現(xiàn)，可以在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上，酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時(shí)間上的共同有利地位。案例：張先生看中一套某樓盤的65.4平方米的小戶型公寓，原業(yè)主2003年以56萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入，近期因要離滬工作，要在短期將它售內(nèi)出售。因?yàn)樾粜偷氖袌?chǎng)需求比較大，該小區(qū)的環(huán)境也比較好，掛牌價(jià)格為69萬(wàn)元。但由于該房子的廚衛(wèi)面積也偏小，業(yè)主又急于套現(xiàn)，有關(guān)中介就建議業(yè)主把價(jià)格略微下調(diào)，業(yè)主同意后在較短時(shí)間內(nèi)，以67萬(wàn)元的價(jià)格最后成交，一年時(shí)間，收益11萬(wàn)元。

5，房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)策略有哪些

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做過(guò)銷售的人都知道，剛開(kāi)始一個(gè)客戶沒(méi)有的時(shí)候你要忍耐。曾看到過(guò)很多剛踏入銷售行業(yè)的人半途而廢都是不能堅(jiān)持的結(jié)果，可能你需要忍耐一個(gè)月、半年甚至一年才開(kāi)始積累到一些客戶，你的業(yè)績(jī)和收入才能相應(yīng)的提高，因此如果你是機(jī)會(huì)主義者千萬(wàn)不要去做銷售。在銷售過(guò)程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時(shí)間，你準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，可是客戶臨時(shí)有事或者正在開(kāi)會(huì)，你應(yīng)該如何？忍耐，不然你必定失去這個(gè)客戶。早年前我也做過(guò)敲門銷售，一棟29層的樓，每層8戶人家，從下“掃”上去，見(jiàn)門就敲，結(jié)果是20%的人對(duì)你的敲門極端反感，門沒(méi)開(kāi)就要你“滾”；40%的人不是很耐煩，開(kāi)門告訴你“快走”；30%的人反應(yīng)平淡，說(shuō)“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽(tīng)你介紹完你的產(chǎn)品，而且還不一定購(gòu)買。沒(méi)有忍耐力做的下去嗎？2.自控力很多時(shí)候銷售人員是單兵作戰(zhàn)的，銷售人員每天要去開(kāi)發(fā)客戶等，這些都不可能完全在領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督下進(jìn)行，企業(yè)唯一的控制方式就是工作日?qǐng)?bào)表，以及每天開(kāi)會(huì)匯報(bào)個(gè)人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠(yuǎn)的客戶那里，路上可以休息；本來(lái)半小時(shí)談完，結(jié)果謊稱談了三小時(shí)等等，這種方式除了損害企業(yè)的利益，更重要的也是阻礙自身的發(fā)展。3.溝通力溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準(zhǔn)確的采集對(duì)方信息，了解對(duì)方真正意圖，同時(shí)將自身信息也準(zhǔn)確傳達(dá)給對(duì)方，二是通過(guò)恰當(dāng)?shù)慕涣鞣绞剑ɡ缯Z(yǔ)氣、語(yǔ)調(diào)、表情、神態(tài)、說(shuō)話方式等）使得談話雙方容易達(dá)成共識(shí)。4.觀察力觀察不是簡(jiǎn)單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學(xué)會(huì)“看”市場(chǎng)，這個(gè)看不是隨意的瀏覽，而是用專業(yè)的眼光和知識(shí)去細(xì)心的觀察，通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)重要的信息。例如到賣場(chǎng)逛逛一般人可能知道什么產(chǎn)品在促銷，什么產(chǎn)品多少錢，而專業(yè)的銷售人員可以觀察出更多信息。你有沒(méi)有注意到別人賣的好的產(chǎn)品是因?yàn)槭裁矗績(jī)r(jià)格、贈(zèng)品、包裝……用的什么贈(zèng)品？什么材料？怎么制作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質(zhì)、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當(dāng)罐子）。競(jìng)爭(zhēng)品牌又有哪些促銷活動(dòng)？具體的時(shí)間段？活動(dòng)的具體形式，有哪些參與方式？賣場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個(gè)廠家，是否對(duì)我們有潛在的威脅？它的主要產(chǎn)品和價(jià)格定位如何？……太多的信息需要你仔細(xì)的觀察，很多銷售人員在對(duì)其培訓(xùn)了很久以后，要他去“看”市場(chǎng)，仍然不能得到有用的信息，那我只能說(shuō)，你不適合銷售這個(gè)工作。銷售人員也是每個(gè)企業(yè)的信息反饋員，通過(guò)觀察獲取大量準(zhǔn)確的信息反饋是銷售人員的一大職責(zé)。 5.分析力分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結(jié)論。看貨架的產(chǎn)品分布你能分析出什么？放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種，要么就是該廠家此時(shí)的主推產(chǎn)品；通過(guò)生產(chǎn)日期進(jìn)行分析，生產(chǎn)日期越近說(shuō)明該產(chǎn)品的銷售與流轉(zhuǎn)越正常，生產(chǎn)日期過(guò)久說(shuō)明該產(chǎn)品屬于滯銷狀態(tài)；通過(guò)價(jià)格進(jìn)行分析，價(jià)格較以前下調(diào)幅度較大說(shuō)明該產(chǎn)品受到競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的壓力過(guò)大，銷售狀況不理想，價(jià)格上浮較大，該產(chǎn)品的原材料市場(chǎng)整體價(jià)格上揚(yáng)，導(dǎo)致產(chǎn)品成本驟增，或者該產(chǎn)品市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這些間接信息必須通過(guò)慎密的分析才能得到。