深圳容積率系數(shù)修正綠地寬度，在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的

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1，在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的
2，請問土地評估中的求取容積率修正系數(shù)的方法
3，容積率修正系數(shù)怎么算

1，在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的

　　城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：　　（一）特爾菲測定法：　　在基準地價評估過程中確定修正系數(shù)時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。　　此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映；　　（二）樣點地價法：　　通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數(shù)　　此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。　　容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學表達式為：　　p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。　　此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；　　當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。　　當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。　　但地產(chǎn)市場的供求關系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。

在房地產(chǎn)估價的市場比較法中容積率修正指數(shù)是如何計算的

2，請問土地評估中的求取容積率修正系數(shù)的方法

一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。（二）樣點地價法：通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數(shù) 此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數(shù)的改進方法——復合系數(shù)法根據(jù)前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學表達式為： p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場的供求關系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。（一）容積率是影響地價的一個重要因素，容積率變化引起的地價變化幅度受收益機制和市場供求關系的作用。（二）容積率對地價的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。（三）容積率修正系數(shù)表應按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場供求關系對地價的影響

請問土地評估中的求取容積率修正系數(shù)的方法

3，容積率修正系數(shù)怎么算

問題一：容積率修正系數(shù)怎么計算？容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。容積率,是土地利用程度的技術經(jīng)濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。容積率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。問題二：請問土地評估中的求取容積率修正系數(shù)的方法一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。（二）樣點地價法：通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數(shù) 此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數(shù)的改進方法――復合系數(shù)法根據(jù)前面的分析，影響土地價格的各種因素主要是通過收益機制和市場供求關系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應考慮市場供求關系對變化的土地收益在 *** 與投資者之間的分配關系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在 *** 和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學表達式為： p――剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸 *** 所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的......>> 問題三：關于資產(chǎn)評估的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的一道題，不知道修正系數(shù)是怎么算出來的。該計算公式如下：修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6 其中：交易時間修正系數(shù)K1=(1+地價環(huán)比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經(jīng)過的月數(shù)）交易情況修正系數(shù)K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）區(qū)域因素修正系數(shù)K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）個別因素修正系數(shù)K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B 待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時修正系數(shù)X（待估宗地容積率-1）/0.1X9% 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時修正系數(shù)X（案例宗地容積率-1）/0.1X9% 剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩余年限)) 以下以案例A詳細說明：修正值=案例成交價 X交易時間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6 其中：交易時間修正系數(shù)K1=(1+1%）^(12個月）交易情況修正系數(shù)K2=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）區(qū)域因素修正系數(shù)K3=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）個別因素修正系數(shù)K4=100/（100-1）=100/99 容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B 待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時修正系數(shù)R+（1.7-1）/0.1X9% 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時修正系數(shù)R+（1.6-1）/0.1X9% 則：容積率修正系數(shù)K5=A/B =(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9% = (R+7X9%) / (R+6X9%) =(R+63%) / (R+54%) 因為一般容積率為1時不需要修正，即當容積率為1時其修正系數(shù)為100%，則上式： =(100%+63%) / (100%+54%) =163 / 154 剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45)) （此處需要注意次方數(shù)負數(shù)相當于分母。）經(jīng)以上計算，得出： ......>> 問題四：土地評估中容積率修正系數(shù)如何確定，有沒有通用的系數(shù)表 (1)基準地價修正法基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2 式中：K1――期日修正系數(shù) ∑K――影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 K2――年期修正系數(shù) (2)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 (3)市場法市場比較法是將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。問題五：土地出讓年期修正系數(shù) 怎么算? 土地使用權年期修正 1．實質(zhì) 土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。 2．修正方法 (1)計算使用年期修正系數(shù)，年期唬正系數(shù)按下式計算： K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n] 式中：K――將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)； r――土地還原率； m――待估宗地的使用權年期； n――比較案例的使用權年期。 (2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正，即有：年期修正后地價＝比較案例價格×K 案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：年期修正后的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2 問題六：遠程教育可靠嗎遠程專業(yè)教育對專業(yè)愛好者來說是一種很好的學習形式。一個人學習知識要有一定的選擇，選擇自己感興趣的知識會學得快，記得牢。對于想續(xù)本我個人覺得如果有條件還是到學校學習比較好。先了解一下自己的自學能力怎么樣吧，如果不好那還是去學校比較好點。問題七：如何確定修正系數(shù)？這個系數(shù)必須結合實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)來確定問題八：基準地價系數(shù)修正法容積率怎么修正容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。問題九：土地估價容積率修正，沒有給修正系數(shù)，如何修正啊？5555 15分要看容積率修正系數(shù)表。容積率2.0的修正系數(shù)為1，容積率4.0有相應的修正系數(shù)，將此系數(shù)乘以1200元/平方米，就是該宗地住宅樓面地價。按武漢市的情況，4.0的修正系數(shù)為1.5652

容積率修正系數(shù)怎么算