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1，上海市住宅物業管理規定
2，上海市居住物業管理條例
3，上海市住宅物業管理規定

1，上海市住宅物業管理規定

本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。區人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作。鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛；其設立的房屋管理事務機構（以下簡稱房管機構）承擔房屋管理的相關具體事務。本市建立健全以居民區黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構，推動住宅物業管理創新。居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作,加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式規范運作。法律依據：《上海市住宅物業管理規定》第二十四條業主大會可以根據業主委員會工作情況決定給予業主委員會委員適當的津貼。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標準，資金籌集、管理和使用辦法應當由業主大會決定。

上海市住宅物業管理規定

2，上海市居住物業管理條例

第一章　總則第一條　為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。第二條　本條例適用于本市行政區域內的居住物業管理。第三條　本條例所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。　　本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。第五條　上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。　　區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例對轄區內的物業管理進行管理監督。　　建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環衛、園林、住宅、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自的職責，協同實施本條例。　　街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。第二章　業主自治管理第六條　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。　　一個物業管理區域成立一個業主委員會。　　物業管理區域的范圍，由區、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。第七條　業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。　　一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：　　（一）公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；　　（二）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；　　（三）住宅出售已滿兩年。第八條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。　　業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表主席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。　　業主委員會每年至少召開一次業主大會或者代表大會；經百分之十五以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。　　業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。第九條　業主大會或者業主代表大會行使下列職權：　　（一）選舉、罷免業主委員會委員；　　（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；　　（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；　　（四）決定物業管理的其他重大事項。第十條　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記：　　（一）成立業主委員會登記申請書；　　（二）業主委員會委員名單；　　（三）業主委員會章程。　　區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合本條例規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。第十一條　業主委員會根據物業管理區域的規模由五人至十五人組成。　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。　　業主委員會每屆任期兩年。第十二條　業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：　　（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；　　（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；　　（三）依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；　　（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；　　（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；　　（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；　　（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。　　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

上海市居住物業管理條例

3，上海市住宅物業管理規定

第一章　總則第一條　為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。第二條　本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。第三條　本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。　　本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。第四條　上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業管理的監督管理工作；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。　　有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。第二章　業主及業主大會第五條　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。　　建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。第六條　業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。　　業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。　　業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。第七條　業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。　　一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。第八條　物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區（縣）房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。　　區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。　　籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。第九條　業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。　　首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十條　業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。第十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。　　召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區（縣）房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。

上海市住宅物業管理規定