當代的房價如何確定，論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

來源：整理時間：2022-12-06 15:22:29 編輯：今日頭條手機版

1，論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

物價上漲

論述當今我國社會房地產的現實及國家政策并談談房價過高問題可能

2，如何判斷房子的性價比

購房者看待同一宗房產往往容易將價格和性能隔離開來，先看房價，然后才考慮房子性能問題。實際上，買房、看房，不僅要看房價，更要看房子的性價比。只有你想買的房子性價比相當，才說明錢花得恰到好處。一般來說，開發商定價有三種方法：成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法。在外部因素相對穩定的條件下，房地產自身性能對房地產價格的影響更為直接，更具決定性。最能表現房產性能的指標有質量、地段位置、設施配套條件、戶型環境和物業管理等。選品牌開發商，保障質量。值得消費者注意的是，除了我們常提到的建筑質量外，還應該充分考慮開發商的背景和實力，這就是品牌問題。選知名度高且實力雄厚的開發商更容易保證入住后的維修及服務質量。要有大地段概念。所謂大地段是依托大交通、大市政和大環境規劃三個方面。目前，很多人在購房時仍依據傳統觀念，著眼于眼前的區域成熟程度，而忽略了該地段的長遠發展。居住地段選擇需在考慮本人經濟基礎、前景預測及生活習慣的同時，重視對整個城市生活方式及規劃的前瞻。設施配套包括通訊、電視、安全、消防、樓宇設備、停車管理等。有些小區還配有凈水設備，采用專用管道輸送飲用水到戶。現在許多項目衛星電視接收系統、可視對講系統已經較為普及。戶型設計靈活、超前。好的戶型設計既要符合買家需求，順應其所在區域的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經濟發展水平等需求，又要體現出舒適性、合理性、私密性、功能性、經濟性、美觀性；還要有靈活性、超前性。現在，有些發展商做的戶型可以讓買者根據自己的需求進行DIY，這就考慮到了戶型的靈活性，并且當今后住家的人員發生變化時，這種戶型也不會“落伍”。社區環境，成本不高、可視率強、欣賞性高。能與陽光、綠地、秀水為伴，成為眾多消費者的理想。在樓盤的眾多賣點中，小區環境的好壞已越來越受到購房者的關注。住宅小區的環境景觀建設，應與建筑形式相統一，讓小區環境與大社區環境相匹配

如何判斷房子的性價比

3，如何發英文郵件跟酒店溝通

預定的時候就講好啊！房型一定要確定的，房型不同房價不同。如果是改房型，可以發郵件給他們，同時承諾接受房價改變。Dear Sir/Madam,We booked a two bed room suit through Agoda in your hotel, and will check in at XX-XX. Now we wish we could change to room to king size during our stay and we could accept any charge caused.Thanks for the help.Best regardsYour nameXX-XX-XXXX擴展資料：中文版本的郵件跟酒店溝通尊敬的先生/女士，我們在您的酒店通過Agoda預訂了一套兩張床的西裝，并將在XX號辦理入住手續。現在我們希望在我們停留期間能換到特大房間，并且我們可以接受任何引起的費用。謝謝你的幫助。致敬名字XX-XXXX

用英文給客戶發電子郵件，是現代商務領域和顧客互動互惠的有效手段之一，在節日或者客戶生日或者其它有紀念意義的日子給客戶發祝福郵件，更能加強與老顧客的練習，從而為將來的業務拓展和人脈積累打下牢固的基礎。寫祝福郵件的要求有一下幾點要求：1 正確稱呼客戶，mr，mrs，lady，ms等詞前加上客套的dear一詞不能少。2 簡潔扼要寫明你發祝福郵件的內容，切忌冗長。常言說，浪費別人的時間等于謀財害命。3 正文后的祝福語要符合客戶身份，即不能太過親昵，顯得曖昧輕浮，也不能太嚴肅莊重，讓人覺得煩悶冗長。4 寫出公司以及公司ceo的全名作為簽名，以示對客戶的尊敬，同時讓客戶對你們公司留下深刻印象。

