北京16區(qū)哪個區(qū)房價最好，現(xiàn)在北京哪個區(qū)域房價講的最厲害啊

來源：整理時間：2023-03-26 19:01:52 編輯：今日頭條手機版

1，現(xiàn)在北京哪個區(qū)域房價講的最厲害啊

顯然是通州啊

現(xiàn)在北京哪個區(qū)域房價講的最厲害啊

2，在北京哪個區(qū)買房最賺錢快看7月的房價地圖

7月份一過，各研究機構(gòu)又開始發(fā)布北京的房價數(shù)據(jù)了。據(jù)了解，截止2016年上半年北京新建商品住宅成交均價31558元/㎡，較2015年上漲16％。縱觀北京房價這十余年，2006年-2010年房價遭遇大幅上漲，較之前一年平均漲幅29％；2011年到2015年房價相對趨于穩(wěn)定，較之前一年平均漲幅7.8％。2016年上半年受政策利好、銀行利率史上最低等多重影響，房價開始再次攀升，較2015年上漲16％。那么，北京各區(qū)域當中，哪些區(qū)域漲得比較快，哪些區(qū)域漲得比較慢呢？7月北京各區(qū)域二手房價格環(huán)比變化地圖據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，剛剛過去的7月，北京大興區(qū)二手房價格環(huán)比漲幅最大，為1.36%。朝陽區(qū)與豐臺區(qū)分列二、三位。北京16個行政區(qū)二手房價格全部上漲，但漲幅呈現(xiàn)明顯收窄勢頭。7月北京各熱門片區(qū)二手房價格環(huán)比變化表據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，老山（石景山區(qū)）的二手房價格漲幅最大，為2.72%。舊宮西（大興區(qū)）以2.43%的價格漲幅位列第二，蒲黃榆（豐臺區(qū)）排列第三，價格漲幅為2.41%。在TOP29漲幅排行榜中，有12個片區(qū)位于朝陽區(qū)，位于豐臺區(qū)的有6個，大興區(qū)有4個。以上是二手房數(shù)據(jù)，還有新房的數(shù)據(jù)。北京各區(qū)十年新房成交均價及增長排名表2006年-2016年這10年中，北京各區(qū)新房成交均價漲幅排名如上：門頭溝、東城、石景山以年增長率22.2％、21.4％、21.2％名列前三甲。數(shù)據(jù)分析：為什么石景山等京西區(qū)域漲得最快？石景山作為北京最小的一個區(qū)，2006年之前發(fā)展一直中規(guī)中矩，老城區(qū)以80、90年代老房為主，地鐵一號線貫穿全區(qū)，除基礎(chǔ)配套外，并沒有大型商圈。2009年，萬達廣場正式落成，這個集購物、娛樂、休閑、運動、文化、酒店、餐飲于一體的大型城市商業(yè)綜合體，帶動了該區(qū)域的房價。配套及商圈可以說功不可沒。未來在北京哪外區(qū)域買房最賺錢？要回答這個問題，首先要看促使房價上漲的原因：首先是政府規(guī)劃比如通州成為北京行政副中心什么的。其次是交通便利比如去往門頭溝的阜石路高架的建設(shè)，一下子縮短了門頭溝至西四環(huán)的距離，開通后幾年中，華潤、中昂、中國鐵建、華遠紛紛入駐，房價也隨之水漲船高。三是大型商業(yè)配套這也是剛才提到的，比如萬達廣場，大悅城，大型的商業(yè)綜合體帶動周邊的房價與發(fā)展，房山的奧特萊斯、昌平朱辛莊的永旺商城，都是很好的例子。四是開發(fā)商大開發(fā)商房子有保障，靠譜的物業(yè)直接影響了房價，兩個相鄰的小區(qū)，享受同樣的配套，但是好的物業(yè)會為您的房子加不少分。最后是價值洼地就目前北京高昂的房價來說，房價洼地入手會更為簡單，投資也易收到回報。目前北京的房價洼地有哪些呢？比如在建地鐵周邊；規(guī)劃中的大型商業(yè)周邊，如通州環(huán)球影城，豐臺萬達廣場等。（以上回答發(fā)布于2016-08-04，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）點擊查看更全面，更及時，更準確的新房信息