同樣在與客戶的談判當(dāng)中你是從對(duì)方言談舉止流露出的信息分析對(duì)方的“底牌”和心態(tài)，例如進(jìn)場(chǎng)談判，買手給你報(bào)了個(gè)價(jià)，作為銷售人員肯定不是一口答應(yīng)，分析對(duì)方說(shuō)話的神情語(yǔ)調(diào)，用話語(yǔ)刺探，然后分析出是否有壓低價(jià)格的可能，空間幅度多大等。 6.執(zhí)行力執(zhí)行能力體現(xiàn)的是銷售人員的綜合素質(zhì)，更是一種不達(dá)目標(biāo)不罷休的精神。銷售人員在執(zhí)行計(jì)劃時(shí)常常會(huì)遇到困難，這時(shí)你如果只會(huì)說(shuō)“經(jīng)理這個(gè)事太難了，做不了”。那么你的領(lǐng)導(dǎo)也只能說(shuō)“好，那我找能夠完成的人來(lái)做”。沒(méi)有困難的事情稱不上是任務(wù)，人人都可以完成的事也體現(xiàn)不出你的價(jià)值。某市有家大型連鎖a賣場(chǎng)，a賣場(chǎng)在全市有十幾個(gè)賣場(chǎng)，對(duì)于占領(lǐng)該市的終端市場(chǎng)極為重要，b公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手前已經(jīng)有幾個(gè)優(yōu)秀的銷售人員敗下陣來(lái)，原因是該賣場(chǎng)在當(dāng)?shù)厥橇闶蹣I(yè)老大，所以一向霸道，沒(méi)有熟人關(guān)系進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用開(kāi)價(jià)很高，而且不給還價(jià)的機(jī)會(huì)。但公司要求在“合理”的費(fèi)用下進(jìn)場(chǎng)，如何把這個(gè)命令執(zhí)行下去？張某接到任務(wù)寢食難安，如果該任務(wù)完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務(wù)公司同樣會(huì)覺(jué)得他“能力不夠，無(wú)法執(zhí)行公司的計(jì)劃”。接下來(lái)，張某去拜訪a賣場(chǎng)的采購(gòu)經(jīng)理黃某幾次，等了很長(zhǎng)時(shí)間連面都沒(méi)見(jiàn)到，他知道這是對(duì)方故意不給他任何壓價(jià)的機(jī)會(huì)，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時(shí)轉(zhuǎn)而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個(gè)做保險(xiǎn)的朋友以推銷保險(xiǎn)為由主動(dòng)認(rèn)識(shí)黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認(rèn)識(shí)，然后通過(guò)給小孩子買禮物等手段拉近距離，時(shí)機(jī)成熟后才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最后張某順利完成任務(wù)。這種例子在銷售工作中并不少見(jiàn)。因此執(zhí)行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達(dá)到結(jié)果。結(jié)果才是你的領(lǐng)導(dǎo)們最關(guān)心的，也是你能力的體現(xiàn)。 7.學(xué)習(xí)力作為銷售人員所需要接觸的知識(shí)甚為廣泛，從營(yíng)銷知識(shí)到財(cái)務(wù)、管理以及相關(guān)行業(yè)知識(shí)等等，可以說(shuō)銷售絕對(duì)是“綜合素質(zhì)”的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)如此多的知識(shí)和信息沒(méi)有極強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力是無(wú)法參與競(jìng)爭(zhēng)的。僅以銷售技巧為例，從引導(dǎo)式銷售到傾聽(tīng)式銷售，繼而提問(wèn)式銷售直至顧問(wèn)式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優(yōu)秀的銷售人員只有掌握各種銷售技巧才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。當(dāng)然銷售人員需要學(xué)習(xí)的遠(yuǎn)不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒(méi)有良好的學(xué)習(xí)能力，在速度決定勝負(fù)、速度決定前途的今天勢(shì)必會(huì)被淘汰。

市場(chǎng)需求

有以下定價(jià)策略: 一、房地產(chǎn)定價(jià)方法價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的核心與實(shí)務(wù)，一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心。高價(jià)位能夠提高單位利潤(rùn)，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如何確定最適合的價(jià)格，求取最大的利潤(rùn)，是所有投資人最關(guān)心的事情。（一）成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤(rùn)即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法，是一種最基本的定價(jià)法，是根據(jù)測(cè)算或核算的成本加上一定比例的利潤(rùn)率確定的。例如：某一項(xiàng)目的總成本為1500萬(wàn)元，預(yù)期利潤(rùn)10％，則總售價(jià)為1650萬(wàn)元，再將此1650萬(wàn)元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價(jià)，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價(jià)。成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本，包括開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計(jì)入的成本和分配計(jì)入的成本。利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定。成本加成訂價(jià)雖較簡(jiǎn)單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠，實(shí)際定價(jià)時(shí)，在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，才能定出合理的價(jià)格，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，這種定價(jià)方法所做的定價(jià)可能缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。（二）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)定價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，但其中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)始終是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品，即使你的定價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格高出不多，但作為顧客是特別關(guān)心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，競(jìng)爭(zhēng)主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況，因此，所謂競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價(jià)較高的，一般難以為顧客所接受。要比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn)，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級(jí)、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法通常是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法，在此種方法下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者獲取較高利潤(rùn)的途徑就是必須著眼于降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本。（三）顧客感受定價(jià)法這種方法的理論基礎(chǔ)實(shí)際上是效用理論。對(duì)購(gòu)房者而言，他實(shí)際上并不清楚也不十分關(guān)心市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的成本、造價(jià)等問(wèn)題。他在選購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何；二是以一定的價(jià)位購(gòu)買該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某開(kāi)發(fā)公司的品牌有信心時(shí)，縱然定價(jià)較高，購(gòu)房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實(shí)力、身份等，仍會(huì)欣然前往，而當(dāng)購(gòu)房者對(duì)推出房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)公司不具信心時(shí)，一旦定價(jià)太低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個(gè)城市里，物質(zhì)條件（如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件）相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價(jià)較高卻仍然賣得火爆，有的價(jià)位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個(gè)原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān)，也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營(yíng)銷過(guò)程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。依顧客感受而定價(jià)是大膽作風(fēng)，難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計(jì)算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽(yù)確實(shí)能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，但房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太離譜，若超過(guò)顧客所能忍受的價(jià)位，銷售反而不利了。（四）加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法，即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法，分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。樓層、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用該方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過(guò)一般遵循下列規(guī)律：朝向差價(jià)：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價(jià)：樓層價(jià)位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價(jià)位越低。