如何發英文郵件跟酒店溝通

4，誰懂房屋估價啊

淮南

　估價原本僅是對商品價格或價值的一種估計，是任何人都可以做出的，不論他的估計是對還是錯，也不論其結果令人相信還是不相信。但是，現今估價已發展成為一門學問，一種職業，由于其專業技術性強，事關公眾利益，甚至事關人民財產安全，所以，已不是任何人都可以從事的，而須專業的估價人員從事這個職業。　　從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價從表面上看，好象是估價人員在給房地產定價——估價人員認為值多少就值多少，在現實房地產交易中，房地產的成交價格雖然也容易受交易者的個別行為或動機、偏好等的影響，但房地產價格從某種意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉移，是由市場決定，既是由市場參與者集體的價值判斷而非個別人的價值判斷所形成。因此，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。　　房地產估價是科學與藝術的有機結合。正確的房地產價格的估算和判定，必須依賴于一套科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依賴于估價人員的經驗，因為影響房地產價格的因素復雜多變，不是簡單地套用數學公式就能夠計算出來的。為此，世界上許多國家和地區建立了房地產估價制度，規定要成為估價師，不僅須具備相當程度的估價理論知識，還須具有一定年限以上的估價實踐經驗，只有取得了估價師資格，才能獨立地開展估價業務。　　房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、顯現出來。也就是說，房地產估價是估價人員基于對客觀存在的房地產價格的認識之后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來,而不是把某個主觀想象的數字強加給估價對象，盡管估價表現為一種主觀活動，有時甚至帶有一些主觀色彩。為此，世界上許多國家和地區在房地產估價制度中制定有職業道德要求，規定估價人員如果與估價對象有利害關系時要回避；有的還主張估價收費標準不能與評估值完全掛鉤，以免刺激估價人員高估價格；有的還制定了估價標準或規范，防止因無統一準則而導致不同的估價人員對同一估價對象的估價結果出現較大偏差。　　中國大陸的現代房地產估價活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革者土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產成為商品可進入市場流通而出現的。其起步雖然較晚，但是發展很快，并得到了政府和社會的高度重視。　　目前，無論是土地使用權出讓，還是房地產轉讓（包括買賣、交換、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，以及企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算，還有房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等，都需要房地產估價。此外，房地產估價也是房地產開發經營全過程中一項必不可少的基礎性工作。隨著社會發展，房地產估價的作用還會越來越大，服務領域也將越來越廣。看看合適你不??

