自2018年下半年起，深圳寫字樓遭遇大面積退租，空置率急劇攀升，部分寫字樓租金下降30%。以往財大氣粗動輒包下幾層寫字樓的金融公司紛紛撤離，也成為影響深圳寫字樓租金下降的重要推手，高力國際發布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%，甚至說前海寫字樓空置率高達65.7%。

1、一方面深圳寫字樓空置率提高到24.6%，寫字樓租金大幅下跌，另一方面以寶安為代表的房價暴漲，你如何看待2020年的魔幻深圳樓市？

感謝邀請，我說下自己的觀點。這種狀態表露出很多深層的不健康的存在，首先，股市仍然不健康，人們不敢不愿往里投資，轉而投入樓市。其次，經濟可能進入下行通道，人們找不到跑贏通脹的投資渠道，被迫轉投房產，還有就是中國人的攀比心理，在加上深圳是靠近香港的一線城市，環境和氣候相比其它一線城市優越，越貴越有攀比意義。

2、深圳寫字樓租金半年下降30%，為何還會出現大面積退租潮？

寫字樓和商業地產這些年來快速發展，人均辦公面積也是急劇上升，不僅僅是深圳的情況，其他城市也是基本相同。像杭州、南京、成都、武漢也是大量的商業地產進行拍賣，一幢幢高樓像春筍一樣從地上冒出來，在整個城市房地產行業里未來最先被沖擊的一定是商鋪、辦公地產！至于深圳房租是否下降30%也沒有具體的統計數據，但租金下降卻是存在的現象。

深圳2018年人口增加數量排在全國第一，新增人數50萬，接近一個中等地級市的城區人口規模，可深圳的很多產業也是在向周邊地區轉移，深圳的服務業比重也是在不斷提高。在大量電子工廠向外圍搬遷后留下的廠區更多變成了創新基地和寫字樓，加上新增寫字樓的增量部分，形成了巨大的辦公場所供應量，基本上達到了一種飽和狀態。

而且深圳的辦公樓租金本身也不低，這幾年科技產業也是開始進入的瓶頸，一些科技公司從原來的高收益變成了科技傳統產業，風險投資增加也是不像前幾年風頭正盛之時那么容易，特別是P2P暴雷后更是雪上加霜。可人才工資收入沒有發生很大改變（雖然有華為工資下調的情況），那只有相對減少對辦公場所的投入，通過向周邊地區、共享機制的創新場所、減少人均使用面積等方式來實現成本的控制，

3、深圳寫字樓空租越來越多，后面會不會改成豪華公寓岀租？

2016年以來的住宅銷量大增推動了房價和租金的上漲，而這種以租金來衡量投資回報最重要因素的寫字樓也跟著開始了上漲，再加上可以在建造時寫字樓與公寓之間轉換的商業地產也就更加推動持續上升。在利益的趨勢下，大量的商業土地也開始在大批規劃下投入市場，深圳這座以科技、創新為主要的城市，那些高樓林立的摩天大樓大部分都是寫字樓！在今年5月，中科院發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16(2019)》，預測到2019年年底，17個城市平均空置率將突破20%。

據統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%，高力國際發布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%，甚至說前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然不能對一個新開發區按全部的完工項目來進行計算，可空置率高的現象也是無法回避，空置率高的不僅僅是深圳，一線城市除了廣州僅10%，其余的都是超過警戒線的20%。

另外，其他的省會城市和二線城市也是空置率不斷上升，加上一些城市地方本身有著大量的扶持式的科技城、創新城等開發項目，接下來的寫字樓沖擊也是在所難免，是否可以把寫字樓轉換成公寓樓呢？一般以建成的寫字樓洗手間、衛生間只有一個或很少，而公寓樓的要求是必須每個公寓都必須設置。這就是一個最大的難點，要建設必須全面重新改造、全面裝修，這種得不償失的改造方法應該不太可行，

甚至要獲得審批也未必會同意。房價上漲是有住宅供應引發的，如今寫字樓出現了問題，難道住宅就可以幸免于難了嗎？當然對于土地資源豐富的非一線城市應該可能很大，可土地稀缺的深圳等一線城市或許要好一些，可深圳周邊的東莞、中山、惠州等地區的走勢也會影響到深圳的住宅市場，也就是寫字樓下跌也會或多或少地影響到住宅市場的下滑。