選間差價(jià)：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價(jià)：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價(jià)：一般情況下，辦公經(jīng)營(yíng)面積集中且達(dá)到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時(shí)價(jià)格可適當(dāng)提高。設(shè)計(jì)差價(jià)：屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會(huì)影響房屋價(jià)格，布局合理的單元住宅價(jià)格可適當(dāng)提高，一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)某些特別差的單元，可能需要降價(jià)銷售。（五）舊房定價(jià)方法舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計(jì)、布局等方面已經(jīng)過(guò)時(shí)，在定價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價(jià)格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價(jià)格。舊房如果因?yàn)樾藿甏挠绊懟蚱渌蛩氐闹萍s，存在設(shè)計(jì)及布局過(guò)時(shí)的情況，則應(yīng)調(diào)低價(jià)格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過(guò)粉刷、整修，給人耳目一新的感覺(jué)，可以適當(dāng)提高價(jià)格。二、房地產(chǎn)定價(jià)策略（一）價(jià)格折扣與折讓策略 1.現(xiàn)金折扣。購(gòu)買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時(shí)賣方可降低發(fā)生呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。2.數(shù)量折扣。顧客大量購(gòu)買時(shí)，則予以價(jià)格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營(yíng)成本，及早收回投資。但房屋價(jià)格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵(lì)大量購(gòu)買然后給予折扣的形式來(lái)銷售，因此，這里的”數(shù)量“則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購(gòu)買雖然不多見(jiàn)（有時(shí)會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)購(gòu)買的情況），但一旦如此，通常可以通過(guò)談判獲得更高的折扣。（二）單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略單一價(jià)格即不二價(jià)，無(wú)論誰(shuí)來(lái)購(gòu)買都是同樣價(jià)格。若有折扣、優(yōu)惠、贈(zèng)品，則對(duì)每一顧客皆一視同仁。變動(dòng)價(jià)格則對(duì)每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。這主要來(lái)自買賣雙方的討價(jià)還價(jià)，或者買方與賣方的特殊關(guān)系造成。房屋價(jià)格能達(dá)到不二價(jià)的公司很少，一般幾乎都是”變動(dòng)價(jià)格“，盡管有時(shí)這種變動(dòng)從單位價(jià)格來(lái)看可能并不高，但從總價(jià)來(lái)看，情況就不一樣了。（三）”特價(jià)品“定價(jià)策略使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn)，來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)買。所謂”特價(jià)品“在房屋營(yíng)銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂”廣告戶“，如廣告中常見(jiàn)的所謂”起價(jià)“××元。（四）心理定價(jià)策略傳統(tǒng)的心理定價(jià)策略亦稱奇數(shù)定價(jià)。根據(jù)心理學(xué)家對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理之研究調(diào)查，同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí)，不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品，甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價(jià)。現(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號(hào)定價(jià)策略，像每平方米1998元這類定價(jià)。（五）非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本策略，但在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，也有在競(jìng)爭(zhēng)中突破價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)而自主定價(jià)的策略，如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中，一方不通過(guò)價(jià)格調(diào)整，而通過(guò)提供比競(jìng)爭(zhēng)者更優(yōu)惠的其他條件來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)吸引顧客。三、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整類型在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，基于市場(chǎng)情況的變化以及企業(yè)自身目標(biāo)的調(diào)整，需要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，其類型無(wú)非是降低價(jià)格或提高價(jià)格。 