找個中介公司,幫你們

最簡單的是找個評估公司，對你家的房子做個評估！想賣的話多找幾家房產中介看下行家是多少！你那里太遠了不是很了解~~~

你的問題很難回答,你在什么城市都沒說清楚具體的情況很多，最好和你附近的房子對比下

價格要參照樓主房子的周邊市場價格來確定，還要考慮一個潛在值。而且你給的說明有限不好分析

5，買房怎么和房東談價

先交給中介意向金（可以退的）一萬兩萬都行看自己想交多少然后中介拿錢和房東談人都是見錢眼開的你這么有誠意價格當然好談了

買房和房東談價技巧如下： 1、殺價的技巧，先找出自己的信息優勢二手房的價格是有評估依據的，我們可以從毗鄰地帶的租賃價格新房出售最低起價二手房公示價格來判斷所購買的二手房價是否可靠，換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。買婚房，要特別針對裝修來談價。 2、出賣方弱點比較容易找出我們大約可以從出賣方的有關信息找出談價優勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現階段房價出現下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價。 3、出賣方拿出價格理由都可找出反方證據說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊；對已帶租約，一是不定性存在，二是租價可能不大合理，最大的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；對于二手房與新房的價差，你還是應該著眼于對方的投資價值在價格里已經有依托，并且新房也在下調。 4、出價方式的談判技巧先通過第一個技巧權衡對方的出價合理性，如果出價比較合理，而權證費用加入到購買成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權證費用轉為由買受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠代辦過戶來提高單位售價的路徑。 5、對于非完全性商品房的附加談判技巧有些房子做為二手房是可以買入的，但與一般性商品房有差距，這個時候主要從法律方面權衡買賣的合法性，買后你的權益如何得到保障；同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當下房價有下降趨勢，你可以大膽殺價。 6、買房時技巧，確定二手房的房齡。二手房的房齡對于貸款是有很大影響的，但也是經常容易被忽略的。房齡會影響到房屋的使用價值和剩余交易價值。因此，對于二手房而言，房齡越短，所能得到的貸款也就越多。銀行對二手房貸款的標準是：房齡貸款年限。 7、選擇合適的銀行貸款近些年，國內銀行發展格局發生了很大的改變，除了國有銀行外，部分商業銀行和外資銀行也進入到房貸市場內，提供房貸業務服務。但各銀行的房貸服務還是有區別的，所以購房者在貸款前，多考慮幾家銀行，然后根據自身的實際情況，選擇最適合自己的銀行貸款。 8、提供完整個人信用和還貸能力證明要想成功辦理二手房貸款，良好的個人信用記錄和借款人的還款能力證明是很重要的。如果信用記錄不良，那么申請被拒絕的可能性就比較大，反之，信用記錄良好的話，那么貸款的申請要相對容易很多。除此之外，借款人的還款能力也在很大程度上影響到貸款的審批。 9、弄清房屋的法律屬性和交易限制二手房的交易上存在著一些限制，因此，購買二手房時，一定要搞清楚二手房產具體的交易限制，確保能夠合法交易，不存在糾紛的隱患，然后再去銀行申請房貸，這樣成功審批的可能性比較大。 10、看房時，第一招，白天看完晚上再看白天是看房子的采光好壞，但了解入夜后的房屋附近噪聲、照明、安全等也非常重要。 11、找個雨天再看房，因為只有此時漏水、滲水才暴露無遺。 12、莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效發揮，有賴于格局設計是否合理，與建材的漂亮與否無關。 13、莫被遮住眼。留心華麗的裝修下是否隱藏了房子原有的瑕疵。 14、掀開窗簾看窗外。打開窗戶看一下通風、采光、排氣管十分必要。 15、看墻角瑕疵，墻角是否平整，有龜裂、滲水。 16、看插座預留夠不夠。設計精心的房屋，才能充分享受現代化家電的便利性。 17、請保安吐真言。管理員或保安了解房屋、環境和鄰居的情況，多與他們聊聊，往往會有意外信息。 18、不看地上看天上。注意看天花板和角落有無漏水。

6，買房前后一定要注意看哪些細節才能選到好房子

買房需要考量：目的在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設施比較便利的小區或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結合當下的經濟狀況。位置房產是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關鍵因素。因此，購房者一定要根據自己的目的選擇不同位置的房產，比如選學區房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學，當然要選擇學區房，而且由于其地理位置的優勢，投資價值也相對較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。開發商在目前的調控狀態下，開發商的因素是最重要的。我的建議是選擇大開發商，因為它的資金實力、技術能力、抗風險能力都相對較強，后期的物業也比較靠譜。小開發商很容易出現資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質量以及后期的物業等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內容并經過認真考慮后再交付，并要求開發商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責任、房屋質量、物業管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。價格很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，最不重要的就是價格。在目前的經濟環境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