在北京哪個區(qū)買房最賺錢快看7月的房價地圖

3，北京各地區(qū)房價

北京四環(huán)內(nèi)的住宅均價在每平方米1.8萬元以上北五環(huán)在1.5萬左右南五環(huán)在1.0萬左右

北京各地區(qū)房價

4，北京哪個地區(qū)好

北京哪個地區(qū)好？寫回答有獎勵北京哪個地區(qū)好？這個問題你怎么看？展開講講...收起有獎發(fā)布問題不好答？加入戰(zhàn)隊答題，獎勵更多mxx米小夕LV.92019-08-17北京各個區(qū)都有各自的特點：1.西城區(qū)：文化底蘊深厚北京老城區(qū)之一，文物古跡眾多，還有中南海國務(wù)院等中央政治機構(gòu)，發(fā)展已經(jīng)相當成熟特色地區(qū)：西單、什剎海、西直門、動物園2.東城區(qū)：歷史悠久、商業(yè)繁榮北京老城區(qū)之一，名人故居很多，還有王府井商業(yè)街特色地區(qū)：天安門、王府井、鐘鼓樓、東內(nèi)大街3.宣武區(qū)：老北京市井文化北京老城區(qū)之一，宣南文化發(fā)祥地，胡同眾多，人口密度最大特色地區(qū)：大柵欄、牛街、琉璃廠、天橋4.崇文區(qū)：近期發(fā)展迅速，前途不可知北京老城區(qū)之一，近期正在大拆大建之中，老城區(qū)痕跡已經(jīng)很少了特色地區(qū)：前門、崇外大街、紅橋、天壇5.海淀區(qū)：教育氛圍濃厚，科技發(fā)展基地北京新興城區(qū)，集中了北京80%的院校，而且有頤和園、香山、鳳凰嶺等風景區(qū)特色地區(qū)：中關(guān)村、五道口、公主墳、頤和園6.朝陽區(qū)：未來北京經(jīng)濟中心北京新興城區(qū)，CBD核心區(qū)域所在地，經(jīng)濟發(fā)展迅猛特色地區(qū)：朝外大街、大北窯、亞運村、三元橋7.豐臺區(qū)：后起之秀，農(nóng)業(yè)向工商業(yè)轉(zhuǎn)型北京新興城區(qū)，自古為北京南部戰(zhàn)略要地，現(xiàn)在逐漸向工業(yè)化發(fā)展特色地區(qū)：豐臺鎮(zhèn)、方莊、大紅門、盧溝橋8.石景山區(qū)：老工業(yè)基地北京新興城區(qū)，首鋼曾經(jīng)在此，是北京最老的工業(yè)中心，很多高層領(lǐng)導(dǎo)人也在此修養(yǎng)特色地區(qū)：蘋果園、老古城、衙門口、玉泉路9.通州區(qū)：未來的居住區(qū)遠郊縣改區(qū)，房價低廉，交通便利，會成為北京的住宅集中地區(qū)特色地區(qū)：新華大街、北苑、管莊、八里橋10.昌平區(qū)：北部發(fā)展的重地遠郊縣改區(qū)，北京最早發(fā)展的遠郊縣之一，科研院所眾多，住宅區(qū)興起特色地區(qū)：立水橋、回龍觀、西關(guān)環(huán)島、南口11大興區(qū)：南部發(fā)展重地遠郊縣改區(qū)，北京農(nóng)業(yè)大縣，亦莊科技園所在，老城區(qū)拆遷戶多選擇此地特色地區(qū)：黃村鎮(zhèn)、西紅門、亦莊、魏善莊12.順義區(qū)：未來的富人休閑場所遠郊縣改區(qū)，最早的富人集中區(qū)，很多名人選擇在此置別墅，而且首都機場坐落于此特色地區(qū)：順義城關(guān)、天竺、南法信、高麗營13.房山區(qū)：房價低廉遠郊縣改區(qū)，雖然下風下水，但房價低廉特色地區(qū)：良鄉(xiāng)、燕山、張坊、十渡14.門頭溝區(qū)：近山近水老牌遠郊區(qū)，京西礦區(qū)，產(chǎn)煤，山區(qū)特色地區(qū)：大峪、城子、齋堂、三家店15.平谷區(qū)：京東度假勝地遠郊縣改區(qū)，與河北興隆縣接壤，金海湖、京東大溶洞旅游區(qū)特色地區(qū)：平谷縣城、黃松峪16.懷柔區(qū)：遠郊山區(qū)遠郊縣改區(qū)，旅游點眾多，北部的喇叭溝門鄉(xiāng)是著名的原始森林旅游區(qū)特色地區(qū)：懷柔縣城、九渡河、湯河口、喇叭溝門17.密云縣：北京面積最大的縣遠郊縣，密云水庫坐落于此，北部長城旅游區(qū)特色地區(qū)：密云鼓樓、古北口、不老屯、石塘路18.延慶縣：西北戰(zhàn)略要地遠郊縣，較為貧窮，八達嶺長城位于此地特色地區(qū)：延慶縣城、居庸關(guān)、青龍橋、康莊北京：北京，簡稱“京”，是中華人民共和國的首都、直轄市、國家中心城市、超大城市、國際大都市，全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心，是中國共產(chǎn)黨中央委員會、中華人民共和國中央人民政府、全國人民代表大會、中國人民政治協(xié)商會議全國委員會、中華人民共和國中央軍事委員會所在地，也是中部戰(zhàn)區(qū)司令部駐地。北京位于華北平原北部，背靠燕山，毗鄰天津市和河北省。北京的氣候為典型的北溫帶半濕潤大陸性季風氣候。北京是首批國家歷史文化名城和世界上擁有世界文化遺產(chǎn)數(shù)最多的城市，三千多年的歷史孕育了故宮、天壇、八達嶺長城、頤和園等眾多名勝古跡。早在七十萬年前，北京周口店地區(qū)就出現(xiàn)了原始人群部落“北京人”。公元前1045年，北京成為薊、燕等諸侯國的都城。公元938年以來，北京先后成為遼陪都、金中都、元大都、明、清國都。