回歸正題，那么刨除地價剩下的成本是多少呢。直接告訴你吧，一套房子的成本構成中，恰恰建筑成本是最低的，通常來房屋主體建筑造價大概是1300元，水電消防大概是200元，道路管網(wǎng)和綠化成本再算進去，每平米差不多要2500元，一般來如果房價賣1萬元，地價成本應該控制在4000塊錢，建安成本和稅費大概是5000塊錢，開發(fā)商留1000塊錢的利潤。

1、不考慮地價，建1平米房子要多少成本？

現(xiàn)在房價普遍很高，去除地價高外還有很多因素，如果達到能住人的標準主要分為建安成本（即房子本身的建設成本）、配套建設成本（即小區(qū)內(nèi)綠化、道路、景觀、娛樂設施、自行車棚、報刊亭等）、配套費用（即接入市政給排水、燃氣、電等向政府部門繳納的手續(xù)費和接入安裝費）、其中還有很重要的一項就是附屬設施（大家有沒有發(fā)現(xiàn)好多小區(qū)周邊的配套商業(yè)、地下車位及人防工程兼地下車庫只能長租不能買賣，那些就是屬于配套設施，原則上是屬于全體業(yè)主，其建設成本已經(jīng)公攤到業(yè)主買房價格里了，只是國家對這塊監(jiān)管不到位，黑心開發(fā)商以長租方式變相出售了）。

回歸正題，那么刨除地價剩下的成本是多少呢？其實地域差距很大，以普通二線城市唐山為例，建安成本大概1800到2200元/平米，配套建設費成本大概300到500元/平米，配套費成本大概200元，附屬設施成本大概500元/平米（不含有產(chǎn)權能出售部分），綜合上述約3100元/平米，小伙伴們動輒八千上萬甚至幾萬一平買的房是不是驚呆了。

2、一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，為什么會賣到上萬元呢？

這個問題問的太外行了，直接告訴你吧，一套房子的成本構成中，恰恰建筑成本是最低的。告訴你現(xiàn)在一些具體的土拍案例，今年一月份，北京成交了幾宗地塊。豐臺盧溝橋鄉(xiāng)XWY-01地塊R2二類居住用地，規(guī)定未來商品房銷售均價不超過54378元/平米，這塊地最終樓面價為41032元/平米，土地成本占到了75%，另一宗住宅在大興黃村，售價不超過55800元/平米，樓面價為30640元/平米。

土地成本達到了55%，看上去還算合理，“限房價競地價”還是有效果的。再來看看江西南昌，5月11日，南昌某地塊競價482輪，持續(xù)4個小時，樓面價達到了1.1萬元，但這塊地最終銷售均價被規(guī)定為12500元，留給開發(fā)商的只有1400塊錢。這1400塊錢，建筑成本都不夠，開發(fā)商還能賺錢？通常來說，房屋主體建筑造價大概是1300元，水電消防大概是200元，道路管網(wǎng)和綠化成本再算進去，每平米差不多要2500元，

一般來說，如果房價賣1萬元，地價成本應該控制在4000塊錢，建安成本和稅費大概是5000塊錢，開發(fā)商留1000塊錢的利潤。但你看上面這些案例，哪一個符合這個規(guī)律？開發(fā)商敢這么玩，高價拿地，那是因為他們預期房價會漲，成本暫時高，但是我拿了地不著急開盤，捂著等房價漲，造成這種現(xiàn)象的原因很復雜，要詳細說起來，恐怕一本書都說不完。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商在三、四線城市，一平方房子成本價大約是多少？你怎么看？

我們說四線城市吧，一般土地價格100-200萬元每畝，折合樓面地價700-1000元一平米；規(guī)劃設計及報批報建及城市基礎設施配套費約250元一平米，建安費高層一般2000元平方米，小區(qū)配套設施費及景觀費等300左右。公共設施建設費，如會所、幼兒園、居委會，派出所，物業(yè)用房，消防控制室，人防工程，配電室等不能銷售，折合到可售面積占5%左右，增加單位成本約200元-500元左右，

管理費大概100-200元，營銷費大概300-500元，銀行貸款利息200-400元，假如買6000元一平米，增值稅及附加稅400元，土地增值稅大概也要300元，還有監(jiān)理費、質量監(jiān)督費、面積測量費、檢查費、竣工驗收費等，成本一般在5000以上，賣6000毛利20%左右。凈利10%左右，項目的開發(fā)周期2-3年，年化利潤率3-5%。