挑選房子不是尋找最好的樓盤、最好的戶型，而是在自己的承受能力范圍之內尋找最佳性價比的房子。那么，怎樣才能選到最佳性價比的房子呢，根據業內人士的經驗，可以從下面幾個方面著手考察。 1.地理位置：購房者一般都有對某個地域的偏好，先要確定一個大方向，你準備把家安在市區還是郊區？東西南北中，不同的方位都有喜好者。 2.交通狀況：現代人的生活節奏很快，房子所處地段的交通線路的多少和頻次，道路順暢的程度，都會影響你未來交通成本的高低，須謹慎權衡。 3.房子價格：現在市場上的商品房主要分為多層住宅、高層住宅、公寓、別墅等等，建筑形式基本為板樓、塔樓、板塔結合，不一樣的產品不一樣的價格，買什么房子，要根據家庭的經濟實力量力而行。 4.周邊配套：一個比較成熟的社區大環境，應當具備購物休閑、文化娛樂、公園、健身運動場所、各級學校以及一定水準的醫療機構。 5.小區環境：在現場弄清住宅小區的方位，查看小區規模、布局格調、綠化面積、樓間距、圍墻高低、路況、車庫、安全程度等，如住區內，生活區、休閑健身場所等要分區清楚，陽光要充足，視野要寬闊，以保證居室內的采光、通風質量；小區外圍有無噪聲及各種污染源，如化工廢氣、廢渣、廢水等。特別是樓間距要適宜，這一方面是采光、通風的必須要求，更是住宅保護個人私密性要求。如果樓間距太近，對面樓上的人即使不用望遠鏡，也能將你的一舉一動盡收眼里，一覽無余，住在這樣的房子里，你將會有什么樣的心理感受？如果想選擇在低層的房子，采光是十分重要的。如果你的房前有樓房，按經驗，每年的夏至和冬至的前后幾日是判斷的最好時機，這時倘若能在房子里享受到陽光的溫暖，那么，采光肯定沒有問題。若暫時沒有建筑物遮擋，那就要了解樓前的未來規劃情況，避免日后被新建筑物“占”了陽光。 6.戶型結構：開門見亮，心情舒暢，房間、客廳、廚房等盡量明亮在心理上也會讓人感到適用、體貼、安全。檢查采光通風狀況，打開門窗，親身感受房屋的日照、采光、通風狀態。整體的布局合理，是否達到公私分區、動靜分區、潔污分區、干濕分區的要求。如起居廳、餐廳、廚房是構成家庭成員共同生活的地方，要相對集中，有利于增強家人的和睦。如果你想買底層樓房，需要注意日照、環保、防潮和保暖。 7.設備設施：對于住宅設備設施的設置，要了解其是否滿足使用功能的同時，還要了解衛生功能是否達標，以預防和避免疫病的傳播、交叉感染等。譬如，自然通風和窗戶打開面積能不能達到每人每小時50立方米。窗口及其他新風采集口位置應當遠離或避開排風口或室外的其他污染源等等。 8.停車車位：如果你是有車一族，或是打算在一兩年內買車，你一定要考慮好小區內的車位設置，以免到時傷神費心。有車位時，最好弄清車位是賣還是租，費用怎樣計算等等，避免因為分歧出現有車位無法使用的尷尬。 9.冬季供暖：供暖是個大問題，在濟南買房，你千萬不要忘了問問所看中樓盤的采暖方式，是集中供暖，還是壁掛鍋爐，看你在經濟上能否承受得了，許多人一般比較偏愛集中供暖。 10.雨后看樓：倘若你買的是現房，不但要在晴天去看采光等，而且有條件的話，在雨天也要去房子看看，查看屋里有沒有滲漏的痕跡，否則一旦住進去就會后悔莫及。根據以上選房的十項注意，當你同時選中了幾套綜合情況都差不多的房子，為該買哪套不該買哪套舉棋不定時，可以估計一下這幾套房子的性價比再選擇就會容易些。性價比是一個可以量化的指數，你可以從以上提到的位置、房價、戶型、物業、環境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后分別進行分值評價，綜合分值高的房子就是你要選擇的。希望對您有幫助

7，房地產市場定價策略有哪些

市場需求

有以下定價策略: 一、房地產定價方法價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。（一）成本加成定價法將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發經營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據并進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標準，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。二、房地產定價策略（一）價格折扣與折讓策略 1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現，公司則給予現金折扣。房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發生呆賬的風險。2.數量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的”數量“則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是”變動價格“，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）”特價品“定價策略使少數產品以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購買。所謂”特價品“在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂”廣告戶“，如廣告中常見的所謂”起價“××元。（四）心理定價策略傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大于標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現，如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。三、房地產價格調整（一）房地產價格調整類型在房地產營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。 1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。于是一些房地產企業放棄”追隨領導者的定價“的做法，而采用”攻擊性定價“的方法，以便提高銷售量。有時企業為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。 2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產價格調整的方法 1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠，以維護其正面形象。直接的價格調整有以下兩種方式。（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。（2）差價系數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。差價系數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。 2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向后靠。（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調整：如”免息供樓“、”首期零付款“等策略實際上是利息調整的例子。

