筆者在想，合肥的房價漲到多少是個頭呢。三、對未來合肥房價的展望中期房價看土地，二、合肥土拍結果在情理之中，不是驚喜之外我分析，是以下原因導致了合肥土拍市場火熱，合肥房價今、明兩年依然看漲，結合社科院預測2021年房價整體均價上漲5%數據，合肥房價漲幅可能會受到新一線城市和GDP破萬億兩大利好消息提振漲幅可能會高于全國整體房價漲幅均值。

1、到2025年，合肥房價會多少錢一平？

目前合肥新房的旺銷主要是政府饑餓營銷炒地所致，從最近的土拍來看除了自己的城投，沒有開發商接盤溢價率極低，城市又處于高速發展中，土地財政難以為繼的情況下，合肥政府是選擇多供地還是繼續保持饑餓，是當前的一個難題。至于二手房的掛牌價除了托市，絕絕大部分都難以脫手，這座城市極有可能在經歷20年的高速發展后，未富先老人才流失，被房價竭澤而漁，神話終究會被打破，2025年，房價在當前成交價（不是掛牌價）打八折，均價回到16000左右，

2、合肥房價在兩年后會降嗎？

合肥作為一個內地的二線城市，曾經一直是個房價合理，生活節奏慢，幸福感高的宜居城市，自從2015年成為全國房價上漲四小龍，房價上漲3倍后，年輕人在合肥買房越來越困難。政府為了穩定房地產市場，吸引年輕人落戶合肥，給出了各種優惠條件，一個落戶合肥的沒有住房的碩士，通過租房補貼，人才引進補貼每年大約能拿到約5萬元補貼，該政策持續3年，博士和本科生都可以拿到補貼，僅僅是數額有差距，

經過1到3月的信貸大放水，今年合肥的房價又開始有抬頭跡象。筆者在想，合肥的房價漲到多少是個頭呢？相對于人均收入和房價比，筆者認為從有效還貸能力來計算合肥房價上限更為靠譜，有效還款能力是一個家庭除去生活必要開支后結余的收入，房貸還款額大于有效還款能力后，就無能力還貸了。見過借錢買房的，沒見過借錢還房貸的，

炒房客或者開發商手中的房子最終肯定要剛需來接盤，這些剛需基本是工薪階層，因為現在在政府各種限制條件下，比如限購，房貸利率上浮20%，將一些有能力買多套房的人擋在外面。根據合肥稅務局的信息，2018年合肥市達到扣除五險一金后，年收入為12萬以上的工薪階層高收入群體有近80000人，假定夫妻雙方都是12萬以上的高收入群體，算上最高12%的住房公積金，理論上，年可支配收入最低大約為25萬，

我們給它上浮50%后計算，約為37.5萬?，F在來計算一下必要開支，這種家庭一般孩子會上私立幼兒園，每年費用約2萬，一般會有一輛車，每年用車費用約2萬，每年會有應酬，以及吃喝拉撒買衣服之類的，大約能花出去7萬，一年的結余收入26萬，正常情況，這種家庭每年不可能將所有的錢全部花光，一般會存下4-6萬左右，也就是可還貸能力大約為20萬，以目前合肥上浮20%房貸利率以及30%首付和買100平米房子，等額本金貸款30年計算，一年還貸20萬，貸款金額不能超過280萬，即房屋總價400萬，每平米4萬。

能支持4萬每平米還貸能力的家庭已經是按照夫妻雙方都是80000人中的高收入者計算，實際情況不一定雙方都是高收入者，有能力購買4萬每平米房子的畢竟是少數人，因此在收入不大幅增長的情況下，4萬/平米將是合肥房價幾年時間內的一個頂，文中的數據是筆者在網上收集的，不一定精準，如果能拿到合肥每年新開工商品房套數和合肥家庭收入和消費數據，以及收入和消費增長率，應該能計算出一個較為精準的房價上限。

3、合肥土拍結果是情理之中還是驚喜之外？

我認為合肥的土拍結果是情理之中，不是驚喜之外，土拍的火熱預示著房企對合肥樓市信心十足，至少表明合肥樓市對房企來說還可以繼續布局。一、合肥三月的土拍市場表現火熱3月5日，合肥土拍市場再次開啟，多家知名房企參與角逐掛牌的8宗土地，最后全部以最高限價成交，沒有流拍的土地，并且部分地塊還打破了競自持面積上限。