1.降低價(jià)格。當(dāng)賣方面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈時(shí)，經(jīng)常需要做降價(jià)的考慮。降價(jià)終將引起同業(yè)間的摩擦與價(jià)格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價(jià)格的另一個(gè)原因是生產(chǎn)能力過(guò)剩，產(chǎn)量過(guò)多，資金占用嚴(yán)重，而增加銷售力量、改進(jìn)產(chǎn)品或其他營(yíng)銷手段都無(wú)法達(dá)到銷售目標(biāo)，從而造成資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)無(wú)法進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄”追隨領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)“的做法，而采用”攻擊性定價(jià)“的方法，以便提高銷售量。有時(shí)企業(yè)為了獲取市場(chǎng)占有率，會(huì)主動(dòng)降價(jià)，隨著市場(chǎng)占有率的提高，生產(chǎn)成本又會(huì)因銷售量的增長(zhǎng)而下降。 2.提高價(jià)格。提價(jià)會(huì)引起消費(fèi)者及中間商的不滿，但有時(shí)在外部環(huán)境劇烈變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價(jià)。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產(chǎn)率無(wú)法提高，許多企業(yè)不得不以提高價(jià)格的方式來(lái)確保利潤(rùn)。提價(jià)雖然會(huì)招來(lái)顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運(yùn)用得當(dāng)，成功的提價(jià)會(huì)給公司增加利潤(rùn)。（二）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的方法 1.直接的價(jià)格調(diào)整。直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來(lái)說(shuō)，價(jià)格上調(diào)，是說(shuō)明物有所值，買氣旺盛。對(duì)于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進(jìn)行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價(jià)格上升的趨勢(shì)，以吸引更多的買家盡快入場(chǎng)。與此相反，價(jià)格下調(diào)，則說(shuō)明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟(jì)低迷，整個(gè)市場(chǎng)不景氣。應(yīng)該說(shuō)，除非萬(wàn)不得已，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是不會(huì)直接宣布其樓盤價(jià)格下調(diào)的，而是通過(guò)其他方式間接讓客戶感受價(jià)格下挫的優(yōu)惠，以維護(hù)其正面形象。直接的價(jià)格調(diào)整有以下兩種方式。（1）調(diào)整基價(jià)。基價(jià)的調(diào)整就是對(duì)一棟樓宇的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降，因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元價(jià)格的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì)。（2）差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中，通常是在基價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)制定不同的差價(jià)系數(shù)來(lái)確定不同套、單元的價(jià)格，各套、單元價(jià)格則是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算的。但每套、單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)所接納的程度并不會(huì)和我們?cè)鹊念A(yù)估相一致。在實(shí)際銷售中，有的原先預(yù)估不錯(cuò)的實(shí)際上并不好賣，有的單元原先預(yù)估不好賣實(shí)際上卻好賣。差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就是根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定的差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱反應(yīng)。 2.調(diào)整付款方式。付款方式本來(lái)就是房?jī)r(jià)在時(shí)間上的一種折讓，它對(duì)價(jià)格的調(diào)整是較為隱蔽的。分析付款方式的構(gòu)成要件，可以發(fā)現(xiàn)，付款方式的付款時(shí)段的確定和劃分、每個(gè)付款時(shí)段的款項(xiàng)比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對(duì)價(jià)格的調(diào)整也就是通過(guò)這三大要件的涮整來(lái)實(shí)現(xiàn)的。（1）付款時(shí)間的調(diào)整：是指總的付款期限的減少或拉長(zhǎng)，各個(gè)階段付款時(shí)間設(shè)定向前移或向后靠。（2）付款比例的調(diào)整：是指各個(gè)階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個(gè)階段均衡分布，或者是各個(gè)階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調(diào)整：如”免息供樓“、”首期零付款“等策略實(shí)際上是利息調(diào)整的例子。

成本定價(jià) 市場(chǎng)定價(jià) 對(duì)比定價(jià)