1949年10月1日成為中華人民共和國首都。北京被全球最權(quán)威的世界城市研究機構(gòu)之一GaWC評為世界一線城市[1] 。聯(lián)合國報告指出，北京人類發(fā)展指數(shù)居中國城市第二位。2016年，北京人均可支配收入達到52530元，社會消費品零售總額11005.1億元。截至2016年末，北京常住人口2172.9萬人，比上年末增加2.4萬人，增長0.1%，增量比上年減少16.5萬人，增速比上年回落0.8個百分點。2015年7月31日，國際奧委會主席巴赫宣布北京攜手張家口獲得2022年冬季奧林匹克運動會的舉辦權(quán)。北京由此成為全球首個既舉辦過夏季奧運會又將舉辦冬季奧運會的城市。行政區(qū)劃：北京轄東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)、懷柔區(qū)、延慶區(qū)16個區(qū)，共147個街道、38個鄉(xiāng)和144個鎮(zhèn)。 0 43 為江山放棄了愛LV.52018-09-23北京密云區(qū)最大，面積是2229平方千米。北京各個行政區(qū)的面積大小如下：擴展資料北京轄東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)、昌平區(qū)、平谷區(qū)、密云區(qū)、懷柔區(qū)、延慶區(qū)16個區(qū)，共147個街道、38個鄉(xiāng)和144個鎮(zhèn)。密云區(qū)隸屬北京市，地理坐標西起東經(jīng)116°39 ′33"，東至117°30 ′25 "，東西長69公里；南起北緯40°13 ′ 7"，北至北緯40°47 ′57"，位于北京市東北部，屬燕山山地與華北平原交接地，是華北通往東北、內(nèi)蒙古的重要門戶，故有“京師鎖鑰”之稱。2014年，幅員面積2229平方千米，是北京市面積最大的區(qū)。2014年，戶籍人口43.3萬（常住人口47.8萬），轄17個鎮(zhèn)、2個街道和1個鄉(xiāng)（地區(qū)辦事處）。2014年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值211.9億元，比2013年增長7.6%。2009年12月，被國家人口計生委評為“全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進縣”；2010年5月，被國家教育部評為“全國陽光體育先進縣”；2011年11月，被國家科技部評為“全國科技進步先進縣（市）”。參考資料：百度百科—北京 0 2 北京嘉和之旅國際旅行社有2019-07-30北京周邊游可以找北京嘉和之旅國際旅行社有限公司。北京嘉和之旅國際旅行社有限公司可根據(jù)不同的季節(jié)、人群與主題精心策劃符合客戶需求的深度純玩產(chǎn)品路線，全程導(dǎo)游陪同講解，免費到住地接送，歡迎咨詢詳情。點擊進入詳情頁官網(wǎng)電話廣告京澤kLV.12018-07-24北京市的密云區(qū)占地面積最大，占地面積2229.45平方千米密云區(qū)位于北京市東北部，距首都國際機場35千米。面積2229.45平方千米，是北京市面積最大的區(qū)縣。截止到2012年人口47.4萬人，全區(qū)轄17個鎮(zhèn)、2個街道和1個地區(qū)辦事處。年均降水量661.3毫米，年均溫10.8℃。是首都重要飲用水源地和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。華北第一大水庫密云水庫位于區(qū)境中部，控制潮河、白河流域面積1.6萬平方千米，總庫容43.75億立方米，最大水面面積188平方千米。拓展資料密云東西南北四山環(huán)抱，潮白河水川流不息，正中是華北地區(qū)最大的人工湖--密云水庫，水域面積達188平方公里，被譽為"華北明珠"。密云山川壯麗，燕山主峰、海拔2118米的霧靈山，被稱為"華北物種基因庫"；華北地區(qū)最大的中山、海拔1414米的云蒙山，奇石林立、森林茂密、潭瀑眾多，被譽為"北國黃山"。密云集寺廟文化之大成，僅古北口，在鼎盛時期就多達70余座，規(guī)模之大、數(shù)量之多極為罕見。還有黍谷山文化廟宇群、云峰山的超勝庵、不老屯的吉祥寺、白龍?zhí)兜奈妪堨艉妄埲碌鹊取Ｕ归_剩余64% 0 搶首贊 duligongsheLV.42012-01-23教育：1，西城（除大學(xué)，其他教育都很好）2，海淀 3，東城 4，朝陽旅游：1，西城 2，海淀 3，東城 4，朝陽科技：1，海淀 2，西城 3，朝陽 4，東城環(huán)境：1，海淀 2，西城（宣武和西城合并前，西城環(huán)境是北京最好的） 3，東城 4，朝陽物價：1，朝陽（勁松附近物價是北京四環(huán)內(nèi)最便宜的）2，東城 3，海淀 4，西城如果你是單身最好在朝陽勁松住，物價低地鐵沿線上班方便。如果你有家有孩子最好在西城月壇住，三里河二區(qū)是學(xué)區(qū)房。如果你純粹為了工作而工作，那就住海淀，工作機會多，住西北5環(huán)外，那邊房租便宜（城中村，未改造的平房），物價在北京是中等偏低，唯一缺點就是交通不太方便。

