近日，“東莞萬江一樓盤備案價高達3.8萬元/㎡”的新聞在朋友圈刷屏，成為牽動東莞普通購房者神經的重大新聞事件。為什么萬江樓盤的備案價可以高達3.5萬元/㎡，這一方面是因為東莞經濟實力十分強勢，東莞與佛山、無錫、蘇州，并稱為“中國地級市里的四大一線城市”；另一方面，則是因為東莞新的人口規劃出爐，在未來五年，東莞還要新增120萬常住人口，購房需求還將進一步爆發，僧多粥少，房價下跌的可能性微乎其微。

1、東莞《通知》，東莞房價限漲5%而不限跌！大家對東莞房價怎么看？

認真看了下東莞的樓市新政，房價限漲5%而不限跌，確有其事，但詳細了解下，可能措施所能產生的影響，并不像大家想象的那樣。這一次東莞下發文件，與題中所述情況有關的是這一條：“取得預售許可證或現售備案證書180天后，對未售出房屋的申報價格進行調整，調高幅度不超過5%，調低幅度不限，”東莞又稱“世界工廠”，但還是什么都市類的城市，房價還沒有那么貴，對企業入駐有些吸引力。

房地產調控的力度應當算是比較中等，東莞樓市新政中的這一條，看似非常猛烈，其實相較之前政策，也包含了在一定程度的放松與放水。東莞的房地產實行限價政策，就是房企要拿到預售許可證，其備案價要符合政府指導價的區間，根據2018年5月9日當地對限價政策的調整，就是房子一經備案，開發商就不得漲價銷售，這個不得漲價是沒有期限的，等同于在一手銷售時就不能超過這個價格。

這一回，東莞的樓市新政規定，取得預售許可證或現售備案證書后的180天可以漲價，但限漲5%以內，比之前的規定已有放松，但是如果拿證180天后如果下調房價銷售，則沒有限制。在180天內銷售的房子，則有成交價不得低于備案申報價的90%的要求，這個意思是相當于，180天可以賣掉房子，可以降價10%以內，在這期間賣不掉的話，后面要降多少價，開發商自己看著辦。

2、為什么東莞萬江備案價竟然可以去到3萬8？東莞的樓市情況到底是怎么樣的？

近日，“東莞萬江一樓盤備案價高達3.8萬元/㎡”的新聞在朋友圈刷屏，成為牽動東莞普通購房者神經的重大新聞事件，在這里，淘邦主首先要更正一下的是，這個樓盤（信鴻·御江東岸）實際上的備案均價為3.5萬元/㎡，而并非網傳的3.8萬元/㎡。那么，為什么萬江樓盤的備案價可以高達3.5萬元/㎡？這跟今年東莞出臺的樓市新政有關，

今年3月份，東莞市政府發布了《關于進一步優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》。這個新政有兩個核心變化：一是，房價備案審批單位由“東莞市發改局”變更為“東莞市住建局”，審批權力重新回到住建部門，實際上，有點變相放寬審批要求的意思；二是，“項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格又不能做出合理說明的，市住房城鄉建設局暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案，

”換言之，如果你有合理的理由，即便申報價格遠高于周邊同類在售項目，也是有可能通過的。在這種情況下，很多開發商以“產品帶有高標準的精裝修”、“拿地成本高”等因素作為理由，借此來調高新房備案價格，信鴻御江東岸就是屬于這一類，現在回答樓主的第二個問題：東莞樓市情況到底是怎樣的？據目前淘邦主掌握的信息來看，目前東莞樓市已經進入兩級分化階段：中心城區、濱海灣新區、松山湖三個片區的房價依舊在快速上漲，一房難求。

舉個例子，萬科皇馬酈宮、信鴻御江東岸、海德琥珀臺等幾個市區項目均價都在3.5萬元/㎡，沒有關系，基本搶不到房；與之相反的是臨深片區、東部片區的樓盤處于成交困難的階段，不少樓盤開始借著五一這個黃金節點進行降價促銷，降價幅度1000-5000元/㎡不等，世紀城國際公館、碧桂園常平項目等個別價格低的樓盤均價已經低到1.2-1.3萬元/㎡，

接著再回答一個問題：未來東莞樓市將如何發展？雖然受疫情的影響，今年東莞很多企業的訂單都出現大幅下滑，但從目前的形勢來看，并未對東莞的房地產市場產生太大的影響，品質不錯的樓盤，不僅不愁賣，而且價格賣得都非常貴。為什么東莞樓市會如此堅挺呢？這一方面是因為東莞經濟實力十分強勢，東莞與佛山、無錫、蘇州，并稱為“中國地級市里的四大一線城市”；另一方面，則是因為東莞新的人口規劃出爐，在未來五年，東莞還要新增120萬常住人口，購房需求還將進一步爆發，僧多粥少，房價下跌的可能性微乎其微。