重慶市物業(yè)招標(biāo)管理辦法，重慶市物業(yè)管理辦法

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-01-13 00:05:28 編輯：重慶生活手機(jī)版

1，重慶市物業(yè)管理辦法

第一章　總則第一條　為了規(guī)范物業(yè)的使用、維修和管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合重慶實(shí)際，制定本辦法。第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。第三條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，主要指房屋以及相關(guān)的公共設(shè)施。　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。　　本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。第四條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)主管全市物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依照本辦法的規(guī)定對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、園林、交通、公安、物價(jià)、郵電、供氣、供水、電業(yè)等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。第六條　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的主要職責(zé)是：　　（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；　　（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；　　（四）制定物業(yè)管理合同、公約等示范文本；　　（五）監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng)；　　（六）參與制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；　　（七）對(duì)違反本辦法的行為實(shí)施處罰。　　區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的主要職責(zé)除本條第一款第（一）、（五）、（六）、（七）項(xiàng)外，還應(yīng)履行以下職責(zé)：　　（一）指導(dǎo)組建業(yè)主委員會(huì)，并實(shí)施登記管理；　　（二）對(duì)使用公約、業(yè)主公約、物業(yè)管理合同的簽訂、中止、終止進(jìn)行備案管理；　　（三）受理對(duì)違反本辦法行為的投訴。第二章　管理組織與職責(zé)第七條　實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)。　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)每屆任期2年至3年，可以連選連任。　　業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，應(yīng)向所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記。第八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：　　（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　　（二）與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；　　（三）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；　　（四）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行；　　（五）協(xié)調(diào)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。第九條　設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員。其中具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、土建與水電等專(zhuān)業(yè)工程類(lèi)中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的不少于3人，有物業(yè)管理上崗培訓(xùn)合格證的不少于3人。　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市或者注冊(cè)地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。　　外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)本市物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，辦理工商登記，方可從事物業(yè)管理。第十條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)以及有關(guān)管理部門(mén)的監(jiān)督。第三章　管理服務(wù)的方式與內(nèi)容第十一條　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。　　建筑結(jié)構(gòu)相連或附屬設(shè)施由若干業(yè)主共有或共同使用的房屋和構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)管理。第十二條　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：　　（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱(chēng)、住所；　　（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；　　（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；　　（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；　　（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；　　（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；　　（七）違約責(zé)任；　　（八）合同終止和解除的約定；　　（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)；　　物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為2年至3年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

重慶市物業(yè)管理辦法

2，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

物業(yè)管理的前期介入早在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)又有什么辦法呢？前期物業(yè)管理第一章總則第一條為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定本辦法。第二條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第四條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。第六條任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。第二章招標(biāo)第七條本辦法所稱(chēng)招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。第八條前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。第九條招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容等；（四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；（五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；（七）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；（三）招標(biāo)文件；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。第十二條公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。第十三條經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。第十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。第十五條招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第十六條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。第十七條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱(chēng)、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。第十八條在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。第十九條通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。第三章投標(biāo)（以上回答發(fā)布于2013-05-14，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專(zhuān)家解讀，點(diǎn)擊查看

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

3，重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例是重慶市地方法規(guī)管理?xiàng)l例，已于2009年5月21日經(jīng)重慶市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議通過(guò)，于2009年10月1日起施行。　　總則　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。　　第三條市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。　　區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。　　市和區(qū)縣(自治縣)價(jià)格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。　　第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。　　居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。　　第五條　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。　　第六條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居(村)民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：　　(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題; 　　(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題; 　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題; 　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題; 　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題; 　　(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。　　管理區(qū)域　　第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。　　第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位重新劃定。　　建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。　　第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。　　第十條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。　　業(yè)主　　含業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 　　第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約; 　　(二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員; 　　(三)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來(lái)源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法; 　　(四)撤銷(xiāo)或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定; 　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容; 　　(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng); 　　(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。　　第十二條不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　第十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并于會(huì)前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。　　第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書(shū)面要求召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)。　　第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。　　籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。　　第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容; 　　(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的示范文本，擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案; 　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積; 　　(四)擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單; 　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。　　前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專(zhuān)有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。　　第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專(zhuān)有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算;對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買(mǎi)賣(mài)合同確定的建筑面積計(jì)算。　　業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買(mǎi)賣(mài)合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);對(duì)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。　　第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。　　第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。　　業(yè)主大會(huì)對(duì)本條例第十一條第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會(huì)對(duì)其他事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。　　第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)參加。　　占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書(shū)面形式要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織召開(kāi)。　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。　　業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會(huì)主任是業(yè)主委員會(huì)的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會(huì)罷免。　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法確定。　　候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：　　(一)具有完全民事行為能力; 　　(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具備一定組織能力; 　　(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù); 　　(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作; 　　(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。　　第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：　　(一)業(yè)主委員會(huì)名稱(chēng)和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員名單; 　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; 　　(三)管理規(guī)約; 　　(四)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)地、聯(lián)系電話(huà)。　　業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新備案和公示。　　第二十五條業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示(備案)事項(xiàng)的產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)要求核實(shí)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定。　　第二十六條業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：　　(一)制定業(yè)主委員會(huì)工作制度; 　　(二)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定; 　　(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同; 　　(四)組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實(shí); 　　(五)公示物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收; 　　(六)每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況; 　　(七)及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; 　　(八)協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系; 　　(九)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁; 　　(十)配合相關(guān)部門(mén)，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作; 1 2 ;

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