5，北京各區(qū)的房價是怎么樣的

四環(huán)以內(nèi)公寓房在1.5萬到4萬之間。民宅1.5萬左右。這個詳細不了，看是哪個區(qū)吧。因為現(xiàn)在樓盤太多，價格差異很大，小區(qū)挨小區(qū)的價格都會查很多。基本價格區(qū)間就是這樣的，看你要什么檔次的啦

6，如何在北京買房

目錄：一、基礎(chǔ)認識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松三、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房四、購房區(qū)域選擇五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點一、基礎(chǔ)認識：北京按區(qū)劃分的4個梯隊經(jīng)過崇文宣武兩區(qū)合并后，北京目前有16區(qū)，根據(jù)各區(qū)發(fā)展和定位，可以劃分成四個梯隊：第一梯隊，北京的核心區(qū)（老城區(qū)）：東城區(qū)、西城區(qū)。這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區(qū)，在老北京的概念里，只有進了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房價最貴的地方。第二梯隊，拓展區(qū)（新城區(qū)）：朝陽、海淀、石景山、豐臺。新城區(qū)圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個區(qū)里，也是外來人口的主要落腳地。其中又以朝陽、海淀兩區(qū)發(fā)展得最好。石景山面積只比西城大一點，以前是工業(yè)基地，現(xiàn)在改為居住區(qū)。豐臺比較亂，城南二到五環(huán)的大部分都屬于豐臺，相比海淀、朝陽，豐臺的發(fā)展比較落后。第三梯隊，發(fā)展新區(qū)：昌平、順義、通州、大興、房山。這五個區(qū)是北京的近郊區(qū)，三成人口在這里。房價不到城區(qū)一半，是剛需買房“性價比”最高的地方。第四梯隊，是北京的偏遠郊區(qū)（所謂的生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)）：門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶。連地鐵的邊都挨不著，住在郊區(qū)的人都覺得它們是郊區(qū)，屬于姥姥不親、舅舅不愛的角落區(qū)域。現(xiàn)在所說的北京城區(qū)，一般是指城六區(qū)，在核心的東西城區(qū)基礎(chǔ)上再加上4個新城區(qū)，北京8成的教育、商業(yè)和醫(yī)療資源集中小小的城六區(qū)里。二、樓市特征：明白這4點，北京買房很輕松1.城六區(qū)不一樣的四個發(fā)展方向關(guān)于北京老城區(qū)，以前有一句話叫做“東富西貴，南貧北賤”。北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈云集，是富人聚集地。西邊環(huán)境好，多權(quán)貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做“南貧北賤”。現(xiàn)在當然已經(jīng)不一樣，也可以簡單概括成一句話：“東商西學(xué)，南輕北重”。東邊多商業(yè)、金融、娛樂，國貿(mào)、三里屯都在這個方向。西邊教育強，從小學(xué)到初中、高中再到大學(xué)，西城和海淀占了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大學(xué)都在這里。東西兩邊整體變化不大，一直都是優(yōu)勢聚集地。而北邊近年發(fā)展很快，中關(guān)村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業(yè)：騰訊、新浪、網(wǎng)易、華為、聯(lián)想、百度、清華同方等，通過科技帶動發(fā)展，大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)搬遷過去。從四環(huán)開始，北部就優(yōu)于北京的其它三個方向。南面雖然也有所發(fā)展，但相對東西北三面仍然較為落后，核心功能還是居住為主，教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等多方面存在劣勢，是四個方向中發(fā)展得最差的，而且越靠近市中心這種現(xiàn)象越明顯。這四個不同的發(fā)展方向體現(xiàn)在城六區(qū)，出了城六區(qū)就不適用了。2.四環(huán)內(nèi)是老房子的天下北京，一國之首都，第一反應(yīng)就是想到高樓大廈。然而因為歷史、政治等各種原因，實際上只有國貿(mào)一帶有大量的高樓，整個北京越是靠近市中心，房子越是老破小。如果你想要買到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環(huán)境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。四環(huán)以內(nèi)，十年樓齡以內(nèi)的房子一房難尋。二環(huán)內(nèi)更是90年代的房子都能稱之為“新房”，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區(qū)設(shè)計有多落后于時代。買老城區(qū)，你就不能太糾結(jié)這些。相比新城區(qū)，老城區(qū)環(huán)境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著上千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質(zhì)。雖說居住便利，出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。對于很多人來說，四環(huán)外一棟棟商場、醫(yī)院、學(xué)校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區(qū)的配套、交通差距越來越小，居住環(huán)境更舒適，似乎四五環(huán)的新房會比二三環(huán)的老房子更好。但是四環(huán)外還有很多土地可以開發(fā)，而老城區(qū)地就那么多，能蓋的都已經(jīng)蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區(qū)的配套可以改善，四環(huán)外跟北京市中心的距離卻永遠不可能拉近。3.北京中心地段不一定就更難買越靠近市中心、越靠近CBD，房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認的規(guī)則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房價會更貴，但卻不一定入手門檻更高。（1）東西城的購房門檻反而更低。東西城雖然是北京房價最高的地方，但東西城有一種“特產(chǎn)”——公房。購買公房可以按真實價格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價進行貸款。通過購買公房，東西城買房的實際首付比朝陽海淀還低。具體公房是怎么一回事，第五部分會詳細介紹。（2）北京城南部是價格洼地。注意是價格洼地，而不是價值洼地。北京城南方向由于教育、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療等資源劣勢，和傳統(tǒng)地域觀念影響，同一環(huán)線比東西北三個方向便宜好幾萬，北三環(huán)二手房賣9萬，到了南三環(huán)只要6萬多，近3萬的價差。與價格相對應(yīng)，城南除了位置近就一點優(yōu)勢都沒有了。（3）北京CBD房價并不高。北京CBD國貿(mào)一帶，位于東三環(huán)，八萬就已經(jīng)能買到不錯的二手房，而且是2004年以后的房子，在三環(huán)，妥妥的是新房。廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬了，而且是全市最高價，北京CBD也才賣8萬，離東西城11萬還遠著呢。如果能接受商住混合的樓盤，六萬的房子都有得挑。放在北京，CBD這個房價絕對便宜！4.通州雖遠，門檻不低通州雖然已經(jīng)去到五環(huán)外接近六環(huán)，但中心區(qū)域二手房價仍然要五萬多。而同等距離下，往南只要三萬多，往北4萬多，往西4萬。通州作為城市副中心的價值在房價上已經(jīng)開始體現(xiàn)。另一方面通州的購房資格也是最嚴的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區(qū)縣戶籍居民，要最近3年在通州連續(xù)繳納社保才能在通州買房。四、學(xué)區(qū)房：不懂北京的學(xué)區(qū)千萬別碰學(xué)區(qū)房今年4月，北京各區(qū)陸續(xù)發(fā)布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、“六年一學(xué)位”，各種政策炮轟下，學(xué)區(qū)房到底會發(fā)生什么變化呢？我們且來看一下。1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學(xué)區(qū)房北京教育質(zhì)量最好的三個區(qū)，按實力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區(qū)，外加豐臺都已確定“多校劃片”政策。多校劃片：孩子入學(xué)時不再對應(yīng)一所小學(xué)，而是對應(yīng)多所小學(xué)，通過隨機派位方式?jīng)Q定最終上哪個小學(xué)。“多校劃片”意味著這幾個區(qū)的學(xué)區(qū)房不再對應(yīng)某一所學(xué)校，哪怕這套房子以前對應(yīng)的是一流學(xué)校，你的孩子也可能會被派位到三流學(xué)校去。其它區(qū)的進度雖然不及這3個區(qū)，但是根據(jù)北京市教委2018年提出的“穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”，和教育部明確提出的在大城市推廣“多校劃片”政策，多校劃片遲早會鋪開來，并將逐漸取代單校劃片，買房定小學(xué)將成歷史。具體東西城、海淀區(qū)的學(xué)區(qū)劃片范圍可在文末查看。2.擇校變擇校區(qū)，西城是最佳選擇東城區(qū)、西城區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域，每所學(xué)校的實力都不弱，即便實行了“多校劃片”，上不了這所名校，還有另外的名校可以上，對學(xué)區(qū)房價格的影響不像其它區(qū)那么大。但是對于教育資源不均衡的片區(qū)來說，學(xué)區(qū)房就危險了。譬如豐臺只有幾所好學(xué)校，在大部分都是普通或者差學(xué)校的情況，大家都不愿意為學(xué)區(qū)支付高額溢價。