成本定價市場定價對比定價

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做過銷售的人都知道，剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業的人半途而廢都是不能堅持的結果，可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶，你的業績和收入才能相應的提高，因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間，你準時到達，可是客戶臨時有事或者正在開會，你應該如何？忍耐，不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售，一棟29層的樓，每層8戶人家，從下“掃”上去，見門就敲，結果是20%的人對你的敲門極端反感，門沒開就要你“滾”；40%的人不是很耐煩，開門告訴你“快走”；30%的人反應平淡，說“我不需要”，只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品，而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎？2.自控力很多時候銷售人員是單兵作戰的，銷售人員每天要去開發客戶等，這些都不可能完全在領導的監督下進行，企業唯一的控制方式就是工作日報表，以及每天開會匯報個人的工作狀況，可是如果真想偷懶是非常容易的，比如故意去較遠的客戶那里，路上可以休息；本來半小時談完，結果謊稱談了三小時等等，這種方式除了損害企業的利益，更重要的也是阻礙自身的發展。3.溝通力溝通是銷售人員的必不可缺的能力，溝通含有兩層含義：一是準確的采集對方信息，了解對方真正意圖，同時將自身信息也準確傳達給對方，二是通過恰當的交流方式（例如語氣、語調、表情、神態、說話方式等）使得談話雙方容易達成共識。4.觀察力觀察不是簡單的看看，很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場，這個看不是隨意的瀏覽，而是用專業的眼光和知識去細心的觀察，通過觀察發現重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產品在促銷，什么產品多少錢，而專業的銷售人員可以觀察出更多信息。你有沒有注意到別人賣的好的產品是因為什么？價格、贈品、包裝……用的什么贈品？什么材料？怎么制作的？包裝做得很好，好在哪？顏色、造型、材質、可以有別的用途（比如食品的包裝，用完了可以當罐子）。競爭品牌又有哪些促銷活動？具體的時間段？活動的具體形式，有哪些參與方式？賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家，增加的是哪個廠家，是否對我們有潛在的威脅？它的主要產品和價格定位如何？……太多的信息需要你仔細的觀察，很多銷售人員在對其培訓了很久以后，要他去“看”市場，仍然不能得到有用的信息，那我只能說，你不適合銷售這個工作。銷售人員也是每個企業的信息反饋員，通過觀察獲取大量準確的信息反饋是銷售人員的一大職責。 5.分析力分析與觀察密不可分，觀察得到信息，分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什么？放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種，要么就是該廠家此時的主推產品；通過生產日期進行分析，生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常，生產日期過久說明該產品屬于滯銷狀態；通過價格進行分析，價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大，銷售狀況不理想，價格上浮較大，該產品的原材料市場整體價格上揚，導致產品成本驟增，或者該產品市場屬于供不應求的狀態。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的“底牌”和心態，例如進場談判，買手給你報了個價，作為銷售人員肯定不是一口答應，分析對方說話的神情語調，用話語刺探，然后分析出是否有壓低價格的可能，空間幅度多大等。 6.執行力執行能力體現的是銷售人員的綜合素質，更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執行計劃時常常會遇到困難，這時你如果只會說“經理這個事太難了，做不了”。那么你的領導也只能說“好，那我找能夠完成的人來做”。沒有困難的事情稱不上是任務，人人都可以完成的事也體現不出你的價值。某市有家大型連鎖a賣場，a賣場在全市有十幾個賣場，對于占領該市的終端市場極為重要，b公司決定讓銷售人員張某搞定這件事，在張某接手前已經有幾個優秀的銷售人員敗下陣來，原因是該賣場在當地是零售業老大，所以一向霸道，沒有熟人關系進場費用開價很高，而且不給還價的機會。但公司要求在“合理”的費用下進場，如何把這個命令執行下去？張某接到任務寢食難安，如果該任務完成，升遷是順理成章的事，但完不成任務公司同樣會覺得他“能力不夠，無法執行公司的計劃”。接下來，張某去拜訪a賣場的采購經理黃某幾次，等了很長時間連面都沒見到，他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會，逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作，他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子，再介紹張某與黃某妻子認識，然后通過給小孩子買禮物等手段拉近距離，時機成熟后才由黃某妻子引薦給黃某，黃某深感張某的用心良苦，最后張某順利完成任務。這種例子在銷售工作中并不少見。因此執行不是要銷售人員去找到事情的原因，而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的，也是你能力的體現。 7.學習力作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛，從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等，可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭，面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例，從引導式銷售到傾聽式銷售，繼而提問式銷售直至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新，作為優秀的銷售人員只有掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧，并且還必須具有舉一反三的能力，因此沒有良好的學習能力，在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰。