回歸正題，那么刨除地價(jià)剩下的成本是多少呢。直接告訴你吧，一套房子的成本構(gòu)成中，恰恰建筑成本是最低的，通常來(lái)房屋主體建筑造價(jià)大概是1300元，水電消防大概是200元，道路管網(wǎng)和綠化成本再算進(jìn)去，每平米差不多要2500元，一般來(lái)如果房?jī)r(jià)賣1萬(wàn)元，地價(jià)成本應(yīng)該控制在4000塊錢，建安成本和稅費(fèi)大概是5000塊錢，開發(fā)商留1000塊錢的利潤(rùn)。

1、不考慮地價(jià)，建1平米房子要多少成本？

現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍很高，去除地價(jià)高外還有很多因素，如果達(dá)到能住人的標(biāo)準(zhǔn)主要分為建安成本（即房子本身的建設(shè)成本）、配套建設(shè)成本（即小區(qū)內(nèi)綠化、道路、景觀、娛樂設(shè)施、自行車棚、報(bào)刊亭等）、配套費(fèi)用（即接入市政給排水、燃?xì)狻㈦姷认蛘块T繳納的手續(xù)費(fèi)和接入安裝費(fèi)）、其中還有很重要的一項(xiàng)就是附屬設(shè)施（大家有沒有發(fā)現(xiàn)好多小區(qū)周邊的配套商業(yè)、地下車位及人防工程兼地下車庫(kù)只能長(zhǎng)租不能買賣，那些就是屬于配套設(shè)施，原則上是屬于全體業(yè)主，其建設(shè)成本已經(jīng)公攤到業(yè)主買房價(jià)格里了，只是國(guó)家對(duì)這塊監(jiān)管不到位，黑心開發(fā)商以長(zhǎng)租方式變相出售了）。

回歸正題，那么刨除地價(jià)剩下的成本是多少呢？其實(shí)地域差距很大，以普通二線城市唐山為例，建安成本大概1800到2200元/平米，配套建設(shè)費(fèi)成本大概300到500元/平米，配套費(fèi)成本大概200元，附屬設(shè)施成本大概500元/平米（不含有產(chǎn)權(quán)能出售部分），綜合上述約3100元/平米，小伙伴們動(dòng)輒八千上萬(wàn)甚至幾萬(wàn)一平買的房是不是驚呆了。

2、一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，為什么會(huì)賣到上萬(wàn)元呢？

這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的太外行了，直接告訴你吧，一套房子的成本構(gòu)成中，恰恰建筑成本是最低的。告訴你現(xiàn)在一些具體的土拍案例，今年一月份，北京成交了幾宗地塊。豐臺(tái)盧溝橋鄉(xiāng)XWY-01地塊R2二類居住用地，規(guī)定未來(lái)商品房銷售均價(jià)不超過(guò)54378元/平米，這塊地最終樓面價(jià)為41032元/平米，土地成本占到了75%，另一宗住宅在大興黃村，售價(jià)不超過(guò)55800元/平米，樓面價(jià)為30640元/平米。

土地成本達(dá)到了55%，看上去還算合理，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”還是有效果的。再來(lái)看看江西南昌，5月11日，南昌某地塊競(jìng)價(jià)482輪，持續(xù)4個(gè)小時(shí)，樓面價(jià)達(dá)到了1.1萬(wàn)元，但這塊地最終銷售均價(jià)被規(guī)定為12500元，留給開發(fā)商的只有1400塊錢。這1400塊錢，建筑成本都不夠，開發(fā)商還能賺錢？通常來(lái)說(shuō)，房屋主體建筑造價(jià)大概是1300元，水電消防大概是200元，道路管網(wǎng)和綠化成本再算進(jìn)去，每平米差不多要2500元，

一般來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)賣1萬(wàn)元，地價(jià)成本應(yīng)該控制在4000塊錢，建安成本和稅費(fèi)大概是5000塊錢，開發(fā)商留1000塊錢的利潤(rùn)。但你看上面這些案例，哪一個(gè)符合這個(gè)規(guī)律？開發(fā)商敢這么玩，高價(jià)拿地，那是因?yàn)樗麄冾A(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，成本暫時(shí)高，但是我拿了地不著急開盤，捂著等房?jī)r(jià)漲，造成這種現(xiàn)象的原因很復(fù)雜，要詳細(xì)說(shuō)起來(lái)，恐怕一本書都說(shuō)不完。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商在三、四線城市，一平方房子成本價(jià)大約是多少？你怎么看？

我們說(shuō)四線城市吧，一般土地價(jià)格100-200萬(wàn)元每畝，折合樓面地價(jià)700-1000元一平米；規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批報(bào)建及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)約250元一平米，建安費(fèi)高層一般2000元平方米，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)及景觀費(fèi)等300左右。公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如會(huì)所、幼兒園、居委會(huì)，派出所，物業(yè)用房，消防控制室，人防工程，配電室等不能銷售，折合到可售面積占5%左右，增加單位成本約200元-500元左右，

管理費(fèi)大概100-200元，營(yíng)銷費(fèi)大概300-500元，銀行貸款利息200-400元，假如買6000元一平米，增值稅及附加稅400元，土地增值稅大概也要300元，還有監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、面積測(cè)量費(fèi)、檢查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等，成本一般在5000以上，賣6000毛利20%左右。凈利10%左右，項(xiàng)目的開發(fā)周期2-3年，年化利潤(rùn)率3-5%。