而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關(guān)村一、二、三小等這些頂尖的小學(xué)，但是普通小學(xué)更多，整體教育質(zhì)量不及東西兩城，不均衡的教育質(zhì)量也會對海淀的學(xué)區(qū)房有所影響。綜合來看，最佳的學(xué)區(qū)房仍然是西城區(qū):（1）西城整體教育質(zhì)量最好西城的教育質(zhì)量公認是整個北京最好的，哪怕區(qū)內(nèi)的差學(xué)校都比區(qū)外大部分學(xué)校更優(yōu)質(zhì)。不說最好的金融街、德勝學(xué)區(qū)，以月壇學(xué)區(qū)為例，學(xué)區(qū)對應(yīng)的五個學(xué)校中最差的第二實驗小學(xué)白云路分校和復(fù)興門外第一小學(xué)也有北京小學(xué)的中等水平。（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優(yōu)先對應(yīng)單一學(xué)校。以目前的政策，西城只有在房子所對應(yīng)的學(xué)校招生名額滿員后，才會在學(xué)區(qū)內(nèi)進行多校劃片來調(diào)劑。而西城整體生源少，學(xué)位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實驗小學(xué)、育翔小學(xué)等，有房產(chǎn)的情況下，單校對應(yīng)入學(xué)基本沒問題。哪怕我剛才說的月壇學(xué)區(qū)最好的育民小學(xué)，西城區(qū)前五的小學(xué)，去年都不需要調(diào)劑。（3）西城沒有“六年一學(xué)位”。東城、海淀都已經(jīng)實施“六年一學(xué)位”，也就是房子六年內(nèi)只能對應(yīng)一個學(xué)位，而西城還沒有具體相關(guān)規(guī)定。也就是說以現(xiàn)在的政策，哪怕房子前任業(yè)主的孩子還在讀書，你買房后仍然能入學(xué)，而且理論上只要沒有學(xué)校家訪調(diào)查，你完全可以將房子中途轉(zhuǎn)手。但是保險起見，為了預(yù)防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學(xué)位未被占用的學(xué)區(qū)房為好，前兩年也先不要賣房。3.買學(xué)區(qū)房，小學(xué)比初中更重要（1）初中學(xué)區(qū)房的作用不大小學(xué)和初中哪個更重要很難說清楚，但如果是買學(xué)區(qū)房那就一定是小學(xué)學(xué)區(qū)更重要。北京目前的小升初政策是全區(qū)填報錄取加學(xué)區(qū)隨機派位，也就是說哪怕你學(xué)區(qū)的初中不好，你也有機會填報本行政區(qū)內(nèi)其他學(xué)區(qū)的好初中。而且小升初在本區(qū)內(nèi)換學(xué)區(qū)也不需要另有房產(chǎn)，只要在本區(qū)有小學(xué)學(xué)籍，就能讀本區(qū)的初中。另一方面，小升初統(tǒng)一按學(xué)籍實行就近原則，哪怕是西城也沒有單一對應(yīng)學(xué)區(qū)的概念。實際上你只能挑小學(xué)，初中最多給你保證是“菜單”上的菜，最后上的是哪一道菜誰也不知道。初中的學(xué)區(qū)再好，作用也比不上小學(xué)。（2）政策年年變，初中太遠，只爭朝夕近幾年，北京的學(xué)區(qū)房相關(guān)政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學(xué)區(qū)房，6年小學(xué)讀完，到時候你房子還屬不屬于這個學(xué)區(qū)誰也說不準。與其博遙遠的初中，倒不如先抓住眼前的小學(xué)。（3）特殊小升初部分小學(xué)會有“九年一貫制”、“對口直升”兩種小升初方式，兩者差別在于“九年一貫制”是百分百直升，而“對口直升”是按比例直升。九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環(huán)節(jié)。對口直升：在小升初環(huán)節(jié)，讓小學(xué)一定比例的學(xué)生直接對口升入強初中。通過這兩種方式都能達到直升強初中的目的，但會有強弱配的情況（弱小學(xué)配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學(xué)就要注意對應(yīng)的初中質(zhì)量。本文末會附上東西城、海淀區(qū)九年一貫制小學(xué)和對口直升小學(xué)所對應(yīng)的初中。4.租房也有學(xué)區(qū)，但只有最低保障整個北京都已經(jīng)可以租房入學(xué)，即使是東西城區(qū)，租房也能享受學(xué)位。但是租房入學(xué)的條件嚴格，實際符合要求的家庭并不多。北京戶籍家庭的具體規(guī)定包括：租房者三年內(nèi)連續(xù)在所在城區(qū)交社保，補繳無效；家庭在京沒有任何房產(chǎn)，且三年內(nèi)不能有交易記錄；所租房子正規(guī)合法，車庫房、過道房、公租房等無效；嚴審戶口，全家不在一個戶口本上的情形無效。非北京戶籍要求五證：在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內(nèi)居住登記卡）、戶籍地無監(jiān)護條件證明。不管是否北京戶籍，審核條件都相當嚴格，租房的人多，符合條件的人少。而且北京六大城區(qū)的租房入學(xué)都只能多校劃片，哪怕租在西城區(qū)也只能等有房者先對應(yīng)單校入學(xué)再進行電腦派位。