公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實(shí)際使用面積更小。公寓屬于商業(yè)用房，所有的投資都有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買需謹(jǐn)慎，這就是不建議投資公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金這一核心收益來(lái)源未來(lái)還存在不確定性，如果公寓沒(méi)選好，未來(lái)可能面臨還租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，有最重要的一點(diǎn)，城市的人口流入流出，凈流量都會(huì)對(duì)公寓和住宅產(chǎn)生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內(nèi)陸的公寓就沒(méi)那么火了，所以投資公寓在當(dāng)前環(huán)境下，我是不建議的，除非低于5折，我才會(huì)下手。

1、投資小公寓前景如何？

目前，由于多地限購(gòu)，特別是在一二線城市，控制嚴(yán)格，市場(chǎng)就推出公寓等形態(tài)的房產(chǎn)來(lái)滿足市場(chǎng)需求，就目前來(lái)看公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量充足，供大于需，一線城市的公寓部分限購(gòu)，現(xiàn)在的二線城市公寓也是滿天飛，所以，對(duì)這種情況我做了些分析，希望對(duì)你有幫助。公寓一般分兩種：住宅、商業(yè)，住宅性質(zhì)公寓，就是70年產(chǎn)權(quán)的，通氣的，一般情況這類公寓會(huì)消耗貸款名額。

之所以叫“公寓”，只是因?yàn)槿照諘r(shí)間不足以達(dá)到住宅的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)性質(zhì)公寓，就是產(chǎn)權(quán)年限40年左右的居住用的房子。這種商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品，稱作類住宅，和真正的住宅有本質(zhì)上的差異，為什么有人投資公寓？因?yàn)闆](méi)的房票了三，要不然就是沒(méi)有貸票了。看到租金高，品牌大，就想上車，公寓真的有這么好嗎？公寓，作為和住宅完全不同的產(chǎn)品，不能只看價(jià)格。

公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實(shí)際使用面積更小，而且公寓大都沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光非常差。為了實(shí)現(xiàn)性價(jià)比，過(guò)道一般比較窄，一梯N戶，什么4梯12戶啊，6梯20戶啊，等等，密的很。公寓帶有商住兩用的屬性，也就是說(shuō)，這類公寓可以用來(lái)注冊(cè)公司，也可以住家，如果買了公寓，你就要習(xí)慣每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在發(fā)貨，有人在打電話，有人西裝革履，總之就是復(fù)雜。

公寓不能落戶，也不帶學(xué)區(qū)，公寓增幅也比不過(guò)住宅，想要通過(guò)公寓大幅度增值，不太現(xiàn)實(shí)。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商業(yè)水電費(fèi)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而且公寓不通氣，做飯靠電。最后，公寓的交易稅費(fèi)也挺高，參照商鋪，這個(gè)我沒(méi)有買過(guò)，只能估算和商鋪差不多，交易稅費(fèi)在15%-20%左右。公寓的貸款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基準(zhǔn)，沒(méi)有優(yōu)惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好賣，

公寓租金高嗎？前面說(shuō)過(guò)，公寓增值比不過(guò)住宅，目前公寓和商鋪一樣，收益主要來(lái)自于租金。一個(gè)好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租嗎？答案是不好租。就目前的市場(chǎng)，住宅遍地都是，你覺(jué)得好租嗎？不要給我說(shuō)什么地段哈！目前整體市場(chǎng)是公寓是過(guò)剩的，未來(lái)更多的公寓將入市，未來(lái)空置率會(huì)進(jìn)一步提升，這就是不建議投資公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金這一核心收益來(lái)源未來(lái)還存在不確定性，如果公寓沒(méi)選好，未來(lái)可能面臨還租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

較高的交易成本，較低的流通性，收益與風(fēng)險(xiǎn)并不匹配，還有最重要的一點(diǎn)，城市的人口流入流出，凈流量都會(huì)對(duì)公寓和住宅產(chǎn)生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內(nèi)陸的公寓就沒(méi)那么火了，所以投資公寓在當(dāng)前環(huán)境下，我是不建議的，除非低于5折，我才會(huì)下手。我不是房產(chǎn)專家，但是僅把我這一年的學(xué)習(xí)分享給大家，希望能有所作用，

2、公寓在你們當(dāng)?shù)劁N售情況怎么樣？投資有前景嗎？

公寓屬于商業(yè)用房，所有的投資都有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買需謹(jǐn)慎。我之前不了解，吃過(guò)虧，到現(xiàn)在公寓還在那空著，當(dāng)然也有公寓投資很成功的，成功原因在于地段，在于城市，前些年購(gòu)買價(jià)格便宜，周圍配套設(shè)施齊全，一線城市公寓投資好于二線，一線相對(duì)總價(jià)便宜，租金高，二線好于三線，但我購(gòu)買的是三線，精裝公寓，價(jià)格一萬(wàn) ，當(dāng)時(shí)不了解，只看到總價(jià)便宜，就買了，直到收房才發(fā)現(xiàn)自用嫌小，出租價(jià)格上不來(lái)，升值沒(méi)空間，在使用過(guò)程中物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，電梯費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅；當(dāng)然有人說(shuō)拆遷是一賠三，公寓一頓樓那么密集，誰(shuí)拆啊？[捂臉]。