整頓樓市亂象拿“黑中介”開刀一點(diǎn)也不為過，雖“黑中介”不是高房?jī)r(jià)、高租金的罪魁禍?zhǔn)祝且惨欢ㄊ且粋€(gè)幫兇。在利益驅(qū)使的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎找不到“北”，一個(gè)更比一個(gè)嘴饞，這就是亂象的根源實(shí)在，限購本來就不是治理房地產(chǎn)亂象的有效手段，不論是家庭限購還是其他手段的限購，都解決不了問題。

1、整頓樓市亂象，先拿“黑中介”開刀，你怎么看？

整頓樓市亂象拿“黑中介”開刀一點(diǎn)也不為過，雖“黑中介”不是高房?jī)r(jià)、高租金的罪魁禍?zhǔn)祝且惨欢ㄊ且粋€(gè)幫兇。既然老虎屁股摸不得，那殺雞儆猴總可以吧！高房?jī)r(jià)，誰會(huì)是最大的獲利者？要看租金的上漲，先要看二手房的價(jià)格變動(dòng)，而二手房的變動(dòng)是由于市場(chǎng)供需不平衡的一手房貨源緊缺及價(jià)格上漲引起的，最后再傳導(dǎo)到租金上漲。

歸根結(jié)底，房租上漲有一手房市場(chǎng)價(jià)格上漲，而房?jī)r(jià)上漲是土地成本的上升，下面我們對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行分解（以上漲最快的二線城市為例）房屋銷售價(jià)的構(gòu)成=土地成本 工程費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 稅金 開發(fā)商利潤(rùn)。以一個(gè)二線城市銷售價(jià)4萬/平米為例，其中包括：1）土地費(fèi)用40%-50%（含拆遷成本、三通一平、土地稅收等）；2）工程費(fèi)用10%-20%；3）項(xiàng)目管理費(fèi)1%-3%（含管理費(fèi)、代建費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、造價(jià)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)）；4）財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用6%-10%（含1%-3%的中介服務(wù)費(fèi)）；5）增值稅16%；6）開發(fā)商利潤(rùn)20%-30%（含所得稅），

那么從中可以非常清晰地看到，地方管理者是土地收益最大的獲利者，其次是房地產(chǎn)開發(fā)商，接著是稅收，還有跟著是100多個(gè)跟建筑相關(guān)的行業(yè)，而中介機(jī)構(gòu)在其中的1%-3%的房屋銷售服務(wù)費(fèi)。黑中介為什么黑？在利益驅(qū)使的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎找不到“北”，一個(gè)更比一個(gè)嘴饞，這就是亂象的根源實(shí)在，在房屋買賣環(huán)節(jié)日趨不景氣的大環(huán)境下，人口流動(dòng)加速使大城市的房源相對(duì)更加緊張，高房?jī)r(jià)過后的物價(jià)上漲趨勢(shì)也在加快膨脹。

而以西方國(guó)家的租金回報(bào)率來看，一般會(huì)達(dá)到4%-8%，日本的回報(bào)率是6%，西方國(guó)家的平均回報(bào)率會(huì)接近5%。以上海為例，一套100平米的三房，價(jià)格在800萬，按照5%的租金要達(dá)到40萬/年，可如今的上海三房租金是12萬-15萬。也就是租金回報(bào)率在1.5%左右，跟其他國(guó)家相比差距三倍之多。中介看中的就是這個(gè)機(jī)會(huì)，賭定未來租金會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，

于是把手狠狠地伸進(jìn)了出租房市場(chǎng)。吃了被告吃原告，以低租金大量?jī)?chǔ)備房產(chǎn)，然后進(jìn)行簡(jiǎn)單改造或改成群租房，而后利用租賃市場(chǎng)的區(qū)域壟斷地位，肆意抬高房屋出租價(jià)格，從中獲取暴利，引發(fā)整個(gè)租賃市場(chǎng)一片混亂，從起先的買不起，到未來還可能租不起。必須要從多角度進(jìn)行分析根源實(shí)在，還百姓一個(gè)安家樂業(yè)的環(huán)境，打擊黑中介才剛剛起步，更大的雷還在后面跟著！。

2、有人說如果出臺(tái)居民家庭限購政策就可以解決房地產(chǎn)亂象問題，對(duì)此你怎么看？

限購本來就不是治理房地產(chǎn)亂象的有效手段，不論是家庭限購還是其他手段的限購，都解決不了問題，其實(shí)很好理解，一個(gè)東西貴了的原因是什么？雖然說是有炒作的因素或者說熱錢的因素在，但是歸根結(jié)底是因?yàn)檫@個(gè)東西少，而需求的人多造成的。所以，最徹底的解決方案就是多增加土地供應(yīng)，房子多了價(jià)格自然下來了，而且國(guó)家現(xiàn)在提出的概念是房子是用來住的，不是用來炒的就是這個(gè)原理，控制住炒房的，然后增加土地供應(yīng)，當(dāng)房子變得不是那么供不應(yīng)求的時(shí)候，價(jià)格自然就下來了。