而且租房的入學(xué)順位最低，以西城為例：西城區(qū)優(yōu)先保證房產(chǎn)由父母持有的京籍孩子單校劃片；其次是房產(chǎn)由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；剩下的是第三順位，租房人群又是其中優(yōu)先度最低的。當學(xué)區(qū)名額已滿的時候，就會將學(xué)生調(diào)劑到其它學(xué)區(qū)。至于會不會調(diào)劑到更好的學(xué)校？做夢吧。5. 教育趨向平均化，學(xué)區(qū)價值更加凸顯北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。但是教育資源的地區(qū)分布不平衡是不可改變的，隨著多校劃片的推進，會產(chǎn)生這兩個變化：（1）大量非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)價值會大減。既然不能對應(yīng)學(xué)校，購房者就不會愿意支付這么高的學(xué)區(qū)溢價。只有兩種學(xué)區(qū)房仍然會有人愿意支付高溢價：一是強教育片區(qū)，有托底保證；二是有頂尖學(xué)校的學(xué)區(qū)，值得一拼，如海淀的中關(guān)村一小。（2）東西城區(qū)學(xué)區(qū)房會更受歡迎。在其它各區(qū)已經(jīng)不能保證就讀好學(xué)校的情況，還想要讀好學(xué)校怎么辦？只能選教育實力最均衡、最好的東西城區(qū)，運氣再差分到的學(xué)校都比你外面的好。6.想要讀好學(xué)校，還得買學(xué)區(qū)房多校劃片最終會成為大趨勢，但學(xué)區(qū)房還是學(xué)區(qū)房，該買的還是得買。因為：有學(xué)區(qū)房，不一定能讀好學(xué)校；但沒有學(xué)區(qū)房，那就一定不能讀好學(xué)校。如果整個學(xué)區(qū)都沒有好學(xué)校，就算讓你幕后找關(guān)系操縱都劃不到好學(xué)校。想要讀到好學(xué)校，除了學(xué)區(qū)房，你別無選擇。五、購房區(qū)域選擇1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。2.剛需自住挑工作生活所在片區(qū)的房子來買，在此基礎(chǔ)上可以結(jié)合以下兩點：（1）想要離市區(qū)近：往南部考慮，相比其它三個方向更便宜。（2）想要居住體驗好：到四五環(huán)去，地鐵、商業(yè)配套正在起來，房子比老城區(qū)新，環(huán)境也更好，只要買在地鐵邊上，來往市中心也挺方便的。3.投資穩(wěn)妥：不差錢必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。其次考慮海淀、朝陽、通州，海淀和朝陽是除東西城外，發(fā)展最好、位置最近的兩個區(qū)。而通州是城市副中心，但是限購更嚴格。4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來。地段永遠稀缺，只要配套能跟上就城南發(fā)展肯定不會差，關(guān)鍵是能不能、什么時候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學(xué)區(qū)的、近商場的房子最有潛力。5.資金實力較差的，在發(fā)展新區(qū)挨著地鐵買：房山、大興、順義、昌平。這些地方以剛需為主，主打“性價比”，也就是說便宜，但并不稀缺，優(yōu)勢不明顯，投資有風險。6.偏遠郊區(qū)。除了當?shù)鼐用瘢耆槐乜紤]。六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？1.北京稅費征收規(guī)定在說怎么貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費征收規(guī)定。（1）普通住宅與非普通住宅首先，大家先要了解“普通住宅”這個概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規(guī)定的“普通住宅”標準。北京的普通住宅必須同時滿足三個條件：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；②單套建筑面積在140平方米（含）以下；③價格應(yīng)當?shù)陀谒趨^(qū)域住房指導(dǎo)價，單價和總價至少有一個在標準之下。很顯然，北京五環(huán)哪來4萬以下的房子？光看價格標準就知道九成九的房子都不是普通住宅。那么普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區(qū)別？（2）首付比例與稅費首先貸款額度不一樣：普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。其次稅費不一樣：二手房交易主要包括三個稅：契稅、增值稅、個人所得稅。契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。增值稅：普通住宅滿2年免征，非普滿2年差額征收5.6%。不滿2年皆為全額征收。個人所得稅：普通住宅和非普一律為總價的1%或盈利的20%。注：①所有稅率的稅基按網(wǎng)簽價算，而非實際成交價格；②除以1.05為快速換算成不含稅價格；③賣方承擔的稅費實際還是會落到買方上；很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優(yōu)惠。所以在北京買房，將網(wǎng)簽價控制在普通住宅的指導(dǎo)價之下，所繳納的稅費會低很多，二套的實際貸款額度也往往會更高。而對于經(jīng)濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價款。一類經(jīng)濟適用房（兩限房，限房價、現(xiàn)地價，滿5年才能交易），需補交綜合地價款，其它稅費按照商品房標準計算：二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價格、大小，交易稅費統(tǒng)一按普通住宅計算：要注意的是，經(jīng)濟適用房和公房經(jīng)過首次交易后，住房性質(zhì)都會轉(zhuǎn)變成普通商品房。接下來就是重點了。2. 二手房怎么貸款最劃算？根據(jù)貸款和稅費征收的規(guī)定，可以整理出以下幾點：(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買二類經(jīng)濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。經(jīng)適房和公房由于沒有交易記錄，個稅基本都是按總價的1%來算，相比商品房按盈利的20%來算，稅費會更低。而且二類經(jīng)適房和公房不管面積大小、價格高低都按普通住宅算，不會因為面積過大而稅率變大，首套可以按實際價格貸款6.5成。(2) 普通商品房按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最劃算，滿五唯一房子可選擇按真實價網(wǎng)簽以減輕首付壓力。①不滿2的普通商品房按指導(dǎo)價貸款最劃算。以五環(huán)內(nèi)700萬的房價來算，作為普通住宅按指導(dǎo)價468萬網(wǎng)簽，原價一般也是差不多，這里也按468萬算。按指導(dǎo)價網(wǎng)簽，首套實際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬其中貸款304.2萬，稅費31.6萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價，評估價估算9成：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬，其中貸款378萬，稅費93.7萬。計算下來，網(wǎng)簽價簽高了，雖然貸款額度高74萬，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬，實際首付并沒有減少多少，月供壓力也會更大。②滿2不滿5的普通商品依然是按指導(dǎo)價最劃算同樣以剛才案列來算：按指導(dǎo)價：需付契稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬貸款378萬，稅費69.4萬。在滿2的情況下，稅費會增加63萬，首付輕松11萬，顯然按指導(dǎo)價更劃算。③滿5唯一的普通商品房最好按真實價網(wǎng)簽；同樣是上述案例：按指導(dǎo)價：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬。貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網(wǎng)簽價：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬貸款378萬，稅費23萬。在滿5唯一的情況下，稅費會增加17萬，首付輕松57.5萬，對于首付不足，但還款能力足夠的人來說，可以選擇按真實價網(wǎng)簽。但是要注意，真實價網(wǎng)簽意味著成為非普住宅，轉(zhuǎn)手的時候稅費會更高，要滿五唯一才能將影響降到最低。對于投資者，有能力還是按指導(dǎo)價網(wǎng)簽最合理。具體來看，總價越高，滿五唯一的房子簽真實價的貸款優(yōu)勢會越大。總價越低，指導(dǎo)價的優(yōu)惠會越明顯。(3) 全款土豪，網(wǎng)簽價越低越好。對于全款買房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網(wǎng)簽價越低，繳稅就越少。但是不同的區(qū)、不同的房子房管局都會有最低指導(dǎo)價，就算贈送也不會讓你網(wǎng)簽到0。但不管怎樣，簽到最低價最好。六、關(guān)于北京樓市的幾個觀點1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。北京城六區(qū)的購房主體還是改善人群，通過賣一買一的方式來升級房產(chǎn)，純剛需首套買房只是少數(shù)，各種政策控制下，購房不僅有名額門檻，連資金門檻都比表面上的高得多。房價越來越高，限制越來越多，不難想象，在北京買房的難度會越難越大，要上車的還是要盡早。2.房價再貴，永遠不缺有錢人。北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。無數(shù)的頂尖大學(xué)、頂尖企業(yè)都聚集在北京，永遠不缺買得起房的人。買得起的在俯視，買不起的在仰望，永遠別以窮人的心態(tài)去揣度北京的樓市，否則你永遠都看不清北京。3.房價低點，入手時機相比去年3.17新政前，整個北京的房價已經(jīng)下調(diào)了30%左右。六城區(qū)下調(diào)10%-15%，郊區(qū)下調(diào)20%-40%。經(jīng)過一年半的下調(diào)，房價已經(jīng)接近低點，想要再大跌已經(jīng)不可能，要入手的話，現(xiàn)在就是好時機。千言萬語，最后只有一句話：北京能買，北京難買。不僅北京買房難，國內(nèi)房價升到高點，購房限制重重，國內(nèi)所有大城市買房都難。我們將目光放到海外去看看，或許會另有收獲。